권리금 (제10조의3①)

영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하게 하는 대가로, 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

조문이 나열한 다섯 가지 항목은 "등"으로 끝나는 예시 열거입니다. 시설·거래처·신용·노하우·위치 이점, 이 다섯 개만 권리금으로 한정된다고 읽으면 안 되고, 그와 비슷한 유형·무형의 재산적 가치라면 폭넓게 포함될 여지가 있습니다.

권리금 계약 (제10조의3②)

신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 방향이 중요합니다. 돈이 오가는 흐름은 신규임차인이 되려는 자 → 임차인이고, 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다.

그래서 임대인이 권리금 계약서에 서명하지 않았다고 해서 권리금 자체가 무효가 되지는 않습니다. 다만 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 맺어 주지 않으면 권리금 계약이 실현되기 어렵다는 점에서, 임대인의 협조가 사실상 필요한 구조입니다.

신규임차인이 되려는 자, 임차인이 주선한

조문은 계속 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"라는 표현을 씁니다. 여기서 "임차인이 주선한"이라는 한정어를 빼놓지 않는 것이 핵심입니다. 제10조의4①의 방해행위 1호부터 4호까지는 모두 이 표현이 붙은 상대방을 전제로 합니다.

즉 임대인이 스스로 찾아 데려온 사람은 원칙적으로 이 조항이 말하는 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"가 아닙니다. 이 한정어는 제10조의4①의 방해행위 1호부터 4호까지 모두에 빠짐없이 붙어 있어, 넷 중 어느 행위를 따지든 상대방이 임차인이 주선한 사람인지부터 확인해야 합니다.

권리금 회수기회 보호 (제10조의4, 표제)

제10조의4의 제목입니다. 다만 이 표제가 "권리금을 반드시 받게 해 준다"는 뜻은 아닙니다. 조문 본문은 "권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"는 방해 금지 규정이지, 권리금 지급 자체를 보장하는 규정이 아닙니다.

신규임차인을 구해 권리금 계약을 성사시키는 일 자체는 임차인의 몫이고, 법이 하는 일은 그 과정에서 임대인이 끼어들어 방해하지 못하게 막는 것입니다. 이 구분을 놓치면 "법이 권리금을 보장해 준다"는 오해로 이어지기 쉽습니다.

그래서 상가 권리금이란 용어를 정리할 때는 늘 "회수기회를 방해받지 않을 권리"와 "권리금을 받을 권리" 두 가지를 구분해서 접근해야 합니다. 전자는 조문이 직접 보장하지만, 후자는 임차인이 신규임차인을 구해 스스로 만들어 내야 하는 결과입니다. 두 권리를 하나로 뭉뚱그려 "권리금은 법으로 다 받는다"고 이해하면, 정작 신규임차인을 구하지 못했을 때 아무런 보호도 받을 수 없다는 사실에 뒤늦게 당황할 수 있습니다.

방해행위 (제10조의4①1~4호)

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 네 가지 행위로 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다. 넷 모두 상대방이 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"로 한정된다는 점을 다시 한번 확인해 두어야 합니다.

• 1호 — "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위"
• 2호 — "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위"
• 3호 — "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위"
• 4호 — "그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위"

1호는 전 임차인의 회수기회가 침해되었는지의 문제이고, 손해배상을 청구할 수 있는 사람도 전 임차인입니다. 새로 들어온 신규임차인이 "내가 낸 권리금을 돌려받는 근거"로 1호를 끌어오는 것은 조문의 구조와 맞지 않습니다.

또 하나 짚어둘 부분은, 조문 어디에도 "방해할 목적으로"라는 수식어가 없다는 점입니다. 네 가지 행위에 해당하면 방해행위로 평가될 수 있고, 임대인에게 방해할 의도가 있었는지는 조문의 문언상 별도의 요건으로 적혀 있지 않습니다. 다만 정당한 사유가 있었는지는 여전히 따져야 하므로, 결과만으로 곧바로 책임이 결정되는 것은 아닙니다.

정당한 사유 (제10조의4①4호, ②)

4호의 "정당한 사유 없이"라는 문구에서 나온 말입니다. 제10조의4②는 자력 없음, 임차인 의무 위반 우려 등 임대차 유지가 어려운 사정, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 지급한 경우, 이 네 가지를 정당한 사유가 있는 것으로 보는 간주 규정입니다.

다만 이 네 가지는 "정당한 사유가 있는 것으로 보는" 경우를 정한 것이지, 정당한 사유가 이 네 가지로만 한정된다는 뜻은 아닙니다. 여기에 없는 사정이 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 사안마다 다퉈지는 영역이라 단정하기 어렵습니다.

실무에서는 임대인이 "마음에 들지 않는다", "업종이 마음에 안 든다" 같은 주관적인 이유를 대는 경우가 적지 않습니다. 이런 사유가 법이 정한 네 가지 간주 사유에 들어가지 않는다면, 곧바로 정당한 사유로 인정되지는 않고 4호의 방해행위 여부를 다투는 쪽으로 이어질 가능성이 있습니다.

임대차 종료 당시의 권리금 · 손해배상 상한 (제10조의4③)

임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생시키면 그 손해를 배상할 책임을 집니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금, 이 둘 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

"전액을 다 받는다"는 표현은 이 상한 규정과 맞지 않습니다. 두 금액을 비교해서 더 낮은 쪽이 상한선이 된다는 구조를 정확히 알아 두어야 실제로 청구할 수 있는 범위를 가늠할 수 있습니다.

