권리금 회수소송 중에 임대인이 바뀌면 무엇이 달라지나

상가 임대차는 계약 기간이 통상 1년 이상이고, 여기에 계약갱신요구권 행사 기간까지 더해지면 실제 임대차 관계가 몇 년씩 이어지는 경우가 많습니다. 그 사이 건물이 매매되어 소유자, 즉 임대인이 바뀌는 일은 드물지 않고, 권리금 회수기회 보호의무를 둘러싼 소송이 진행되는 도중에 이런 변경이 생기기도 합니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호의무는 원래의 계약 당사자였던 임대인만을 구속하는 것인지, 아니면 임대인 지위 자체에 따라다니는 의무여서 건물을 넘겨받은 새 소유자에게도 그대로 이어지는 것인지가 문제됩니다.

여기에 더해 소송법적인 쟁점도 함께 발생합니다. 실체법상 의무가 승계된다고 하더라도, 이미 진행 중인 소송에서 당사자(피고)가 자동으로 바뀌는 것은 아니기 때문에 별도의 절차를 밟아야 소송이 매끄럽게 이어질 수 있습니다.

이 글에서는 임대인 지위 승계의 실체법적 근거와, 소송 진행 중 임대인이 바뀌었을 때 실무적으로 취해야 할 소송법적 조치를 나누어 살펴보겠습니다.

권리금 회수 소송 중에 건물주가 바뀌면 소송은 어떻게 되나요?

상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인, 즉 새로운 소유자를 '임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 명시하고 있습니다. 이는 대항력을 갖춘 임차인을 보호하기 위한 규정으로, 임대인이 바뀌었다는 이유만으로 임차인의 지위가 흔들리지 않도록 하는 것이 취지입니다.

권리금 회수기회 보호의무는 이 임대인 지위에 수반되는 부수적 의무의 성격을 갖는다고 보는 것이 판례의 취지이자 실무의 다수 해석입니다. 다시 말해 새 임대인은 자신이 소유권을 넘겨받은 시점 이후의 방해행위에 대해서는 스스로 책임을 지는 임대인으로 취급됩니다.

문제는 소송법적 절차입니다. 민사소송법은 소송이 진행되는 동안 소송목적물에 관한 권리·의무를 승계한 제3자가 있을 때, 그 제3자가 스스로 소송에 참가하는 승계참가(민사소송법 제81조)와, 기존 당사자가 그 제3자를 상대로 소송을 넘겨받도록 신청하는 인수승계(같은 법 제82조) 절차를 두고 있습니다.

임차인 입장에서는 임대인이 바뀐 사실을 확인하는 즉시 등기부등본으로 소유권 이전 시점을 확인하고, 소송대리인과 함께 인수승계 신청 또는 피고경정 신청 중 어느 절차가 사안에 맞는지를 검토해 법원에 제출하는 것이 안전합니다.

표에서 정리한 것처럼 임대인 변경은 실체법(누가 책임을 지는가)과 소송법(소송에서 누구를 상대로 할 것인가)이 함께 얽히는 문제입니다. 어느 한쪽만 신경 쓰고 다른 쪽을 놓치면, 실체법상 승계를 인정받고도 소송 절차상 하자로 시간을 낭비하거나, 반대로 절차는 지켰지만 실체 판단에서 새 임대인의 책임 범위가 좁게 인정되는 결과가 나올 수 있습니다.

실무적으로는 소송대리인이 등기부등본의 갑구를 정기적으로 열람해 소유권 변동 여부를 확인하는 것이 기본적인 대응입니다. 변론기일이 잡혀 있는 상태에서 소유권 이전이 확인되면, 다음 기일 전에 인수승계 신청서나 피고경정 신청서를 미리 준비해 제출함으로써 재판부가 절차를 정리할 시간을 벌어주는 것이 실무상 바람직한 진행 방식입니다.

새 건물주에게도 권리금 방해에 대한 책임을 물을 수 있나요?

권리금 회수기회 침해는 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 이어지는 일련의 과정에서 발생합니다. 이 기간 중간에 건물 소유자가 바뀐다면, 방해행위가 언제 어느 임대인의 행위로 발생했는지를 시점별로 나누어 살펴야 합니다.

