스크린골프 사업을 몇 년째 운영하다 매장을 넘기려는 사장님들이 가장 먼저 부딪히는 벽은 권리금 액수 자체가 아니라 "안에 있는 장비를 어떻게 넘기느냐"라는 문제다. 스크린골프장은 인테리어와 집기만 있는 일반 매장과 달리 시뮬레이터·프로젝터·타석 매트·스윙 센서 같은 고가 장비가 영업의 핵심 자산인데, 이 장비 상당수가 매장 사장님 소유가 아니라 리스 회사 명의로 들어와 있는 경우가 많다. 그러다 보니 스크린골프장 양도양수 계약을 진행하다가 "장비가 리스인 줄 몰랐다", "리스 회사가 승계를 거부한다"는 이유로 거래 자체가 무산되는 사례가 실무에서 반복해서 발생한다.

상가건물임대차보호법 제10조의4가 권리금 회수기회를 보호한다는 사실은 이제 임차인들 사이에서도 어느 정도 알려져 있다. 그러나 스크린골프장처럼 고가의 리스 설비와 가맹 계약이 얽혀 있는 업종에서는 법 조문만 알아서는 충분하지 않다. 시뮬레이터 리스 승계, 가맹본부의 영업권 이전 승인, 시설권리금 산정이라는 세 갈래 문제가 동시에 풀려야 실제로 권리금을 받고 매장을 넘길 수 있기 때문이다. 이 글에서는 스크린골프장 양도 실무에서 실제로 부딪히는 이 문제들을 구체적으로 짚어본다.

스크린골프장 양도할 때 권리금은 어떻게 받나요?

스크린골프장의 권리금 구조는 일반 음식점이나 소매점과 다르게 설비 비중이 압도적으로 크다는 특징이 있다. 인테리어 공사비, 방음·환기 설비, 스크린·타석 구조물 같은 시설권리금 항목에 더해, 회원권 매출·단골 고객층·예약 시스템 같은 영업권리금, 그리고 상권 입지 가치에 해당하는 바닥권리금까지 세 항목을 각각 따로 산정해야 협상이 정리된다. 이 세 항목을 뭉뚱그려 말하면 신규 임차인과의 협상 테이블에서 신뢰를 얻기 어렵다.

실무에서는 매도인(현 임차인)이 세 항목을 합쳐 "권리금 얼마"라고 부르는 경우가 많은데, 신규 임차인이나 감정평가 과정에서는 항목별로 근거를 요구한다. 특히 시설권리금은 감가상각을 반영해야 하고, 리스 설비는 애초에 매도인 소유가 아니므로 권리금 항목에서 제외하거나 리스 승계 비용으로 별도 처리해야 한다는 점을 놓치기 쉽다. 이 구분을 명확히 해두지 않으면 계약 체결 직전에 금액 재협상이 벌어지는 일이 흔하다.

협상 실무에서는 신규 임차인이 세 항목의 합계보다 총 투자금을 회수하는 데 걸리는 기간을 더 중요하게 따지는 경우가 많다. 예를 들어 시설권리금과 영업권리금을 합쳐 2억 원을 제시받았다면, 신규 임차인은 이 2억 원을 몇 개월 만에 회수할 수 있는지를 매출 자료로 역산해보고 협상 여부를 결정한다. 따라서 매도인이 권리금을 원하는 수준으로 받고 싶다면, 항목별 근거 자료뿐 아니라 투자금 회수 기간을 뒷받침하는 매출·손익 자료까지 함께 준비해두는 것이 협상력을 높이는 실무적인 방법이다.

시뮬레이터·타석 설비가 리스 자산이라면 협상은 어떻게 달라지나

스크린골프장 창업 시 시뮬레이터 세트를 일시불로 구입하는 경우보다, 초기 자금 부담을 줄이기 위해 리스나 할부로 들여오는 경우가 실무에서는 더 흔하다. 리스 계약은 대개 3~5년 약정으로 매달 리스료를 납부하는 구조이고, 계약 기간 중에는 설비 소유권이 리스 회사에 있다.

문제는 매도인이 스크린골프장을 양도할 때 이 리스 계약을 매수인에게 그대로 넘기려면 반드시 리스 회사(리스사)의 승계 동의를 받아야 한다는 점이다. 리스사 동의 없이 임의로 점유만 넘기면 리스 회사가 설비 회수를 요구하거나 잔여 리스료 전액을 즉시 청구할 수 있어, 매수인 입장에서는 매장은 인수했는데 정작 시뮬레이터가 빠지는 최악의 상황을 맞을 수 있다.

