공동명의 임차인, 권리금 회수소송에서 무엇이 문제되나

상가 점포를 동업 형태로 운영하면서 임대차계약서에 두 사람 이상의 이름을 나란히 올리는 경우가 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 여러 명이라 해도 계약 내용 자체는 하나이므로 문제될 게 없어 보이지만, 정작 권리금을 놓고 다툼이 벌어지면 이 '공동명의'라는 형식이 소송의 진행 방식 자체를 좌우하는 변수가 됩니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 이 조항이 말하는 '임차인'이 한 명이 아니라 여러 명일 때, 손해배상청구권을 어떤 방식으로 행사해야 하는지에 대해서는 법 조문에 별도의 명문 규정이 없습니다.

실무에서는 크게 두 가지 국면에서 이 문제가 불거집니다. 하나는 공동임차인 중 일부만 소송을 제기하려 하고 나머지는 소재불명이거나 협조를 거부하는 경우이고, 다른 하나는 계약서상 명의자와 실제 영업을 해온 사람이 일치하지 않아 누가 진짜 손해배상청구권자인지가 다투어지는 경우입니다.

이 글에서는 권리금 회수소송의 일반론(성립 요건, 방해 유형, 손해배상 범위)은 이미 다른 자료에서 여러 차례 다루었으므로 짧게만 짚고, 공동명의 임차인에게 특유한 두 가지 쟁점 — 필수적공동소송 여부와 지분별 청구 — 에 집중해서 풀어보겠습니다.

권리금 회수소송, 공동명의 임차인 중 한 명만 제기해도 될까요?

민사소송법 제67조가 정한 필수적공동소송은 소송목적이 공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야 하는 경우, 즉 여러 사람이 함께 소를 제기하거나 함께 소를 당하지 않으면 아예 당사자적격 자체가 인정되지 않는 경우를 말합니다. 공유물분할청구나 일부 형성의 소처럼 법률관계의 성질상 반드시 전원이 참여해야 하는 유형이 대표적입니다.

반면 금전채권처럼 성질상 나눌 수 있는 권리를 여러 사람이 나누어 가지는 경우에는, 민사소송법 제65조가 정한 통상공동소송으로 취급되어 공동소송인 각자가 자신의 몫만큼 소를 제기하거나 소송에서 빠질 수 있습니다. 권리금 손해배상청구권 역시 성질상 금전채권이므로 이 원칙이 그대로 적용된다고 보는 것이 일반적입니다.

다만 실무적으로는 주의할 점이 있습니다. 임대차계약이 공동임차인 전원의 공동명의로 체결되어 있고 영업 역시 사실상 하나의 사업체처럼 운영되어 온 경우, 상대방(임대인 측)이 "손해배상청구권 자체가 공동임차인 전원에게 합유적으로 귀속되어 있어 전원이 함께 청구해야 한다"는 주장을 펴며 다툴 가능성을 배제할 수 없습니다. 이런 다툼 자체가 소송 지연의 빌미가 될 수 있으므로, 가능하다면 공동원고로 함께 소송을 제기하는 편이 훨씬 안전합니다.

실제로 동업자 중 한 사람이 이미 관계가 소원해졌거나 연락이 끊긴 상태라면, 소송 제기 전 내용증명 등으로 협조를 구하는 절차를 먼저 밟아보고, 그래도 협조가 안 될 때 단독으로 자신의 지분만 청구하는 방향으로 소장을 구성하는 것이 현실적인 대안입니다.

법원 실무에서도 금전채권을 여러 명이 나누어 가지는 관계는 특별한 사정이 없는 한 통상공동소송으로 다루어 각자의 청구를 독립적으로 판단하는 경향이 있다는 것이 판례의 취지로 이해되고 있습니다. 다만 이는 사안별 판단이 개입될 수 있는 영역이므로, 본인의 임대차계약 형태와 동업 관계가 이 원칙에 그대로 들어맞는지는 소장을 작성하기 전에 반드시 개별적으로 검토받아야 합니다.

표에서 보듯 권리금 손해배상청구는 원칙적으로 통상공동소송의 영역에 속하지만, 이는 '원칙'이지 모든 사안에 예외 없이 적용되는 절대 규칙은 아닙니다. 임대차계약의 구체적인 문언, 동업 관계의 실질, 그동안의 영업 운영 방식에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 소를 제기하기 전에 계약서와 동업 관계를 함께 검토받는 것이 바람직합니다.

