가게를 운영하다 보면 확장 자금이나 운영자금이 급하게 필요해질 때가 있습니다. 그럴 때 임차인이 가진 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 권리금인 경우가 많아, "이 권리금을 담보로 대출을 받을 수 없을까"라는 생각을 하게 됩니다. 실제로 상담 과정에서 이런 질문을 받는 빈도가 적지 않습니다.

다만 권리금은 부동산처럼 등기부에 기재되거나 특허권처럼 등록부가 있는 재산이 아니라서, 일반적인 담보대출의 틀에 그대로 맞추기 어려운 측면이 있습니다. 아래와 같은 상황이라면 이 글이 판단에 도움이 될 수 있습니다.

• 권리금을 담보로 은행 대출이 가능한지 먼저 확인하고 싶은 경우
• 신규임차인에게 받을 권리금을 미리 자금화하는 방법을 찾는 경우
• 권리금 채권에 질권이나 양도담보를 설정하자는 제안을 받은 경우
• 권리금 회수청구권을 담보로 잡히려는데 절차가 헷갈리는 경우

상담을 진행하다 보면 "권리금 대출 상품"을 광고하는 곳을 보고 문의를 주시는 분들도 있습니다. 이런 상품 중 일부는 실제로 권리금 채권을 정교하게 담보로 잡는 구조라기보다, 사업자의 매출 데이터나 신용카드 결제 내역을 기준으로 심사하면서 마케팅상 "권리금 대출"이라는 표현을 쓰는 경우도 섞여 있습니다. 상품명만 보고 판단하기보다 실제 심사 기준과 담보 구조가 무엇인지 먼저 확인하는 습관이 필요합니다.

권리금, 담보로 잡을 수 있는 재산일까요?

권리금은 상가 영업을 하면서 형성된 무형의 재산적 가치입니다. 바닥권리금(입지 프리미엄), 영업권리금(단골·매출), 시설권리금(인테리어·설비)으로 나누어 부르기도 하지만, 법적으로는 모두 임차인이 신규임차인에게 넘겨받는 하나의 대가로 취급됩니다. 문제는 이 가치를 담보로 잡으려 해도 등기부나 등록부처럼 제3자가 확인할 수 있는 공시 수단이 없다는 점입니다.

부동산 담보대출이라면 등기부의 근저당권 설정으로 순위와 금액이 누구에게나 공개되고, 자동차 담보대출이라면 저당권 등록 제도가 있습니다. 그런데 권리금은 임대차계약이라는 사적 계약 관계 속에 존재하는 값어치이기 때문에, 은행이 "이 가게의 권리금이 얼마이고 누구에게 우선권이 있는지"를 외부에서 검증할 방법이 마땅치 않습니다. 이 지점이 권리금 담보대출이 현실적으로 어려운 첫 번째 이유입니다.

이런 질문은 자금 사정이 급한 임차인일수록 더 자주 떠올리게 됩니다. 매출이 꾸준한 가게라도 확장, 리모델링, 세금 납부, 갑작스러운 운영자금 부족 등으로 목돈이 필요한 순간은 예고 없이 찾아오고, 그때 가장 먼저 눈에 들어오는 자산이 바로 오랜 기간 쌓아 온 권리금인 경우가 많기 때문입니다.

다만 권리금 자체를 물건처럼 담보로 잡는 것과, 권리금과 관련해 발생하는 특정 채권(예: 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 권리금 회수청구권, 신규임차인과 체결한 권리금 계약상 지급청구권)에 담보를 설정하는 것은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 후자는 민법상 채권을 목적으로 하는 담보 설정 법리를 적용할 여지가 있습니다.

이 구분이 중요한 이유는, 담보 대상이 무엇이냐에 따라 필요한 절차와 서류가 완전히 달라지기 때문입니다. 권리금 그 자체를 담보로 삼으려 한다면 애초에 담보 목적물의 특정조차 어려워 계약이 성립하기 힘들지만, "신규임차인 A로부터 권리금 5천만원을 받을 채권"처럼 금액과 상대방이 특정된 채권이라면 이야기가 달라집니다. 이런 채권은 민법이 예정하고 있는 담보 설정 방식을 그대로 적용해 볼 수 있는 대상이 됩니다.