실제 사례를 보면, 매도인이 "시뮬레이터 3대 포함 권리금 1억 5천만 원"이라고 광고했다가, 매수인이 계약서를 확인하는 과정에서 시뮬레이터가 리스이고 잔여 리스료가 4천만 원 넘게 남아 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되어 권리금 협상 자체가 원점으로 돌아간 경우가 있다. 이런 상황을 막으려면 매도인 스스로도 양도 절차를 시작하기 전에 리스 계약서를 다시 확인하고 잔여 리스료·중도해지 조건을 미리 파악해두어야 한다.

리스 승계가 협상에 어떤 영향을 주는지 정리하면 아래와 같다.

리스사에 따라 승계 절차와 소요 기간, 요구하는 서류가 다르므로 여러 리스사와 거래하고 있다면 각 리스사별로 승계 조건을 따로 확인해야 한다. 일부 리스사는 승계 수수료를 별도로 청구하기도 하는데, 이 비용을 매도인과 매수인 중 누가 부담할지도 계약서에 명시해두는 것이 안전하다.

리스 설비의 유지보수(AS) 책임 소재도 미리 정리해두어야 한다. 리스 계약에 정기점검·부품교체 서비스가 포함돼 있다면 이는 매수인에게도 그대로 승계되는 혜택이지만, 반대로 노후 부품 교체비를 임차인이 부담하는 조건이라면 매수인이 인수 직후 예상치 못한 수리비를 떠안을 수 있다. 계약서에 리스 설비의 현재 상태와 최근 점검·수리 이력을 별지로 첨부해두면 이런 분쟁을 예방하는 데 도움이 된다.

그래서 스크린골프 양도양수 계약서에는 반드시 "리스 승계 동의서 확보를 계약 조건의 선행조건으로 한다"는 문구를 넣어야 한다. 리스사 동의가 계약 체결 이후로 미뤄지면, 매수인이 잔금까지 치른 뒤에 승계가 거부되는 상황이 벌어질 수 있어 순서를 반드시 앞당겨야 분쟁을 예방할 수 있다.

리스로 들여온 시뮬레이터, 양수인에게 그대로 넘길 수 있나요?

리스 승계 절차는 통상 ①매수인이 리스사에 승계 신청 및 신용정보 제출 ②리스사의 심사(매출 자료·사업계획·신용등급 확인) ③승계 동의서 발급 및 계약서 갱신 ④기존 계약자(매도인) 연대보증 해지 순서로 진행된다. 이 절차에 통상 2~4주가 소요되므로, 양도양수 잔금일을 리스 승계 완료 시점과 연동해 설계하는 것이 실무상 안전하다.

만약 리스사가 매수인의 신용 상태를 이유로 승계를 거부하면, 매도인 명의를 그대로 둔 채 매수인이 실질적으로 사용하는 편법적 구조를 택하는 경우가 있는데, 이는 리스 계약 위반이자 향후 시설 회수·법적 분쟁의 씨앗이 되므로 권장되지 않는다. 정식 승계가 어렵다면 차라리 리스 잔여기간 동안의 사용료를 권리금 항목에서 조정해 매도인이 명의를 계속 유지하며 책임지는 구조나, 매수인이 별도로 신규 리스 계약을 체결하는 방식을 검토하는 편이 분쟁 소지가 적다.

리스 승계 절차를 진행하는 동안 매도인은 리스사와 주고받은 공문, 승계 신청서 접수 확인증, 심사 결과 통지서 등을 모두 보관해두어야 한다. 만약 리스사의 부당한 승계 거부나 지연으로 인해 양도양수 거래 자체가 무산되어 손해가 발생했다면, 이 자료들이 향후 책임 소재를 규명하는 근거가 될 수 있다.

가맹(프랜차이즈) 계약과 상표 사용권의 승계 문제

스크린골프장 상당수는 특정 브랜드의 가맹점 형태로 운영된다. 가맹 계약에는 통상 "가맹본부의 사전 동의 없이 영업권을 제3자에게 양도할 수 없다"는 조항이 포함되어 있어, 매장 권리금 협상이 끝나도 가맹본부 승인이라는 별도 관문을 통과해야 한다.

