권리금 계약을 준비하다 보면 "수수료"라는 한 단어 안에 서로 다른 성격의 돈이 뒤섞여 있다는 사실을 뒤늦게 깨닫는 경우가 많습니다. 아래 상황 중 하나라도 해당된다면 이 글이 도움이 됩니다.

• 계약서에 "중개수수료"라고만 적혀 있어 정확히 어떤 돈을 말하는지 헷갈리는 경우
• 권리금 알선비에도 공인중개사법의 법정 한도가 그대로 적용되는지 궁금한 경우
• 계약서 작성만 맡겼는데 거래가 무산돼 대행비를 돌려받을 수 있는지 궁금한 경우
• 중개사의 확인·설명이 부실해 손해를 본 것 같은데 어디까지 책임을 물을 수 있는지 모르는 경우

권리금 계약서 수수료, 왜 세 갈래로 나눠 봐야 할까

상가 권리금 계약을 진행하다 보면 계약서 한 장을 사이에 두고 여러 종류의 돈이 오갑니다. 신규임차인이 임차인에게 권리금을 건네는 것과 별개로, 임대차 계약을 성사시킨 공인중개사에게 주는 돈, 권리금 거래를 알선하거나 조율해 준 사람에게 주는 돈, 계약서 작성이나 검토를 맡긴 법무사·변호사 사무실에 내는 돈이 함께 흘러갑니다. 이 세 가지를 뭉뚱그려 "수수료"라고만 부르면, 계약이 틀어졌을 때 누구에게 무엇을 따져야 하는지조차 헷갈리게 됩니다.

실제 상담에서 가장 많이 듣는 질문은 두 가지입니다. 하나는 "권리금에도 중개보수 한도가 정해져 있나요"이고, 다른 하나는 "계약이 깨지면 이미 낸 돈은 다 돌려받나요"입니다. 두 질문 모두 답은 하나가 아닙니다. 임대차 중개보수는 법이 테두리를 정해 둔 돈이고, 권리금 알선·컨설팅비는 당사자끼리 정하는 돈이며, 계약서 작성·검토 대행비는 성사 여부와 무관하게 의뢰한 쪽이 부담하는 돈이기 때문입니다. 셋의 법적 성격이 다르므로 반환 여부와 청구 방법도 각각 따져야 합니다.

이 글은 권리금 거래에서 오가는 돈 세 가지를 부담 주체, 지급 시점, 성사 조건이라는 세 축으로 나눠 정리합니다. 계약서에 수수료 조항을 넣을 때 무엇을 먼저 확인해야 하는지, 중개사의 확인·설명 의무와 손해배상 책임은 어디까지 미치는지도 함께 짚습니다. 권리금 그 자체가 아니라 그 권리금 거래를 성사시키기 위해 오가는 부수적인 돈에 집중한 글이라는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

세 가지 돈을 구분해야 하는 이유는 단순히 용어를 정확히 쓰기 위해서가 아닙니다. 계약이 예상대로 흘러가지 않았을 때, 즉 임대인이 승낙을 거절하거나 신규임차인이 마음을 바꾸거나 중개사가 확인·설명을 소홀히 했을 때, 어느 돈을 누구에게 어떤 근거로 청구할지가 완전히 달라지기 때문입니다. 근거 조문이 있는 돈과 순수하게 약정으로만 존재하는 돈을 뒤섞어 두면, 정작 문제가 생겼을 때 계약서를 다시 펼쳐도 답이 나오지 않습니다.

한눈에 보는 세 가지 돈

① 임대차 중개보수 — 법이 금액 아닌 테두리를 정한 돈

신규임차인이 상가에 들어오려면 임대인과 새로운 임대차계약을 맺어야 하고, 이 계약을 공인중개사가 중개했다면 중개보수가 발생합니다. 공인중개사법 제32조①은 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하면서, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 두고 있습니다. 여기서 중개의뢰인은 임대차계약의 양 당사자, 즉 신규임차인과 임대인 각각을 가리키므로 원칙적으로 양쪽 모두에게 보수 청구가 가능한 구조입니다.

