임대인으로부터 "건물을 리모델링해야 하니 계약을 연장해줄 수 없다"는 통보를 받은 상가 임차인들은 대체로 비슷한 순서로 불안해집니다. 먼저 계약 갱신을 거절당했다는 사실 자체가 당혹스럽고, 뒤이어 그동안 쌓아온 권리금을 이대로 날리는 것은 아닌지가 두려워집니다. 리모델링이라는 사유가 등장하면 마치 권리금 문제가 자동으로 없던 일이 되는 것처럼 여기는 경우가 많지만, 실제 법리는 그렇게 단순하게 흘러가지 않습니다.

상가건물임대차보호법은 계약 갱신을 거절할 수 있는 사정과, 권리금 회수기회를 보호하는 규정을 서로 다른 국면에서 다룹니다. 임대인에게 건물을 손볼 정당한 사정이 있다고 해서, 임차인이 그동안 형성한 권리금까지 자동으로 포기해야 하는 것은 아니라는 뜻입니다. 이 글에서는 상가 리모델링 권리금 문제를 임대차 종료 국면에서 순서대로 짚고, 공사기간 임시휴업이 갖는 의미와 재입점 약정을 어떻게 써야 실제로 효력이 있는지까지 정리합니다.

특히 상가 리모델링 권리금 문제는 일반적인 임대차 종료 사안보다 쟁점이 복잡합니다. 공사 규모나 일정에 따라 임차인이 다시 들어올 수 있는지 여부가 갈리고, 임대인이 제시하는 재입점 조건이 실제로 지켜질지도 불확실하기 때문입니다. 따라서 통보를 받은 초기 단계부터 사실관계를 꼼꼼히 기록하고, 권리금 회수기회를 지키기 위한 절차를 병행해서 진행하는 것이 중요합니다.

• 임대인이 리모델링을 이유로 재계약을 해줄 수 없다고 통보했다
• 공사가 끝나면 다시 들어올 수 있다는 말만 믿고 나가야 하는 상황이다
• 공사기간 동안 어디서 어떻게 영업을 이어가야 할지 막막하다
• 권리금을 신규임차인에게 받을 기회 자체를 놓치게 될까봐 불안하다

실제로 상가 리모델링 권리금 상담을 받아보면, 임대인이 리모델링 계획을 공식적으로 통보하는 시점부터 계약 만료까지 남은 기간이 매우 촉박한 경우가 대부분입니다. 짧은 기간 안에 신규임차인을 구하고, 재입점 조건까지 협의하려다 보니 임차인이 서두르는 과정에서 중요한 조건을 서면으로 남기지 못하고 넘어가는 실수가 자주 발생합니다. 그렇기 때문에 통보를 받은 초기 단계에서부터 절차를 하나씩 짚어가는 것이 무엇보다 중요합니다.

상가 리모델링 때문에 나가라고 하면 권리금을 포기해야 하나요?

포기할 필요가 없습니다. 리모델링은 계약 갱신을 거절할 수 있는 사정이 될 수는 있지만, 권리금 회수기회 보호 자체를 없애는 사유는 아닙니다. 임대인은 만료 전 6개월부터 계약이 끝날 때까지 임차인이 신규임차인을 데려와 권리금을 받는 절차를 방해해서는 안 되고, 이를 어기면 손해배상 책임을 집니다.

다만 실무에서는 "리모델링을 한다"는 말이 계약 종료의 명분으로만 쓰이고, 정작 임차인의 권리금 회수 절차 자체를 가로막는 행위가 뒤섞여 나타나는 경우가 적지 않습니다. 예를 들어 임차인이 데려온 신규임차인과의 계약을 특별한 이유 없이 거절하거나, 신규임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나, 기존 조건보다 현저히 높은 차임과 보증금을 제시해 사실상 계약을 무산시키는 방식입니다. 이런 행위는 리모델링 여부와 무관하게 법이 금지하는 방해 행위에 해당할 수 있습니다.

법이 정한 권리금 회수 방해 행위는 크게 네 가지로 나뉩니다. 리모델링을 이유로 든 통보 이후에도 아래와 같은 행위가 확인된다면 방해로 볼 여지가 큽니다.

리모델링 공사가 실제로 예정되어 있다는 사정만으로 위 네 가지 행위가 자동으로 정당화되지는 않습니다. 임대인이 진행하려는 공사의 규모와 시기, 건물 전체의 안전 문제 여부, 계약 당시 이미 고지된 계획이었는지 등 구체적인 사정에 따라 정당한 사유 인정 여부가 달라지므로, 통보를 받은 즉시 도면이나 착공 예정일, 건축허가 서류 등 관련 자료를 요청해 확인해두는 것이 중요합니다. 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우에도 권리금 회수기회 보호가 그대로 적용된다고 밝힌 바 있어, 오래 영업해온 임차인일수록 이 권리를 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.

