이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 임대인에게 "신규임차인과 계약을 맺어라"고 소송으로 강제하고 싶은 임차인
• 권리금 회수기회 보호의무를 임대인의 권리금 반환의무와 혼동하고 있는 임차인
• 방해행위를 당했는데 정확히 어떤 청구가 가능한지 헷갈리는 임차인
• 보호의무 자체가 배제되는 예외적인 경우를 미리 확인하고 싶은 임차인

권리금 회수기회 보호의무의 조문상 근거와 기본 구조

상가건물임대차보호법에는 '권리금'이라는 표제를 단 조문이 하나만 있는 것이 아니라, 권리금의 정의와 계약 성립을 다루는 제10조의3부터 표준권리금계약서 작성을 다루는 제10조의6, 권리금 감정평가 기준의 고시를 다루는 제10조의7까지 관련 규정이 여러 조문에 걸쳐 흩어져 있습니다. 그중에서도 임차인이 실제로 권리금을 회수할 기회를 지키기 위한 핵심 규정은 제10조의4입니다. 이 조문의 제목 자체가 '권리금 회수기회 보호 등'으로 되어 있어, 여기서 말하는 회수기회 보호의무가 곧 임대인의 행위를 규율하는 조항이라는 점을 알 수 있습니다.

제10조의4①의 문언은 다음과 같습니다. "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다." 이 문장을 문법적으로 뜯어보면 주어는 '임대인'이고, 서술어는 '방해하여서는 아니 된다'로 끝나는 금지형입니다. 즉 이 조문은 임대인에게 무엇을 하라고 명하는 것이 아니라, 무엇을 하지 말라고 명하는 부작위의무를 규정한 조문입니다.

여기서 '권리금 계약에 따라'라는 표현도 함께 눈여겨볼 필요가 있습니다. 권리금은 임차인이 임대인으로부터 직접 지급받는 금전이 아니라, 임차인이 스스로 주선한 신규임차인이 되려는 자와 별도로 체결하는 권리금 계약에 따라 그 신규임차인으로부터 지급받는 금전입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3②은 이 권리금 계약을 '신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약'으로 정의하고 있어, 계약의 당사자는 어디까지나 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 자라는 점이 분명합니다.

결국 제10조의4가 만들어내는 법률관계의 방향은 '임대인이 방해하지 않는다'는 부작위의 방향이지, '임대인이 임차인에게 무엇을 지급한다'거나 '임대인이 계약을 체결한다'는 작위의 방향이 아닙니다. 이 방향성을 정확히 이해하지 못하면, 다음 항목에서 살펴볼 것처럼 이 조문으로 임대인의 계약체결까지 강제할 수 있다는 오해로 이어지기 쉽습니다.

권리금 회수기회 보호의무는 임대인에게 계약체결을 강제하는 권리인가요

결론부터 말하면 아닙니다. 권리금 회수기회 보호의무는 임대인에게 신규임차인과의 계약체결을 강제하는 이행청구권을 임차인에게 부여하는 규정이 아닙니다. 조문 어디에도 임차인이 법원에 '임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하라'는 내용의 판결을 구할 수 있다는 근거는 없습니다. 임대인이 방해행위를 했다고 해서 법원이 임대인을 대신해 계약을 성립시켜주는 구조가 아니라는 뜻입니다.

제10조의4③이 정하는 법률효과를 그대로 옮기면 다음과 같습니다. "임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다." 이 문장이 규정하는 결과는 손해배상책임 하나뿐입니다. 계약체결 의무, 권리금 지급 의무, 신규임차인 알선 의무 같은 것은 이 조문에 등장하지 않습니다.

이런 구조를 법률적으로는 흔히 '금지규정 위반에 대한 손해배상책임'이라고 부릅니다. 임대인이 방해하지 않았다면 있었을 상태, 즉 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있었던 상태를 법원이 강제로 만들어주는 것이 아니라, 그 방해로 발생한 손해를 금전으로 메워주는 방식입니다. 계약을 성사시키는 것과 손해를 배상하는 것은 법적으로 전혀 다른 구제수단이라는 점을 구분해야 합니다.