보수와 별개로 실비도 있습니다. 제32조②는 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다고 정합니다. 등기사항증명서 발급이나 권리관계 확인에 드는 실제 비용을 보수와 별도로 청구할 수 있다는 뜻이며, 이 실비는 성사 여부와 관계없이 발생한 비용의 성격이 강합니다.

다만 구체적인 금액 자체는 이 조문에 나오지 않습니다. 제32조③은 보수의 지급시기를 대통령령으로 정하도록 위임하고, ④는 주택 외의 중개대상물, 즉 상가와 같은 물건의 중개보수는 국토교통부령으로 정하도록 위임합니다. 요율과 지급 시점은 하위 법령의 영역이라 이 글에서 숫자로 안내하지 않으며, 계약 전에 개업공인중개사에게 직접 확인하는 것이 정확합니다. 다만 법이 지급 시점을 대통령령으로 별도 규율할 만큼 중요하게 다룬다는 점에서, 계약서에 지급 시점을 애매하게 남겨 두면 분쟁의 씨앗이 된다는 점은 분명합니다.

이 임대차 중개보수는 권리금과는 별개의 돈이라는 점도 짚어야 합니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하는 권리금은 상가건물임대차보호법 제10조의3②가 정하는 대로 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약에서 발생하는 돈이고, 임대차 중개보수는 신규임차인과 임대인 사이의 새로운 임대차계약을 성사시킨 대가입니다. 계약 현장에서는 두 돈이 비슷한 시기에 오가다 보니 하나의 수수료로 착각하기 쉽지만, 근거 조문과 당사자, 지급 성격이 전혀 다른 별개의 돈이라는 점을 계약서 작성 전에 분명히 해 두어야 합니다.

지급시기를 대통령령으로, 요율을 국토교통부령으로 각각 위임한다는 구조는 지역마다 실무 관행이 조금씩 다를 수 있다는 의미이기도 합니다. 제32조④는 주택 중개보수와 실비 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 하고, 주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정하도록 나누고 있습니다. 상가는 주택 외 중개대상물에 해당하므로 조례가 아니라 국토교통부령이 기준이 된다는 점을 참고해 두면, 지급 시점과 근거를 물을 때 어느 규정을 확인해야 하는지 헷갈리지 않습니다.

계약서에 중개보수 조항을 넣을 때는 지급 시기를 "임대차계약 체결 시"로 할지 "중개 완성과 동시에"로 할지 구체적인 문구를 정해 두는 것이 좋습니다. 제32조①의 단서가 중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우를 보수 청구 제외 사유로 명시하고 있으므로, 이 단서에 해당하는 상황인지 아닌지를 판단할 수 있도록 거래가 어떻게 종료됐는지를 기록해 두는 습관도 필요합니다. 특히 임대차계약이 해제된 경위가 중개사의 확인·설명 부실 때문인지, 신규임차인이나 임대인 개인의 사정 때문인지에 따라 보수 청구 가부가 갈리므로, 계약 해제 통보나 사유를 주고받은 문자·이메일을 보관해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

② 권리금 알선·컨설팅비 — 법정 테두리 밖, 당사자가 정하는 돈

임대차 중개와 달리, 권리금 거래를 알선하거나 조율해 주는 대가는 법이 테두리를 그려 두지 않은 영역입니다. 공인중개사법 제3조는 이 법에 의한 중개대상물을 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건 세 가지로 열거하는데, 권리금이라는 재산적 가치 자체는 이 열거에 명시돼 있지 않습니다.

그렇다 보니 권리금 알선·컨설팅에 대해 임대차 중개보수와 같은 법정 한도가 그대로 적용되는지는 판례 영역으로 남아 있습니다. 이 부분을 단정적으로 답할 수 없다는 점이 오히려 실무에서는 더 중요합니다. 법정 한도가 정해져 있지 않다는 것은 거꾸로 말하면 당사자가 약정으로 금액과 조건을 자유롭게 정할 수 있다는 뜻이기도 하고, 동시에 그 약정이 지나치게 불리하게 짜여도 법이 자동으로 손을 봐 주지 않는다는 뜻이기도 하기 때문입니다.

