이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 인수 후 며칠 만에 냉난방기·주방설비·배관 등이 고장 났다
• 양도인이 계약 전에 문제를 알고도 말해주지 않은 것 같다
• 수리비를 이유로 권리금을 일부 돌려받고 싶다
• 하자가 너무 심해 계약 자체를 취소하고 권리금을 돌려받고 싶다

가게를 인수했는데 시설이 고장났어요, 양도인에게 책임을 물을 수 있나요?

네, 물을 수 있습니다. 권리금 계약은 시설·비품과 영업권 일체를 넘기는 계약으로, 매매계약과 성질이 비슷하다고 보는 것이 일반적인 설명입니다. 따라서 민법상 매도인의 하자담보책임 법리가 준용되어, 인수 당시 신규임차인이 알지 못했고 통상적인 주의를 기울여도 알기 어려웠던 하자라면 양도인에게 책임을 물을 수 있습니다.

다만 모든 고장이 다 책임 대상이 되는 것은 아닙니다. 계약 당시 이미 낡아서 곧 교체가 필요하다는 사실을 신규임차인도 알고 있었거나, 육안으로 쉽게 확인할 수 있었던 문제라면 뒤늦게 책임을 묻기 어렵습니다. 반대로 벽이나 바닥 안에 숨어 있던 배관 누수, 겉으로는 멀쩡해 보였지만 실제로는 작동하지 않던 냉난방 설비처럼 통상적인 점검으로는 발견하기 어려웠던 하자라면 책임을 물을 여지가 큽니다.

이때 책임을 묻는 상대방은 임대인이 아니라 권리금 계약의 당사자인 양도인, 즉 종전 임차인입니다. 임대인은 건물 자체와 관련된 문제에 대해서만 별도로 책임 소재를 따지게 되므로, 시설 자체의 하자는 우선 양도인과의 권리금 계약 문제로 접근하는 것이 원칙입니다. 두 문제를 뒤섞으면 오히려 청구의 방향이 흐트러질 수 있으므로 처음부터 상대방을 정확히 구분해 두는 것이 중요합니다.

실무에서는 권리금 계약과 임대차계약이 거의 같은 시기에 함께 진행되다 보니, 임차인 입장에서는 임대인과 양도인을 한 묶음으로 여기기 쉽습니다. 그러나 법적으로는 임대차계약의 당사자와 권리금 계약의 당사자가 다르므로, 문제를 제기할 때도 각각의 계약 상대방에게 맞는 근거와 절차를 구분해서 준비해야 혼선을 줄일 수 있습니다.

또한 하자가 발견된 시점에 곧바로 영업에 지장이 생겼다면, 수리비뿐 아니라 영업을 정상적으로 하지 못해 발생한 손해까지 함께 검토할 수 있습니다. 다만 영업손해는 그 규모를 객관적으로 증명하기가 수리비보다 까다로운 경우가 많아, 관련 매출 자료나 영업일지 등을 함께 준비해 두는 것이 좋습니다.

실제 상담에서 자주 나오는 시설 하자 유형

어떤 문제가 하자 논의의 대상이 될 수 있는지 감이 잘 오지 않는다면, 실제로 자주 상담에 등장하는 유형을 먼저 살펴보는 것이 도움이 됩니다.

이처럼 유형은 다양하지만 공통적으로 중요한 것은, 문제를 발견한 즉시 사진과 영상으로 상태를 남기고 언제 어떻게 알게 되었는지를 함께 기록해 두는 일입니다. 이 기록이 이후 하자담보책임을 주장하는 단계에서 가장 기초적인 근거가 됩니다.

권리금 계약도 매매계약, 하자담보책임 법리가 적용됩니다

민법 제580조는 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인이 책임을 지도록 정하고 있고, 이는 제575조 제1항이 정한 효과, 즉 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하면 계약 해제를, 그 정도에 이르지 않으면 손해배상을 청구할 수 있도록 하는 내용을 준용합니다. 권리금 계약으로 넘겨받는 시설·비품도 매매의 목적물과 비슷하게 취급되므로, 실무에서는 이 법리를 끌어와 양도인의 책임을 판단하는 것이 일반적인 설명입니다.