예를 들어 종전 임대인이 신규임차인과의 협의 단계에서 이미 과도한 권리금을 요구해 협상이 결렬됐는데, 그 직후 건물이 매매되어 새 임대인이 등장한 경우라면 실질적인 방해행위의 원인은 종전 임대인에게 있다고 볼 여지가 큽니다. 반대로 종전 임대인 시절에는 특별한 문제가 없었는데 새 임대인이 소유권을 넘겨받자마자 신규임차인에게 현저히 고액의 차임을 요구해 계약이 무산됐다면, 책임은 새 임대인 쪽으로 무게가 실립니다.

실무적으로는 이런 경계가 애매한 사안이 적지 않으므로, 종전 임대인과 새 임대인을 공동피고로 하거나 주위적·예비적으로 청구를 구성해 법원의 판단을 받아보는 방식이 흔히 쓰입니다. 어느 한쪽에게만 책임을 묻다가 그 판단이 받아들여지지 않으면 시효가 지나 다른 쪽에게 책임을 묻기 어려워질 수 있기 때문입니다.

결국 소유권 이전 '시점'이 핵심 분기점입니다. 등기부등본상 소유권 이전등기 접수일을 기준으로 방해행위 발생 시점을 나누어 정리해두면, 소송에서 누구를 상대로 어떤 책임을 물을지 훨씬 명확해집니다.

소송 중 임대인이 바뀌었는데 피고를 그대로 두면 어떻게 되나요?

소송이 계속되는 도중 임대인이 바뀐 사실을 알고도 아무 조치를 하지 않으면, 뒤늦게 이를 정리하려 할 때 이미 변론이 상당히 진행되어 절차가 복잡해지거나, 새 임대인 측에서 시효나 절차상 하자를 이유로 다투는 빌미를 줄 수 있습니다.

특히 화해권고결정이나 조정을 앞둔 단계에서 당사자 정리가 안 되어 있으면, 화해나 조정의 효력이 실제 책임을 져야 할 새 임대인에게 미치지 않는 결과가 생길 수도 있습니다. 이런 사태를 막으려면 등기부등본을 정기적으로 확인해 소유권 변동 여부를 점검하는 습관이 필요합니다.

실무적으로는 등기부등본에서 소유권 이전을 확인하는 즉시 ①이전등기 접수일, ②매매계약서상 승계 관련 특약 유무, ③임차인 본인의 대항요건 구비 시점을 함께 정리해 소송대리인에게 전달하고, 인수승계 신청서 또는 피고경정 신청서를 준비하는 순서로 대응하는 것이 일반적입니다.

아래는 등기부등본에서 소유권 변동을 확인한 뒤 소송 절차를 정리하는 대략적인 흐름입니다. 사안에 따라 순서나 소요 기간은 달라질 수 있지만, 전체적인 대응 흐름을 파악하는 데 참고가 됩니다.

절차를 정리하는 데 걸리는 기간은 재판부의 심리 진행 상황에 따라 다르지만, 신청서 제출부터 당사자 정리까지 통상 한두 차례의 변론기일 안에 마무리되는 경우가 많습니다. 다만 새 임대인 측이 승계 여부 자체를 다투며 절차에 이의를 제기하면 그만큼 심리 기간이 늘어날 수 있으므로, 초기에 등기부등본과 관련 서류를 꼼꼼히 준비해두는 것이 지연을 줄이는 방법입니다.

이 과정에서 임차인이 직접 챙길 수 있는 부분과 소송대리인을 통해서만 가능한 부분을 구분해두면 대응이 한결 수월해집니다. 등기부등본 열람이나 소유권 변동 사실 확인은 임차인 본인이 언제든 할 수 있는 반면, 인수승계·피고경정 신청서 작성과 법원 제출, 재판부와의 절차 협의는 소송대리인을 통해 진행하는 것이 일반적입니다. 두 역할이 유기적으로 맞물려야 절차가 지연 없이 흘러갑니다.

매매계약서의 승계 특약과 계약갱신요구권은 권리금 소송과 어떤 관계인가

상가 건물을 사고파는 매매계약서에는 종종 "임대차 관계 및 관련 분쟁은 매수인이 승계한다"는 취지의 특약이 들어갑니다. 이런 특약이 있다면 실체법상 승계 판단이 한결 명확해지지만, 특약이 없다고 해서 승계가 부정되는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제3조는 당사자 사이의 특약과 무관하게 대항력 있는 임차인을 보호하기 위해 법률상 당연승계를 규정하고 있기 때문입니다.