실제로 상담을 하다 보면 "임대인이 신규임차인과 계약을 안 맺어주는데 소송으로 강제로 시킬 수 없느냐"는 질문을 자주 받습니다. 조문 구조상 이 질문의 답은 원칙적으로 '아니오'이고, 대신 검토할 수 있는 것은 방해행위로 인한 손해배상청구입니다. 다만 계약서에 별도의 특약으로 계약체결에 관한 의무를 명시해 둔 경우까지 이 원칙이 그대로 적용되는지는 그 특약의 구체적인 문구와 개별 계약 내용에 따라 달라질 수 있어, 이 부분은 단정하지 않고 개별적으로 확인이 필요합니다.

왜 이행청구가 아니라 손해배상만 인정되는가

그렇다면 상가건물임대차보호법은 왜 임대인에게 계약체결 자체를 강제하는 이행청구권이 아니라 손해배상책임만을 부여하는 방식을 택했을까요. 임대차계약은 기본적으로 당사자 사이의 합의로 성립하는 계약이고, 임대인에게도 자신이 원하는 상대방과 계약을 맺을 자유가 있습니다. 만약 법이 임차인에게 '임대인은 특정한 신규임차인과 반드시 계약을 맺어야 한다'는 이행청구권까지 인정한다면, 이는 임대인의 계약 체결의 자유를 사실상 없애는 결과로 이어질 수 있습니다.

그래서 상가건물임대차보호법은 임대인이 계약을 맺지 않을 자유 자체는 그대로 두되, 정당한 사유 없이 방해 행위를 했다면 그로 인한 손해만 금전으로 배상하도록 하는 절충적인 방식을 택하고 있다고 이해할 수 있습니다. 이런 구조는 임대인의 계약 자유와 임차인의 권리금 회수 이익을 동시에 고려한 결과로 볼 수 있습니다. 이 의무가 '계약을 맺을 의무'가 아니라 '방해하지 않을 의무'로 설계된 것도 이런 맥락에서 이해할 수 있습니다.

이 구조를 이해하고 나면, 임차인 입장에서는 소송을 준비할 때 처음부터 '계약을 맺게 해 달라'는 청구가 아니라 '방해행위로 인한 손해를 배상해 달라'는 청구로 방향을 잡아야 한다는 점이 자연스럽게 따라옵니다. 청구의 방향을 어떻게 잡느냐에 따라 소송의 진행 방식과 결과가 크게 달라질 수 있는 만큼, 이 구조를 정확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

네 가지 방해행위, 상가법이 금지하는 것은 무엇인가

제10조의4①이 금지하는 행위는 아래 네 가지 유형으로 열거되어 있고, 임대인의 행위가 이 중 하나에 해당해야 비로소 방해행위로 인정됩니다.

• 1
  권리금 요구·수수 — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 권리금을 요구하거나, 그 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위
• 2
  지급 방해 — 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 3
  고액 차임·보증금 요구 — 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 4
  정당한 사유 없는 계약 거절 — 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

네 가지 유형 모두 '~하는 행위'라는 형태로 규정되어 있어, 임대인의 적극적인 요구나 거절, 혹은 신규임차인에게 압박을 가하는 행위를 겨냥하고 있습니다. 이 중 하나에 해당하는 행위가 확인되어야 비로소 제10조의4③의 손해배상책임 요건 중 '위반' 부분이 성립하는 구조입니다. 단순히 임대인과 임차인 사이에 감정적인 갈등이 있었다는 사정만으로 곧바로 방해행위가 인정되는 것은 아닙니다.

다만 실제 사안에서 임대인의 특정 언행이나 조치가 위 네 유형 중 어디에 해당하는지, 예를 들어 3호의 '현저히 고액'이라는 기준을 어느 정도로 볼 것인지는 개별 사정에 따라 다르게 판단될 수 있어 이 글에서 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 유사해 보이는 상황이라도 임대차 계약 경위, 주변 시세와의 격차, 임대인과 신규임차인 사이의 협상 과정 등을 함께 살펴봐야 방해행위 해당 여부를 가늠할 수 있습니다.

