권리금 계약서, 법무사에게 맡기면 다 끝나는 걸까요

상가를 넘기고 넘겨받는 과정에서 권리금 계약서 작성을 법무사에게 맡기면 더는 신경 쓸 일이 없다고 생각하는 분들이 많습니다. 실제로 계약서 작성을 의뢰하면 문서의 형식은 가지런히 정리되어 나오고, 필요한 조항도 대체로 빠짐없이 들어가 있습니다. 그런데 막상 완성된 계약서를 받아 들고 나면, 빈칸처럼 남아 있는 부분들이 눈에 들어오기 시작합니다. 권리금을 얼마로 적을지, 지급 일정을 어떻게 나눌지, 임대인이 승낙하지 않으면 어떻게 처리할지 같은 항목들입니다.

이런 항목들은 법무사가 대신 정해 줄 수 있는 영역이 아닙니다. 법무사는 의뢰인이 이미 정한 내용을 문서로 옮기고 형식을 갖춰 주는 역할을 하는 것이지, 계약의 실질적인 조건을 결정하는 사람이 아니기 때문입니다. 그런데 이 구분을 모른 채 계약서를 받아 들면, 정작 중요한 결정을 충분히 고민하지 않고 서둘러 서명하게 되는 경우가 자주 생깁니다. 서명 이후에 문제가 생기면 계약서 문구를 근거로 다퉈야 하는데, 애초에 빈칸을 대충 채웠다면 그 문구조차 모호하게 남아 있을 수 있습니다.

이 글에서는 권리금 계약서 작성을 법무사에게 맡기더라도 의뢰인이 직접 정해야 하는 결정사항 7가지를 정리합니다. 각 항목마다 왜 의뢰인이 정해야 하는지, 그리고 그 결정을 내린 뒤 법무사가 실제로 해 주는 일은 무엇인지를 나란히 짚어보겠습니다. 협상 테이블에 앉기 전에 이 7가지를 미리 정리해 두면 법무사와의 상담 시간을 훨씬 효율적으로 쓸 수 있고, 계약서 작성도 한 번에 매끄럽게 끝날 가능성이 높아집니다.

7가지라고 하면 많아 보이지만, 막상 정리해 보면 신규임차인과 임차인이 이미 협상 과정에서 어느 정도 이야기를 나눈 항목들인 경우가 대부분입니다. 다만 그 이야기를 구두로만 나누고 계약서에 구체적인 문구로 옮기지 않으면, 나중에 서로 기억하는 내용이 달라져 다툼이 생기기 쉽습니다. 협상 중에 오간 이야기를 항목별로 메모해 두는 것만으로도 계약서 작성 준비의 절반은 끝난 셈입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 법무사에게 권리금 계약서 작성을 맡겼는데 무엇을 더 정해야 하는지 모르겠다
• 표준권리금계약서 양식을 받았는데 그대로 써도 되는지 궁금하다
• 권리금 총액을 시설·영업·입지 중 어떻게 나눠 적어야 할지 막막하다
• 임대인이 계약을 승낙하지 않으면 이미 낸 돈이 어떻게 되는지 걱정된다
• 경업금지 조항을 어디까지, 얼마나 길게 넣어야 할지 감이 잡히지 않는다

법무사가 하는 일과 하지 않는 일부터 구분하세요

7가지 결정사항을 살펴보기 전에 법무사의 역할 범위부터 분명히 해 두는 것이 좋습니다. 권리금 계약서 작성을 대행하는 법무사는 문서를 만드는 전문가이지, 권리금의 액수를 산정하거나 협상을 대신해 주는 전문가가 아닙니다. 이 둘을 혼동하면 계약서를 받아 든 뒤에도 정작 필요한 결정을 계속 미루게 됩니다. 법무사가 실제로 해 주는 일을 세 가지로 나눠 보면 다음과 같습니다.

반대로 법무사가 대신해 주지 않는 일도 분명하게 있습니다. 권리금이 얼마가 적정한지 산정해 주는 것, 임대인과 조건을 협상해 주는 것, 계약이 깨진 뒤 소송으로 다투는 것은 계약서 작성 대행과는 다른 영역입니다. 이 가운데 협상과 금액 산정은 처음부터 끝까지 의뢰인 본인의 몫이고, 소송으로 번질 정도로 문제가 커지면 그때는 다시 법률 전문가의 상담이 필요한 영역으로 넘어갑니다. 계약서 작성 단계와 분쟁 대응 단계를 나눠서 생각하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

법무사 상담을 언제 받을지도 생각해 볼 부분입니다. 협상이 어느 정도 마무리된 뒤 상담을 받으면 정해진 내용을 문서로 옮기는 데 시간이 오래 걸리지 않지만, 협상 초반부터 계약서 문구를 먼저 정하려 하면 오히려 협상이 계약서 형식에 끌려다니게 됩니다. 7가지 결정사항에 대한 밑그림을 어느 정도 그려 놓은 뒤 법무사를 찾는 순서가 가장 효율적입니다.

