상가에 들어갈 때 이전 임차인이 아니라 건물주인 임대인에게 직접 웃돈을 낸 경우가 있습니다. "자리값", "입점 협조비", "시설 감사금" 같은 이름으로 부르지만 실제로는 보증금과 차임 외에 별도로 건넨 금전입니다. 이런 돈을 나중에 가게를 비우면서 돌려받을 수 있는지 묻는 임차인이 적지 않습니다. 임대인 권리금 반환의무라는 말 자체가 낯설게 들리는 이유는, 상가법이 이 물음에 곧바로 답을 주는 조문을 두고 있지 않기 때문입니다.

임대인에게 낸 돈도 권리금일까 — 정의부터 짚기

가게에 들어갈 때 이전 임차인이 아니라 건물주에게 직접 웃돈을 낸 경우, 그 돈의 성격을 두고 가장 먼저 부딪히는 질문이 "이게 법이 말하는 권리금이 맞느냐"입니다. 임대인은 흔히 "그건 권리금이 아니라 그냥 사례였다"고 말을 바꾸고, 임차인은 "명백히 자리를 주는 대가로 낸 돈"이라고 맞섭니다. 이 다툼을 정리하려면 상가법이 권리금을 어떻게 정의하는지부터 봐야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3①은 "권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다"고 적고 있습니다. 여기서 눈여겨봐야 할 부분은 "임대인, 임차인에게"라는 문구입니다. 조문은 처음부터 권리금을 받는 사람으로 임대인과 임차인을 나란히 적어 두었습니다.

즉 임차인에게 준 돈만 권리금이고 임대인에게 준 돈은 권리금이 아니라는 식의 이해는 조문 문언과 맞지 않습니다. 입점할 때 임대인에게 직접 건넨 돈도, 보증금과 차임 이외의 명목으로 지급됐고 영업상의 이점 등을 대가로 한 성격이 있다면 정의상으로는 권리금에 해당할 여지가 있습니다. 계약서나 영수증에 "감사 표시", "협조비" 같은 이름을 붙였다고 해서 그 성격이 자동으로 달라지는 것도 아닙니다. 명목보다 실제로 오간 돈의 성격과 지급 경위가 먼저 검토 대상이 됩니다.

다만 정의에 해당한다는 사실과 그 돈을 돌려받을 수 있다는 결론은 전혀 다른 이야기입니다. 상가법은 권리금이 무엇인지는 정의해 두었지만, 그 돈을 임대인이 언제 어떤 조건으로 돌려줘야 하는지는 규정하지 않았습니다. 다음 장에서 살펴볼 회수기회 보호 조항도 반환 의무를 만드는 조문은 아니라는 점을 함께 짚어야 합니다.

실무에서는 신축 상가나 새로 분양된 건물에서 이런 사례가 자주 나타납니다. 이전 임차인이 없어 넘겨줄 시설이나 거래처가 없다 보니, 임대인이 직접 첫 입점자에게 "좋은 자리를 주는 대가"라며 돈을 요구하거나, 반대로 공실을 빨리 채우려는 임대인이 입점 조건으로 설비 지원비 명목의 돈을 받는 식입니다. 어느 쪽이든 임차인 입장에서는 결국 보증금·차임 이외에 추가로 목돈을 지출한 것이므로, 그 돈의 법적 성격을 미리 따져 두는 편이 나중에 분쟁을 줄입니다.

계약을 맺기 전이라면 이 돈의 명목과 반환 조건을 계약서에 구체적으로 남기는 것이 가장 확실한 예방책입니다. "권리금", "시설 협조비", "입점비"처럼 서로 다른 이름이 쓰이더라도, 계약서 본문에 그 돈이 무엇의 대가이고 계약이 조기에 끝났을 때 어떻게 처리하는지를 함께 적어 두면 나중에 명목을 둘러싼 다툼 자체를 줄일 수 있습니다.