다만 이 조항은 매수인, 즉 신규임차인이 계약 당시 하자가 있다는 사실을 알았거나 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었을 경우에는 적용되지 않는다는 단서를 두고 있습니다. 그래서 인수 전 현장 점검을 어느 정도 했는지, 양도인이 하자를 숨기려는 행동을 했는지가 실제 분쟁에서 중요한 쟁점이 됩니다.

이 하자담보책임은 신규임차인이 하자가 있다는 사실을 안 날로부터 6개월 안에 행사해야 하는 것이 원칙입니다. 인수 직후 이상을 느꼈다면 막연히 미루지 말고 이 기간 안에 문제를 제기해야 한다는 점을 기억해 두어야 합니다. 6개월이라는 기간이 길지 않게 느껴질 수 있으므로, 하자를 인지한 시점을 문자메시지나 메모로 곧바로 남겨 두는 습관이 중요합니다.

손해배상의 범위는 통상 하자를 고치는 데 드는 수리비, 또는 하자로 인해 실제 영업에 지장을 준 손해 등을 기준으로 산정되며, 매매대금 자체를 깎아주는 별도의 '대금감액청구권'이 명시적으로 규정되어 있다기보다는 수리비 상당액을 손해배상으로 청구해 사실상 권리금을 감액받는 효과를 얻는 방식이 실무에서 흔히 쓰입니다. 즉 '권리금 감액청구'라는 표현은 이런 손해배상 청구를 통해 결과적으로 지급한 권리금의 일부를 돌려받는 절차를 부르는 표현에 가깝습니다.

참고로 하자담보책임과 별개로, 양도인이 계약 당시 시설 상태에 관해 사실과 다른 설명을 적극적으로 했다면 민법 제390조에 따른 채무불이행 책임이나 불법행위에 기한 손해배상도 함께 검토될 수 있습니다. 다만 실무에서는 청구 원인을 여러 개로 복잡하게 구성하기보다, 사안에 가장 잘 들어맞는 하나의 법리를 중심으로 주장을 정리하는 것이 법원을 설득하는 데 더 효과적인 경우가 많습니다.

권리금 감액청구, 어떻게 하는 건가요?

권리금 감액청구는 별도의 독립된 소송 절차라기보다, 시설 하자로 발생한 수리비나 손해액을 손해배상으로 청구해 이미 지급한 권리금 중 그에 해당하는 금액을 돌려받는 방식으로 이루어지는 것이 일반적입니다. 이를 위해서는 하자의 존재와 수리비 규모를 객관적으로 증명하는 자료가 핵심입니다.

구체적으로는 하자가 발견된 시설의 사진과 영상, 수리업체의 견적서와 실제 수리 영수증, 고장 사실을 알게 된 시점을 보여주는 문자메시지나 통화 기록 등을 모아 두어야 합니다. 특히 양도인에게 하자 사실을 알리고 대응을 요구한 연락 내역은 협상과 소송 모두에서 중요한 근거가 됩니다. 인수 직후 촬영한 시설 사진이 있다면 계약 당시 상태와 이후 발견된 하자를 비교하는 자료로도 쓸 수 있습니다.

실무에서는 먼저 양도인에게 하자 내용과 수리비 견적을 정리해 내용증명을 보내고, 협의를 통해 권리금 일부를 돌려받거나 수리비를 배상받는 방식으로 마무리되는 경우가 많습니다. 협의가 되지 않으면 손해배상청구 소송으로 넘어가게 되며, 이 단계에서도 앞서 정리해 둔 사진·견적서·연락 기록이 그대로 핵심 증거로 활용됩니다.

시설 하자 책임을 물으려면 반드시 확인해야 할 5가지

실제로 책임을 물을 수 있는 사안인지 스스로 점검해볼 수 있도록 다섯 가지 확인 사항을 정리했습니다.

하자가 너무 심하면 계약을 아예 취소할 수 있나요?