리모델링한다더니 실제로는 다른 임차인만 들이는 임대인, 문제 삼을 수 있나요?

가능합니다. 리모델링을 이유로 임차인을 내보낸 뒤 별다른 공사 없이 곧바로 다른 임차인에게 상가를 내주거나, 도색 수준의 최소한의 공사만 하고 신규 임차인을 들인 경우라면 애초에 내세운 사유가 진짜 목적이 아니었다고 볼 여지가 커집니다.

이런 사안은 임대인이 실제로 제시한 리모델링 계획과 이후 실행 내역을 비교하는 것이 핵심입니다. 착공 신고, 건축허가, 공사 계약서, 실제 공사 기간 등 객관적 자료가 있다면 임대인의 주장이 실체가 있는지 가늠할 수 있고, 반대로 이런 자료 없이 구두 통보만 있었다면 다투어볼 여지가 그만큼 커집니다.

특히 임차인을 내보낸 직후 유사한 업종의 신규임차인이 비슷하거나 더 높은 조건으로 들어온 정황이 확인된다면, 리모델링은 명분에 불과했고 실제로는 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하려는 의도였다고 주장할 수 있는 유력한 근거가 됩니다. 이런 정황을 뒷받침하려면 이전 시점의 사진, 인근 부동산 중개업소를 통한 확인, 새 임차인의 개업 시점 등을 미리 기록해두는 습관이 큰 도움이 됩니다.

임대인이 공사를 진행하더라도 규모가 지나치게 작아 상식적으로 임차인을 내보낼 필요까지는 없어 보이는 경우도 다투어볼 만합니다. 예를 들어 간판만 교체하거나 외벽 도색 정도의 경미한 공사를 이유로 장기간 영업해온 임차인을 내보내려 한다면, 그 공사의 필요성과 임차인 퇴거 사이의 인과관계 자체가 약하다고 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 공사 견적서나 시공 계획서를 요청해 실제 공사 범위를 구체적으로 확인해보는 것이 좋습니다.

임대차계약서에 이미 있던 리모델링 특약, 그대로 따라야 하나요?

계약서에 "임대인 사정에 따라 리모델링 시 계약을 해지할 수 있다"는 취지의 특약이 있더라도, 이 특약이 권리금 회수기회 보호 규정 자체를 배제하는 효력까지 갖는 것은 아닙니다. 특약은 계약 갱신 여부에 관한 합의일 뿐, 법이 정한 권리금 보호 절차를 임차인이 포기한 것으로 곧바로 해석되지는 않습니다.

다만 계약 체결 당시 이미 리모델링 계획과 시기를 구체적으로 고지받고 이에 동의한 경우라면, 임대인이 갱신을 거절할 정당한 사유로 인정받기가 한결 수월해집니다. 반대로 계약 당시에는 아무런 언급이 없다가 계약 기간 중간에 갑자기 리모델링을 통보한 경우라면, 그 사정만으로 갱신 거절이 정당화되는지 별도로 다투어볼 필요가 있습니다.

특약 문구가 애매하게 되어 있다면, 문구 하나만으로 권리를 포기했다고 단정하지 말고 실제 협의 경과와 통보 시점, 공사 실행 여부까지 함께 살펴 판단해야 합니다. 특약이 있다는 이유로 지레 권리금을 포기하기보다는, 특약의 문언과 실제 진행 상황을 함께 정리해 상담을 받아보는 편이 안전합니다.

리모델링 공사기간 동안 임시휴업하면 권리금을 못 받나요?

임시휴업 자체만으로 권리금 회수기회가 사라지지는 않습니다. 다만 휴업 기간 중 차임을 내지 못해 3기(3회분)에 이르는 금액을 연체하면 법이 정한 보호 대상에서 제외될 수 있으므로, 휴업 기간의 차임 처리 방식을 임대인과 명확히 정리해두어야 합니다.

임시휴업은 세무서에 휴업 신고만 해둔 상태로, 폐업신고와 달리 사업자등록 자체는 유지됩니다. 사업자 지위와 임대차 관계가 그대로 남아 있는 이상 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되는 임차인 지위에도 원칙적으로 변함이 없습니다. 문제는 공사기간 동안 매출이 없는 상태에서 차임을 정상적으로 낼 수 있느냐는 현실적인 부분입니다.

상가건물임대차보호법은 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않도록 정하고 있습니다. 리모델링 공사로 영업을 못 하는 기간에 차임까지 밀리면, 나중에 권리금을 청구할 때 이 연체 이력이 발목을 잡을 수 있습니다. 따라서 공사기간 차임을 면제하거나 유예하기로 협의했다면 반드시 서면으로 남겨 "연체"가 아니라 "합의된 유예"였음을 증명할 수 있어야 합니다.