실무에서 권리금 알선·컨설팅비를 정할 때 가장 자주 쓰이는 방식은 성사 조건부 약정입니다. 임대차계약 체결과 권리금 지급이 모두 끝난 뒤에 지급하기로 정해 두면, 거래가 중간에 무산됐을 때 지급 의무 자체가 아예 발생하지 않았다고 다툴 여지가 생깁니다. 반대로 착수 시 일부를 먼저 지급하는 방식으로 정했다면, 무산되더라도 이미 지급한 부분을 돌려받을 수 있는지는 계약 문구와 무산 원인에 따라 달라지는 문제가 됩니다.

그래서 권리금 알선·컨설팅비는 금액을 정하는 것 못지않게 지급 시점과 지급 조건을 문서로 명확히 남기는 것이 핵심입니다. "임대인과의 임대차계약 체결과 권리금 전액 지급이 완료된 때 지급한다"처럼 조건을 구체적으로 적어 두면, 나중에 거래가 깨졌을 때 그 문구 하나로 분쟁의 상당 부분이 정리됩니다. 구두로만 약속하고 넘어가면 성사 여부에 대한 해석이 갈릴 때 다툼이 길어질 수밖에 없습니다.

알선·컨설팅비를 약정할 때는 금액과 지급 조건 외에도 "누가 그 대가를 부담하는가"를 함께 정해야 합니다. 양도인인 임차인이 부담하는 구조도 있고, 양수인인 신규임차인이 부담하는 구조도 있으며, 두 사람이 절반씩 나누는 구조도 실무에서 쓰입니다. 어느 쪽이 부담하든 그 자체는 문제가 아니지만, 계약서에 부담 주체를 명시하지 않은 채 구두로만 합의했다면 나중에 서로 "상대방이 내기로 했다"고 주장이 엇갈릴 수 있으므로, 권리금 계약서 특약란이나 별도의 알선·컨설팅 약정서에 부담 주체와 금액, 지급 시점을 함께 적어 두는 것이 안전합니다.

③ 계약서 작성·검토 대행비 — 성사 여부와 무관한 별도 비용

권리금 계약서나 임대차계약서 작성을 법무사·변호사 사무실에 맡기는 경우도 흔합니다. 이때 내는 작성·검토 대행비는 앞의 두 수수료와 또 다른 성격을 가집니다. 중개보수나 알선비가 거래 성사를 전제로 한 돈이라면, 작성·검토 대행비는 서류를 작성하거나 검토해 주는 용역 자체에 대한 대가이기 때문에 원칙적으로 거래의 성사 여부와 관계없이 발생합니다.

이 비용은 의뢰한 쪽이 부담하는 것이 원칙입니다. 신규임차인이 검토를 의뢰했다면 신규임차인이, 임차인이 작성을 의뢰했다면 임차인이 각자 부담하는 구조이며, 상대방에게 비용을 떠넘길 근거는 별도로 약정하지 않는 한 없습니다. 계약이 두 명 이상의 서명으로 완성되더라도, 작성·검토를 누가 의뢰했는지에 따라 비용 부담자가 갈린다는 점을 계약 전에 정리해 두는 것이 좋습니다.

다만 성사 여부와 무관하다는 원칙도 약정으로 달리 정할 수 있다는 점은 앞의 알선비와 마찬가지입니다. 견적을 받을 때 "계약 불성립 시에도 착수 대행비는 반환하지 않는다"는 문구가 있는지, 반대로 "임대인 승낙이 나지 않으면 대행비를 전액 반환한다"는 문구가 있는지를 미리 확인해야 나중에 이견이 생기지 않습니다. 계약이 무산됐을 때 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있는지는 무산된 원인이 임대인 거절인지, 신규임차인의 변심인지, 중개사·대행자의 과실인지에 따라 달라지는 별도의 문제이므로, 이 글에서는 세 가지 돈의 성격을 구분하는 데까지만 다룹니다.