실제 상담을 하다 보면 임차인 본인도 "권리금을 담보로 쓰고 싶다"는 말 속에 두 가지 상황을 섞어서 이야기하는 경우가 많습니다. 하나는 "앞으로 받을 권리금을 미리 당겨쓰고 싶다"는 것이고, 다른 하나는 "지금 영업 중인 가게의 가치를 담보로 운영자금을 빌리고 싶다"는 것입니다. 전자는 채권 담보의 영역이고, 후자는 사실상 사업자 신용대출의 영역에 가깝다는 점을 먼저 구분해서 접근하는 것이 상담을 효율적으로 만듭니다.

이 세 가지 특징을 종합하면, 권리금이라는 자산은 "가치는 분명히 존재하지만 법적으로 다루기 까다로운 자산"이라고 정리할 수 있습니다. 담보로 활용하고 싶은 마음은 자연스럽지만, 그 방법을 찾을 때는 권리금 자체가 아니라 그로부터 파생되는 구체적인 채권을 어떻게 특정하고 문서화할 것인지에 집중하는 편이 실무적으로 더 생산적인 접근입니다. 아래에서 그 구체적인 방법을 하나씩 살펴보겠습니다.

권리금 채권에 질권을 설정하면 대출이 될까요?

이론적으로는 가능합니다. 민법 제346조는 "권리질권의 설정은 법률에 다른 규정이 없으면 그 권리의 양도에 관한 방법에 의하여야 한다"고 정해, 채권도 질권의 목적이 될 수 있음을 전제하고 있습니다. 권리금 회수청구권이나 권리금 계약상 지급청구권처럼 금액과 채무자가 특정된 채권이라면, 이를 목적으로 한 질권 설정 자체는 법 이론상 불가능하지 않습니다.

다만 실제로 대출이 실행되려면 채권질권이 채무자(신규임차인 또는 임대인)와 제3자에게 효력을 주장할 수 있어야 합니다. 민법 제349조는 지명채권을 목적으로 한 질권 설정에 관해, 민법 제450조가 정한 채권양도의 대항요건 방식—즉 설정자가 확정일자 있는 증서로 제3채무자에게 통지하거나 제3채무자가 승낙하는 절차—을 거치지 않으면 제3채무자나 다른 제3자에게 대항할 수 없다고 규정합니다.

실무적으로 풀어보면, 임차인이 은행에 권리금 채권을 담보로 제공하려면 그 채권의 상대방(신규임차인 또는 임대인)에게 "이 채권에 질권을 설정했다"는 사실을 확정일자 있는 문서로 통지하거나 상대방의 승낙을 받아야 은행이 안심하고 대출을 내줄 수 있다는 뜻입니다. 상대방의 협조 없이는 담보로서의 실효성이 크게 떨어집니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 부분이 채권의 변제기입니다. 질권의 목적이 되는 채권도 결국 일정한 시점에 이행되어야 하는데, 권리금 회수청구권처럼 임대차 종료 시점이 되어야 구체화되는 채권이라면 그 전까지는 금액도, 이행 시점도 유동적입니다. 담보권자 입장에서는 언제 얼마를 회수할 수 있을지 예측하기 어려운 채권이 되는 셈이라, 이 부분도 대출 실행 여부를 가르는 현실적인 변수로 작용합니다.

반대로 신규임차인과 이미 권리금 계약을 체결하고 지급 시기와 금액이 계약서에 명확히 적혀 있는 상태라면, 채권으로서의 특정성과 예측 가능성이 훨씬 높아집니다. 이런 경우에는 질권 설정이나 채권양도를 통한 자금화 논의가 좀 더 현실성을 가지게 됩니다. 결국 핵심은 "채권이 얼마나 구체적으로 특정되어 있는가"에 달려 있다고 볼 수 있습니다.

