상가 임대차 계약을 앞두고, 또는 임대차 종료를 앞두고 권리금 이야기를 꺼냈을 때 임대인으로부터 "이 건물엔 권리금이란 게 원래 없다", "권리금은 법에도 없는 관행일 뿐"이라는 말을 들어본 임차인이 적지 않습니다. 확신에 찬 어조로 이런 말을 들으면 정말 권리금이 법적으로 보호받지 못하는 돈인가 싶어 위축되기 쉽습니다.

특히 임대인이 오랫동안 같은 건물을 관리해 온 경우라면 이런 확신이 더 단단하게 굳어져 있는 경우가 많습니다. 실제로 임차인 입장에서도 권리금이 정확히 어느 조문에 근거하는지, 임대인의 말 중 어디까지가 맞고 어디부터가 틀린지 스스로 구분하기가 쉽지 않아 결국 "법이 그렇다니 어쩔 수 없나" 하고 넘어가는 경우가 반복됩니다.

• 임대인이 "이 건물엔 권리금이라는 게 원래 없다"고 잘라 말했다
• "권리금은 관행일 뿐 법에 없는 돈"이라며 신규임차인과의 계약을 가로막았다
• "권리금 받고 싶으면 알아서 받고 나가라, 나는 모른다"는 말만 반복한다
• 권리금을 언급했더니 "법대로 해라, 나는 줄 의무 없다"는 답만 돌아왔다
• 임대인 말이 맞는 말인지, 조문을 직접 확인하고 싶다

권리금이란, 조문에 없는 관행이 아니라 명문화된 정의입니다

상가건물임대차보호법 제10조의3①은 권리금의 개념을 다음과 같이 규정하고 있습니다. "권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다." 이 조문 문언 그대로, 권리금은 막연한 업계 관행이 아니라 법률에 명시된 개념입니다.

이 정의에서 눈여겨봐야 할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 권리금이 대가로 삼는 대상이 영업시설·비품 같은 유형의 자산에 그치지 않고 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점까지 포함하는 유형·무형의 재산적 가치 전반이라는 점입니다. 오랫동안 쌓아 온 단골, 배달 앱 리뷰, 상권 내 인지도, 목이 좋은 자리 그 자체까지도 이 정의 안에 들어올 수 있는 가치라는 뜻입니다.

둘째, 조문은 이 대가가 "임대인, 임차인에게" 지급된다고 규정하고 있습니다. 즉 권리금이 오가는 상대방이 임차인 사이로만 한정되는 것이 아니라 임대인에게 지급되는 경우도 조문상 권리금의 정의 범위 안에 들어온다는 의미입니다. 다만 뒤에서 다시 설명하겠지만, 법이 회수 기회를 특별히 보호하는 대상은 이 중에서도 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 지급하기로 하는 권리금 계약이라는 점은 구분해서 봐야 합니다.

이어서 제10조의3②는 "권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다"고 정하고 있습니다. 현장에서 흔히 벌어지는 권리금 거래, 즉 새로 들어오려는 임차인이 기존에 영업하던 임차인에게 권리금을 지급하는 구조가 바로 이 조문이 가리키는 권리금 계약입니다. 임대인이 "그런 계약은 나와 상관없다"고 말한다면 그 말 자체는 방향상 틀리지 않지만, 그렇다고 해서 그 계약이 무효라거나 법적 근거가 없는 것은 전혀 아닙니다.

정의 조문을 이렇게 두 항으로 나누어 읽으면, 권리금이라는 단어 하나에 실제로는 두 층위의 의미가 섞여 있다는 점이 보입니다. 하나는 재산적 가치의 대가라는 실체적 정의(①)이고, 다른 하나는 그 대가를 누가 누구에게 지급하기로 하는지를 정하는 계약의 정의(②)입니다. 임대인의 발언을 반박할 때도 이 두 층위 중 어느 쪽을 겨냥한 말인지 구분해서 대응하면 논지가 훨씬 명확해집니다.

왜 아직도 이런 말이 나올까 — 조문이 생기기 전과 후

권리금 회수 기회를 명문으로 보호하는 상가건물임대차보호법 제10조의4는 애초부터 있던 조문이 아니라 2015년 5월 13일 신설된 규정입니다. 그 이전에는 권리금을 정면으로 다루는 별도의 특별법 조문이 없었고, 권리금은 계약 당사자들 사이의 사적인 합의와 상가 임대차 시장의 관행에 의존해 주고받는 돈으로 다루어지던 시기가 있었습니다. 임대인이 "권리금은 법에 없는 관행"이라고 말하는 배경에는 이런 과거의 법 상태에 대한 기억이나 인식이 남아 있는 경우가 있습니다.

