상가 권리금 계약서를 앞에 두고 "이대로 서명만 하면 되는지, 공증까지 받아야 안전한지" 고민하는 임차인과 신규임차인이 많습니다. 인터넷에는 표준권리금계약서 양식부터 공정증서 강제집행 후기까지 정보가 넘치지만, 정작 두 방식이 무엇이 다르고 언제 어느 쪽을 선택해야 하는지를 조문 기준으로 짚어주는 글은 드뭅니다. 이 글은 상가건물임대차보호법과 공증인법 원문을 근거로, 상가 권리금 계약서를 사서증서로 쓸 때와 공정증서로 만들 때 각각 무엇이 달라지는지를 순서대로 정리합니다. 계약서 한 장의 작성 방식 차이가 나중에 대금을 받지 못했을 때 얼마나 빨리, 얼마나 수월하게 대응할 수 있는지를 가르는 경우가 많은 만큼, 서명하기 전에 이 차이를 미리 알아두는 것이 분쟁을 줄이는 첫걸음이 됩니다.

• 권리금 계약서를 그냥 종이에 서명만 했는데 나중에 문제가 되지 않을지 불안한 경우
• 상대방이 공증까지 받자고 제안하는데 굳이 그래야 하는지 판단이 서지 않는 경우
• 공증만 받으면 나중에 명도까지 저절로 집행되는 줄 알고 있었던 경우
• 표준권리금계약서 양식을 쓰면서 공증까지 함께 받아도 되는지 궁금한 경우

상가 권리금 계약서, 사서증서만으로도 성립할까요?

상가법 제10조의3②은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정의하고 있을 뿐, 이 계약을 반드시 공증받은 문서로 작성해야 한다는 형식 요건을 별도로 두고 있지 않습니다. 당사자들이 서로 의사를 합치하고 그 내용을 종이에 적어 서명하거나 도장을 찍는 정도로도 사법상 계약은 이미 성립합니다. 이렇게 당사자 본인이 직접 작성하고 서명한 문서를 실무에서는 사서증서라고 부르는데, 공적 기관의 인증을 거치지 않았다는 점만 다를 뿐 계약으로서의 효력 자체를 부정할 근거는 조문 어디에도 없습니다.

그래서 실제로 오가는 상가 권리금 계약서 대부분은 사서증서 형태입니다. 신규임차인과 기존임차인, 필요하면 임대인까지 함께 서명한 종이 계약서 한 장이 그 자체로 권리금 지급 의무의 근거가 되고, 나중에 상대방이 대금을 미루거나 조건을 부인할 때 소송에서 제출할 증거 자료가 됩니다. 다만 사서증서는 서명한 사람이 누구인지, 작성된 날짜가 맞는지에 대해 상대방이 다툴 여지가 완전히 사라지는 것은 아니어서, 서명 진정성이나 작성 시점 자체가 쟁점이 되는 사안에서는 별도의 증명 수단이 함께 필요할 수 있습니다.

국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정하고 그 사용을 권장하는 표준권리금계약서(상가법 제10조의6) 역시 사서증서로 작성하는 서식일 뿐, 공증을 받아야만 쓸 수 있는 문서는 아닙니다. 표준서식은 권리금의 정의 요소, 즉 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치(제10조의3①)를 항목별로 구체적으로 특정해 두고 있어 나중에 권리금의 존재와 범위를 다툴 때 참고 자료로 쓰이는 경우가 있습니다. 다만 표준서식의 항목을 그대로 옮겨 적었다고 해서 법원이 그 내용을 곧바로 인정하는 것은 아니고, 실제 영업 현황과 부합하는지가 함께 심리되는 부분이라 그 효과까지 단정하기는 어렵습니다.

공증은 왜 받을까 — 효력이 아니라 입증과 집행의 문제

사서증서로도 상가 권리금 계약서가 유효하게 성립한다면, 굳이 공증을 받는 이유는 무엇일까요. 답은 계약의 '효력'이 아니라 '입증'과 '집행'에 있습니다. 공정증서는 공증인이라는 공적 자격을 가진 사람이 계약 내용을 확인하고 작성 절차에 관여하기 때문에, 나중에 상대방이 서명 자체를 부인하거나 작성 날짜를 다투기가 사서증서보다 훨씬 어려워집니다. 계약 내용을 둘러싼 다툼의 여지를 줄이는 효과가 있다는 뜻입니다.