임차인이 여러 명이면 권리금은 어떻게 나누어 받나요?

지분 비율은 크게 세 가지 자료로 확인합니다. 첫째는 동업계약서나 약정서에 명시된 출자 비율이고, 둘째는 실제로 투입된 자본과 노무의 비율이며, 셋째는 임대차계약서 자체에 지분이 기재되어 있는 경우 그 기재 내용입니다. 이 중 어느 것도 명확하지 않다면 앞서 본 민법 제408조의 균등 추정 규정이 최종적인 기준이 됩니다.

소송 실무에서는 지분을 다투는 상대방(임대인)이 "원고가 청구하는 지분 비율이 근거 없다"는 취지로 항변하는 경우가 흔합니다. 이때는 동업계약서, 사업자등록 공동사업자 지분 신고 내역, 세금계산서·매출 배분 내역, 통장 입출금 내역 등 객관적 자료로 지분을 뒷받침해야 합니다.

반대로 지분에 대한 다툼이 전혀 없고 동업자들 사이에 이견도 없다면, 굳이 복잡하게 지분을 나누어 계산하기보다 공동원고로 함께 소송을 진행하고 판결금을 지급받은 뒤 내부적으로 정산하는 방식이 절차상 더 간명할 수 있습니다.

공동명의 임차인의 대항력과 계약갱신요구권은 각자 인정되나요?

대항력은 건물의 인도와 사업자등록이라는 두 요건을 갖추면 발생합니다. 공동임차인의 경우 두 사람 모두가 함께 사업자등록에 이름을 올리는 경우도 있고, 한 사람만 대표자로 등록하고 나머지는 동업자로만 존재하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 실제로 점유·영업을 하고 있다는 사실관계가 확인되면 임차인 측 전체가 대항력을 갖춘 것으로 취급되는 것이 일반적인 실무 해석입니다.

계약갱신요구권은 임대차 기간이 10년 이내인 경우 등 법이 정한 범위 안에서 행사할 수 있는 권리입니다. 공동임차인이라면 이 요구권 행사도 임차인 측 전체의 의사로 이루어져야 하므로, 동업자 중 한 명만 임의로 갱신요구를 하거나 반대로 거부한다고 해서 법률효과가 확정되는 것은 아닙니다. 내부적으로 의견을 모으는 절차가 선행되어야 분쟁을 피할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호의무와 계약갱신요구권은 서로 다른 제도이지만, 실무에서는 임대차 종료가 임박한 시점에 두 쟁점이 동시에 불거지는 경우가 많습니다. 임대인이 갱신을 거절하면서 동시에 신규임차인과의 권리금 협상도 방해하는 식의 복합적인 분쟁이라면, 공동임차인 사이의 의사 정리가 늦어질수록 대응이 늦어질 위험이 커집니다.

따라서 공동명의로 임차한 동업자라면 임대차 종료가 다가오기 전, 가급적 만료 6개월 이전부터 동업자들 사이에 "갱신을 요구할 것인가, 권리금을 받고 나갈 것인가"에 대한 방향을 먼저 정리해두는 것이 실무적으로 유리합니다.

동업자 중 한 명만 계약서에 이름이 있으면 권리금을 못 받나요?

임대차계약서에는 한 사람의 이름만 올라가 있지만 실제로는 두 사람이 자본을 나누어 투자하고 함께 가게를 운영해 온 사례가 드물지 않습니다. 이런 경우 대외적으로 임대인과의 관계에서는 계약서상 명의자가 임차인 지위를 갖지만, 동업자 내부 관계에서는 실질적인 출자와 기여 내용에 따라 권리금에 대한 지분을 주장할 수 있습니다.

다만 이 구도에서는 임대인을 상대로 한 소송(권리금 회수기회 침해에 대한 손해배상청구)과, 동업자 사이의 내부 정산(권리금 배분) 문제가 서로 다른 절차라는 점을 분명히 해야 합니다. 임대인을 상대로는 계약서상 명의자가 원고가 되어 소송을 진행하는 것이 원칙이고, 명의가 없는 동업자는 이후 내부 정산 절차(동업 관계 정산, 약정에 기한 청구 등)를 통해 자신의 몫을 찾아가야 합니다.