가맹본부는 신규 가맹점주(매수인)에게 별도의 가맹비·교육비를 요구하거나, 기존 매도인과의 계약을 해지하고 매수인과 신규 가맹 계약을 체결하는 절차를 요구하는 경우가 많다. 이 과정에서 위약금이 발생할 수 있고, 상표 사용권·예약 시스템 접속 권한·브랜드 마케팅 지원 등 무형 자산의 이전 여부도 함께 정리해야 한다.

특히 주의할 점은, 가맹본부 승인이 지연되거나 거부되면 스크린골프 양도양수 거래 전체가 무산될 수 있다는 것이다. 따라서 계약서에 "가맹본부 승인을 정지조건으로 한다"는 조항을 넣어, 승인이 나지 않을 경우 계약금 반환 및 계약 해제 절차를 미리 정해두어야 매도인과 매수인 모두의 위험을 줄일 수 있다.

가맹 계약을 승계하는 과정에서는 매월 납부하는 로열티, 광고분담금, 예약 시스템 이용료 같은 고정 비용의 승계 여부도 함께 확인해야 한다. 매수인이 새로 가맹 계약을 체결하는 형태로 진행되면 초기 가맹비를 다시 납부해야 할 수 있으므로, 이 비용을 권리금 협상 과정에서 미리 반영해두지 않으면 매수인이 예상보다 많은 초기 비용을 부담하게 되어 거래 자체를 망설이게 될 수 있다.

가맹본부에 따라서는 기존 매장의 최근 매출·고객 만족도 평가를 승계 심사 항목에 포함시키는 경우도 있다. 매출이 하락 추세이거나 고객 클레임 이력이 많은 매장이라면 승계 심사에서 추가 조건(리모델링 요구 등)이 붙을 수 있으므로, 매도인은 가맹본부와의 최근 평가 이력을 미리 확인해 매수인에게 정확히 공유해두는 편이 협상 신뢰도를 높이는 데 도움이 된다.

시설권리금·영업권리금·바닥권리금 산정 기준

스크린골프장 권리금을 항목별로 나누어 산정하는 기준을 정리하면 다음과 같다.

세 항목 중 시설권리금은 객관적 자료(구입 영수증, 감가상각 자료)로 뒷받침하기 쉬운 반면, 영업권리금은 매출 자료의 신뢰성 논란이 잦다. 신규 임차인이 매출 자료를 요구했을 때 카드매출·현금영수증 발행 내역 등 객관적 자료를 제시하지 못하면 영업권리금 협상에서 불리해질 수 있다.

바닥권리금은 매도인의 노력과 무관하게 상권 자체의 가치이므로, 임대인과의 임대차 조건(임대료·보증금)이 유지되는 한 계속 존재하는 값이다. 다만 임대인이 신규 임차인에게 현저히 높은 임대료를 요구하면 실질적으로 바닥권리금을 깎아먹는 결과가 되므로, 이는 상가임대차보호법 제10조의4가 규정하는 권리금 회수 방해 행위 중 하나로 다뤄진다.

세 항목을 각각 산정한 뒤에는 이를 단순 합산하기보다, 매수인의 자금 여력과 투자금 회수 기간을 함께 고려해 최종 제시 금액을 조율하는 것이 실무적인 협상 방식이다. 매도인이 산정 근거 자료를 충실히 준비해둘수록 협상 과정에서 권리금이 깎이는 폭이 줄어드는 경향이 있으므로, 감정평가나 세무·회계 자료 정리에 드는 비용을 아깝게 여기지 않는 편이 결과적으로 유리하다.

감정평가를 의뢰할 때는 상가·업무시설 감정 경험이 있는 감정평가사를 선택하는 것이 중요하다. 스크린골프장처럼 특수 설비 비중이 큰 업종은 일반 소매업 기준으로 감가상각을 적용하면 시설권리금이 실제 가치보다 낮게 평가될 수 있으므로, 골프 시뮬레이터·타석 설비의 특수성을 이해하는 평가 기관에 의뢰하는 편이 분쟁 시에도 더 설득력 있는 자료가 된다.

임대인이 신규 임차인과 계약을 거부하면 어떻게 하나요?

상가건물임대차보호법 제10조의4가 규정하는 권리금 회수 방해 행위는 네 가지다. ①임대인이 신규 임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위 ②임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 ③임대인이 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ④그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임대차 계약 체결을 거절하는 행위다. 이 보호는 임대차 기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용된다.

