재래시장, 골목시장, 상점가에서 수십 년째 장사를 해온 상인들 사이에서는 "권리금은 원래 상인회 소관"이라거나 "규약에 없으면 못 받는다"는 말이 퍼져 있습니다. 실제로 전통시장은 일반 상가와 달리 상인회라는 자치 조직이 점포 배정, 명의변경, 영업질서를 관리하기 때문에 임대차 관계가 한 겹 더 복잡하게 느껴지는 것도 사실입니다.

하지만 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호는 임대인과 임차인 사이의 법정 권리이고, 상인회 규약은 그 위에 얹힌 별도의 자치규범입니다. 두 체계를 구분하지 못하면 정당하게 받을 수 있는 권리금을 스스로 포기하거나, 반대로 상인회와 불필요한 갈등만 키우게 됩니다. 이 글은 전통시장·상점가 상인이 실제로 부딪히는 조합원 지위 승계, 공영시장 예외, 상인회 규약의 효력 범위를 중심으로 정리합니다.

특히 최근에는 지자체가 노후 시장을 매입해 공영화하거나, 반대로 상인회가 자체적으로 건물을 매입해 조합 소유로 전환하는 사례도 늘고 있어 "우리 시장은 원래 이랬다"는 과거 경험만으로 판단하기 어려운 경우가 많아졌습니다. 계약 전 확인 절차를 매번 새로 밟아야 하는 이유입니다.

• 점포를 넘기려는데 상인회가 "조합원 승계 규정에 없다"며 난색을 표한다
• 임대인이 "권리금은 상인회 소관이라 우리는 모른다"고 발을 뺀다
• 시장 건물이나 부지가 시유지·구유지인지 사유지인지 헷갈린다
• 상인회 규약을 아무리 읽어봐도 "권리금"이라는 단어 자체가 없다

재래시장 상가도 권리금 회수기회 보호를 받나요?

결론부터 말하면, 전통시장 안의 점포도 원칙적으로 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수기회 보호를 받습니다. 이 법은 임차인이 대형 유통업체가 아닌 개인 상인이라는 이유로, 또는 시장이라는 이유로 보호 대상에서 제외하지 않습니다. 다만 시장 건물이나 부지의 소유 형태에 따라 예외가 있을 수 있어 이 부분은 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

법은 대규모점포·준대규모점포의 일부인 임대차, 국유재산·공유재산인 임대차에는 권리금 회수기회 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 전통시장 상인들이 이 조문을 보고 "우리 시장도 대형 상가처럼 제외되는 것 아니냐"고 걱정하는 경우가 많은데, 법은 곧바로 예외의 예외를 두어 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법상 전통시장은 대규모점포 제외 규정에서 다시 빼내어 보호 대상에 포함시킵니다. 즉 전통시장이라는 이유만으로는 권리금 보호가 배제되지 않는다는 뜻입니다.

그러나 두 번째 제외 사유인 국유재산·공유재산 조항은 전통시장 예외 규정과는 별개로 그대로 적용됩니다. 시장 건물이나 부지가 지방자치단체 소유의 공유재산이고 임대인이 사실상 지자체이거나 지자체로부터 관리를 위탁받은 기관인 공영시장이라면, 상인이 개인 건물주와 임대차 계약을 맺은 일반 전통시장과는 결론이 달라질 수 있습니다. 그래서 실무에서는 "우리 시장이 전통시장이냐"보다 "이 점포가 서 있는 땅과 건물의 등기부·소유자가 누구냐"를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

시장 관리를 민간 법인이나 상인회가 위탁받아 운영하더라도, 토지·건물의 소유자가 지자체라면 공유재산 조항이 적용될 가능성이 있으므로 위탁 여부만 보고 안심할 수 없습니다. 관리 주체와 소유 주체를 나누어 확인하는 습관이 필요합니다.

제10조의4는 2015년 5월 개정 상가건물임대차보호법에 신설된 조항으로, 그 전까지는 권리금을 보호하는 별도의 법 규정이 없어 임차인이 오랜 기간 쌓아온 단골·시설 가치를 사실상 임대인의 재량에 맡길 수밖에 없었습니다. 전통시장 상인들도 이 조항이 신설되면서 비로소 법정 권리로서 권리금 회수기회를 주장할 수 있게 되었고, 이는 대형 상가와 마찬가지로 동일하게 적용됩니다.

