이런 궁금증으로 이 글을 찾으셨다면

• 최근 화제가 된 '권리금 장사'라는 말이 정확히 무슨 뜻인지 궁금하신 분
• 방송이나 기사에서 언급된 표현이 실제로 불법 행위를 뜻하는 건 아닌지 걱정되는 분
• 내 가게도 권리금을 여러 번 받으면 문제가 되는 건 아닌지 확인하고 싶은 분
• 진짜 권리금 개념과 법적 보호 범위를 제대로 알고 싶은 분

왜 '권리금 장사'라는 말이 갑자기 화제가 됐을까

최근 온라인 커뮤니티와 각종 매체에서 유명인이 운영하던 식당이 개업한 지 얼마 지나지 않아 문을 닫았고, 그 자리를 다른 임차인에게 넘기며 상당한 권리금을 받았다는 소식이 화제가 되었습니다. 이 과정에서 '권리금 장사'라는 표현이 함께 언급되면서 마치 정상적인 영업보다 권리금 차익을 노린 행위인 것처럼 비치는 분위기가 만들어졌습니다.

이 글에서는 특정 인물이나 사건을 특정하지 않고, 이러한 화제성 배경이 왜 만들어졌는지와 그 이면에 있는 진짜 권리금 개념을 짚어보려 합니다. 방송과 SNS를 통해 퍼지는 이야기는 대중의 관심을 끌기 좋은 소재이지만, 법적으로 정확한 설명이 함께 따라가지 않으면 오해만 커지기 쉽습니다.

'장사'라는 단어가 붙으면서 마치 권리금을 받는 행위 자체가 편법이나 얌체 행위처럼 느껴지는 경우가 많습니다. 그러나 권리금은 상가를 운영하며 쌓아 올린 입지·시설·영업 가치를 다음 임차인에게 넘기고 그 대가를 받는, 오래전부터 존재해 온 상거래 관행이자 지금은 법으로도 보호받는 재산상 권리입니다.

실제로 상담 현장에서도 이런 화제성 이슈 이후에 "저도 권리금을 여러 번 받은 적이 있는데 문제가 되나요", "권리금을 받는 것 자체가 불법 아닌가요"라는 문의가 늘어나는 경향이 있습니다. 이번 기회에 정확한 개념부터 정리해두시면 비슷한 이슈를 접했을 때 불필요하게 불안해하지 않으실 수 있습니다.

권리금이란 정확히 무엇을 의미하는 개념인가

권리금은 상가건물을 임차하여 영업하던 임차인이, 그 상가를 떠나면서 다음에 들어올 신규임차인으로부터 받는 금전을 말합니다. 흔히 자릿세처럼 막연하게 이해되는 경우가 많지만, 실제로는 임차인이 그동안 쌓아 온 입지적 가치, 시설 투자, 영업상 이익을 다음 임차인에게 넘겨주는 대가로 받는 돈이라는 점이 핵심입니다.

법적으로 권리금은 크게 세 가지로 나뉩니다. 상권과 위치가 만들어내는 가치를 뜻하는 바닥권리금, 임차인이 설치한 인테리어·집기·설비의 가치를 뜻하는 시설권리금, 그리고 단골 고객과 매출·노하우 같은 무형의 영업 가치를 뜻하는 영업권리금입니다. 이 세 가지가 더해져 하나의 권리금 금액을 이룹니다.

여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 권리금은 원칙적으로 임대인이 임차인에게 돌려주는 '반환금'이 아니라, 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈이라는 점입니다. 임대인은 권리금을 주고받는 당사자가 아니며, 다만 그 회수 과정을 방해하지 않아야 할 법적 의무를 집니다.

이 의무의 근거가 되는 조문이 바로 상가건물임대차보호법 제10조의4로, 2015년 5월 신설되어 임차인의 권리금 회수기회를 법으로 보호하고 있습니다. 그전까지는 별도 법 규정 없이 관행으로만 인정되던 권리금이, 이 조문을 통해 비로소 법적 보호를 받는 권리로 자리잡게 되었습니다.