여기서 말하는 3기 연체는 반드시 세 달을 연속해서 밀려야만 성립하는 것이 아니라, 밀린 차임의 누적 합계가 차임 3회분에 이르는 경우를 뜻합니다. 이번 달 일부만 내고 다음 달에도 일부만 내는 식으로 조금씩 밀리더라도 누적액이 기준에 도달하면 같은 문제가 생길 수 있으므로, 공사기간 중에는 매달 납부 내역을 임대인과 확인하며 관리하는 것이 안전합니다.

실무적으로는 공사기간 동안 차임을 전액 면제하는 방안, 절반 수준으로 감액하는 방안, 차임은 유지하되 공사 종료 후 분할 정산하는 방안 중 하나를 협의하는 경우가 많습니다. 어떤 방식이든 구두 합의만으로 끝내지 말고, 금액과 기간을 특정한 합의서를 작성해 임대인의 서명을 받아두어야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

구분	임시휴업	폐업
사업자등록	유지(휴업 신고만)	말소
임대차 관계	원칙적으로 존속	사실상 종료 정황으로 다투어질 수 있음
권리금 회수기회	보호 대상 유지(연체 없을 것)	임차인 지위 다툼 소지 커짐

이 때문에 리모델링 공사기간에는 폐업이 아니라 임시휴업으로 처리하는 편이 임차인 지위를 안정적으로 유지하는 데 유리합니다. 다만 임시휴업이라는 형식을 유지하더라도 차임 연체가 쌓이면 실질적으로 보호를 받지 못할 수 있으니, 협의된 유예 사실을 문서로 남기는 절차를 절대 생략해서는 안 됩니다.

임시휴업 기간에는 법적 쟁점 외에도 현실적으로 처리할 일들이 많습니다. 직원이 있다면 휴업 기간의 고용 관계를 어떻게 정리할지, 재고와 집기는 어디에 보관할지, 원상복구나 철거 비용은 누가 부담할지도 임대인과 함께 정리해두어야 나중에 다른 분쟁으로 번지지 않습니다. 이런 부수적인 사항들도 재입점 약정서나 별도 합의서에 함께 담아두면 이후 갈등의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.

재입점 약정서에 반드시 넣어야 할 5가지 조건

공사가 끝나면 다시 들어오게 해주겠다는 임대인의 말을 구두로만 믿고 나가는 임차인이 여전히 많습니다. 그러나 리모델링은 예정보다 길어지거나, 건물 매각이나 용도 변경 등으로 아예 무산되는 경우가 드물지 않습니다. 재입점 약정은 반드시 서면으로 남기고, 아래 다섯 가지 조건을 구체적으로 명시해야 실제 분쟁에서 효력을 발휘합니다.

1. 재입점 시기공사 완료 예정일을 특정일 또는 특정 기간(예: 착공일로부터 몇 개월 이내)으로 명시하고, 지연될 경우의 처리 방법도 함께 정해야 합니다.
2. 재입점 조건재입점 시 차임과 보증금 수준을 미리 정해두어야 합니다. "추후 협의"라는 문구만 있으면 공사 후 임대인이 시세를 이유로 조건을 크게 올릴 위험이 있습니다.
3. 위약 시 손해배상임대인이 재입점 약정을 지키지 않을 경우의 손해배상 예정액이나 산정 기준을 미리 정해두면, 분쟁 시 입증 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
4. 우선입점권의 성격단순히 "우선적으로 고려하겠다"는 수준의 문구와, "동일 조건이면 반드시 재입점시킨다"는 확정적 약정은 법적 효력이 다릅니다. 표현을 명확히 해야 합니다.
5. 서면 및 확정일자구두 약속이나 메모 수준의 합의는 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 정식 합의서를 작성하고 가능하면 확정일자를 받아 작성 시점과 내용을 객관적으로 남겨두어야 합니다.

다섯 가지 조건을 모두 담은 재입점 약정서가 있다면, 설령 임대인이 이를 지키지 않더라도 위약 사실과 손해 범위를 훨씬 수월하게 증명할 수 있습니다. 반대로 조건이 막연한 약정서는 "지키지 않았다"는 사실은 보여도 "얼마나 손해를 봤는지"를 입증하기 어려워 실제 배상으로 이어지지 않는 경우가 많습니다.

실무에서 가장 흔한 분쟁은 "동일 조건이면 재입점시킨다"는 문구를 둘러싼 해석 다툼입니다. 임대인은 공사 후 상승한 시세를 반영한 조건을 "동일 조건"이라고 주장하고, 임차인은 공사 전 조건 그대로를 의미한다고 주장하면서 어긋나는 경우가 많습니다. 이런 다툼을 막으려면 처음부터 "동일 조건"이 구체적으로 어떤 차임과 보증금을 뜻하는지 숫자로 명시해두는 것이 가장 확실한 방법입니다.