문제는 지금은 그 조문이 신설된 지 이미 상당한 시간이 지났다는 점입니다. 제10조의3과 제10조의4가 시행된 이후로는 권리금의 정의와 임대인의 방해 금지 의무가 법률에 명문으로 규정되어 있으므로, 과거의 인식을 그대로 지금 상황에 적용해 "권리금은 법에 없다"고 말하는 것은 더 이상 정확한 설명이 아닙니다. 오래전부터 건물을 관리해 온 임대인일수록 이 개정 이전의 인식이 굳어져 있을 가능성이 있다는 점을 참고해 두면, 임대인의 말이 왜 그렇게 단정적인지 이해하는 데 도움이 됩니다.

다만 조문이 신설되었다고 해서 권리금과 관련한 모든 상황이 법으로 촘촘히 규율되는 것은 아닙니다. 여전히 권리금의 액수를 정하는 기준이나 구체적인 협상 과정 자체는 당사자 간 합의 영역으로 남아 있고, 법이 개입하는 지점은 어디까지나 정의(제10조의3)와 임대인의 방해 금지·손해배상(제10조의4)이라는 틀 안에서입니다. 그래서 "권리금이 전부 법으로 정해진다"는 반대 방향의 오해 역시 생기지 않도록 균형 있게 이해할 필요가 있습니다.

결국 임대인의 "법에 없는 관행"이라는 말을 마주했을 때 가장 먼저 할 일은 감정적으로 반박하는 것이 아니라, 지금 적용되는 조문이 무엇인지를 차분히 확인하는 일입니다. 제10조의3①의 정의 문언과 제10조의4①의 방해 금지 규정을 함께 제시하면, 임대인의 발언이 과거의 인식에 머물러 있다는 점을 논리적으로 설명할 수 있습니다.

"관행일 뿐 법에 없다"는 말에 담긴 두 가지 오해

임대인이 이런 말을 하는 배경에는 대체로 두 가지 오해가 겹쳐 있습니다. 하나는 권리금이라는 개념 자체가 법에 없다는 오해이고, 다른 하나는 설령 법에 있더라도 자신에게 아무런 부담이 되지 않는다는 오해입니다. 앞서 살펴본 것처럼 첫 번째 오해는 제10조의3①의 명문 규정만 확인해도 바로 정정됩니다.

두 번째 오해, 즉 "법에 있어도 나와는 상관없다"는 인식에는 절반의 진실이 섞여 있어 더 헷갈리기 쉽습니다. 임대인은 신규임차인이 되려는 자와 권리금 계약의 직접 당사자가 아니므로, 권리금을 지급하라는 채무를 임대인이 직접 부담하는 것은 아닙니다. 이 부분만 보면 임대인 말이 틀리지 않은 것처럼 들립니다.

임차인 입장에서도 이 절반의 진실 때문에 혼란을 겪기 쉽습니다. "임대인이 계약 당사자가 아니라니, 그럼 정말 임대인에게는 아무 말도 할 수 없는 건가" 하고 지레 포기하는 경우가 그렇습니다. 하지만 당사자가 아니라는 사실과 아무 의무가 없다는 결론 사이에는 논리적으로 큰 간극이 있고, 그 간극을 메우는 조문이 바로 다음에 살펴볼 제10조의4입니다.

하지만 상가건물임대차보호법은 여기서 그치지 않고 제10조의4를 통해 임대인에게 별도의 의무를 부과하고 있습니다. 임차인이 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 기회 자체를 임대인이 방해해서는 안 된다는 부작위 의무입니다. 임대인이 권리금 계약의 당사자가 아니라는 사실과, 임대인이 그 회수 과정을 방해해도 아무 책임이 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 두 층위를 구분하지 못하면 임대인의 "나와 상관없다"는 말에 쉽게 밀리게 됩니다.

정리하면, "권리금이 법에 없다"는 말과 "임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니다"는 말은 서로 다른 문장입니다. 앞의 말은 명백히 사실과 다르고, 뒤의 말은 사실이지만 그것이 임대인에게 방해 금지 의무가 없다는 뜻으로 이어지지는 않습니다. 이 구분을 분명히 해 두는 것이 현장 대응의 출발점이 됩니다.

이렇게 두 문장을 나누어 정리해 두면, 이후 임대인과 다시 대화할 일이 생기더라도 감정적으로 대응하기보다 어느 지점이 사실과 다른지를 조문 근거와 함께 짚어 설명할 수 있습니다. 결국 임대인의 확신에 찬 말투에 눌리지 않으려면, 그 말이 정의에 관한 것인지 의무의 범위에 관한 것인지부터 구분해서 듣는 습관이 필요합니다.