여기서 말하는 전통시장은 아무 재래시장이나 해당하는 것이 아니라, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법이 정한 절차에 따라 등록·인정된 시장을 가리킵니다. 오래된 시장이라고 해서 자동으로 이 특별법상 전통시장으로 인정되는 것은 아니므로, 관할 지자체에 등록 여부를 확인해 두면 분쟁이 생겼을 때 근거자료로 활용할 수 있습니다.

상인회란 무엇이며 임대차 관계에서 어떤 위치인가요?

상인회는 시장 내 점포 상인들이 자율적으로 구성한 단체로, 법적으로는 민법상 권리능력 없는 사단(비법인사단)의 성격을 갖는 경우가 많습니다. 정관 또는 규약을 통해 조합원 자격, 회비, 점포 배정, 영업질서 유지, 명의변경 절차 등을 자체적으로 정합니다.

중요한 점은 상인회가 임대차 계약의 당사자인 "임대인"이 아니라는 사실입니다. 점포 소유자가 개인이든 지자체든, 임대차 계약은 어디까지나 그 소유자 또는 소유자로부터 임대 권한을 받은 자와 상인 사이에서 성립합니다. 상인회는 시장 내부 질서를 관리하는 자치조직일 뿐, 법률상 임대인의 지위를 대신하지 않습니다.

그런데 실무에서는 상인회가 사실상 점포 배정과 승계를 좌우하는 경우가 많다 보니, 상인들 스스로도 "상인회 허락이 곧 임대차 문제 해결"이라고 착각하기 쉽습니다. 하지만 상인회 총회 의결이나 이사회 승인은 시장 자치 질서 안에서의 절차일 뿐이고, 권리금 회수기회를 둘러싼 법적 분쟁은 결국 임대인을 상대로 다투어야 하는 별개의 문제입니다.

상인회가 비법인사단으로 인정되려면 대표자와 규약, 총회 운영 등 단체로서의 실체를 갖추어야 합니다. 이런 실체를 갖춘 상인회는 자체 명의로 재산을 소유하거나 소송의 당사자가 될 수도 있지만, 그렇다고 해서 개별 점포의 임대차 계약에서 임대인의 지위를 취득하는 것은 아닙니다. 상인회 명의로 건물을 매입해 조합원에게 재임대하는 특수한 구조가 아니라면, 임대인은 여전히 원래의 건물·부지 소유자입니다.

상인회 규약으로 권리금 회수기회를 제한할 수 있나요?

상인회 규약이나 내부 결의만으로는 상가건물임대차보호법이 보장하는 권리금 회수기회를 없애거나 축소할 수 없습니다. 권리금 회수기회 보호는 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정의 성격을 가지므로, 이보다 하위에 있는 자치규범으로 임차인에게 불리하게 바꾸는 합의나 규약은 그 효력을 그대로 인정받기 어렵습니다.

실제로 일부 전통시장 상인회 규약에는 "점포 양도 시 상인회 승인을 받아야 한다", "명의변경료를 상인회에 납부해야 한다"는 조항은 있어도 권리금이라는 단어 자체가 아예 없는 경우가 많습니다. 이는 규약이 애초에 임대인과 임차인 사이의 권리금 회수기회를 규율할 목적으로 만들어진 문서가 아니기 때문입니다. 규약에 권리금 조항이 없다는 사실이 곧바로 "권리금을 받을 수 없다"는 뜻으로 이어지지는 않습니다.

반대로 규약에 "점포를 넘길 때 권리금을 주고받을 수 없다" 또는 "권리금은 인정하지 않는다"는 문구가 명시되어 있는 경우도 있습니다. 대법원 판례의 취지에 비추어 보면 이러한 규약 조항이 임차인의 법정 권리금 회수기회 자체, 즉 임대인을 상대로 한 손해배상청구권까지 박탈하는 효력을 갖는다고 보기는 어렵습니다. 다만 상인회 내부 절차인 승인·수수료 등을 지키지 않아 발생하는 불이익까지 전부 부정되는 것은 아니므로, 규약상 절차는 절차대로 지키면서 법적 권리는 법적 권리대로 별도로 행사하는 전략이 필요합니다.

상인회 규약은 총회 의결을 거쳐 개정될 수 있는 문서이기 때문에, 시점에 따라 내용이 달라질 수 있다는 점도 함께 유의해야 합니다. 권리금 분쟁이 발생했을 때는 계약 체결 시점과 분쟁 발생 시점 중 어느 규약이 적용되는지, 그리고 그 규약이 개정된 경위가 무엇인지도 함께 확인해 두는 것이 안전합니다.

권리금 계약과 상인회 규약이 서로 다르면 어떤 게 우선인가요?