표준권리금계약서는 참고 서식일 뿐입니다

법무사가 계약서를 작성할 때 흔히 활용하는 것이 표준권리금계약서입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의6은 "국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다"고 정하고 있습니다. 조문의 표현에서 알 수 있듯 이 서식은 국토교통부장관이 마련해 사용을 권장하는 것이지, 반드시 이 양식대로 작성해야 한다고 강제하는 규정이 아닙니다.

법무사가 표준 양식을 바탕으로 계약서 초안을 잡아 주더라도, 그 안의 빈칸에 들어갈 실제 숫자와 조건은 여전히 의뢰인이 채워야 합니다. 표준 서식은 어떤 항목을 빠짐없이 챙겨야 하는지 알려 주는 체크리스트 역할은 해 주지만, 그 항목에 어떤 값을 넣을지까지 정해 주지는 않습니다. 양식이 갖춰져 있다는 사실만으로 안심하고 내용을 대충 채우면, 형식은 표준적이어도 실질은 부실한 계약서가 될 수 있습니다.

표준 서식이 정해 주지 못하는 부분이 바로 다음에 살펴볼 7가지입니다. 이 7가지를 미리 정리해 두면 표준권리금계약서를 쓰든, 법무사가 별도로 작성한 서식을 쓰든 결과물의 완성도에는 큰 차이가 없습니다. 반대로 이 7가지를 정리하지 않은 채 양식만 갖추면, 서식이 좋아도 계약서의 실질은 허술해질 수 있습니다.

권리금 계약서 법무사, 어디까지 대신 정해줄 수 있을까요

지금부터 설명하는 7가지는 법무사가 계약서를 아무리 꼼꼼히 작성해 주더라도 의뢰인이 스스로 정해야 하는 항목입니다. 항목마다 왜 의뢰인의 결정이 필요한지, 그리고 결정을 내린 뒤 법무사가 어떤 도움을 줄 수 있는지를 함께 짚습니다.

위 7가지를 결정주체 기준으로 한 번에 정리하면 다음과 같습니다.

표에서 보듯 법무사가 해 주는 일은 대부분 이미 정해진 내용을 문서로 다듬는 것에 머뭅니다. 반대로 무엇을, 얼마에, 어떤 조건으로 정할지는 처음부터 끝까지 의뢰인의 판단이 필요합니다. 상담을 받으러 가기 전에 이 7가지에 대한 생각을 미리 정리해 가면, 법무사와의 상담 시간을 훨씬 효율적으로 쓸 수 있고 계약서 작성도 한 번에 끝낼 수 있습니다.

임대인이 승낙하지 않으면 계약은 어떻게 되나요

앞서 네 번째 결정사항에서 짚었듯, 권리금 계약은 임대인이 아니라 신규임차인과 임차인 사이의 계약입니다. 그런데 권리금을 주고받는 실질적인 목적은 결국 신규임차인이 그 상가에서 임대인과 새로 임대차계약을 맺는 데 있으므로, 임대인의 승낙 여부가 계약 전체의 성패를 좌우하게 됩니다. 이 변수를 계약서에 어떻게 반영해 두었는지에 따라 나중에 문제가 생겼을 때 정리되는 방식이 크게 달라집니다.

계약금만 오간 단계에서 임대인이 승낙하지 않는다면, 민법 제565조①의 해약금 규정에 따라 비교적 간단하게 정리될 수 있습니다. 다만 이 규정은 원래 매매 계약에 관한 것이고 제567조에 따라 권리금 계약 같은 다른 유상계약에도 준용되지만, 계약의 성질상 허용되지 않는다고 볼 사정이 있다면 그대로 적용되지 않을 수도 있어 단정하기는 어렵습니다. 계약서에 임대인 승낙을 명시적인 해제 조건으로 못 박아 두면 이런 불확실성을 줄이는 데 도움이 됩니다.

중도금이나 잔금까지 오간 뒤에 임대인 승낙이 불발되면 이야기가 조금 더 복잡해집니다. 이 단계에서는 계약을 해제하면서 각자 원상회복 의무를 부담하게 되는데, 민법 제548조①은 원상회복 의무를 정하면서도 제삼자의 권리를 해하지 못한다는 단서를 두고 있고, ②는 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 더해야 한다고 정합니다. 이 이자 기산일과 원상회복 범위를 계약서에서 어떻게 정해 두었는지에 따라 정산 과정이 크게 달라지므로, 네 번째 결정사항에서 다룬 해제 조건 문구가 실제 상황에서 중요한 역할을 하게 됩니다.

결국 임대인 승낙이라는 변수는 권리금 계약서를 쓰는 단계에서부터 염두에 두고 조건을 설계해야 하는 부분입니다. 승낙이 늦어지거나 끝내 이뤄지지 않는 경우까지 미리 대비해 처리 방법을 정해 두면, 실제로 문제가 생겼을 때 감정적인 다툼 대신 계약서 문구를 근거로 차분하게 정리할 수 있습니다.