더 실질적인 차이는 강제집행 단계에서 나타납니다. 공증인법 제56조의3③은 일정 요건을 갖춘 공정증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 정하고 있습니다. 집행권원이란 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 문서를 말하는데, 보통은 확정판결을 받아야 이 지위를 얻지만, 요건을 갖춘 공정증서는 별도의 소송 절차 없이도 곧바로 강제집행에 나설 수 있는 근거가 됩니다. 상대방이 권리금 지급 약정을 지키지 않을 때 소송부터 시작해 판결을 받기까지 걸리는 시간을 줄일 수 있다는 점이 공증을 선택하는 가장 큰 실익입니다.

그래서 실무에서는 권리금 액수가 크거나, 분할 지급 약정처럼 이행 시점이 여러 차례로 나뉘거나, 상대방과의 신뢰 관계가 두텁지 않은 거래일수록 공증을 함께 고려하는 경우가 많습니다. 반대로 소액이고 이행이 한 번에 끝나며 당사자 사이에 이미 신뢰가 쌓여 있는 거래라면, 사서증서만으로도 실무상 큰 불편 없이 진행되는 경우가 대부분입니다. 어느 쪽이 맞는지는 계약 금액과 이행 구조, 당사자 관계에 따라 달라지는 선택의 문제이지, 정답이 하나로 정해져 있는 문제는 아닙니다.

상가 권리금 계약서를 공정증서로 만들면 명도까지 집행할 수 있을까요?

공정증서를 만들면 모든 것이 곧바로 강제집행 된다고 생각하기 쉽지만, 공증인법 제56조의3①은 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서에 한해 별도의 시점 요건을 두고 있습니다. 조문은 "임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다"고 정하고 있습니다. 인도·반환에 관한 공정증서는 아무 때나 만들 수 있는 것이 아니라, 실제 인도·반환이 이루어지기 전 6개월이라는 시점 요건과, 금전 지급 부분에 대한 강제집행 승낙 합의가 함께 담겨 있어야 한다는 두 가지 조건을 동시에 충족해야 한다는 뜻입니다.

그래서 상가 권리금 계약서를 계약 체결 초기 단계, 즉 임대차가 시작되거나 권리금 지급이 이루어지는 시점에 미리 공정증서로 만들어 둔다면, 금원 지급 부분에 대해서는 유효한 집행권원이 될 여지가 있어도 인도·명도 부분까지 동일한 문서로 곧바로 집행할 수 있는지는 별개로 따져봐야 합니다. 인도·반환 시점과 공정증서 작성 시점 사이의 간격이 6개월을 넘는다면 그 부분에 관한 한 조문이 정한 요건을 충족하지 못할 가능성이 있기 때문입니다. 이 부분은 실제 작성 시점과 인도·반환이 이루어지는 시점을 함께 놓고 따져야 하는 사안별 판단 영역이라, 개별 계약서마다 결론이 달라질 수 있습니다.

공정증서 작성 절차에서 함께 짚어야 할 것이 공증인법 제56조의3②의 대리 제한입니다. 이 조문은 공정증서 작성을 촉탁할 때 "어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다"고 정하고 있습니다. 임대인 측과 임차인 측 중 한쪽이 상대방을 대신해 촉탁하거나, 한 사람이 양측을 모두 대리해 진행하는 방식은 허용되지 않는다는 뜻이므로, 공정증서를 준비할 때는 각 당사자가 스스로 또는 별도의 대리인을 통해 절차에 참여해야 합니다. 아울러 같은 조 ④에 따라 이렇게 집행권원으로 인정되는 공정증서라도 실제 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 자신의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하도록 되어 있어, 공증을 받는 것으로 모든 절차가 끝나는 것이 아니라 집행문 부여라는 한 단계가 더 남아 있다는 점도 함께 알아두어야 합니다.

사서증서 계약서 vs 공정증서 계약서, 한눈에 비교

두 방식의 차이를 표로 정리하면 선택 기준을 세우기가 한결 수월합니다. 아래 비교는 상가법과 공증인법이 정한 요건을 기준으로 한 일반적인 정리이며, 실제 계약서의 구체적인 문구와 이행 방식에 따라 세부 결론은 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 두 방식은 상하 관계가 아니라 목적이 다른 선택지입니다. 사서증서는 신속함과 간편함이 강점이고, 공정증서는 분쟁 상황에서의 입증·집행 편의가 강점입니다. 권리금 액수와 이행 구조, 당사자 관계를 함께 놓고 어느 쪽이 자신의 상황에 더 맞는지 따져보는 것이 순서입니다. 두 방식 중 하나를 고르고 나면 그것으로 끝이 아니라, 고른 방식에 맞춰 계약서 문구와 서명 절차를 다시 한번 점검하는 과정이 남아 있다는 점도 함께 기억해 두어야 합니다.