스크린골프장처럼 시설 규모가 크고 리스·가맹 절차까지 얽힌 업종에서는, 임대인이 "새 임차인의 업종이 마음에 안 든다"거나 "인테리어 공사를 다시 해야 해서 곤란하다"는 식의 사유로 계약을 거부하는 사례가 종종 있다. 그러나 판례의 취지(대법원 2017다225312, 2019. 5. 16. 선고 전원합의체 판결)에 따르면 임대차 기간이 10년을 초과한 경우에도 권리금 회수기회는 보호되므로, 단순히 "오래 임대했다"는 이유만으로 임대인이 계약을 거부할 수는 없다.

다만 임차인이 임대료를 3기(3개월분) 이상 연체한 사실이 있다면 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 매도인 입장에서는 양도 협상을 시작하기 전에 본인의 임대료 연체 이력부터 점검해야 한다.

임대인의 계약 거부가 권리금 회수 방해에 해당하는지를 다투려면, 신규 임차인의 존재와 조건을 임대인에게 구체적으로 통지했다는 증거, 임대인의 거부 의사표시(문자메시지·통화 녹음·내용증명 등), 신규 임차인이 제시한 권리금 액수를 뒷받침하는 자료를 미리 확보해두어야 한다. 이런 증거가 부족하면 임대인이 "그런 제안을 받은 적 없다"고 부인할 때 입증이 어려워질 수 있다.

스크린골프장 양도 시 자주 발생하는 분쟁 사례 세 가지

실제 상담 사례를 통해 스크린골프 양도양수 과정에서 반복적으로 발생하는 분쟁 유형을 정리하면 다음과 같다.

세 사례 모두 계약서 작성 단계에서 리스·가맹·권리금 문제를 동시에 점검하지 않은 데서 비롯됐다는 공통점이 있다. 스크린골프장 양도양수는 일반 상가 양도보다 확인할 변수가 많은 만큼, 계약서 초안 단계부터 전문가의 검토를 받는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법이다.

세 유형 모두를 예방하려면 계약 체결 전 ①리스·가맹 승계 가능 여부를 서면으로 확인 ②임대인에게 신규 임차인 정보를 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 통지 ③승계·승인 지연에 대비한 정지조건과 계약금 반환 조항을 계약서에 명시하는 세 단계를 순서대로 밟는 것이 실무상 안전하다. 이 세 단계를 건너뛰고 구두 약속만으로 진행하면, 거래가 무산됐을 때 책임 소재를 가리기가 훨씬 어려워진다.

스크린골프 양도 계약서에서 반드시 확인할 시설·집기 체크리스트

스크린골프 양도양수 계약서를 작성하기 전에 아래 항목을 하나씩 확인해야 나중에 "이 장비는 안 넘기기로 한 거였다"는 식의 분쟁을 막을 수 있다.

• 시뮬레이터·프로젝터·타석 매트의 소유/리스 여부 및 리스사 계약서 사본
• 리스 잔여기간·잔여 리스료·중도해지 위약금 규모
• 가맹 계약 여부, 가맹본부 승인 절차와 예상 소요 기간
• 최근 2년 매출·회원권(정기이용권) 잔여 계약 건수 및 환불 의무 승계 여부
• 냉난방·환기·방음 시설의 시공 주체와 하자보수 책임 범위
• 임대차 계약상 원상복구 조건(철거 범위, 시설 잔존 시 임대인 동의 여부)
• 소방·전기 안전점검 이력 및 과태료·시정명령 미이행 여부

이 중에서도 회원권(정기이용권) 잔여 계약은 특히 놓치기 쉬운 항목이다. 기존 고객이 3개월·6개월 단위로 선결제한 이용권이 남아 있다면, 매수인이 그 서비스 제공 의무를 그대로 승계하는지, 아니면 매도인이 환불 처리를 마친 뒤 순수하게 신규 고객만 인수하는지를 계약서에 명시해야 한다. 이 부분이 불명확하면 양도 이후에도 매도인에게 고객 클레임이 이어지는 상황이 생긴다.

소방·전기 설비는 스크린골프장처럼 다수의 전자 장비와 조명을 사용하는 업종에서 특히 중요한 점검 항목이다. 최근 소방 점검에서 지적된 사항이 있는데도 이를 매수인에게 알리지 않고 양도하면, 이후 매수인이 시정 비용을 떠안거나 영업정지 처분을 받는 상황으로 이어질 수 있어 계약 전 확인이 필수적이다.