은행이 권리금 담보대출을 꺼리는 이유

제도적으로 길이 아예 막혀 있지 않은데도 실제 대출 실행 사례가 많지 않은 이유는 금융기관의 리스크 관리 방식 때문입니다. 은행은 담보가 부실화될 경우 신속하고 확실하게 회수할 수 있는지를 가장 중요하게 봅니다. 권리금 채권은 임대차 관계, 신규임차인의 자력, 분쟁 발생 가능성이라는 여러 변수에 노출되어 있어 회수 가능성을 예측하기 어렵습니다.

또한 권리금 회수청구권은 임대인이 방해행위를 했을 때 비로소 구체화되는 손해배상채권의 성격을 띠는 경우가 많아, 평상시에는 금액이 확정되어 있지 않습니다. 아직 금액이 정해지지 않았거나 분쟁 발생 여부가 불투명한 채권을 담보로 잡는 것은 금융기관 입장에서 감정평가 자체가 까다롭습니다.

여기에 더해 임대인이 질권 설정 사실을 통지받고도 협조하지 않거나, 신규임차인과의 권리금 계약이 애초에 조건부·정지조건부인 경우가 많아 대항요건을 완벽히 갖추기 쉽지 않습니다. 이런 이유들이 겹치면서 시중은행권에서는 권리금을 주된 담보로 하는 상품을 적극적으로 운용하지 않는 경향이 있습니다.

대신 소상공인시장진흥공단의 정책자금이나 지역 신용보증재단의 보증서를 활용한 대출처럼, 권리금이 아니라 사업의 지속성과 신용도를 중심으로 평가하는 제도를 함께 검토하는 임차인이 많습니다. 이런 제도는 권리금을 직접 담보로 삼지는 않지만, 매출·업력·상권 등을 종합적으로 평가한다는 점에서 권리금이 가진 가치를 간접적으로 반영하는 효과가 있습니다. 다만 각 제도의 대상 요건과 한도는 시기별로 바뀔 수 있어 해당 기관을 통해 최신 조건을 직접 확인하는 것이 정확합니다.

결국 "권리금을 담보로 큰돈을 빌린다"는 접근보다는, 권리금이라는 자산이 가진 가치를 채권양도·분할지급·정책자금 등 여러 수단으로 나누어 현금화하는 쪽이 현실적인 전략에 가깝습니다. 한 가지 방법에만 의존하기보다 상황에 맞는 조합을 찾는 것이 중요합니다.

권리금을 담보로 쓰는 대신 활용할 수 있는 방법은?

권리금 자체를 은행 담보로 잡기 어렵다고 해서 자금 조달 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 실무에서 자주 검토되는 대안은 크게 세 갈래로 나눌 수 있습니다. 각각 장단점이 뚜렷하므로 상황에 맞게 조합해서 검토하는 것이 현실적입니다.

세 가지 방법 모두 공통적으로 요구하는 것은 "서류로 증명되는 신뢰성"입니다. 권리금 계약서, 임대차계약서, 매출 자료, 시설 투자 내역처럼 제3자가 봤을 때 채권이나 사업 가치를 납득할 수 있는 자료를 얼마나 체계적으로 갖추고 있느냐에 따라 자금 조달의 성패가 갈리는 경우가 많습니다. 평소에 이런 서류를 정리해 두는 습관이 결국 유사시 자금 조달의 속도와 조건을 좌우하게 됩니다.

이 중 어떤 방법을 택하든, 권리금 관련 채권의 존재와 금액을 뒷받침하는 계약서, 시설·매출 자료, 임대차계약 관계 서류를 미리 정리해 두는 것이 협상력을 높이는 데 도움이 됩니다.

세 가지 방법을 단독으로만 쓸 필요는 없습니다. 예를 들어 신규임차인과 분할지급 공정증서를 작성해 두고, 그 채권 중 일부를 제3자에게 양도해 자금을 조기 확보하면서, 부족한 부분은 사업자 신용대출로 메우는 식의 조합도 실무에서 종종 활용됩니다. 다만 각 단계마다 관련 당사자(신규임차인, 임대인, 금융기관)의 이해관계가 얽히므로, 계약서 문구 하나하나를 신중하게 검토해야 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

권리금 담보 설정, 서류만 쓰면 끝일까요?