위반 시 손해배상, 전액 배상이 아니라 상한이 있다

제10조의4③ 후문은 손해배상액의 상한을 다음과 같이 정하고 있습니다. "이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다." 즉 두 금액을 비교해 더 작은 쪽이 배상액의 한도가 되는 구조입니다.

이 구조에서 알 수 있는 것은, 임차인이 원래 받았어야 할 권리금을 그대로 전부 배상받는 것이 아니라 조문이 정한 상한 안에서만 배상이 이루어진다는 점입니다. 두 금액 중 어느 쪽이 더 작을지는 계약 조건과 임대차 종료 시점의 사정에 따라 달라지므로, 상담을 받기 전에 미리 특정 금액을 전제하고 접근하기보다는 두 금액 모두를 확인해 보는 것이 정확합니다.

또한 손해배상책임이 실제로 인정되려면 방해행위와 손해 사이에 인과관계가 확인되어야 합니다. 방해행위가 있었다는 사실과 그로 인해 임차인에게 손해가 발생했다는 사실은 별개로 증명이 필요한 요소이고, 이 인과관계를 구체적으로 어떻게 판단할 것인지, '임대차 종료 당시의 권리금'을 어떤 방법으로 산정할 것인지는 사안마다 사실관계가 달라 이 글에서 일괄적으로 단정하기 어렵습니다.

실무에서는 이 종료 당시 권리금을 확인하기 위해 감정 등의 절차가 활용되는 경우가 많고, 이 과정에서는 전문가의 조력이 필요한 경우가 적지 않습니다. 손해배상 청구를 준비하는 단계에서부터 이 상한 구조를 이해하고 있어야 실제로 청구할 수 있는 범위를 현실적으로 가늠할 수 있습니다.

또한 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 액수 자체를 확정하는 것도 생각만큼 단순하지 않습니다. 신규임차인과의 협상이 구두로만 오갔거나 정식 계약서 작성 전 단계에서 방해행위가 발생한 경우라면, 애초에 얼마의 권리금을 지급하기로 했는지를 증명하는 자료 자체가 부족할 수 있습니다. 이런 상황에서는 협상 과정에서 오간 문자메시지나 메모, 증인 진술 등 간접적인 자료를 통해 그 금액을 뒷받침해야 하는 경우가 많고, 이 부분에서도 사안별 편차가 크다는 점을 미리 알아둘 필요가 있습니다.

회수기회 보호의무가 배제되는 경우들

제10조의4①에는 단서가 붙어 있습니다. "다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다." 제10조①은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 여러 사유를 열거하고 있는데, 이 중 하나라도 해당하면 회수기회 보호의무 자체가 적용되지 않을 수 있다는 의미입니다.

여기에 더해 제10조의4②은 정당한 사유가 있는 것으로 '보는' 경우 네 가지를 별도로 규정하고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자에게 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 그리고 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 이 네 가지는 어디까지나 '간주' 규정이라는 점에 유의해야 하는데, 이 네 가지에 해당하지 않는 다른 사정이 정당한 사유로 인정될 수 있는지는 별도로 검토가 필요한 영역이지 이 네 가지로 정당한 사유가 한정된다는 의미는 아닙니다.

이처럼 회수기회 보호의무 자체가 아예 적용되지 않거나 배제되는 상황이 존재한다는 점은, 임차인 입장에서 소송을 준비하기에 앞서 자신의 임대차 관계에 이런 배제 사유가 있는지부터 먼저 점검해야 한다는 실무적 시사점으로 이어집니다. 배제 사유가 있는데도 이를 모른 채 소송을 준비하면 예상하지 못한 결과를 만날 수 있습니다.