임대인이 실제로 지는 의무 — 방해 금지 4유형

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지의 기간 동안, 임대인이 다음과 같은 행위를 하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 직접 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, 조세·공과금·주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위, 이렇게 크게 네 갈래로 나뉩니다.

이 네 가지 유형을 표로 정리하면 임대인이 계약 현장에서 자주 쓰는 말과 어떻게 연결되는지 한눈에 보입니다. "권리금은 내가 직접 받겠다"는 태도는 첫 번째 유형과, "새 세입자 데려와도 소용없다, 계약 안 해준다"는 태도는 세 번째·네 번째 유형과 맞닿아 있을 수 있습니다. 물론 실제로 어떤 유형에 해당하는지는 구체적인 발언과 정황을 함께 봐야 판단할 수 있는 영역이라는 점은 유의해야 합니다.

다만 이 방해 금지 규정에는 단서가 붙어 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조①이 정한 계약갱신요구 거절 사유, 예컨대 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등에 해당하는 사유가 있다면, 임대인에게는 이 방해 금지 의무 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 임차인 스스로도 갱신거절 사유에 해당하는 사정이 없는지 함께 점검해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

그렇다고 임대인에게 권리금 지급을 강제할 수는 없습니다

여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 임대인이 방해 금지 의무를 진다고 해서, 임차인이 임대인을 상대로 "권리금을 직접 지급하라" 또는 "신규임차인과 계약을 체결하라"고 강제로 이행을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4③은 임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 발생시킨 경우 그 손해를 배상할 책임을 지도록 정하고 있을 뿐, 계약 체결이나 지급 자체를 강제하는 이행청구권까지 부여하고 있지는 않습니다.

즉 제10조의4는 성격상 임대인에게 "이렇게 하라"고 적극적으로 명령하는 규정이 아니라 "이렇게 하지 말라"는 부작위 의무를 부과하는 금지 규정이고, 위반 시 효과도 손해배상으로 한정되어 있습니다. 이 구조를 정확히 이해하면 "임대인이 권리금을 물어내야 한다"는 표현보다 "임대인이 방해행위로 인한 손해를 배상해야 한다"는 표현이 조문에 더 부합한다는 것을 알 수 있습니다.

손해배상액의 상한도 정해져 있습니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 되어 있어, 임차인이 처음 기대했던 금액을 전부 받을 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸하므로, 방해행위를 겪었다면 이 기간 안에 청구 절차를 서둘러 준비해야 합니다.

이런 구조를 이해하고 나면 "권리금은 법에 없다"는 말과 "임대인에게 권리금을 물어내라고 강제할 수 있다"는 말 모두 정확한 표현이 아니라는 것을 알 수 있습니다. 정확한 표현은 "권리금은 법에 명문으로 정의되어 있고, 임대인은 그 회수 기회를 방해하지 않을 의무를 지며, 위반 시 상한이 정해진 손해배상 책임을 진다"는 것입니다. 임대인과의 대화에서 이 세 문장을 순서대로 짚어 주면 어느 한쪽으로 치우친 주장에 휘둘리지 않을 수 있습니다.

한 가지 더 유의할 점은, 손해배상 청구가 가능하다는 사실이 곧 소송 없이도 저절로 돈을 받을 수 있다는 뜻은 아니라는 것입니다. 임대인이 임의로 배상에 응하지 않는다면 결국 방해행위의 존재, 손해의 발생, 손해액의 산정이라는 요건을 하나씩 입증해야 하는 절차로 이어지게 됩니다. 이 입증 과정에서 앞서 언급한 문자·녹취·계약 관련 자료가 핵심적인 역할을 하게 됩니다.

임대인이 자주 쓰는 말, 조문으로 하나씩 짚어보기

위 세 가지 발언 유형은 실제 상담 과정에서 반복적으로 확인되는 패턴입니다. 다만 동일한 말이라도 앞뒤 정황, 계약서 문구, 임대차 기간 경과 상황에 따라 실제 방해행위 해당 여부는 달라질 수 있으므로, 자신의 상황이 정확히 어느 유형에 해당하는지는 개별적으로 확인하는 절차가 필요합니다.

이 표를 활용할 때 유의할 점은, 임대인의 말 한마디만으로 곧바로 방해행위가 성립한다고 단정해서는 안 된다는 것입니다. 조문은 임대인이 "행위를 함으로써" 방해했을 것을 요구하고 있으므로, 발언 자체와 그 발언이 실제 계약 진행에 미친 영향을 함께 살펴야 합니다. 예컨대 단순히 불만 섞인 말을 한 것과, 그 말 이후 실제로 계약 체결을 거부하거나 신규임차인에게 직접 금전을 요구하는 행위로 이어진 것은 소송에서 다투어지는 무게가 다를 수 있습니다.