권리금 계약은 기존 상인과 신규임차인 사이의 사적 계약이고, 상인회 규약은 상인회와 조합원 사이의 자치 규범이므로 두 문서가 규율하는 관계 자체가 다릅니다. 권리금 계약 내용이 상인회 규약과 어긋나더라도 계약 당사자 사이에서는 원칙적으로 계약 내용이 우선하며, 다만 규약이 정한 승계 절차를 지키지 않으면 상인회와의 관계에서 별도의 불이익이 생길 수 있습니다.

예를 들어 권리금 계약서에 "상인회 승계 절차는 신규임차인이 별도로 진행한다"고만 적어 두면, 나중에 승계가 거부되었을 때 그 책임을 기존 상인과 신규임차인 중 누가 지는지를 놓고 다툼이 생기기 쉽습니다. 계약서 단계에서부터 상인회 승계가 거부될 경우 계약금을 어떻게 처리할지, 잔금 지급 시기를 승계 완료 이후로 미룰지 등을 구체적으로 정해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

또한 임대인과의 임대차 계약, 신규임차인과의 권리금 계약, 상인회와의 승계 절차라는 세 갈래 절차가 서로 다른 시점에 진행되는 경우가 많으므로, 어느 하나가 지연되거나 무산되었을 때 나머지 절차에 미치는 영향을 미리 계약서에 반영해 두는 것이 좋습니다. 세 절차의 순서와 조건을 문서로 명확히 해 두면, 이후 어느 단계에서 문제가 생기더라도 책임 소재를 가리기가 한결 수월해집니다.

권리금 회수기회 방해 4유형, 전통시장 상가에도 그대로 적용됩니다

상가건물임대차보호법이 정한 임대인의 권리금 회수기회 방해 행위는 전통시장이라고 해서 다르게 적용되지 않습니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 계약이 끝날 때까지의 기간 동안, 임대인이 아래 네 가지 중 하나에 해당하는 행위를 하면 기존 상인이 신규 임차인을 주선해 권리금을 받을 기회를 방해한 것으로 봅니다.

전통시장에서는 이 네 유형 중 특히 네 번째, "정당한 사유 없는 계약 체결 거절"을 둘러싼 다툼이 잦습니다. 임대인이 새 상인과의 계약 자체를 거부하면서 그 이유로 "상인회가 반대한다", "시장 규약상 안 된다"는 사정을 내세우는 경우가 있는데, 상인회의 반대 그 자체가 법이 정한 정당한 사유에 해당하는지는 개별 사정에 따라 판단해야 할 문제입니다. 임대인이 상인회를 핑계로 삼아 사실상 신규임차인의 진입을 막는다면, 그 실질을 따져 방해행위로 평가될 여지가 있습니다.

한 가지 더 유의할 점은, 임차인이 3기 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 애초에 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외된다는 규정입니다. 전통시장에서도 이 기준은 동일하게 적용되므로, 상인회 회비 체납과는 별개로 임대인에게 내는 차임 자체를 연체하지 않도록 관리하는 것이 권리금 회수기회를 지키는 가장 기본적인 전제가 됩니다.

상인회 조합원 지위를 승계받지 못하면 권리금을 못 받나요?

상인회 조합원 지위와 상가건물임대차보호법상 임차권·권리금 회수기회는 별개의 개념입니다. 새 상인이 조합원 지위를 넘겨받지 못했다는 사정만으로 기존 상인의 권리금 회수기회 자체가 곧바로 사라지는 것은 아니지만, 조합원 자격이 없으면 사실상 영업이 어려운 시장 구조에서는 손해의 범위나 신규임차인 주선의 실효성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

많은 전통시장에서는 상인회 정관상 "조합원만 점포에서 영업할 수 있다", "조합원 자격은 이사회 의결로 승계한다"는 식의 내부 규정을 두고 있습니다. 기존 상인이 어렵게 신규임차인을 구해 임대인에게 주선했더라도, 상인회가 그 신규임차인의 조합원 가입을 거부하면 사실상 그 자리에서 영업을 시작하기 어려워지는 상황이 생깁니다.

이런 상황에서는 두 갈래로 대응을 나누어 생각하는 것이 실무적으로 유리합니다. 첫째, 임대인에게는 신규임차인 주선 사실과 임대차 계약 체결 의사를 서면(내용증명 등)으로 명확히 통지해 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나 방해했다는 사실관계를 남겨 둡니다. 둘째, 상인회에 대해서는 조합원 승계 절차를 규약이 정한 대로 신청하고, 거부 사유를 서면으로 요청해 그 근거가 합리적인지 별도로 검토합니다.