기존임차인·신규임차인·임대인 3자가 함께 서명한다면 공증 실익이 더 커집니다

권리금 계약은 원칙적으로 신규임차인이 되려는 자와 기존 임차인 사이의 계약(상가법 제10조의3②)이지만, 실무에서는 임대인까지 함께 서명하는 3자 계약서 형태로 작성되는 경우가 적지 않습니다. 임대인이 새로운 임대차 조건에 동의하고, 신규임차인이 그 조건을 받아들이며, 기존임차인이 권리금을 지급받고 영업을 넘긴다는 세 개의 법률관계가 한 장의 문서에 얽혀 있는 구조입니다. 당사자가 둘일 때보다 셋일 때 서로 진술이 엇갈리거나 뒤늦게 말을 바꾸는 경우가 더 자주 생길 수 있어, 이런 구조일수록 공증을 통해 작성 시점과 서명의 진정성을 미리 확보해 두는 실익이 커집니다.

특히 임대인이 신규임차인과 새로 임대차계약을 체결하면서 동시에 권리금 계약에도 관여하는 형태라면, 나중에 임대인이 "그런 내용에 동의한 적 없다"거나 "권리금 지급을 조건으로 계약을 진행한 것이 아니었다"고 말을 바꾸는 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 경우 공정증서로 작성해 두었다면 공증인이 확인한 서명 절차 자체가 그러한 부인을 막는 근거가 됩니다. 다만 3자가 함께 공증을 받는 경우에도 공증인법 제56조의3②의 쌍방대리 금지 원칙은 그대로 적용되므로, 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대신해 촉탁 절차에 나서는 방식은 피해야 합니다.

3자 계약서를 준비할 때는 각 당사자의 역할과 의무를 문서 안에서 분명히 구분해 적어 두는 것도 중요합니다. 임대인의 의무(신규임차인과의 임대차계약 체결), 신규임차인의 의무(권리금 지급), 기존임차인의 의무(영업 인계와 협조)가 하나의 문서 안에서 뒤섞여 모호하게 기재되면, 나중에 어느 부분이 누구의 채무불이행인지를 가려내는 일 자체가 복잡해질 수 있습니다. 역할이 명확히 구분된 문서일수록 공정증서로 만들었을 때 강제집행 단계에서도 누구를 상대로 어떤 의무의 이행을 구하는지가 분명해집니다. 계약서를 작성하는 단계에서 역할 구분이 번거롭게 느껴지더라도, 나중에 분쟁이 생겼을 때 들이는 시간과 비교하면 처음부터 문서를 꼼꼼히 정리해 두는 편이 결과적으로 수월합니다.

강제집행 승낙 문구, 계약서에 어떻게 담아야 할까

공정증서가 집행권원으로서 힘을 갖는 것은 문서에 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있기 때문입니다(공증인법 제56조의3①). 이 승낙 문구는 계약서 본문과 별도로 만들어지는 것이 아니라, 계약 내용 안에 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 강제집행을 받아도 이의가 없다는 취지의 문장으로 담기는 것이 일반적입니다. 문구가 애매하거나 강제집행 승낙의 취지 자체가 드러나지 않는다면, 공증인이 작성 절차를 진행했다 하더라도 그 부분이 조문이 요구하는 요건을 충족하지 못했다고 다투어질 여지가 남습니다.

따라서 상가 권리금 계약서를 공정증서로 준비한다면 계약서 초안 단계에서부터 이 승낙 문구를 어디에, 어떤 표현으로 담을지를 미리 정리해 공증인과 상의하는 편이 안전합니다. 계약서에 담긴 지급 의무의 범위와 승낙 문구가 정확히 일치하지 않으면, 공정증서로 만든 취지가 무색해질 수 있기 때문입니다. 특히 분할 지급 약정이 있는 계약이라면 각 회차별 지급 의무 전체에 대해 승낙 취지가 미치는지, 아니면 일부 회차에만 한정되는지를 문서에서 분명히 해 두어야 나중에 강제집행 단계에서 범위를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

임차건물의 인도·반환 부분까지 강제집행 승낙의 대상으로 포함하려 한다면, 앞서 살펴본 6개월 이내 작성 요건이 별도로 적용된다는 점을 다시 한번 유의해야 합니다. 금원 지급 부분과 인도·반환 부분은 공증인법 제56조의3① 조문 구조상 요건이 다르게 적용되는 영역이므로, 계약서 한 장에 두 내용을 함께 담더라도 각각의 요건을 따로 점검해야 합니다. 이 부분에서 혼동이 생기면 애써 받은 공증의 실효성이 절반만 발휘될 수 있으므로, 작성 시점을 정할 때부터 인도·반환 예정 시점과의 간격을 함께 계산해 두는 것이 바람직합니다.