이미 계약을 맺고 돈을 낸 뒤라서 특약을 새로 넣을 수 없는 상황이라면, 지금이라도 임대인과 주고받은 문자나 통화 내용, 계약 체결 당시 공인중개사가 있었다면 그 중개사가 작성한 확인·설명 자료까지 함께 모아 두는 것이 도움이 됩니다. 지급 시점에 가까운 자료일수록 그 돈의 성격을 설명하는 힘이 크기 때문에, 시간이 지나 기억이 흐려지기 전에 관련 자료를 정리해 두는 편이 좋습니다.

임대인 권리금 반환의무, 조문에 정말 없을까?

상가법에서 권리금과 관련해 가장 자주 언급되는 조문은 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)입니다. 그런데 이 조문을 읽어 보면 제목부터 "회수기회 보호"이지 "반환"이 아닙니다. 조문 전체를 살펴도 임대인이 임차인에게서 이미 받은 권리금을 돌려주라는 문장은 등장하지 않습니다.

제10조의4①은 임대인이 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 이 조문이 막으려는 것은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위이지, 임대인이 과거에 받은 돈을 돌려주는 절차가 아닙니다.

방해 금지의 전제가 되는 권리금 계약도 제10조의3②에서 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다"고 한정해 정의합니다. 즉 제10조의4가 보호하려는 회수기회는 신규임차인이 임차인에게 지급하는 권리금을 임차인이 무사히 받는 상황을 뜻합니다. 임대인에게 이미 지급한 돈을 임대인으로부터 돌려받는 상황과는 조문 구조 자체가 다릅니다.

그래서 임대인 권리금 반환의무를 상가법 조문 하나로 딱 잘라 근거 짓기는 어렵습니다. 정의 조항(제10조의3①)은 임대인에게 준 돈도 권리금이라고 부를 수 있는 길을 열어 두었지만, 보호·반환에 관한 조항(제10조의4)은 신규임차인이 임차인에게 주는 돈만을 대상으로 짜여 있습니다. 이 간극을 이해하지 못하면 "권리금이니까 당연히 돌려줘야 한다"는 주장과 "권리금이 아니니 못 돌려준다"는 임대인의 반박이 서로 다른 층위에서 부딪히기만 할 뿐 정리되지 않습니다.

결국 반환 여부를 다투려면 상가법의 권리금 조항이 아니라 계약 해석과 민법의 일반 법리로 눈을 돌려야 합니다. 뒤에서 살펴볼 특약 해석과 부당이득 법리가 그 자리를 채웁니다.

이렇게 조문 구조가 갈리는 이유는 제10조의4의 입법 취지 자체가 다르기 때문입니다. 이 조문은 임차인이 영업을 하면서 쌓은 거래처·신용·노하우 같은 무형의 가치를 신규임차인에게서 회수하도록 돕는 데 목적이 있지, 임대인이 어떤 이유로든 받은 금전을 돌려주게 만드는 데 목적이 있는 조문이 아닙니다. 임대인 권리금 반환의무라는 표현을 상가법 안에서 곧바로 찾으려 하면 계속 헛다리를 짚게 되는 이유가 여기에 있습니다. 질문의 범주 자체를 상가법에서 계약·민법 영역으로 옮겨야 답이 보입니다.

임대인이 신규임차인에게 또 권리금을 받으면 제가 돌려받을 수 있을까

종종 이런 사례가 상담으로 들어옵니다. 임차인이 입점할 때 임대인에게 웃돈을 냈는데, 나중에 가게를 넘기려 하니 임대인이 새로 들어올 사람에게 또 권리금 명목의 돈을 요구하거나 받으려 한다는 것입니다. 이 경우 "임대인이 이미 나한테 한 번 받았으면서 또 받는 건 이중으로 챙기는 것 아니냐"는 억울함이 생깁니다.