아닙니다. 담보 설정 계약서에 서명하는 것과 그 담보가 실제로 효력을 발휘하는 것은 다른 문제입니다. 앞서 설명한 대로 채권질권이든 채권양도든, 상대방(신규임차인 또는 임대인)에게 확정일자 있는 통지를 하거나 상대방의 승낙을 받지 못하면 제3자에게 "내가 먼저 담보를 잡았다"고 주장할 수 없습니다.

실무에서 자주 발생하는 문제는 두 가지입니다. 첫째, 통지서에 확정일자를 받아두지 않아 나중에 다른 채권자와 순위 다툼이 생겼을 때 우선순위를 인정받지 못하는 경우입니다. 둘째, 애초에 신규임차인과의 권리금 계약이 구두 약정이거나 조건이 불명확해 담보로 잡을 채권 자체의 존재·범위를 증명하기 어려운 경우입니다.

따라서 권리금 채권을 담보로 활용하려는 계획이 있다면, 권리금 계약서의 지급 조건을 명확히 문서화하고, 담보 설정 시에도 대항요건 절차를 빠짐없이 밟는 것이 핵심입니다. 이 부분을 소홀히 하면 담보 설정 자체가 유명무실해질 수 있습니다.

표에서 보듯 실수들은 대부분 "절차를 간소화하려다 생기는 흠결"에서 비롯됩니다. 담보 설정을 서두르다 보면 확정일자를 받는 절차나 문서 형식을 생략하기 쉬운데, 나중에 분쟁이 생겼을 때 이 절차상의 흠결이 담보 전체의 효력을 흔드는 치명적인 약점이 되는 경우를 상담 과정에서 자주 접하게 됩니다. 소액이라도 절차를 정식으로 밟아두는 습관이 결과적으로 더 큰 손실을 막습니다.

권리금 담보 계약서에는 어떤 내용을 넣어야 하나요?

실무적으로 최소한 다섯 가지는 계약서에 명시하는 것이 바람직합니다. 담보의 대상이 되는 채권을 특정하고, 그 발생 원인과 금액 산정 방식을 명확히 적어야 나중에 다툼이 생겼을 때 판단 기준이 됩니다. 아래 항목을 빠뜨리지 않았는지 점검해 보시기 바랍니다.

• 담보 목적 채권의 발생 원인(권리금 계약, 회수청구권 등)과 당사자 특정
• 채권 금액 또는 산정 방식과 이행 시기(변제기)
• 대항요건 이행 방법(확정일자 있는 통지서 발송 또는 승낙서 확보)
• 채무불이행 시 처리 방법(강제집행 수락 문구, 공정증서 작성 여부)
• 담보권 실행(회수) 절차와 잔여금 정산 방법

이 다섯 가지 항목이 계약서에 구체적으로 반영되어 있지 않으면, 막상 분쟁이 발생했을 때 "채권의 범위가 어디까지인지", "언제부터 담보권을 실행할 수 있는지"를 두고 다시 다투게 되는 경우가 많습니다. 계약 체결 단계에서 시간을 조금 더 들이더라도 이 항목들을 꼼꼼히 정리해 두는 편이 이후의 분쟁 비용을 줄이는 길입니다.

권리금 채권 담보 분쟁, 실제로는 어떻게 진행되나요?

담보로 잡았던 권리금 관련 채권이 실제로 회수되지 않으면, 결국 그 채권의 발생 원인이 된 법률관계—즉 신규임차인과의 권리금 계약, 또는 임대인의 권리금 회수기회 방해 여부—를 두고 다툼이 벌어집니다. 담보권자는 채무자를 대위해 신규임차인이나 임대인을 상대로 채권을 행사하거나, 채무자와 함께 소송을 진행하는 방식을 취하게 됩니다.