공정증서를 고려해볼 만한 상황 세 가지

모든 상가 권리금 계약서를 공정증서로 만들 필요는 없습니다. 다만 아래 세 가지 상황 중 하나라도 해당한다면 사서증서만으로 진행하기보다 공증 절차를 함께 검토해 보는 편이 실무적으로 도움이 되는 경우가 많습니다. 세 가지 기준은 액수, 이행 구조, 당사자 관계라는 서로 다른 축에서 나온 것이므로, 하나에만 해당하더라도 전체적으로 공증의 실익을 따져볼 이유가 됩니다.

세 가지 기준 어디에도 뚜렷이 해당하지 않는다면, 굳이 공증까지 받지 않고 사서증서로 진행하더라도 실무상 큰 무리가 없는 경우가 대부분입니다. 다만 계약을 준비하는 단계에서 상황이 복합적이라 판단이 서지 않는다면, 계약서 초안을 들고 상담을 받아 자신의 거래가 어느 쪽에 더 가까운지 확인해 보는 것도 방법입니다.

표준권리금계약서와 공정증서는 다른 이야기입니다

표준권리금계약서(상가법 제10조의6)와 공정증서를 같은 개념으로 혼동하는 경우가 적지 않습니다. 표준권리금계약서는 국토교통부장관이 법무부장관과 협의하여 정하고 사용을 권장하는 서식일 뿐 법령이 강제하는 필수 서식은 아니며, 공증 여부와는 전혀 별개의 문제입니다. 표준서식을 그대로 쓰든, 당사자가 자유롭게 문구를 정한 계약서를 쓰든, 그 문서를 사서증서로 남길지 공정증서로 만들지는 또 다른 선택의 문제입니다.

표준서식의 실질적인 장점은 상가법 제10조의3①이 정한 권리금의 정의 요소, 즉 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 항목별로 구체적으로 특정해 두고 있다는 점입니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 지급된 금전이 상가법이 정한 권리금에 해당하는지, 그 범위가 어디까지인지를 다투는 국면에서 참고 자료로 활용될 수 있습니다. 다만 표준서식의 항목을 채워 넣었다고 해서 법원이 그 내용을 곧바로 인정하는 것은 아니고, 실제 영업 현황과 부합하는지가 함께 심리되므로 증거로서의 효과까지 미리 단정하기는 어렵습니다.

따라서 가장 안전한 조합은 표준서식으로 권리금의 정의 요소를 구체적으로 특정해 계약서를 작성한 뒤, 금액과 이행 구조를 고려해 필요하다면 공증까지 받는 방식입니다. 표준서식 사용 여부와 공증 여부는 서로 배타적인 선택이 아니라 함께 취할 수 있는 조합이라는 점을 기억해 두면 계약서를 준비하는 단계에서 혼동을 줄일 수 있습니다.

상황별 선택 기준, 표로 정리

지금까지 살펴본 내용을 계약 상황별로 다시 정리하면 아래와 같습니다. 표는 어디까지나 일반적인 경향을 정리한 것으로, 실제로는 액수·지급 방식·당사자 관계가 복합적으로 얽혀 있는 경우가 많아 표 하나로 결론을 단정하기보다는 자신의 계약이 어느 쪽 특징에 더 가까운지를 가늠하는 참고 자료로 활용하는 편이 좋습니다.

표에서 알 수 있듯 공정증서를 고려할 상황들은 대체로 '분쟁이 생겼을 때 다툼의 여지가 크거나 입증이 어려워질 가능성이 높은 구조'라는 공통점을 갖습니다. 반대로 사서증서로도 충분한 상황들은 이행이 단순하고 당사자 사이의 신뢰가 이미 확인된 경우입니다. 자신의 계약이 어느 열에 더 가까운지를 먼저 가늠한 뒤, 필요하다면 공증 절차를 함께 준비하는 순서로 진행하는 것이 합리적입니다. 여러 항목에 걸쳐 판단이 엇갈린다면 어느 한 항목만으로 결론을 내리기보다 전체적인 균형을 살펴보는 것이 바람직합니다.

공정증서로 만들기로 했다면, 이 순서로 준비합니다

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