다만 실제로 두 사람 모두가 임대인과의 관계에서도 실질적인 임차인으로 인정될 여지가 있다면(예: 사업자등록에 공동사업자로 등재되어 있고, 임대인에게도 두 사람 모두가 임차인이라는 사실이 알려져 임대인이 이를 인식·용인해 온 경우 등) 명의가 없는 사람도 공동임차인 지위에서 함께 소송에 참여할 수 있는 방법을 검토할 수 있습니다.

결국 "이름이 없다고 포기해야 하는 문제"가 아니라 "어떤 절차를 통해 권리를 찾아갈 것인가"의 문제입니다. 초기에 이 구도를 명확히 정리해두면 임대인을 상대로 한 소송과 동업자 사이의 내부 정산을 병행하거나 순차적으로 진행하는 전략을 세울 수 있습니다.

실질임차인 여부가 애매한 사안일수록 초기 상담에서 확인해야 할 자료가 늘어납니다. 사업자등록증 사본, 동업 사실을 알 수 있는 문자·메신저 대화, 실제 매장 운영 사진이나 영업신고 서류, 자금이 오간 계좌 내역까지 폭넓게 모아두면, 명의자와 실질임차인 중 누구를 원고로 세울지, 또는 두 사람을 함께 원고로 세울 수 있을지를 판단하는 데 큰 도움이 됩니다. 이런 자료는 시간이 지날수록 확보하기 어려워지므로 분쟁의 조짐이 보이는 시점부터 미리 정리해두는 편이 좋습니다.

공동명의 권리금 회수소송, 실무에서 준비할 서류와 절차

공동명의 임차인의 권리금 소송은 준비 단계에서부터 통상적인 권리금 소송보다 한 단계가 더 필요합니다. 바로 '누가 원고가 될 것인가'를 확정하는 작업입니다. 이 결정이 늦어질수록 소장 작성과 증거 정리가 지연되므로, 상담 초기에 동업 관계부터 명확히 정리하는 것이 전체 진행 속도를 좌우합니다.

아래는 실무에서 공동명의 사안을 진행할 때 거치는 대략적인 단계입니다. 사안마다 순서나 소요 기간에 차이가 있을 수 있지만, 전체적인 흐름을 파악하는 데 참고가 됩니다.

착수금은 사안 난이도에 따라 300만원부터(부가가치세 별도) 책정되는 것이 일반적이며, 여기에 감정료 등 소송 진행 중 필요한 실비가 별도로 발생할 수 있습니다. 공동명의 사안은 지분 정리와 원고 구성을 검토하는 과정이 추가되는 만큼, 상담 초기에 예상되는 절차와 비용을 함께 안내받아 두면 이후 진행 과정에서 혼선을 줄일 수 있습니다.

손해배상 상한과 지분 청구가 만나면 생기는 쟁점

권리금 회수기회 침해에 따른 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 했던 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금(통상 감정을 통해 산정)을 비교해 그중 더 낮은 금액을 한도로 인정되는 것이 원칙입니다. 여기에 공동명의라는 변수가 더해지면, 이 상한액 자체를 어떻게 지분별로 나눌 것인지가 추가 쟁점이 됩니다.

예를 들어 신규임차인과 협의된 권리금이 1억 2천만 원이고 감정을 통해 산정된 종료 시점 권리금이 9천만 원이라면, 손해배상 상한은 더 낮은 9천만 원이 됩니다. 공동임차인 두 명이 지분을 6대4로 나누기로 했다면 각자는 이 9천만 원을 그 비율대로 나누어 청구할 수 있는 구조가 됩니다.

여기에 지연손해금도 함께 고려해야 합니다. 손해배상금에 대해서는 민법상 연 5%의 법정이자가, 소송촉진 등에 관한 특례법이 적용되는 구간부터는 연 12%의 이자가 붙을 수 있습니다. 지분별로 청구하는 경우에도 이 지연이자는 각자의 청구 원금을 기준으로 별도로 계산되므로, 소장 작성 단계에서부터 지분별 원금과 이자를 정확히 나누어 청구 취지를 구성해야 나중에 정산 과정에서 혼란이 없습니다.