이 과정에서 임대인의 권리금 회수기회 방해가 문제라면 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상청구가 핵심 쟁점이 되고, 신규임차인의 지급거절이 문제라면 권리금 계약 자체의 이행청구가 쟁점이 됩니다. 두 경우 모두 계약서, 협상 경위 자료, 시설 현황 자료 등 입증자료의 정리가 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.

담보를 잡았다는 사정만으로 자동으로 돈을 받는 것이 아니라, 기초가 되는 채권 자체를 법적으로 관철해야 하는 절차가 뒤따른다는 점을 미리 이해하고 있어야 합니다. 저희 법도 권리금소송센터는 이런 채권 확정과 회수 절차를 함께 검토해 드리고 있으며, 사안의 난이도에 따라 처리 기간은 평균 10~14개월 정도 소요됩니다.

특히 임대인을 상대로 한 권리금 회수기회 방해 손해배상청구는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 방해행위(신규임차인에게 직접 권리금 요구·수수, 권리금 지급 방해, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절)에 해당하는지를 먼저 다투어야 하고, 손해배상 범위도 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 감정된 권리금 중 낮은 금액으로 제한된다는 점을 함께 고려해야 합니다. 담보권자가 이 채권을 대위행사하는 경우에도 결국 이 기준을 벗어날 수 없습니다.

또한 이런 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 행사해야 하는 시효 제한이 있으므로, 담보 설정 시점과 별개로 채권 자체의 시효 관리도 함께 신경 써야 합니다. 담보를 믿고 시효 관리를 소홀히 하다가 정작 채권 자체가 시효로 소멸해 버리면 담보의 의미도 함께 사라지기 때문입니다.

실제 분쟁 상담을 진행하다 보면, 담보권자(예를 들어 대출을 해 준 지인이나 사업 파트너)가 뒤늦게 "채권이 이미 시효로 소멸했다"거나 "임대인의 방해행위 자체가 인정되지 않는다"는 사실을 알게 되어 곤란을 겪는 사례를 종종 접하게 됩니다. 이런 상황을 막으려면 담보 설정 초기 단계부터 채권의 법적 성격과 시효, 입증자료를 함께 점검해 두는 것이 바람직하며, 저희 법도 권리금소송센터에서도 이 부분을 함께 검토해 드리고 있습니다.

권리금 담보 설정과 별도로 세금 문제도 챙겨야 하나요?

네, 권리금을 받거나 관련 채권을 양도·현금화하는 과정에서는 담보 설정과 별개로 세금 문제가 따로 발생할 수 있습니다. 영업권 성격의 권리금 양도 대가는 소득세법상 기타소득으로 분류되어 원천징수 대상이 되는 경우가 많고, 실제 지출한 필요경비를 증빙하지 못하면 소득세법 시행령이 정한 필요경비 의제 비율(수입금액의 60%)을 기준으로 나머지 금액에 세금이 부과되는 구조입니다. 담보나 채권양도 자체는 세법상 별도의 문제이지만, 그 원인이 된 권리금 수령 자체의 과세 문제는 놓치기 쉬운 부분입니다.

예를 들어 신규임차인에게 받을 권리금 채권을 제3자에게 양도해 자금을 조기 확보했다고 하더라도, 원래 권리금을 받는 사람이 부담해야 할 기타소득 원천징수·종합소득세 신고 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 담보 설정이나 채권양도 계약을 준비하는 단계에서부터 세무 처리 방향을 함께 정리해 두어야, 나중에 예상하지 못한 세금 부담으로 자금 계획이 틀어지는 상황을 피할 수 있습니다.

다만 구체적인 세율, 필요경비 인정 범위, 신고 방법은 개인의 소득 규모와 사업 형태에 따라 달라질 수 있는 영역이므로, 이 부분은 반드시 세무사 등 세무 전문가의 확인을 거치시길 권해 드립니다. 저희 사무소에서는 권리금 담보·채권 관련 법률 문제를 중심으로 안내해 드리고 있으며, 세무 처리가 얽힌 사안은 필요에 따라 세무 전문가와 함께 검토하는 방식으로 진행하고 있습니다.

자주 묻는 질문