다만 매매계약서의 승계 특약은 종전 임대인과 새 임대인 사이의 내부 정산 근거로 쓰이는 경우가 많습니다. 예컨대 새 임대인이 권리금 소송에서 패소해 손해배상금을 지급하게 되면, 매매계약서상 특약에 따라 그 금액 중 일부를 종전 임대인에게 구상할 수 있는지가 갈리게 됩니다. 이는 임차인이 직접 관여할 문제는 아니지만, 매매계약 내용을 파악해두면 소송 전략을 세우는 데 참고가 됩니다.

계약갱신요구권(임대차 기간이 10년 이내인 경우 등 법이 정한 범위에서 행사 가능한 권리)은 권리금 회수기회 보호의무와는 별개의 제도입니다. 임대인이 바뀌었다고 해서 계약갱신요구권 행사 여부나 그 한도가 달라지는 것은 아니며, 다만 갱신 여부와 무관하게 임대차가 종료되는 시점에는 권리금 회수기회 보호의무가 여전히 적용됩니다.

참고로 2019년 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)은 임대차 기간이 10년을 넘겼더라도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다고 판단한 바 있습니다. 임대인이 바뀐 사안에서도 이 법리는 그대로 유지되므로, "임대차가 오래됐다"거나 "건물주가 바뀌었다"는 사정만으로 권리금 보호 자체가 부정되지는 않는다는 점을 기억해둘 필요가 있습니다.

매매계약서를 임차인이 직접 확인할 수 없는 경우가 대부분이지만, 등기부등본의 소유권 이전 원인(매매, 증여, 경매 등)이나 접수일은 누구나 열람할 수 있습니다. 소송대리인은 이 자료만으로도 승계 여부에 대한 1차 판단을 내릴 수 있으므로, 매매계약서 원본을 확보하지 못했다는 이유로 대응을 미룰 필요는 없습니다.

실무적으로는 소송 진행 중 상대방(임대인) 측에 대리인이 선임되어 있다면, 소유권 변동 여부와 매매계약서상 승계 관련 내용을 사실조회나 문서제출명령 등의 절차를 통해 확인해볼 수도 있습니다. 다만 이런 절차는 법원의 판단을 거쳐야 하므로 시간이 걸릴 수 있어, 우선은 임차인 스스로 확인 가능한 등기부등본부터 챙기고 그 위에 필요한 절차를 추가하는 순서로 접근하는 것이 효율적입니다.

실제 사례로 보는 유형과 자주 하는 오해

상담 사례를 유형별로 나누어 보면, 임대인 변경이 얽힌 권리금 분쟁은 대략 세 가지 패턴으로 반복해서 나타납니다. 아래 유형을 살펴보고 본인의 상황이 어디에 가까운지 확인해보시면 이후 대응 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.

첫 번째는 소를 제기하기 전, 즉 아직 소장을 내지 않은 단계에서 이미 건물이 매매된 경우입니다. 이 유형에서는 처음부터 새 임대인을 상대로 소장을 작성하면 되므로 절차가 비교적 단순하며, 다만 방해행위가 종전 임대인 시절에 발생했다면 종전 임대인도 함께 피고로 넣을지를 검토해야 합니다.

두 번째는 소송이 진행되는 도중, 즉 변론이 이미 여러 차례 진행된 상태에서 건물이 매매된 경우입니다. 이 유형이 가장 까다로운데, 인수승계나 피고경정 신청 시점을 놓치면 이미 진행된 변론 내용이 새 당사자에게 그대로 승계되는지, 다시 처음부터 심리해야 하는지가 문제될 수 있어 신속한 대응이 특히 중요합니다.

세 번째는 판결이 선고되거나 화해·조정이 확정된 이후에 건물이 매매된 경우입니다. 이 유형은 소송 중 승계와는 결이 다른, 확정된 채무의 승계집행 문제로 넘어가므로 별도의 검토가 필요합니다.

이런 사례들을 접하다 보면 공통적으로 반복되는 오해도 있습니다. 대표적인 것이 "건물주가 바뀌면 예전 임대인과의 소송은 자동으로 끝난다"는 생각입니다. 그러나 앞서 살펴본 것처럼 실체법상 승계가 인정되더라도 소송법적으로는 별도의 인수승계나 피고경정 절차를 거쳐야 하며, 아무 조치 없이 방치하면 오히려 절차상 문제가 생길 수 있습니다.