네, 하자의 정도가 계약의 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대하다면 하자담보책임에 따라 계약을 해제할 수 있고, 양도인이 하자를 알면서도 속이고 고지하지 않았다면 민법상 사기에 의한 의사표시로 계약을 취소할 수도 있습니다. 계약의 중요한 부분에 관해 착오가 있었다는 사정이 인정되면 착오취소도 함께 검토할 수 있습니다.

계약 해제가 인정되려면 단순히 일부 시설이 고장 난 정도를 넘어, 그 하자 때문에 애초에 영업 자체를 정상적으로 이어가기 어려운 수준이어야 하는 것이 일반적인 기준입니다. 예를 들어 주방 전체의 배관과 전기 설비가 동시에 망가져 정상 영업이 사실상 불가능한 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

반대로 손님이 몰리는 시간대에만 냉난방이 조금 약하게 느껴지는 정도이거나, 일부 조명이 자주 나가는 수준의 문제라면 계약 전체를 무효로 돌릴 만한 중대한 하자로 보기는 어려운 경우가 많습니다. 이런 경우에는 계약 해제보다 앞서 살펴본 수리비 상당의 손해배상, 즉 사실상 권리금 감액 방식으로 접근하는 것이 현실적인 대안이 됩니다.

양도인이 하자를 알면서도 적극적으로 숨기거나 속이는 말을 했다면 민법 제110조에 따른 사기에 의한 의사표시 취소를, 계약의 중요한 부분에 관해 착오가 있었다면 제109조에 따른 착오취소를 검토할 수 있습니다. 이 경우 계약 자체가 처음부터 없었던 것으로 되므로, 이미 지급한 권리금 전부의 반환을 구할 수 있습니다.

다만 이런 취소권은 추인할 수 있는 날, 즉 하자나 속인 사실을 안 날로부터 3년, 계약을 체결한 날로부터 10년 안에 행사해야 한다는 제한이 있습니다(민법 제146조). 시간이 지날수록 입증도 어려워지므로 하자를 인지했다면 가급적 빨리 대응하는 것이 안전합니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 진행해 온 경험을 바탕으로 하자 유형별 청구 방향을 함께 검토하며, 손해배상·계약해제 소송은 사안에 따라 다르지만 평균 10~14개월 정도가 소요되는 것으로 나타납니다.

계약 해제나 취소를 주장할 때는 단순히 "불편했다"는 감정적인 호소보다, 하자로 인해 실제 영업이 어떻게 지장을 받았는지를 구체적인 사실로 보여주는 것이 훨씬 설득력이 있습니다. 예를 들어 냉난방 설비 고장으로 특정 기간 영업을 아예 하지 못했다거나, 손님의 안전과 직결된 하자 때문에 관할 구청이나 소방서로부터 시정 요구를 받은 경우처럼, 객관적으로 확인 가능한 사실관계를 중심으로 주장을 구성하는 것이 중요합니다.

권리금 감액·반환 청구, 어떤 경우에 가능한가요

지금까지 살펴본 내용을 유형별로 정리하면 다음과 같습니다.

어느 유형에 해당하는지는 하자의 내용과 규모, 계약 전 고지 여부, 인수 후 경과 기간 등을 종합적으로 살펴야 정확히 판단할 수 있습니다. 하나의 사건에서도 하자별로 유형이 다르게 평가될 수 있는데, 예를 들어 냉난방기 고장은 손해배상 대상이 되지만 낡은 바닥재 일부는 통상 마모로 처리되는 식으로 항목별 판단이 갈리는 경우가 흔합니다. 청구 단계에서 아래와 같이 근거 자료를 미리 정리해 두면 협상과 소송 모두에서 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

손해배상금이 확정될 때까지는 민법이 정한 연 5%의 지연손해금이, 판결 선고 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금이 적용되는 것이 일반적입니다. 배상금에 대한 세금이나 회계 처리 부분은 사안별로 달라질 수 있어 별도로 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.

계약 전 시설 점검을 했을 때와 안 했을 때, 무엇이 달라지나요?