신규임차인이 조합원 승계 거부로 실제 입점을 포기했다면, 이는 임대인의 방해행위와 결합해 권리금 상당의 손해가 현실화된 정황으로 주장할 수 있는 사실관계가 됩니다. 다만 조합원 승계 거부의 원인이 신규임차인 자신의 결격사유에 있다면 임대인 책임과 분리해서 판단될 수 있으므로, 거부 경위를 구체적으로 기록해 두는 것이 중요합니다.

실무적으로는 신규임차인 후보와 주고받은 문자, 계약 조건을 논의한 메모나 통화 기록, 상인회에 승계를 신청한 접수증, 상인회의 반려 통지서 등을 시간 순서대로 정리해 두는 것이 중요합니다. 이런 자료는 임대인의 방해행위 여부와 조합원 승계 거부의 실제 원인을 구분해서 설명하는 데 핵심적인 증거가 됩니다.

공영시장·국공유지 점포도 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?

시장의 토지나 건물이 국유재산 또는 지방자치단체의 공유재산에 해당하면, 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 이 경우에는 임대인을 상대로 한 권리금 손해배상 청구가 법률상 근거를 갖기 어려워지므로, 계약 전 단계부터 소유관계를 반드시 확인해야 합니다.

공영시장이라고 해도 형태는 다양합니다. 지자체가 직접 상인들과 임대차 계약을 맺는 경우, 지자체 산하 공사·공단이 관리하며 계약 당사자가 되는 경우, 민간에 위탁 운영을 맡기되 소유권은 지자체에 남아 있는 경우 등이 섞여 있어 겉모습만으로는 구분하기 어렵습니다.

따라서 점포를 인수하거나 권리금을 주고받기 전에는 등기사항전부증명서로 건물과 토지의 소유자를 직접 확인하고, 임대차 계약서상 임대인 명의가 지자체·산하기관인지 개인·법인인지를 대조하는 절차가 꼭 필요합니다. 계약서만 보고 "관리사무소가 발급했으니 공영시장이겠지"라고 짐작하는 것은 위험합니다.

국유재산·공유재산에 해당해 권리금 규정의 직접 적용을 받지 못하는 경우라도, 사안에 따라 그동안 관행적으로 오간 권리금이나 시설비 등을 둘러싼 별도의 민사상 다툼으로 접근할 여지가 남아 있을 수 있습니다. 이 부분은 계약 형태와 그간의 거래 관행을 함께 살펴야 하는 만큼 사안마다 개별적으로 검토가 필요합니다.

지자체가 시장 운영을 공사·공단이나 민간 위탁업체에 맡기는 경우, 위탁계약 안에 임대차에 관한 세부 권한까지 넘어가 있는지도 확인 대상입니다. 위탁업체가 사실상 임대인처럼 행세하며 계약을 체결·해지하더라도, 법률상 소유자가 지자체라면 국유재산·공유재산 조항의 적용 여부는 결국 소유자를 기준으로 판단되는 경우가 많습니다.

전통시장 권리금 분쟁, 준비 서류와 대응 절차

전통시장 권리금 분쟁은 일반 상가보다 확인할 관계가 하나 더 많다는 점을 기억하고 절차를 밟는 것이 좋습니다. 임대인과의 관계, 상인회와의 관계를 동시에 관리하면서도 시효(종료일로부터 3년)를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.

1. 1만료 6개월 전 — 갱신·주선 의사 통지임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 새 임차인을 찾을 수 있는 권리가 열립니다. 이 시점부터 임대인에게 신규임차인을 주선하겠다는 뜻을 서면으로 알려 두면 이후 분쟁에서 시점을 다투는 문제를 줄일 수 있습니다.
2. 2신규임차인과 권리금 계약 체결계약서에 상인회 승계 절차를 거쳐야 한다는 조건을 함께 명시해, 승계가 늦어지거나 거부될 경우의 처리 방법을 미리 정해 둡니다.
3. 3임대인에게 신규임차인 소개 및 계약 요청구두 통보에 그치지 않고 내용증명 등 기록에 남는 방식으로 신규임차인을 소개하고 계약 체결을 요청합니다.
4. 4거절·방해 시 정황 기록임대인이 거절하면 거절 사유, 일시, 정황을 구체적으로 기록해 둡니다. 방해 4유형 중 어디에 해당하는지 미리 정리해 두면 이후 대응이 수월해집니다.
5. 5상인회 승계 절차 병행 신청규약이 정한 조합원 승계 절차를 정식으로 신청하고, 거부될 경우 거부 사유를 서면으로 요청해 근거를 확인합니다.
6. 6소멸시효 내 손해배상 청구임대차 종료일로부터 3년 이내에 임대인을 상대로 권리금 상당 손해배상 청구 절차를 진행합니다.