계약서 조항, 어디까지 자유롭게 넣을 수 있을까요

권리금 계약서에 특약을 넣을 때 자주 나오는 질문이 이런 조항을 넣어도 되느냐는 것입니다. 결론부터 말하면 권리금 계약은 임차인과 신규임차인이라는 두 당사자 사이의 계약이므로, 조항 대부분은 두 사람이 합의하면 자유롭게 정할 수 있는 계약자유의 영역에 속합니다.

다만 상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고 있습니다. 이 조문은 임차인에게 불리한 약정을 막기 위한 강행규정이므로, 권리금 계약서에 넣은 특약이 이 법에 위반되면서 동시에 임차인에게 불리한 내용이라면 그 부분만 효력이 없을 수 있습니다. 다만 임대인이나 신규임차인에게 불리한 약정까지 이 조문 하나로 무효가 되는 것은 아니라는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

강행규정에 위반되는 특약이 있다고 해서 계약서 전체가 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 문제가 되는 조항만 효력을 잃고 나머지 조항은 그대로 유지되는 경우가 많고, 실제로 다툼이 생겼을 때 특정 조항이 강행규정에 위반되는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있습니다. 그래서 특약을 넣을 때는 강행규정에 걸릴 소지가 있는 문구를 처음부터 피하는 것이 가장 확실한 방법이고, 애매한 문구는 법무사와 상의해 표현을 다듬는 것이 안전합니다.

정의와 보호 대상을 구분하는 것도 중요합니다. 권리금이라는 개념 자체는 임대인에게 지급하는 대가도 포함하지만, 권리금 계약이라는 용어는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 하는 계약을 가리킵니다. 특약을 설계할 때 이 방향을 혼동하면 엉뚱한 조항이 들어갈 수 있으므로, 법무사와 상담할 때 이 계약이 누구와 누구 사이의 계약인지부터 분명히 해 두는 것이 좋습니다.

계약자유 영역이 넓다고 해서 아무 조항이나 넣어도 안전한 것은 아닙니다. 강행규정에 걸리지 않는 범위 안에서, 앞서 짚은 7가지 결정사항을 명확한 문구로 담아내는 것이 결국 특약 설계의 실질적인 목표입니다.

권리금 계약서 준비, 이 순서로 진행하세요

7가지 결정사항을 언제, 어떤 순서로 정리하면 좋을지 단계별로 정리했습니다.

이 순서를 거꾸로, 즉 계약서부터 받아 든 뒤 빈칸을 나중에 채우려 하면 협상이 급하게 진행되면서 7가지 항목 가운데 일부를 대충 넘기기 쉽습니다. 현장 확인과 결정사항 정리를 먼저 마친 뒤 법무사를 찾는 순서를 권합니다.

이미 서명한 계약서, 7가지가 비어 있다면 어떻게 하나요

이미 계약서에 서명을 마친 뒤에 이 글을 보게 됐다면, 7가지 가운데 몇 가지가 비어 있거나 모호하게 적혀 있어도 너무 걱정하지 않아도 됩니다. 계약서에 빠진 내용은 추가 합의서나 특약 추가 형태로 보완할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 이미 서명한 원 계약과 새로 정리하는 내용이 서로 어긋나지 않도록 신경 써야 합니다.

가장 먼저 확인할 것은 7가지 가운데 어떤 항목이 비어 있는지 목록으로 정리하는 일입니다. 예를 들어 임대인 승낙 불발 시 처리 방법이 계약서에 없다면, 지금이라도 신규임차인과 임차인이 합의해 이 부분만 담은 추가 합의서를 작성할 수 있습니다. 이때도 법무사는 합의된 내용을 문구로 다듬어 주는 역할을 할 뿐, 무엇을 합의할지는 여전히 당사자들이 정해야 합니다.

경업금지 범위나 통지 방법처럼 상대적으로 가벼운 항목은 뒤늦게 정리해도 큰 무리가 없지만, 지급 일정이나 임대인 승낙 불발 시 처리처럼 이미 돈이 오간 항목은 되도록 빨리 정리하는 것이 좋습니다. 시간이 지날수록 당사자들의 기억이 서로 다르게 남고, 이미 지급된 금액을 되짚어 정리하기가 더 어려워지기 때문입니다.

계약서를 다시 쓰기보다는 원 계약서에 특약을 추가하는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. 다만 추가하는 특약이 기존 조항과 충돌하지 않는지는 법무사의 검토를 거치는 것이 안전하고, 그 특약에 무엇을 담을지는 이 글에서 짚은 7가지 기준으로 당사자들이 먼저 정리해 가는 것이 순서입니다.

신규임차인과 임차인 사이에 이미 다른 의견이 오가 감정이 상한 상태라면, 추가 합의서를 작성하기 전에 한 번 더 대화를 정리하는 자리를 갖는 것이 좋습니다. 7가지 항목 가운데 어떤 것이 비어 있는지는 계약서를 다시 읽어 보면 확인할 수 있지만, 그 빈 부분을 채우는 합의 자체는 결국 당사자 간의 대화로 이뤄지기 때문입니다. 법무사는 합의된 결과를 문서로 정리해 줄 수 있을 뿐, 이미 벌어진 이견을 조율해 주는 역할까지 맡지는 않는다는 점을 함께 기억해 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문