권리금 회수 기회, 임차인이 놓치기 쉬운 절차 요건

조문이 임대인에게 방해 금지 의무를 지운다고 해서 임차인이 아무것도 하지 않아도 되는 것은 아닙니다. 권리금 회수 기회 보호를 실제로 누리려면 임차인 스스로도 몇 가지 절차를 챙겨야 합니다. 우선 신규임차인이 되려는 자를 임차인이 직접 주선하는 절차가 전제되어야 하고, 이 주선이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 안에서 이루어져야 방해 금지 규정의 보호를 받을 수 있습니다.

또한 상가건물임대차보호법 제10조의4⑤는 임차인에게도 의무를 부과하고 있습니다. 임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력, 그리고 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 합니다. 이 정보제공의무를 소홀히 하면 오히려 임차인 측 사정으로 계약 진행이 지연됐다는 반박을 받을 수 있어 주의가 필요합니다.

아울러 제10조의4②는 임대인에게 정당한 사유가 있는 것으로 간주되는 몇 가지 사유를 정하고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등이 여기에 해당합니다. 이런 사유가 실제로 존재하는지도 함께 확인해야 방어 논리를 온전히 세울 수 있습니다.

특히 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 실제로 권리금을 지급한 경우도 정당한 사유로 간주되는 항목에 포함되어 있다는 점은 놓치기 쉬운 부분입니다. 임대인이 자신이 데려온 사람과 임차인 사이에 권리금 계약이 체결되고 그 대금까지 지급되도록 했다면, 임차인 입장에서 방해행위를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 반대로 계약만 체결되고 실제 지급이 이루어지지 않았다면 이 간주 사유에 해당하는지부터 다시 따져봐야 합니다.

이처럼 정당한 사유 간주 규정과 방해행위 금지 규정은 서로 맞물려 있어, 임대인의 발언 하나만 떼어 놓고 판단하기보다 전체 경과를 시간 순서대로 정리해서 보는 것이 정확합니다. 언제 신규임차인을 주선했는지, 언제 임대인이 거절 의사를 밝혔는지, 그 사이에 정당한 사유로 볼 만한 사정이 있었는지를 하나의 표나 타임라인으로 정리해 두면 이후 상담이나 소송 준비 단계에서 훨씬 효율적으로 활용할 수 있습니다.

조문으로 반박한 다음, 실제로 준비해야 할 절차

임대인의 발언이 조문과 맞지 않는다는 점을 확인했다면, 그다음 단계는 말로 다투는 것을 넘어 근거 자료를 남기는 일입니다. 임대인이 "권리금은 법에 없다"거나 "나는 줄 의무 없다"고 말한 정황은 문자메시지, 통화 녹음, 대화 내용을 정리한 메모 등으로 남겨 두는 것이 이후 방해행위 여부를 다툴 때 중요한 자료가 됩니다. 구두로만 오간 말은 시간이 지나면 진위를 다투기 어려워지기 때문입니다.

또한 신규임차인이 되려는 자를 실제로 주선했는지, 그 주선이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지의 기간 안에 이루어졌는지도 함께 정리해야 합니다. 주선 시점을 특정할 수 있는 문자, 계약 조건을 논의한 이메일, 신규임차인 측과 나눈 대화 기록 등을 시간 순서대로 모아두면 이후 방해행위 성립 여부를 다툴 때 기초 자료로 활용할 수 있습니다.

임대인에게 자신이 파악한 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력이나 의무 이행 능력에 관한 정보를 제공했는지도 점검해야 할 항목입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4⑤가 정한 임차인의 정보제공의무를 다하지 않았다는 이유로 임대인 측이 계약 거절의 정당한 사유를 주장할 수 있으므로, 정보를 제공한 시점과 방식을 기록으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

마지막으로 임대인의 방해행위로 손해가 발생했다고 판단된다면, 임대차 종료일부터 3년이라는 시효 기간을 염두에 두고 손해배상 청구 절차를 준비해야 합니다. 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금 액수, 종료 당시의 권리금 수준을 뒷받침할 자료를 함께 정리해 두면 상한액을 산정하는 단계에서도 도움이 됩니다. 이 일련의 절차는 혼자 판단하기보다 상황을 구체적으로 설명하고 안내받는 편이 시행착오를 줄일 수 있습니다. 특히 처음부터 어떤 자료가 필요한지 순서대로 안내받으면, 나중에 자료가 부족해 다시 준비하는 시간 낭비를 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문