이 장면에서 상가법이 문제 삼는 행위는 제10조의4①1호입니다. 이 호는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위"를 방해행위로 규정합니다. 여기서 주체는 반드시 "임차인이 주선한" 신규임차인이 되려는 자여야 한다는 점이 중요합니다. 임대인이 스스로 데려온 사람에게서 돈을 받는 상황을 곧바로 1호로 설명하는 것은 정확하지 않습니다.

더 중요한 것은 1호가 보호하는 이익이 누구의 것이냐는 점입니다. 이 조문이 막으려는 손해는 지금 나가는 임차인이 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받을 기회를 임대인이 가로채는 상황입니다. 손해배상 청구권자도 그 방해를 당한 임차인이지, 예전에 임대인에게 권리금을 냈던 사람이 별도로 돌려받을 근거가 되는 조문은 아닙니다.

정리하면 임대인이 신규임차인에게 또 권리금을 요구·수수하는 행위는 그 자체로는 지금 나가는 임차인의 회수기회를 침해했는지의 문제이고, 내가 과거에 임대인에게 낸 돈을 돌려받는 문제와는 별개의 사안입니다. 두 사안을 하나로 묶어 "임대인이 이중으로 받았으니 돌려달라"고 주장하면 법리 구성이 흐트러지기 쉽습니다. 각각을 분리해서 무엇을 근거로 무엇을 청구하는지 정리하는 것이 우선입니다.

만약 지금 나가는 임차인이 1호 방해행위를 이유로 손해배상을 받는다 해도, 그 배상금이 자동으로 과거에 임대인에게 돈을 냈던 사람에게 넘어가는 구조도 아닙니다. 손해배상은 손해를 입은 임차인 본인의 몫이고, 과거 지급자가 별도로 존재한다면 그 사람은 자신이 낸 돈에 대해 앞서 살펴본 특약이나 부당이득 법리로 독립적으로 청구해야 합니다. 두 청구가 같은 임대인을 상대로 한다는 점만 같을 뿐, 근거 조문과 청구권자는 서로 다릅니다.

임대인 권리금 반환의무는 언제 인정받을 수 있을까?

조문에 명시적인 반환 의무가 없다고 해서 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 실무에서 반환을 다투는 경로는 크게 두 갈래입니다. 하나는 계약서에 적힌 약정을 그대로 해석하는 길이고, 다른 하나는 계약서에 특별한 문구가 없을 때 민법의 부당이득 법리를 끌어오는 길입니다.

첫 번째 갈래인 약정 해석부터 보면, 입점 당시 임대인과 주고받은 계약서나 영수증, 문자, 이체 확인서에 "영업 기간을 보장한다", "중도에 계약이 끝나면 잔여 기간에 비례해 돌려준다" 같은 문구가 있는지가 관건입니다. 이런 특약이 있다면 반환 여부와 범위는 그 문구를 우선 해석해서 판단합니다. 특약이 구체적이고 명확할수록 분쟁이 짧아집니다.

두 번째 갈래인 부당이득은 민법 제741조에 근거를 둡니다. 이 조문은 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 정합니다. 임대인이 받은 돈을 계속 보유할 법률상 원인이 없다고 볼 만한 사정, 예컨대 애초에 약속됐던 영업 기간을 훨씬 못 채우고 임대인 쪽 사정으로 계약이 끝났다거나 하는 사정이 있다면 이 조문을 근거로 반환을 구하는 구성이 가능합니다.

다만 이런 사정에서 실제로 반환이 인정되는지, 인정된다면 어느 범위까지인지는 개별 사안의 증거와 주장에 따라 달라지는 영역입니다. 대법원 판결도 임대인이 받은 돈의 반환이 문제 된 사건에서 특별한 사정이 있으면 반환을 인정할 수 있다는 취지로 판단한 사례가 있는 것으로 알려져 있으나, 구체적으로 어떤 요건이 갖춰져야 하는지는 사안마다 다르게 판단되는 만큼 이 글에서 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 상담을 통해 계약 경위와 증거를 함께 짚어 보는 절차가 필요한 이유입니다.