권리금 계약서 작성을 대행에 맡기더라도, 권리금 총액과 그 구성, 넘기는 대상 목록, 임대인 승낙이 불발됐을 때의 처리 방식 같은 핵심 사항은 결국 당사자가 직접 결정해야 하는 영역입니다. 대행자는 그 결정을 문서화하고 법률적으로 다듬어 주는 역할이지, 금액이나 조건을 대신 정해 주는 역할이 아니라는 점을 분명히 해 두면 대행비의 성격도 더 명확해집니다.

작성·검토 대행을 의뢰할 때는 견적서나 위임 계약서에 업무 범위를 구체적으로 적는 것도 중요합니다. 단순히 계약서 초안을 작성해 주는 범위인지, 임대인과의 협의 과정까지 동행하며 조언하는 범위인지에 따라 대행비의 성격과 금액이 달라질 수 있습니다. 업무 범위가 넓어질수록 중도에 계약이 무산됐을 때 이미 진행된 부분에 대한 비율 정산 문제가 생길 수 있으므로, 착수 전에 업무 범위와 정산 방식을 함께 정리해 두는 것이 이후 이견을 줄이는 방법입니다.

임대인도 이 세 가지 수수료를 부담하나요

임대차 중개보수는 신규임차인과 임대인이 각각 중개의뢰인이 되는 구조이므로, 새 임대차계약을 성사시킨 개업공인중개사에게는 임대인도 보수를 지급하는 것이 원칙입니다. 실무에서 신규임차인이 전액을 부담하는 것처럼 보이는 경우가 많지만, 이는 당사자들이 합의로 그렇게 정했기 때문이지 법이 신규임차인에게만 지급 의무를 지운 것은 아닙니다.

반면 권리금 알선·컨설팅비는 성격이 다릅니다. 권리금 계약은 상가건물임대차보호법 제10조의3②가 정하는 대로 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 그 계약을 성사시키기 위해 오간 알선·컨설팅비 역시 원칙적으로 신규임차인과 임차인, 즉 권리금 계약 당사자 사이에서 정산되는 돈이며, 임대인이 이 비용을 부담할 법적 근거는 별도로 없습니다.

계약서 작성·검토 대행비도 마찬가지입니다. 임대인이 자신의 임대차계약서를 별도로 검토받고 싶다면 그 비용은 임대인이 스스로 부담하는 것이고, 권리금 계약서 작성·검토를 의뢰한 신규임차인이나 임차인의 비용을 임대인에게 떠넘길 근거는 없습니다. 다만 세 당사자가 한자리에서 계약을 진행하며 편의상 특정인이 대행비를 먼저 지불하고 나중에 정산하는 경우는 있을 수 있는데, 이때도 최종 부담자는 약정으로 정해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

정리하면 임대인은 자신이 당사자가 되는 임대차계약의 중개보수만 원칙적으로 부담하고, 권리금 계약에서 파생되는 알선·컨설팅비와 작성·검토 대행비는 원칙적으로 권리금 계약 당사자인 신규임차인과 임차인 사이의 문제입니다. 계약 초반에 이 구도를 명확히 해 두면, 나중에 "왜 내가 이 돈까지 내야 하느냐"는 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

권리금 계약서 수수료 3종, 부담·시점·조건을 한눈에 비교하면

세 가지 돈을 부담 주체, 지급 시점, 성사 조건이라는 세 축으로 정리하면 아래와 같습니다. 계약서에 수수료 관련 조항을 넣을 때 이 표를 기준으로 하나씩 채워 나가면 빠뜨리는 항목을 줄일 수 있습니다.