'권리금 장사'라는 말, 정말 불법 행위를 뜻하는 걸까

결론부터 말씀드리면 아닙니다. 상가를 여러 차례 계약하고, 그때마다 정당하게 권리금을 받는 행위 자체는 법이 금지하는 행위가 아닙니다. 오히려 상가건물임대차보호법은 임차인이 정당하게 형성한 권리금을 회수할 수 있도록 임대인에게 협조 의무를 지우는 방향으로 설계되어 있습니다.

다만 예외적으로 문제가 될 수 있는 지점은 따로 있습니다. 예를 들어 실제로 영업을 하지 않으면서 오직 권리금 차익만을 노리고 허위로 매출 자료를 부풀리거나, 시설 상태를 속여 과도한 권리금을 요구하는 경우라면 이는 권리금 문제가 아니라 별도의 계약 취소·손해배상 문제로 다뤄질 수 있습니다. '장사'라는 표현이 화제가 된 것도 이런 오해와 맞물려 있는 경우가 많습니다.

반대로 정상적으로 영업하며 입지와 시설, 단골을 쌓아온 임차인이 사정상 가게를 정리하며 정당한 권리금을 받는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 경우 오히려 법적으로 보호받아야 할 임차인의 재산권 행사에 해당하며, 임대인이 이를 방해한다면 그 임대인의 행위가 위법한 것이지 권리금을 받으려는 임차인의 행위가 위법한 것이 아닙니다.

결국 화제가 된 표현에서 진짜 주목해야 할 부분은 '권리금을 받았다'는 사실 자체가 아니라, 그 과정이 정상적인 절차를 거쳤는지, 그리고 혹시 임대인 쪽에서 부당하게 회수를 방해하거나 반대로 신규임차인 쪽을 속인 것은 아닌지입니다.

자주 오해하는 부분과 실제 법적 사실 비교

온라인에서 '권리금 장사'라는 표현이 퍼지면서 함께 따라붙은 오해도 적지 않습니다. 아래에 자주 나오는 오해와 실제 법적 사실을 나란히 정리했습니다.

이렇게 정리해보면 화제가 된 표현이 가리키는 것은 권리금 제도 자체의 문제가 아니라, 그 제도를 둘러싼 대중의 오해라는 점을 알 수 있습니다.

권리금 3가지 종류, 실제로는 어떻게 나뉘나

화제성 이슈를 이해하려면 먼저 권리금이 어떤 요소들로 구성되는지 아는 것이 도움이 됩니다. 법원도 소송에서 권리금을 산정할 때 아래 세 가지 요소를 나누어 살펴봅니다.

화제가 된 사례처럼 짧은 기간 영업했더라도, 그 사이 형성된 바닥·시설·영업 가치가 실제로 존재한다면 권리금을 받는 것 자체는 자연스러운 일입니다. 다만 형성된 가치보다 지나치게 부풀려진 금액을 요구한다면 그 부분은 별도로 다퉈볼 여지가 있습니다.

진짜 문제가 되는 건 임대인의 방해행위입니다

권리금과 관련해 실제로 법적 분쟁이 되는 지점은 '권리금을 받았다'는 사실이 아니라, 임대인이 임차인의 정당한 권리금 회수를 방해하는 경우입니다. 상가건물임대차보호법은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지를 임차인이 신규임차인을 주선할 수 있는 기간으로 정하고, 이 기간 동안 임대인에게 방해하지 않을 의무를 부과합니다.

법이 정한 방해행위는 크게 네 가지입니다. 첫째, 임대인이 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 경우, 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 방해하는 경우, 셋째, 신규임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 경우, 넷째, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 경우입니다.

화제가 된 이슈처럼 실제로 가게를 넘기는 과정에서 임대인이 갑자기 태도를 바꿔 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 터무니없이 높은 임대조건을 제시한다면 이는 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 행위에 해당할 수 있습니다.

다만 모든 계약 거절이 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 임대인이 정당한 사유를 들어 거절하는 경우, 예를 들어 신규임차인의 자력이 현저히 부족하거나 영업 능력이 검증되지 않는 등 합리적인 사유가 있다면 방해행위로 인정되지 않을 수 있습니다. 또한 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 이력이 있다면 이 보호 규정 자체의 적용에서 제외될 수 있다는 점도 함께 알아두셔야 합니다.