제15조 강행규정, 즉 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"는 조문은 상가법 자체의 규정을 위반한 약정을 무효로 만드는 조항이라, 애초에 상가법에 반환 의무 조문이 없는 이 사안에서는 임대인의 반환 거부를 곧바로 무효로 만들어 주는 도구가 되지 못합니다. 강행규정에 기대기보다는 특약 문구와 부당이득 요건 쪽으로 초점을 맞추는 편이 현실적입니다.

이 청구권을 언제까지 행사할 수 있는지도 함께 짚어 둘 필요가 있습니다. 부당이득 반환청구권은 상가법 제10조의4④가 정한 3년짜리 손해배상 청구권과는 다른, 민법상 일반 채권입니다. 민법 제162조①은 "채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다"고 정하므로, 임대인을 상대로 한 부당이득 반환청구권도 원칙적으로 이 10년의 틀 안에서 관리됩니다. 다만 시효가 언제부터 흐르기 시작하는지, 즉 구체적인 기산점을 계약 종료 시점으로 볼지 반환 거부 의사를 확인한 시점으로 볼지는 사안의 사실관계에 따라 달라지는 부분이라 이 글에서 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

또한 이런 유형의 청구에서는 돈을 돌려받으려는 쪽이 그 지급의 성격과 반환받아야 할 사정을 구체적으로 밝히고 뒷받침하는 자료를 제시해야 다툼이 유리하게 풀립니다. "언젠가 임대인에게 돈을 준 적이 있다"는 사실만으로는 부족하고, 그 돈이 보증금·차임과 구분되는 별도의 금전이었다는 점과 계약이 예정보다 일찍 끝난 경위를 함께 밝혀야 법원이나 상대방을 설득할 수 있습니다.

강행규정이 반환 특약을 지켜줄 수 있을까

반대의 상황도 있습니다. 계약서에 "퇴거 시 임대인이 권리금 일부를 돌려준다"는 특약을 분명히 넣었는데, 막상 나갈 때가 되자 임대인이 "그 조항은 무효다"라고 주장하는 경우입니다. 이때는 제15조 강행규정이 임차인에게 유리하게 작용할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.

제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 조문의 구조를 그대로 읽으면 이 규정은 상가법이 정한 내용보다 임차인에게 불리한 약정을 막는 장치입니다. 반환 특약처럼 상가법에 없는 내용을 임대인과 임차인이 계약으로 새로 만든 경우, 그 특약 자체가 제15조가 말하는 강행규정 위반 판단의 대상이 되는지는 개별 특약의 성격에 따라 달라지는 부분이라 이 글에서 단정하기는 이릅니다.

또 하나 놓치기 쉬운 지점은 제15조를 포함한 상가법의 여러 조항이 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에는 적용되지 않는다는 점입니다. 반환 특약을 넣었더라도 임대차가 그 기준을 넘는다면 강행규정을 근거로 특약의 효력을 다투는 접근 자체가 막힐 수 있습니다. 계약 체결 전에 자신의 임대차가 어느 범위에 속하는지 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

결국 반환 특약을 계약서에 넣는 것과 그 특약이 강행규정으로 뒷받침되는 것은 별개의 문제입니다. 특약 문구를 명확하고 구체적으로 적어 두는 것이 강행규정 여부를 다투는 것보다 실무적으로 더 확실한 방어선이 됩니다. "일정 기간 이내 계약이 종료되면 잔여 기간에 비례해 반환한다"처럼 조건과 계산 방식을 구체적으로 명시하는 편이 나중에 다툼의 여지를 줄입니다.

특약을 설계할 때는 세 가지를 함께 정해 두는 편이 좋습니다. 첫째, 반환의 조건이 되는 사유를 구체적으로 적습니다. 단순히 "계약이 끝나면"이 아니라 "임대인 사정으로 계약이 중도 종료되면"처럼 귀책 여부까지 반영하면 다툼의 여지가 줄어듭니다. 둘째, 반환 범위를 정합니다. 전액인지 잔여 영업 기간에 비례한 금액인지를 계산 방식과 함께 적습니다. 셋째, 반환 시기와 방법을 명시합니다. 언제, 어떤 방식으로 정산하는지가 계약서에 남아 있어야 나중에 "돌려주겠다고는 했지만 시기는 정한 적 없다"는 식의 다툼을 막을 수 있습니다.