권리금에 대한 세금 문제, 무엇을 확인해야 하나

권리금을 받은 매도인은 이를 기타소득으로 신고해야 하는 경우가 많다. 실무상 영업권 양도 대가로서의 권리금은 기타소득 중 하나로 분류되며, 필요경비가 의제되는 방식으로 세금이 계산되는 것이 일반적이다.

다만 권리금의 세목 분류나 필요경비 인정 비율, 원천징수 여부는 거래 형태(사업 양수도 계약서 작성 여부, 부가가치세 처리 방식 등)에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 세액은 반드시 세무 전문가의 확인을 거쳐야 한다. 스크린골프장은 매출 규모가 크고 리스·가맹 정산까지 얽혀 있어 세금 문제가 더 복잡해지는 경향이 있으므로, 양도양수 계약을 확정하기 전에 세무사와 함께 예상 세액을 시뮬레이션해보는 것을 권한다.

권리금 거래에는 기타소득세 외에도 부가가치세 처리 문제가 함께 얽힌다. 사업의 포괄적 양수도로 처리되는지 여부에 따라 부가가치세 과세 여부가 달라질 수 있으므로, 계약서에 "포괄양수도"임을 명시할지, 세금계산서를 어떻게 발행할지도 세무 전문가와 함께 사전에 정리해두어야 한다.

또한 기타소득으로 신고할 경우 다음 해 5월 종합소득세 확정신고 시 다른 소득과 합산되어 세율 구간이 달라질 수 있고, 여기에 지방소득세가 추가로 부과된다. 권리금 액수가 크다면 한 해에 일시 수령하는 것과 분할해 받는 것 중 세 부담 차이가 상당할 수 있으므로, 이 역시 계약 조건을 정하기 전에 세무사와 미리 시뮬레이션해보는 것이 바람직하다.

자주 묻는 질문

Q스크린골프장 권리금은 보통 얼마나 받나요?

스크린골프장 권리금은 상권·시설 규모·매출 수준에 따라 편차가 매우 커서 일률적인 시세를 제시하기는 어렵다. 다만 시설권리금은 리스가 아닌 소유 설비의 감가상각 잔가치를 기준으로, 영업권리금은 최근 1~2년 매출과 회원권 계약 건수를 기준으로, 바닥권리금은 인근 상권 시세를 기준으로 각각 산정한 뒤 합산하는 방식이 실무에서 통용된다. 감정평가사의 시설 감정을 받아두면 추후 임대인과의 분쟁 시 손해배상 상한 산정의 근거 자료로도 활용할 수 있다. 정확한 산정은 개별 매장의 자료를 검토해야 가능하므로 무료 전화상담을 통해 확인하는 편이 정확하다. 매장 인근에 신규 스크린골프 브랜드가 들어서는지 여부, 프로젝터·시뮬레이터의 사용 연한도 권리금 협상에 영향을 미치는 요소이므로 함께 점검해두는 것이 좋다.

Q리스 승계가 거부되면 권리금을 아예 못 받나요?

리스 승계가 거부된다고 해서 권리금 자체를 받을 수 없는 것은 아니다. 다만 매수인이 신규로 설비를 구입하거나 재리스해야 하는 부담이 생기므로, 그 비용만큼 시설권리금에서 조정하는 협상이 이루어지는 것이 일반적이다. 리스사와 사전에 협의해 승계 가능성을 먼저 타진해보고, 어려울 경우 매수인이 감당할 추가 비용을 구체적으로 산정해 권리금 협상에 반영하는 것이 실무적인 해법이다. 이 과정을 임대인의 권리금 회수 방해 행위와 혼동하지 않도록 구분해서 접근해야 한다. 리스사와의 협의 내용은 반드시 서면이나 문자로 남겨두어, 추후 권리금 협상 과정에서 근거 자료로 활용할 수 있도록 해야 한다.

Q임대인이 권리금을 이유로 신규 임차인과 직접 계약하려 하면 어떻게 하나요?

임대인이 매도인을 배제하고 신규 임차인과 직접 권리금을 주고받거나 낮은 조건으로 계약하려는 행위는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 금지하는 대표적인 권리금 회수 방해 행위다. 이 경우 매도인은 신규 임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시 감정 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 청구권은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사해야 하므로 시기를 놓치지 않는 것이 중요하다. 구체적인 증거 수집과 청구 절차는 개별 사안마다 달라지므로 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 안전하다. 임대인과 주고받은 대화나 문서는 시간 순서대로 정리해두면, 손해배상 청구 시 방해 행위의 경위를 설명하는 데 큰 도움이 된다.