표에서 보듯 세 돈의 공통점은 "지급 시점과 성사 조건을 문서로 남겨야 한다"는 것 하나뿐입니다. 근거 법령도, 부담 주체도, 성사와의 관계도 저마다 다르기 때문에 계약서에 "수수료"라는 한 단어로 뭉뚱그려 적으면 나중에 어느 돈을 말하는지부터 다투게 됩니다. 계약서 특약란에 세 항목을 별도로 나눠 적고 각각의 지급 시점과 조건을 명시하는 방식을 권합니다. 표를 계약 전 체크리스트처럼 활용해, 항목별로 빈칸을 채워 넣은 뒤 서명 전에 상대방과 함께 다시 한번 읽어 보는 것도 좋은 방법입니다.

중개사의 고의·과실, 책임은 어디까지인가

중개보수를 냈다면 그에 상응하는 확인·설명 의무도 함께 따라옵니다. 공인중개사법 제30조①은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 지도록 정합니다. 중개 대상 물건의 권리관계를 제대로 확인하지 않았거나, 중요한 사항을 설명하지 않아 손해가 생겼다면 이 조문이 근거가 됩니다.

이 책임을 실제로 이행할 수 있도록, 제30조③은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공제 가입, 또는 공탁 의무를 지도록 정합니다. 손해가 생겼을 때 중개사 개인의 자력에만 의존하지 않도록 미리 보증 수단을 마련해 두게 한 것입니다. 가입 방식과 금액의 구체적인 기준은 대통령령이 정하는 영역이라 이 글에서 숫자로 안내하지 않습니다.

중개가 완성되면 그 보증 내용을 의뢰인에게 알려야 합니다. 제30조⑤는 개업공인중개사가 중개가 완성된 때 보장금액, 보증기관 및 그 소재지, 보장기간 등을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하도록 정합니다. 이 증서 사본을 받아 두면, 나중에 확인·설명 의무 위반으로 손해가 발생했을 때 어느 보증기관에 어떤 범위로 청구할 수 있는지 바로 확인할 수 있으므로 계약 체결 직후 반드시 챙겨야 할 서류입니다.

권리금 알선·컨설팅비나 작성·검토 대행비를 받는 사람이 공인중개사가 아니라면 이 제30조의 손해배상·보증 체계가 그대로 적용되는지는 별개의 문제입니다. 권리금이 공인중개사법 제3조의 중개대상물 열거에 명시돼 있지 않다는 점은 앞서 짚은 대로이므로, 알선·컨설팅 단계에서 손해가 생겼을 때의 책임 근거는 중개보수와 똑같이 제30조로 단정하지 말고, 계약 위반이나 별도의 손해배상 법리로 따져야 한다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

계약을 진행하기 전에 확인해 둘 것은 두 가지입니다. 하나는 임대차 중개를 맡은 사람이 실제로 개업공인중개사인지, 그리고 보증관계증서를 갖추고 있는지이고, 다른 하나는 권리금 알선·컨설팅이나 계약서 작성·검토를 맡은 사람이 어떤 자격으로 그 일을 하는지입니다. 개업공인중개사가 아닌 사람이 권리금 알선을 겸하는 경우도 실무에서 드물지 않은데, 이 경우 문제가 생겼을 때 제30조의 보증 체계에 기댈 수 없으므로 계약서에 손해배상 관련 문구를 별도로 넣어 두는 것이 더 중요해집니다.

계약서에 수수료 조항을 넣는 순서

세 가지 돈의 성격을 이해했다면, 실제 계약서에는 어떤 순서로 정리해 넣어야 할까요. 아래 네 단계를 따라가면 빠뜨리는 항목 없이 특약란을 채울 수 있습니다. 순서를 지키지 않고 계약 막바지에 한꺼번에 정리하려 하면, 이미 구두로 오간 약속과 문서 내용이 어긋나는 일이 자주 생기므로 단계별로 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 함께 보유하고 있으며, 부동산 관련사건을 7,000건 넘게 처리해 왔습니다. 착수금은 300만원부터(부가가치세 별도)이며 감정료 등 실비는 별도로 소요됩니다. 사건 처리 기간은 평균 10~14개월 정도로 안내하고 있으며, 권리금 계약서 수수료 조항을 어떻게 정리해야 할지부터 계약이 무산됐을 때의 대응까지 02-591-5657로 상담받을 수 있습니다.