여기에 더해 상가건물임대차보호법 제10조의5는 아예 처음부터 제10조의4 자체가 적용되지 않는 임대차 유형을 별도로 정하고 있습니다. 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(다만 전통시장은 이 제외 대상에서 다시 제외됩니다), 그리고 국유재산이나 공유재산에 해당하는 경우가 여기에 해당합니다. 이런 유형의 임대차라면 방해행위 여부를 따지기에 앞서 회수기회 보호의무 자체가 애초에 적용되지 않는다는 점을 먼저 확인해야 합니다.

다만 어떤 구체적 사정이 실제로 배제 요건에 해당하는지는 임대차 계약의 경위, 갱신거절 통지의 시점과 내용, 신규임차인 선정 과정 등 사실관계에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 특정 사례를 전제로 결론을 미리 단정하기는 어렵습니다.

권리금 회수기회 보호의무는 언제까지 행사할 수 있나요

제10조의4④은 손해배상청구권의 행사기간을 다음과 같이 정하고 있습니다. "제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다." 즉 기산점은 계약서에 적힌 만료일이 아니라 실제로 임대차가 '종료한 날'입니다.

합의해지나 법정갱신 등으로 실제 종료일이 계약서상 만료일과 달라지는 경우가 있는데, 이런 경우 어느 날짜를 종료일로 볼 것인지는 임대차 관계의 구체적 경위에 따라 확정되는 문제라 이 글에서 특정 사례의 결론을 미리 단정하지는 않습니다. 다만 기산점이 '실제 종료한 날'이라는 원칙 자체는 분명하므로, 자신의 임대차가 언제 실제로 종료되었는지를 먼저 확인하는 작업이 중요합니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 앞서 살펴본 '만료 6개월 전부터 종료 시까지'라는 기간은 임대인의 방해행위 자체가 금지되는 보호기간이고, 지금 살펴보는 3년은 그 방해행위로 이미 발생한 손해배상청구권을 임차인이 행사할 수 있는 시효 기간입니다. 두 기간은 성격과 기능이 서로 다른 개념이므로 섞어서 이해하면 안 됩니다.

자신의 사안에서 시효가 임박했거나 이미 지난 것 같다는 의심이 든다면, 정확한 종료일과 시효 기산점을 확인하기 위해서라도 최대한 빨리 02-591-5657로 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

특히 임대차를 여러 차례 갱신해 온 경우라면 최초 계약일과 최종 종료일 사이의 기간이 길어, 정작 시효의 기산점이 되는 '실제 종료일'이 언제인지를 당사자들 스스로도 헷갈리는 경우가 많습니다. 계약갱신요구권 행사, 묵시적 갱신, 합의에 의한 재계약 등 여러 사정이 겹쳐 있다면 각 단계의 서류를 시간 순서대로 정리해 두는 것이 시효 기산점을 확인하는 첫걸음이 됩니다.

임차인에게도 협력 의무가 있다 — 정보제공의무

제10조의4는 임대인의 의무만 규정하고 있는 것이 아닙니다. 같은 조 ⑤은 임차인에게도 협력 의무를 부과하고 있는데, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금과 차임을 지급할 자력, 그리고 임차인으로서의 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 임차인 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 한다는 내용입니다.

이 규정이 보여주는 것은, 이 보호의무가 임대인에게만 일방적으로 부과되는 것이 아니라 임차인에게도 최소한의 협력 의무가 함께 부과되는 쌍방향 구조라는 점입니다. 회수기회 보호는 임대인 혼자만의 문제가 아니라는 뜻입니다. 임차인이 신규임차인을 주선했다고 해서 그 이후 절차를 전적으로 임대인의 책임으로만 돌릴 수 있는 것은 아니라는 뜻입니다.

