권리금 계약서를 쓰다 보면 마지막에 꼭 "특약사항"이라는 빈칸을 만나게 됩니다. 본문 항목만으로는 다 담지 못하는 개별 사정을 자유롭게 적어 넣는 자리인데, 이 칸을 어떻게 채우느냐에 따라 나중에 분쟁이 생겼을 때 계약서가 방패가 되기도 하고, 반대로 아무 힘도 못 쓰는 종잇조각이 되기도 합니다. 더 나아가 임차인에게 일방적으로 불리한 특약은 아예 법적으로 효력이 부정될 수도 있습니다.

흔히 "계약서에 도장을 찍었으니 그대로 지켜야 한다"고 생각하기 쉽지만, 권리금 계약처럼 한쪽의 협상력이 약할 수밖에 없는 거래에서는 법이 정한 최소한의 보호선을 특약으로도 넘을 수 없도록 정해두고 있습니다. 그래서 특약을 검토할 때는 "당사자끼리 합의했는가"보다 "이 합의가 법이 정한 보호선 안에 있는가"를 먼저 따져야 합니다. 이 글에서는 그 기준을 항목별로 구체적인 예시와 함께 정리해 드립니다.

• 권리금 계약서 특약란에 무엇을 적어야 나중에 분쟁을 막을 수 있는지 궁금한 분
• 임대인이 "권리금을 포기한다"는 각서에 서명해 달라는 요구를 받아 불안한 임차인
• 경업금지 특약을 넣고 싶은데 기간과 범위를 어떻게 정해야 유효한지 모르는 분
• 신규임차인과 특약을 정하면서 나중에 문제가 될 조항이 없는지 미리 점검하려는 분

권리금 계약서 특약, 아무렇게나 넣어도 될까요?

결론부터 말씀드리면 아닙니다. 권리금 계약은 상가건물임대차보호법 제10조의3 제2항에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이고, 그 당사자는 기존 임차인과 신규임차인입니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아니므로, 임차인과 신규임차인은 원칙적으로 계약 내용을 자유롭게 정할 수 있습니다. 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙이 여기에도 그대로 적용되기 때문입니다.

그런데 이 자유에는 한계가 있습니다. 계약 내용이 법이 정한 강행규정에 어긋나면, 당사자가 아무리 합의했다 하더라도 그 부분은 효력을 인정받지 못합니다. 특히 권리금 계약서 특약란은 본문 항목에서 다루지 못한 세부사항을 자유롭게 적어 넣는 자리이다 보니, 여기에 강행규정을 건드리는 문구가 슬쩍 들어가는 경우가 실무에서 종종 발견됩니다.

예를 들어 "신규임차인은 임차인에게 권리금을 지급했으므로 이후 임대인에 대해 어떠한 권리금 관련 청구도 하지 않는다"는 식의 문구는 언뜻 보면 당연한 정리처럼 보이지만, 문구를 어떻게 쓰느냐에 따라 신규임차인이나 기존 임차인이 법이 보장하는 권리금 회수기회 보호를 스스로 포기하는 취지로 읽힐 수 있습니다. 그래서 특약을 쓸 때는 "우리끼리 합의했으니 상관없다"는 생각보다, 이 조항이 법이 정한 임차인 보호 장치를 건드리고 있지는 않은지 한 번 더 점검하는 습관이 필요합니다.

반대로 생각하면 특약란은 위험한 자리이기만 한 것이 아니라, 잘 활용하면 오히려 임차인과 신규임차인 모두를 보호하는 가장 강력한 도구이기도 합니다. 표준계약서의 본문 항목이 다루지 못하는 세세한 사정들, 예를 들어 특정 설비의 소유 관계나 인수인계 과정에서의 세부 절차 같은 부분은 결국 특약을 통해서만 구체화할 수 있습니다. 그래서 특약을 두려워하기보다, 어떤 특약이 안전하고 어떤 특약이 위험한지 기준을 정확히 아는 것이 훨씬 중요합니다.

특약의 한계선 — 상가건물임대차보호법 제15조란

특약의 유효성을 판단하는 핵심 기준이 되는 조문이 상가건물임대차보호법 제15조입니다. 이 조문은 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고 있습니다. 법 문구를 그대로 풀면, 법이 정한 내용보다 임차인에게 불리하게 정한 약정은 당사자가 서명했더라도 법적으로 힘을 갖지 못한다는 뜻입니다.