손해배상 상한과 소멸시효, 실무에서 반드시 챙겨야 할 부분

임대인의 방해행위로 권리금 회수기회를 잃은 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상받을 수 있는 금액에는 상한이 있다는 점을 꼭 알아두셔야 합니다. 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과, 임대차 종료 당시 법원 감정을 통해 산정된 권리금 중 낮은 금액이 배상액의 기준이 됩니다.

즉 신규임차인과 약속한 금액이 아무리 높았더라도, 법원 감정 결과가 그보다 낮게 나온다면 배상액은 낮은 쪽 금액으로 제한됩니다. 반대의 경우도 마찬가지로 낮은 금액이 기준이 되므로, "권리금을 전부 다 돌려받는다"는 식의 기대는 실제 소송 결과와 다를 수 있습니다.

시효 문제도 중요합니다. 권리금 손해배상 청구권의 소멸시효는 임대차가 종료된 날로부터 3년입니다. 가게를 이미 비운 상태라 하더라도 종료일 기준으로 아직 3년이 지나지 않았다면 청구가 가능하니, 시일이 지났다고 지레 포기하지 마시고 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.

대법원 전원합의체 판결(2017다225312, 2019.5.16.)은 10년을 초과해 영업한 임차인이라 하더라도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 취지를 밝힌 바 있습니다. 오래 영업했다는 이유만으로 보호 대상에서 제외되는 것이 아니라는 점에서, 화제가 된 이슈와 별개로 실제 권리금 분쟁에서 참고할 만한 판단 기준입니다.

화제성 이슈, 실제 상담으로 이어지면 무엇부터 확인하나

화제가 된 이슈를 보고 나서 "혹시 내 상황도 비슷한 문제가 될까"라는 걱정으로 상담을 문의하시는 임차인분들이 있습니다. 이런 경우 가장 먼저 확인하는 것은 현재 임대차 계약이 언제 종료되는지, 그리고 신규임차인을 주선할 수 있는 6개월의 기간이 아직 남아 있는지 여부입니다.

두 번째로 확인하는 부분은 계약서와 등기부등본입니다. 임대인이 누구인지, 건물에 다른 권리관계가 설정되어 있는지를 확인해야 추후 손해배상을 청구할 대상과 실효성을 가늠할 수 있습니다. 화제성 이슈처럼 임대인이 바뀌는 경우도 있으므로 현재 등기 명의를 정확히 파악하는 절차가 필요합니다.

세 번째는 실제로 임대인의 방해행위가 있었는지에 대한 증거입니다. 문자메시지, 녹취, 내용증명, 신규임차인과 주고받은 협의 내용 등이 모두 자료가 될 수 있습니다. 화제가 된 사례처럼 이미 언론이나 온라인에 알려진 사실관계가 있다 하더라도, 실제 소송에서는 개별적으로 이런 객관적 자료를 통해 방해행위를 입증해야 합니다.

마지막으로 확인하는 부분은 권리금 액수 산정 근거입니다. 매출자료, 인테리어 견적서, 임대차계약서상 조건 등을 종합해 바닥·시설·영업권리금 각각의 근거를 마련해두면, 이후 법원 감정 절차에서도 유리하게 작용할 수 있습니다.

권리금 계약을 앞두고 있다면 미리 확인해야 할 것들

화제성 이슈를 계기로 권리금이라는 개념 자체에 관심을 갖게 되신 분들 중에는, 실제로 상가를 임차해 창업을 준비 중이거나 반대로 가게를 넘길 준비를 하는 분들도 많습니다. 이런 분들이라면 계약서를 쓰기 전에 몇 가지를 반드시 확인해두시는 것이 좋습니다.

첫째, 권리금계약서와 임대차계약서는 별개의 문서라는 점입니다. 권리금은 기존 임차인과 신규임차인 사이의 계약이고, 임대차계약은 신규임차인과 임대인 사이의 계약입니다. 두 계약이 함께 진행되지만 법적 성격이 다르므로, 어느 한쪽이 무산될 경우 계약금 처리를 어떻게 할지 특약으로 미리 정해두어야 합니다.