신규임차인을 직접 구해야 한다면 무엇을 준비해야 하나요?

리모델링으로 계약 종료 시점이 다가오는 상황에서도 권리금을 받으려면 임차인 스스로 신규임차인을 주선하는 절차를 준비해야 합니다. 임대인이 협조적이지 않을수록 임차인이 먼저 신규임차인 후보를 확보하고, 이를 서면으로 임대인에게 통지하는 절차를 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.

구체적으로는 신규임차인 후보와 권리금 액수, 예정 계약 조건을 정리한 내용을 임대인에게 서면으로 통지하고, 임대인이 특별한 이유 없이 계약을 거절하거나 무리한 조건을 내세우는지 확인해야 합니다. 통지 방법은 내용증명을 활용하면 발송 시점과 내용을 객관적으로 남길 수 있어 이후 분쟁에서 유리합니다.

공사 일정이 촉박하다는 이유로 임대인이 신규임차인 주선 절차 자체를 뒤로 미루려는 경우도 있습니다. 그러나 주선 기간은 만료 6개월 전부터 종료 시까지 법으로 보장되어 있으므로, 공사 일정과 무관하게 이 기간 안에 신규임차인을 찾는 활동을 계속할 권리가 있습니다.

재입점 약정서만 있으면 권리금을 완전히 지킬 수 있나요?

완전한 보장은 아닙니다. 재입점 약정은 강력한 증거 자료가 되지만, 임대인이 이를 지키지 않았을 때는 별도로 손해배상을 청구하는 절차가 필요하고, 배상액도 무제한이 아니라 일정한 기준 안에서 산정됩니다.

권리금 회수기회를 방해해 발생하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차가 종료될 당시의 권리금(감정평가 등을 통해 산정)을 비교해 그중 더 낮은 금액을 기준으로 합니다. 재입점 약정을 위반한 경우에도 이 기준이 준용되는 경우가 많으므로, "약정서에 적힌 금액을 무조건 다 받는다"고 단정할 수는 없습니다.

또한 임대인이 건물을 제3자에게 매도하는 등 사정이 바뀌면, 재입점 약정의 상대방이 사라지거나 새로운 소유자에게 약정의 효력을 그대로 주장하기 어려워지는 문제도 생길 수 있습니다. 이런 경우를 대비해 약정 단계에서부터 소유권 변동 시의 처리 방법까지 함께 정해두는 것이 안전합니다.

그럼에도 재입점 약정서를 작성해야 하는 이유는 분명합니다. 약정이 없으면 애초에 "재입점을 약속받았다"는 사실 자체를 입증하기 어려워 협상의 출발점조차 잡기 힘들어지기 때문입니다. 약정서는 완벽한 보장이 아니라, 분쟁이 생겼을 때 유리한 위치에서 협상하고 소송할 수 있는 최소한의 기반이라고 이해하는 것이 정확합니다. 상황이 복잡하다면 02-591-5657로 전화 상담을 받아 약정서 초안 단계부터 점검받는 것이 안전합니다.

재입점 약정서가 있으면 소송까지 가지 않고 협상 단계에서 문제를 해결하는 경우도 많습니다. 임대인 입장에서도 서면 약정을 어겼을 때 손해배상 소송으로 이어질 수 있다는 점이 부담으로 작용하기 때문에, 약정서를 근거로 대화를 시도하는 것만으로도 조건이 개선되는 사례가 적지 않습니다.

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권리금 손해배상 청구, 비용과 기간은 어느 정도인가요?

리모델링으로 인한 권리금 회수 방해가 확인되어 손해배상 청구소송으로 이어지는 경우, 착수금은 300만원부터(부가세 별도)이며 감정료 등 실비는 별도로 소요됩니다. 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 처리해온 경험을 바탕으로, 사건의 난이도와 증거 확보 상황에 따라 비용 구조를 사전에 안내해 드립니다.

실비 항목에는 통상 권리금 감정평가 비용, 인지대와 송달료 등 소송 진행에 필요한 법원 비용이 포함됩니다. 착수금은 사건의 난이도와 청구하는 권리금 규모에 따라 달라질 수 있으므로, 상담 과정에서 사건 자료를 바탕으로 구체적인 견적을 안내받는 것이 정확합니다.

손해배상 청구가 인용되더라도 지급이 늦어지는 기간에는 지연손해금이 함께 계산됩니다. 통상 민법상 연 5%의 이율이 적용되다가, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정 시점 이후에는 연 12%로 이율이 높아지는 구조여서, 임대인이 지급을 미룰수록 오히려 부담이 커지는 측면이 있습니다. 정확한 예상 비용과 기간은 사건 자료를 바탕으로 상담을 통해 안내받는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문