이 조문이 만들어진 이유는 분명합니다. 임대인과 임차인, 또는 임차인과 신규임차인 사이에는 협상력의 차이가 존재하는 경우가 많습니다. 특히 권리금을 받아야 하는 임차인 입장에서는 거래를 성사시키기 위해 불리한 조건이라도 받아들일 수밖에 없는 상황에 놓이기 쉽습니다. 법은 이런 구조적인 약자의 위치를 고려해서, 계약 내용이 아무리 당사자 간 합의였다 하더라도 법이 정한 최소한의 보호 수준보다 낮출 수는 없도록 선을 그어둔 것입니다.

다만 여기서 오해하지 말아야 할 부분이 있습니다. 제15조는 모든 특약을 무효로 만드는 조문이 아니라, "법의 규정에 위반되고" "임차인에게 불리한" 두 요건을 함께 충족하는 특약만 효력을 부정합니다. 즉 법이 정한 내용보다 임차인에게 유리하게 정하거나, 법이 특별히 규율하지 않는 영역을 구체화하는 특약은 여전히 자유롭게 정할 수 있고 유효합니다. 뒤에서 다룰 반환 조건이나 경업금지, 인계 방법에 관한 특약이 바로 이런 유효한 특약의 대표적인 예입니다.

결국 특약을 검토하는 실무적인 방법은 간단합니다. "이 조항이 상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장한 권리, 특히 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호를 줄이거나 없애는 방향으로 작용하는가"를 먼저 따져보는 것입니다. 그렇다면 무효 소지가 있는 특약이고, 그렇지 않고 분쟁을 예방하기 위해 세부 내용을 구체화하는 조항이라면 유효한 특약으로 볼 수 있습니다.

한 가지 더 유의할 점은, 특약의 효력이 부정되더라도 계약서 전체가 무효가 되는 것은 아니라는 사실입니다. 문제가 되는 특약 조항만 효력을 잃고, 나머지 계약 내용은 그대로 유효하게 유지되는 것이 원칙입니다. 그래서 특약란에 다소 위험한 문구가 섞여 있다고 해서 계약서 전체를 다시 써야 하는 것은 아니며, 문제가 될 수 있는 부분만 정확히 짚어 수정하면 됩니다. 이 점에서 특약 검토는 계약서 전체를 다시 쓰는 일이 아니라, 조항 단위로 위험을 가려내는 작업에 가깝습니다.

분쟁을 막는 특약① — 권리금 반환 조건을 구체적으로 정하기

가장 먼저 넣어야 할 유효한 특약은 권리금 반환 조건입니다. 앞서 설명드린 것처럼 권리금 계약은 임차인과 신규임차인 사이의 계약이므로, 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하면 애초에 권리금을 지급할 목적 자체가 사라지게 됩니다. 이런 상황을 대비해서 특약란에 반환 조건을 구체적으로 정해두어야 합니다.

실무적으로는 "신규임차인이 계약 체결일로부터 몇 개월 안에 임대인과 임대차계약을 체결하지 못하는 경우, 임차인은 지급받은 계약금과 중도금 전액을 몇 일 안에 반환한다"는 식으로 기한과 금액, 반환 시기를 모두 숫자로 명시하는 것이 좋습니다. 여기에 반환이 지연될 경우의 지연손해금 이율까지 함께 정해두면 더욱 분명해집니다.

반환 조건을 정할 때는 임대차계약이 체결되지 못한 원인이 누구에게 있는지도 함께 고려해야 합니다. 임대인 측 사정으로 계약이 무산된 경우와, 신규임차인이 정당한 이유 없이 협의에 응하지 않아 계약이 무산된 경우를 같은 비율로 반환하도록 정하면 어느 한쪽에는 불합리하게 느껴질 수 있습니다. 그래서 귀책사유에 따라 반환 범위나 위약금 처리를 다르게 정해두는 방식이 실무적으로 더 안전합니다. 이 부분은 유효한 특약의 영역이므로 당사자가 자유롭게 세부 조건을 설계할 수 있습니다.

반환 조건을 정할 때 계약금까지만 반환 대상으로 삼을지, 중도금까지 지급된 상태라면 중도금도 포함할지도 명확히 해두어야 합니다. 통상적으로는 이미 지급된 금액 전부를 반환 대상으로 삼되, 반환 시기를 임대차계약 불성립이 확정된 날로부터 며칠 이내로 특정하는 방식이 널리 쓰입니다. 반환 시기를 특정하지 않으면 "적당한 때에 돌려준다"는 식의 모호한 합의가 되어, 정작 반환이 늦어질 때 지연손해금을 청구할 기준 자체가 흐려질 수 있습니다.