신규임차인이 주기로 한 권리금은 권리금 계약서에 적힌 금액으로 비교적 분명하게 확인되는 편이지만, 임대차 종료 당시의 권리금은 계약서 한 장으로 정해지는 것이 아니라 사안에 따라 다투어지는 값입니다. 두 금액 중 무엇이 더 낮은지는 개별 사안의 자료를 갖추고 나서야 판단할 수 있는 부분입니다.

손해배상청구권의 시효 (제10조의4④)

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. 기산점은 계약서에 적힌 종료 예정일이 아니라 실제로 임대차가 종료한 날입니다.

법정갱신(제10조④)으로 종료일이 늦춰지는 경우에도 이 3년의 기산점은 실제 종료일을 기준으로 함께 늦춰집니다. 종료일을 언제로 볼지 애매하다면 계약 경과를 정리해 두는 것이 시효 관리의 출발점입니다.

이 3년은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리에 관한 시효이고, 앞서 본 권리금 계약 자체(신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 계약)의 이행 문제와는 별개로 관리해야 합니다. 두 시점을 섞어서 계산하면 실제로는 아직 남아 있는 청구권을 이미 소멸한 것으로 오해할 수 있습니다.

정보제공의무 (제10조의4⑤)

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 정보를 제공하는 주체는 임차인이고, 임대인이 신규임차인의 자력을 확인하는 데 필요한 자료를 협조하는 구조입니다.

이 정보제공의무를 소홀히 하면, 임대인이 자력 부족을 이유로 계약을 거절했을 때 정당한 사유 여부를 다투기가 더 어려워질 수 있습니다.

실무에서는 신규임차인이 되려는 자의 소득자료나 사업계획 같은 자료를 임차인이 미리 받아 두었다가, 임대인이 요청할 때 전달하는 방식으로 이 의무를 이행하는 경우가 많습니다. 정보를 제공했다는 사실 자체를 문자나 이메일로 남겨 두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 도움이 됩니다.

갱신거절 사유 (제10조①) → 제10조의4①단서로 이어지는 배제

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만 3기 차임 연체, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 합의에 따른 상당한 보상, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실로 인한 파손, 멸실로 목적 달성 불가, 철거·재건축의 필요, 그 밖에 임차인 의무의 현저한 위반 등 여덟 가지 사유가 있으면 예외입니다.

제10조의4① 단서는 "제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정해, 이 여덟 가지 사유 중 하나라도 있으면 회수기회 보호 자체가 통째로 배제됩니다. 그래서 권리금 분쟁을 살필 때는 방해행위를 따지기 전에 이 배제 사유부터 점검하는 순서가 맞습니다.

특히 3기 차임 연체는 실무에서 가장 자주 등장하는 배제 사유입니다. 연체를 나중에 모두 갚았더라도, 한 번이라도 3기에 이른 사실 자체가 있었다면 배제 사유로 작용할 수 있다는 점을 놓치기 쉽습니다. 연체가 있었다면 그 경위와 변제 시점을 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

권리금 적용 제외 (제10조의5)

제10조의4는 다음 각 호에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니합니다. 1호는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만 전통시장은 제외), 2호는 국유재산 또는 공유재산인 경우입니다.

여기서 적용이 제외되는 것은 제10조의4, 즉 권리금 회수기회 보호 규정 하나뿐이라는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 이 두 가지에 해당한다고 해서 상가건물임대차보호법 전체가 적용되지 않는다는 뜻은 아닙니다.

1호는 전통시장은 제외한다는 단서가 붙어 있어, 겉보기에 대규모점포 안에 있는 상가처럼 보여도 전통시장에 해당하면 오히려 권리금 회수기회 보호를 받을 수 있습니다. 자신이 있는 상가가 어느 쪽에 속하는지는 건물 등록 현황과 관리 주체를 확인해 판단할 문제이며, 애매하다면 관리사무소나 관할 지자체를 통해 확인해 두는 편이 좋습니다.

표준권리금계약서 (제10조의6)

국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다. "권장할 수 있다"는 표현에서 알 수 있듯, 법이 강제하는 필수 양식은 아닙니다.

표준권리금계약서를 썼다고 해서 그 안에 적힌 권리금 액수나 범위가 소송에서 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 분쟁이 생겼을 때 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료 정도로 이해하는 편이 안전합니다.

표준계약서의 작성 주체가 국토교통부장관이라는 점도 헷갈리기 쉬운 부분입니다. 임대차 관계 전반을 다루는 상가건물임대차표준계약서(제19조)는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 정하도록 되어 있어, 두 표준계약서의 소관 부처 순서가 서로 반대입니다.

강행규정 (제15조)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그래서 "권리금은 인정하지 않는다"거나 "권리금 회수기회 보호를 포기한다"는 특약을 넣어도, 그 내용이 임차인에게 불리하다면 조문상 효력이 없다는 원칙이 적용됩니다.

다만 개별 특약이 실제로 임차인에게 불리한지, 무효로 볼 수 있는지는 그 문구와 정황에 따라 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역입니다.

계약서에 이런 문구가 있다고 해서 미리 포기했다고 단정하고 넘어가기보다는, 문구를 그대로 옮겨 적어 상담을 받아 보는 편이 안전합니다. 강행규정 위반 여부는 문구 하나만이 아니라 계약 전체의 맥락을 함께 살펴야 판단할 수 있는 경우가 많습니다.