임차인이 이 정보제공의무를 소홀히 했을 경우, 이후 임대인이 계약체결을 거절한 사정을 설명하면서 앞서 살펴본 제10조의4②의 간주 사유(신규임차인의 자력 부족이나 의무위반 우려 등)와 연결지어 주장할 여지가 있습니다. 다만 정보제공의무 위반이 실제로 어느 정도의 무게를 갖는 사정으로 평가될지는 개별 사안에 따라 다르므로, 이 역시 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

손해배상청구, 무엇을 준비하고 증명해야 하는가

제10조의4③에 따른 손해배상책임이 인정되려면 크게 두 가지, 즉 임대인의 방해행위가 있었다는 사실과 그로 인해 임차인에게 손해가 발생했다는 사실이 함께 확인되어야 합니다. 이 중 방해행위를 뒷받침하는 자료로는 임대인과 신규임차인 사이 또는 임대인과 임차인 사이에 오간 문자메시지, 통화 기록, 계약 체결을 거절한다는 취지가 담긴 서면이나 메시지 등이 실무에서 활용되는 경우가 많습니다.

손해액을 뒷받침하는 자료로는 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 실제로 체결된 권리금 계약서, 그 계약 체결 과정에서 오간 협상 관련 자료, 그리고 임대차 종료 당시의 권리금을 확인하기 위한 감정 관련 자료 등이 함께 검토됩니다. 이 자료들은 앞서 살펴본 손해배상액의 상한, 즉 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 확정하는 기초 자료가 된다는 점에서 특히 중요하게 다뤄집니다.

방해행위와 손해 사이의 인과관계를 주장하는 단계에서는, 그 방해행위가 없었다면 신규임차인과의 권리금 계약이 실제로 성사되었을 것이라는 사정도 함께 뒷받침되어야 하는 경우가 많습니다. 신규임차인이 되려는 자가 실제로 존재했는지, 그 사람과 어느 단계까지 구체적인 협상이 진행되었는지도 증명의 대상이 될 수 있고, 이런 사정을 뒷받침하는 자료가 부실하면 방해행위가 있었더라도 손해배상책임을 인정받기 어려울 수 있습니다.

이 모든 자료를 개인이 혼자 정리해 소송을 준비하는 것은 쉬운 일이 아니고, 확보한 자료 중 어떤 것이 실제로 법정에서 증거로서 의미를 갖는지를 가려내는 작업 역시 법률 전문가의 조력이 필요한 영역입니다. 자료를 모으는 초기 단계부터 상담을 받아두면 이후 진행 과정에서 불필요한 시행착오를 줄일 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호의무 위반, 분쟁조정위원회도 활용할 수 있다

상가건물임대차보호법 제20조는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위해 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두도록 하고 있고, 같은 조 ②은 이 위원회가 심의·조정하는 사항을 여러 호로 열거하고 있습니다. 그중 5호가 바로 '권리금에 관한 분쟁'이어서, 권리금 회수기회 보호의무를 둘러싼 다툼도 이 조정위원회를 통한 절차의 대상이 될 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

조정위원회는 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국감정원의 지사 또는 사무소 등에 설치되고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 그 지역 실정을 고려해 별도로 조정위원회를 둘 수도 있습니다. 조정 절차는 소송보다 간이한 방식으로 분쟁을 해결할 수 있는 통로가 될 수 있지만, 조정이 성립하지 않거나 어느 한쪽이 조정안을 받아들이지 않으면 결국 소송 절차로 넘어갈 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

다만 조정위원회를 거치는 것이 소송 제기의 필수적인 전 단계는 아니며, 방해행위의 구체적인 태양이나 손해액을 둘러싼 다툼의 정도에 따라 처음부터 소송을 선택하는 것이 더 적합한 경우도 있습니다. 어떤 절차가 자신의 상황에 더 적합한지는 방해행위의 구체적 내용, 임대인의 태도, 그리고 확보하고 있는 증거의 정도 등을 종합적으로 살펴 판단해야 할 문제이므로, 이 역시 개별 상담을 통해 방향을 잡는 것이 바람직합니다.

정리하면 이 보호의무를 둘러싼 다툼은 소송 하나로만 풀어야 하는 문제가 아니라, 조정위원회를 통한 절차와 소송 절차를 상황에 맞게 선택하거나 병행할 수 있는 문제입니다. 어느 절차를 먼저 시도하든 방해행위와 손해를 뒷받침하는 자료를 미리 정리해 두는 작업은 공통적으로 필요하다는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문