위 표에서 보듯 같은 "돌려받고 싶다"는 요구라도 근거 규정과 판단 포인트가 상황마다 다릅니다. 특약이 있는지, 없다면 계약이 왜 일찍 끝났는지, 임대인이 또 다른 권리금을 받았는지를 각각 따로 정리해야 어느 경로로 청구를 구성할지가 분명해지고, 상담에서도 훨씬 빠르게 방향을 잡을 수 있습니다. 임대인 권리금 반환의무라는 하나의 질문 안에도 실제로는 서로 다른 법리가 섞여 있다는 점을 이해하는 것이 출발점입니다.

지금 챙겨야 할 증거와 절차

임대인에게 낸 돈을 나중에 반환받으려면 처음부터 증거를 남기는 습관이 필요합니다. 가장 기본은 돈이 오간 경위를 특정할 수 있는 자료입니다. 계좌이체 내역에 남긴 메모, 임대인이 발급해 준 영수증, 계약서에 적힌 금전 지급 관련 문구를 모두 모아 둬야 합니다.

특히 그 돈이 어떤 명목으로 오갔는지를 보여주는 자료가 중요합니다. 계약서나 문자, 대화 내용에 "권리금", "시설 협조비", "입점비" 같은 표현이 어떻게 쓰였는지, 그 돈이 보증금이나 차임과 별도로 지급된 것인지가 드러나야 합니다. 임대인이 나중에 "그건 그냥 인사치레였다"고 말을 바꾸는 경우를 대비해 지급 당시의 대화나 문자를 보관해 두는 것이 도움이 됩니다.

계약서에 반환 관련 특약이 있다면 그 원본과 함께 계약 체결 경위, 영업 기간에 관한 임대인의 설명이 담긴 자료도 챙깁니다. 특약이 없고 부당이득 구성으로 접근해야 하는 상황이라면, 계약이 예정보다 일찍 끝나게 된 경위, 즉 누구의 사정으로 임대차가 종료됐는지를 보여주는 자료가 중요해집니다. 임대인 쪽 사정으로 조기 종료됐다는 점을 뒷받침할 통지서, 내용증명, 대화 기록을 정리해 둡니다.

자료를 정리한 뒤에는 임대인에게 먼저 서면으로 반환을 요청하고 그 경위를 기록해 두는 절차를 권합니다. 내용증명처럼 발송 시점과 도달 여부가 남는 방법을 활용하면, 임대인이 나중에 "그런 요청을 받은 적이 없다"고 말을 바꾸는 상황을 막을 수 있습니다. 요청서에는 지급한 돈의 명목과 금액, 지급 시점, 반환을 구하는 이유를 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다.

답이 없거나 거부하는 경우 이 요청 기록 자체가 이후 절차에서 협상과 주장의 출발점이 됩니다. 협상으로 정리되지 않으면 조정이나 소송 절차로 넘어가게 되는데, 이 단계에서는 앞서 정리한 특약 문구와 지급·종료 경위 자료가 청구의 뼈대를 이룹니다. 반환을 구하는 금액이 애초에 지급한 액수를 기준으로 하므로, 별도의 감정 절차 없이도 주장을 구성할 수 있다는 점은 권리금 손해배상 소송과 다른 부분입니다.

개별 사안마다 특약의 문구, 계약 종료 경위, 증거의 정도가 모두 달라 반환 가능성을 일률적으로 예단하기는 어려운 만큼, 자료를 갖춘 상태에서 상단 메뉴를 통해 상담을 신청하거나 전화 02-591-5657로 상담받아 보는 편이 안전합니다.

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