같은 하자를 발견했더라도 계약 전 점검 여부에 따라 이후 대응이 크게 달라집니다.

점검 기록을 남기지 못한 채 이미 계약을 마쳤더라도 늦지 않았습니다. 지금부터라도 하자 부위를 촬영하고, 양도인과 나눈 대화·문자메시지를 모아 계약 당시 상태를 최대한 재구성해 두면 이후 청구 단계에서 활용할 수 있는 자료가 됩니다.

가게 인수 전에 하자를 예방하려면 어떻게 해야 하나요?

계약 전에 시설 상태를 사진과 영상으로 기록하고, 필요하다면 전문 업체에 점검을 의뢰해 두는 것이 가장 확실한 예방법입니다. 계약서에도 인수 대상 시설의 목록과 상태를 구체적으로 기재해 두면 나중에 분쟁이 생기더라도 판단 기준으로 삼을 수 있습니다.

특히 냉난방 설비, 주방 기기, 전기·배관처럼 고장 시 수리비가 크게 드는 항목은 계약 전에 실제로 작동시켜보고 이상이 없는지 확인하는 것이 좋습니다. 양도인에게 최근 수리 이력이나 고장 여부를 직접 물어보고 그 답변을 문자메시지 등으로 남겨두면, 나중에 양도인이 몰랐다고 발뺌하기 어려워집니다.

계약서에는 "현재 상태 그대로 인수한다"는 취지의 문구만 넣기보다, 어떤 시설이 정상 작동 상태임을 확인했는지, 하자가 발견될 경우 어떻게 처리할지에 대한 조항을 구체적으로 넣어두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 이런 조항이 미리 있으면 인수 이후 문제가 생겼을 때 협의가 훨씬 빠르게 진행되는 경우가 많습니다.

권리금 계약서에 하자 관련 조항이 없으면 불리한가요?

계약서에 하자 관련 조항이 없다고 해서 곧바로 청구가 불가능해지는 것은 아닙니다. 앞서 살펴본 하자담보책임이나 착오·사기취소 법리는 계약서에 별도의 특약이 없더라도 민법 규정에 따라 적용될 수 있는 일반적인 권리이기 때문입니다. 다만 계약서에 관련 조항이 미리 마련되어 있었다면 분쟁 발생 시 처리 방식과 책임 범위를 두고 다툴 여지가 줄어드는 것은 사실입니다.

실무에서는 권리금 계약서에 "시설물 현황은 별지와 같다", "하자 발견 시 통지 후 일정 기간 내 협의한다"는 취지의 특약을 넣어두는 경우가 있습니다. 이런 조항이 있으면 하자를 어떻게 통지해야 하는지, 협의가 되지 않을 때 어떤 절차를 따를지가 미리 정해져 있어 분쟁이 훨씬 간명하게 정리됩니다. 반대로 "현 시설 상태 그대로 인수한다"는 문구만 있고 시설 목록이나 상태에 대한 구체적인 기재가 전혀 없다면, 무엇이 정상 상태였는지를 두고 다시 다투게 될 여지가 큽니다.

특약이 없는 계약서로 이미 인수를 마쳤다면, 계약서 문구 자체보다 계약 전후로 오간 대화와 자료를 통해 양도인이 어떤 상태를 전제로 권리금을 책정했는지 재구성하는 방식으로 대응하게 됩니다. 계약서의 짧은 문구 하나에만 의존하기보다는, 계약 전 문자메시지나 통화 내용, 인수인계 과정에서 오간 자료까지 포함해 사실관계 전체를 촘촘히 정리하는 것이 실제 청구 단계에서 훨씬 중요합니다.

공인중개사를 통해 계약을 진행했다면 중개 과정에서 오간 문자메시지나 중개대상물 확인·설명서에 시설 상태가 어떻게 기재되어 있었는지도 함께 확인해 볼 필요가 있습니다. 중개대상물 확인·설명서에 시설 상태가 실제와 다르게 기재되어 있었다면, 이 역시 양도인 측 설명이 사실과 달랐다는 점을 뒷받침하는 자료로 활용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문