또 다른 오해는 "새 임대인은 계약 당사자가 아니었으니 아무 책임이 없다"는 것입니다. 이미 살펴본 대로 대항력을 갖춘 임차인이 있는 상태에서 건물을 양수했다면, 새 임대인의 의사와 무관하게 임대인 지위와 보호의무가 법률상 승계되는 것이 원칙입니다.

마지막으로 "임대인이 자주 바뀌는 건물이라 권리금 보호를 받기 어려울 것"이라는 오해도 있습니다. 그러나 임대인이 몇 차례를 거쳐 바뀌었든, 방해행위가 발생한 시점의 소유자를 특정해 그 시점 기준으로 책임을 물으면 되는 문제이지, 소유자가 여러 번 바뀌었다는 사정 자체가 권리금 보호를 약화시키지는 않습니다.

세 가지 유형과 세 가지 오해 모두에서 공통적으로 요구되는 것은 결국 '소유권 변동 시점을 정확히 특정하는 자료'입니다. 등기부등본은 누구나 열람할 수 있는 공적 장부이므로, 소송이 진행되는 동안에는 한두 달에 한 번씩이라도 정기적으로 확인해 소유자 변동 여부를 놓치지 않는 습관을 들이는 것이 가장 기본적이면서도 확실한 대응 방법입니다.

소송인수와 피고경정, 실무에서는 어떤 기준으로 고르나요?

민사소송법 제82조의 인수승계는 이미 진행된 변론 결과와 제출된 증거를 그대로 유지한 채 새로운 당사자를 절차에 끌어들이는 방식입니다. 변론이 상당히 진행된 사건일수록 처음부터 다시 시작하지 않아도 된다는 점에서 효율적입니다.

반면 민사소송법 제260조의 피고경정은 원고가 애초에 피고를 잘못 지정했다는 점이 명백할 때 사실심 변론이 종결되기 전까지 신청할 수 있는 절차입니다. 소송이 아직 초기 단계이거나, 소를 제기한 시점에는 알지 못했던 소유권 변동이 뒤늦게 확인된 경우에 활용도가 높습니다.

실무에서는 두 절차 중 어느 쪽이 사안에 맞는지, 법원의 허가를 받기 위해 어떤 자료를 첨부해야 하는지가 사건마다 다르게 판단되므로, 소유권 변동을 확인한 시점에 소송대리인과 함께 신청서의 형식과 첨부자료를 구체적으로 상의하는 것이 안전합니다.

어느 절차를 선택하든 공통적으로 필요한 것은 등기부등본, 소유권 이전 경위를 보여주는 자료, 그리고 임차인 본인의 대항요건 구비 시점을 뒷받침하는 자료입니다. 이 세 가지를 미리 정리해두면 어느 절차로 진행하든 시간을 크게 단축할 수 있습니다.

어느 절차를 밟든 최종적으로는 법원의 허가나 결정을 거쳐야 확정된다는 점은 동일합니다. 신청서를 제출했다고 곧바로 당사자가 정리되는 것이 아니라, 법원이 소유권 이전 사실과 임차인의 대항요건 구비 여부 등을 심리한 뒤 허가 여부를 판단하므로, 신청 단계에서부터 관련 자료를 충실히 갖추어 제출하는 것이 절차를 지연 없이 마무리하는 핵심입니다.

정리 — 임대인이 바뀐 권리금 소송, 이렇게 대응하라

• 등기부등본으로 소유권 이전등기 접수일을 확인했는가
• 본인이 건물 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖추고 있는가
• 매매계약서에 임대차·분쟁 승계에 관한 특약이 있는지 확인했는가
• 방해행위가 소유권 이전 전후 중 언제 발생했는지 시점을 정리했는가
• 인수승계 또는 피고경정 신청이 필요한 시점을 놓치지 않았는가

착수금은 사안 난이도에 따라 300만원부터(부가가치세 별도) 책정되는 것이 일반적이며, 여기에 감정료 등 실비가 별도로 발생할 수 있습니다. 임대인 변경이 얽힌 사안은 등기부등본 분석과 인수승계·피고경정 절차 검토가 추가되는 만큼, 상담 초기에 예상 절차와 비용을 함께 안내받아 두면 진행 과정에서 혼선을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문