이 여섯 단계를 표나 일지 형태로 정리해 두면 상인회 담당자나 변호사와 상황을 공유할 때도 시간을 아낄 수 있습니다. 특히 3번과 4번 단계에서 확보한 통지·거절 기록은 이후 소송에서 방해행위를 입증하는 핵심 자료가 되므로, 원본은 그대로 두고 사본을 별도로 보관해 두는 것이 좋습니다.

전통시장 권리금 분쟁도 결국 내용증명이나 소송 등 법적 절차로 넘어가면 비용과 기간을 가늠해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다. 아래는 법도 권리금소송센터가 일반적으로 안내하는 기준입니다.

부동산 관련 소송을 7,000건 넘게 다뤄 온 경험을 바탕으로, 전통시장처럼 상인회 규약과 임대차 관계가 겹치는 사안도 소유관계와 규약을 함께 검토해 대응 방향을 잡습니다. 처리 기간과 비용은 점포 규모와 증거 확보 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

정리하면, 전통시장 상인의 권리금 문제는 ①시장이 전통시장 특별법상 인정된 시장인지, ②건물·부지 소유자가 개인인지 지자체인지, ③상인회 규약이 정한 승계 절차를 지켰는지 이 세 가지를 순서대로 확인하는 데서 출발합니다. 이 세 가지를 구분해서 준비하면 임대인을 상대로 한 손해배상 청구와 상인회를 상대로 한 조합원 승계 신청을 동시에, 그러나 서로 엉키지 않게 진행할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

상인회장이 바뀌면 기존 조합원 지위도 다시 승인받아야 하나요?

상인회장 등 임원이 교체되었다는 사정만으로 이미 인정된 조합원 지위가 자동으로 소멸하거나 재승인 대상이 되는 것은 아닙니다. 다만 새로 취임한 집행부가 규약을 개정해 조합원 자격 요건을 강화하거나 재등록 절차를 도입하는 경우가 있어, 이런 변경이 기존 조합원에게도 소급 적용되는지는 규약 개정 경위와 부칙 내용을 확인해야 합니다. 특히 임대인과의 임대차 계약이나 권리금 회수기회는 상인회 집행부 교체와는 무관하게 그대로 유지되는 별개의 권리이므로, 상인회 내부 사정 변화를 이유로 임대인이 계약 관계를 흔들려 한다면 그 자체가 정당한 사유 없는 조치로 문제될 수 있습니다.

상인회 회비를 밀렸는데도 권리금을 받을 수 있나요?

회비 체납은 상인회 내부 문제로, 그 자체만으로 상가건물임대차보호법상 권리금 회수기회가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 회비 체납이 심해 상인회에서 제명 등 조치를 받고 그로 인해 점포 이용 자체가 어려워졌다면 별도로 그 경위를 살펴야 합니다. 임대인에 대한 차임 연체(3기 이상)와 상인회 회비 체납은 서로 다른 문제이므로 혼동하지 않아야 합니다. 정확한 판단을 위해서는 계약서와 규약, 체납 경위를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

시장 재건축·현대화 사업이 진행 중이면 권리금을 못 받나요?

재건축이나 시설 현대화 자체가 곧바로 권리금 회수기회를 소멸시키는 것은 아닙니다. 다만 임대인이 철거나 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유에 실제로 해당하는지는 별도로 확인해야 할 부분입니다. 재건축을 이유로 한 거절이 실질적으로는 신규임차인의 권리금 지급을 피하기 위한 명목상 사유로 쓰인 것은 아닌지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 사업 단계별로 결론이 달라질 수 있어 서류를 갖춰 개별 상담을 받는 것이 정확합니다.

상인회에 낸 명의변경료도 권리금 손해액에 포함되나요?

상인회에 내는 명의변경료나 가입비는 상인회와 상인 사이의 별도 비용으로, 임대인을 상대로 한 권리금 손해배상 산정의 기준이 되는 신규임차인 예정 권리금이나 감정 권리금과는 성격이 다릅니다. 다만 실제 분쟁에서는 전체 손해 규모를 다툴 때 관련 지출 내역을 함께 정리해 두면 사실관계를 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다. 명의변경료 자체를 임대인에게 직접 청구할 수 있는지는 계약 및 규약 내용에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다. 영수증과 납부 내역을 미리 보관해 두는 것이 좋습니다.