둘째, 권리금 지급 시점입니다. 계약금·중도금·잔금으로 나누어 지급하는 경우가 많은데, 잔금은 통상 임대차계약 체결과 시설 인수인계가 마무리된 시점에 지급하도록 설계하는 것이 안전합니다. 화제가 된 사례처럼 계약이 이미 진행된 것처럼 알려졌다가 실제로는 무산되는 경우도 있으므로, 단계별 지급 조건을 명확히 해두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

셋째, 시설물 목록과 상태를 문서로 남겨두는 것입니다. 권리금 중 시설권리금 부분은 이후 감가상각이나 하자 책임 문제로 다툼이 생기기 쉬운 항목이므로, 인수인계 당시 사진과 목록을 첨부한 확인서를 작성해두면 나중에 유용한 증거가 됩니다.

아래 다섯 가지는 권리금 계약을 진행하기 전 최종적으로 점검해두면 좋은 항목들입니다.

• 임대차 계약 종료일과 6개월 주선 기간이 남아있는지 확인
• 등기부등본상 소유자와 실제 임대인이 일치하는지 확인
• 신규임차인의 자력과 영업 의지가 확인되는지 점검
• 권리금계약서에 임대차계약 불발 시 계약금 처리 특약이 있는지 확인
• 시설물 목록과 매출자료 등 권리금 산정 근거 자료를 확보했는지 점검

이 다섯 가지를 미리 확인해두면 화제가 된 사례처럼 예기치 못한 분쟁에 휘말릴 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

권리금과 세금, 일반적인 원칙만 먼저 알아두세요

화제가 된 이슈에서도 "권리금을 받으면 세금은 어떻게 되느냐"는 질문이 함께 따라다녔습니다. 일반적으로 권리금을 받은 임차인은 소득의 성격에 따라 신고 의무를 질 수 있고, 지급하는 신규임차인 쪽에서도 원천징수나 세금계산서 발행 관련 절차를 챙겨야 하는 경우가 있습니다.

다만 구체적인 세율, 신고 시기, 필요경비 인정 범위 등은 거래 형태와 사업자 유형에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 일률적으로 단정해 안내드리기는 어렵습니다. 권리금 관련 세금 문제는 반드시 세무 전문가의 확인을 거쳐 정확한 신고 절차를 따르시길 권해드립니다.

법률적으로 안내드릴 수 있는 부분은, 세금 신고를 제대로 하지 않았다는 사실이 이후 권리금 소송에서 오히려 불리한 정황으로 작용할 수도 있다는 점입니다. 매출자료나 지급 내역이 세무 신고와 일치하지 않으면 권리금 액수를 입증하는 과정에서 신뢰성을 의심받을 수 있으므로, 처음부터 투명하게 절차를 밟아두시는 것이 결과적으로 임차인 스스로를 보호하는 방법이 됩니다.

소송까지 가기 전에 시도해볼 수 있는 절차

임대인의 방해행위가 확인되었다고 해서 곧바로 소송부터 준비해야 하는 것은 아닙니다. 실무에서는 먼저 내용증명을 통해 임대인에게 문제를 공식적으로 알리고 협의를 시도하는 경우가 많습니다.

내용증명에는 방해행위로 판단되는 구체적인 사실관계와 함께, 신규임차인 주선 사실, 그리고 법적 근거인 상가건물임대차보호법 제10조의4를 명시하는 것이 일반적입니다. 임대인이 이를 받고 태도를 바꿔 협의에 응하는 경우도 있어, 소송 전 단계에서 실익이 있는 절차입니다.

협의가 되지 않는다면 상가건물임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 절차를 고려해볼 수 있습니다. 소송보다 상대적으로 빠르게 진행되며, 조정이 성립되면 재판상 화해와 같은 효력을 가질 수 있어 시간과 비용을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

그럼에도 임대인이 끝내 협조하지 않는다면 손해배상 청구소송으로 나아가게 됩니다. 이 단계에서는 그동안 준비해 둔 계약서, 내용증명, 신규임차인과의 협의 자료, 매출·시설 근거자료가 승패를 가르는 핵심 증거가 됩니다. 화제성 이슈로 이 문제에 관심을 갖게 되셨더라도, 실제로 분쟁이 진행 중이라면 지금 어느 단계에 있는지부터 점검해보시는 것이 실질적인 도움이 됩니다.