위 계산은 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 감정 결과나 협의 권리금, 지분 비율에 따라 금액은 얼마든지 달라질 수 있습니다. 정확한 손해액과 지분별 청구액은 감정 절차와 자료 검토를 거쳐야 확정할 수 있으므로, 소장을 작성하기 전 반드시 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

감정 절차는 통상 법원이 지정한 감정인이 권리금 산정 기준(영업 시설·비품 가치, 영업 노하우, 거래처 등 무형의 가치, 임대차 기간과 지역 상권 특성 등)을 종합해 진행하며, 평균적으로 감정 결과가 나오기까지 수개월이 소요될 수 있습니다. 공동임차인 사안에서는 이 감정 결과 자체는 지분과 무관하게 하나로 산정되고, 그 금액을 지분 비율대로 나누는 계산만 별도로 이루어진다는 점을 기억해두면 좋습니다.

실제 사례로 보는 유형과 자주 하는 오해

상담 사례를 유형별로 나누어 보면, 공동명의 임차인의 권리금 분쟁은 대략 세 가지 패턴으로 반복해서 나타납니다. 아래 유형을 살펴보고 본인의 상황이 어디에 가까운지 확인해보시면 이후 대응 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.

첫 번째는 동업자 관계가 원만하게 유지되고 있어 지분에 대한 이견이 없는 경우입니다. 이 유형에서는 공동원고로 함께 소송을 제기하고 판결금을 받은 뒤 내부적으로 정산하면 되므로 절차가 비교적 단순합니다. 다만 이 경우에도 소장의 청구취지에 각자의 지분을 명시해두면 이후 정산 과정에서 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

두 번째는 동업 관계가 이미 틀어져 한쪽이 협조하지 않거나 연락이 두절된 경우입니다. 이 유형에서는 협조하는 동업자만 단독으로 자신의 지분에 해당하는 손해배상을 청구하는 방향으로 소장을 구성하게 되며, 이때는 지분 비율을 뒷받침할 객관적 자료(출자내역, 매출 배분 자료 등)를 미리 준비해두는 것이 특히 중요합니다.

세 번째는 애초에 계약서상 명의자와 실제 영업자가 달랐던 경우입니다. 이 유형은 임대인을 상대로 한 소송과 동업자 사이의 내부 정산이 함께 얽히므로, 두 절차를 어떤 순서와 방법으로 진행할지에 대한 전략적 판단이 먼저 필요합니다. 실질임차인으로서의 지위를 주장할 수 있는 정황(사업자등록, 임대인의 인식 여부 등)을 함께 정리해두어야 합니다.

이런 사례들을 접하다 보면 공통적으로 반복되는 오해도 있습니다. 대표적인 것이 "계약서에 이름이 없으면 권리금은 무조건 포기해야 한다"는 생각입니다. 그러나 앞서 살펴본 것처럼 실질임차인으로 인정될 정황이 있다면 명의가 없어도 내부 정산을 통해 권리금 지분을 주장할 방법이 남아 있습니다.

또 다른 오해는 "동업자 전원이 함께 도장을 찍어야만 소송이 가능하다"는 것입니다. 이미 살펴본 대로 권리금 손해배상청구권은 통상공동소송으로 취급되므로, 협조가 안 되는 동업자를 제외하고도 자신의 지분만큼은 단독으로 청구할 수 있는 길이 열려 있습니다.

마지막으로 "임대인의 방해 사실을 문서로 남겨두지 않으면 소송 자체가 불가능하다"는 오해도 흔합니다. 문자메시지, 통화 녹취, 신규임차인의 진술, 협상 과정에서 오간 이메일 등 다양한 정황 증거로도 방해행위를 입증할 수 있으므로, 지금이라도 관련 자료를 정리해두는 것이 중요합니다.

세 가지 유형과 세 가지 오해 모두에서 공통적으로 요구되는 것은 결국 '지분 관계와 방해행위를 뒷받침하는 객관적 자료'입니다. 동업계약서가 따로 없다면 지금이라도 실제 출자 내역과 영업 기여도를 정리한 자료를 만들어두는 것이, 나중에 소송이 시작되었을 때 시간과 비용을 크게 절약해줍니다.

정리 — 공동명의 권리금 분쟁, 이렇게 접근하라

• 동업계약서, 출자내역, 임대차계약서를 모두 확보했는가
• 지분 비율에 대해 동업자 간 이견이 없는가, 있다면 근거자료가 있는가
• 계약서상 명의자와 실제 영업자가 다른 경우 그 경위를 정리해두었는가
• 임대인의 방해행위(거절·과도한 조건·직접 수수 등)를 입증할 자료를 남겼는가
• 임대차 종료일로부터 3년의 시효가 임박하지 않았는가

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