손해배상금에 붙는 지연이자도 함께 확인하세요

권리금 손해배상 청구소송에서는 원금 외에 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다. 소장 접수 전까지의 지연손해금은 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용되고, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용되는 것이 일반적입니다.

이 두 가지 이율이 적용되는 시점이 다르다는 점을 모르고 계신 분들이 의외로 많습니다. 화제가 된 이슈처럼 오랜 시간 분쟁이 이어지는 경우라면, 지연이자만으로도 상당한 금액이 더해질 수 있으므로 소송을 준비하실 때 함께 계산해두시는 것이 좋습니다.

다만 지연이자 역시 원금인 손해배상액이 확정된 이후에 계산되는 부수적인 금액이라는 점을 기억해두셔야 합니다. 앞서 설명드린 것처럼 손해배상 원금 자체는 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금과 법원 감정 권리금 중 낮은 금액으로 정해지므로, 지연이자를 계산하기 전에 먼저 원금 산정 기준을 정확히 이해하시는 것이 순서입니다.

화제성 이슈가 지나가도 남는 건 법이 정한 원칙입니다

온라인에서 화제가 된 표현은 시간이 지나면 자연스럽게 잊히기 마련입니다. 그러나 그 이슈를 계기로 확인해야 할 권리금의 법적 개념과 보호 범위는 여전히 유효하게 남아 있습니다.

상가를 운영하고 계시거나 앞으로 운영하실 계획이라면, 화제성 이슈에 흔들리기보다는 지금 내 임대차 계약이 언제 종료되는지, 권리금 회수기회를 지키기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지를 먼저 점검해두시는 것이 훨씬 실질적인 도움이 됩니다.

특히 계약 종료가 가까워지고 있다면, 6개월 주선 기간이 시작되기 전에 미리 신규임차인을 찾는 계획을 세우고, 관련 자료를 정리해두는 것이 좋습니다. 임대인과의 관계가 원만하더라도 방해행위에 해당할 수 있는 상황이 생겼을 때 신속하게 대응할 수 있도록 준비해두시길 권해드립니다.

궁금한 점이나 걱정되는 상황이 있다면 혼자 판단하지 마시고, 구체적인 사실관계를 놓고 전문가와 상담해보시는 것이 가장 정확한 방법입니다.

정확한 표현으로 바꿔보면 이렇습니다

'권리금 장사'라는 표현보다 법적으로 더 정확한 표현은 '권리금 회수' 또는 '권리금 거래'입니다. 임차인이 정당한 절차를 거쳐 권리금을 받는 것은 장사가 아니라 법이 보장하는 재산권 행사이기 때문입니다.

언론이나 온라인에서 자극적인 표현이 쓰이는 것은 관심을 끌기 위한 목적이 크지만, 실제 법률관계를 이해할 때는 이런 표현에 휘둘리지 않고 정확한 개념으로 다시 짚어보는 습관이 필요합니다.

이 글을 통해 화제가 된 표현의 이면에 있는 진짜 권리금 개념을 확인하셨다면, 이제는 내 상황에 적용해보는 단계입니다. 지금 임대차 계약 상황에서 권리금 회수기회가 잘 지켜지고 있는지 점검해보시길 권해드립니다.

혼자 판단하기 어려운 부분이 있다면 계약서와 상황을 정리해 상담을 받아보시는 것이 가장 빠른 방법입니다. 화제성 이슈는 지나가도, 임차인 스스로 챙겨야 할 권리금 회수기회의 골든타임은 계속 흘러가고 있다는 점을 기억해두시기 바랍니다. 계약 종료일, 주선 가능 기간, 방해행위 증거, 이 세 가지만 먼저 정리해두셔도 상담이 훨씬 수월해집니다.

자주 묻는 질문