분쟁을 막는 특약② — 경업금지의 범위와 기간

권리금을 받고 가게를 넘긴 임차인이 얼마 지나지 않아 바로 옆 건물에서 같은 업종의 영업을 다시 시작한다면, 권리금을 지급한 신규임차인 입장에서는 당혹스러울 수밖에 없습니다. 이런 상황을 막기 위한 조항이 경업금지 특약입니다.

경업금지에 관해서는 상법 제41조가 기준을 제시하고 있습니다. 영업을 양도한 경우 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접한 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못합니다. 그리고 당사자가 약정으로 이 범위를 정하는 경우에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 지역에서 20년을 초과하지 않는 범위 내에서 유효합니다. 권리금 계약서의 경업금지 특약도 이 조문이 정한 틀 안에서 기간과 지역을 정하는 것이 원칙입니다.

여기서 한 가지 짚어드릴 점은, 권리금 거래가 상법이 정한 영업양도의 요건을 온전히 갖추었는지는 개별 사안마다 다르게 판단될 수 있다는 사실입니다. 단순히 시설과 거래처만 넘기는 경우와, 상호나 영업 조직까지 포괄적으로 이전하는 경우는 법적 성격이 다르게 평가될 수 있습니다. 그래서 경업금지 특약을 넣을 때는 상법 제41조를 근거로 삼되, 실제 거래의 실질이 무엇인지도 함께 고려해서 문구를 다듬는 것이 안전합니다.

실무에서는 이 조문이 정한 상한선을 그대로 적용하기보다, 개별 거래의 특성에 맞춰 기간과 지역을 조정하는 경우가 많습니다. 예를 들어 소규모 동네 상권에서는 도보로 이동 가능한 반경 몇백 미터, 몇 년이라는 식으로 구체적으로 특정하는 방식이 실제 분쟁 예방에 더 효과적입니다. 범위를 지나치게 넓게, 기간을 지나치게 길게 잡으면 오히려 영업의 자유를 과도하게 제한한다는 이유로 다툼의 대상이 될 수 있으므로, 법이 정한 상한 안에서 합리적인 수준으로 정하는 것이 바람직합니다.

또한 경업금지 특약을 넣을 때는 위반 시의 제재도 함께 정해두는 것이 좋습니다. 위반 사실이 확인되면 손해배상을 청구할 수 있다는 취지만 적기보다, 위반 시 지급할 위약금을 구체적인 금액이나 산정 방식으로 정해두면 실제로 분쟁이 생겼을 때 손해액을 다시 입증해야 하는 부담을 줄일 수 있습니다.

경업금지 특약과 관련해서 한 가지 더 짚어드릴 부분은, 이 조항이 임차인의 직업 선택 자유를 제한하는 성격을 가지고 있다는 점입니다. 그래서 경업금지 범위를 상법 제41조가 정한 상한선인 20년, 인접 지역을 훨씬 넘어서는 수준으로 과도하게 정하면, 설령 당사자가 합의했더라도 지나치게 가혹하다는 이유로 다시 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 기간과 지역을 정할 때는 실제 영업의 성격과 상권의 규모를 고려해서 합리적인 수준으로 맞추는 것이 결국 가장 안전한 방법입니다.

분쟁을 막는 특약③ — 인계 방법, 시설 하자, 잔금과 인도의 연동

세 번째로 넣어두면 좋은 유효한 특약은 거래처와 영업 노하우의 인계 방법입니다. 이 부분은 물건처럼 손으로 건네줄 수 없는 무형의 자산이기 때문에, "인수인계에 협조한다"는 문구만으로는 나중에 실제로 무엇을, 어떻게 인계했는지를 두고 다투게 됩니다. 인수인계 기간을 며칠로 두고, 그 기간 동안 임차인이 신규임차인과 함께 현장에 나와 거래처를 직접 소개하거나 단골 고객 명단과 배달 플랫폼 계정 정보를 서면으로 전달하는 방식을 특약에 구체적으로 적어두는 것이 안전합니다.

다음으로 시설물 하자와 원상복구 책임을 누가 부담할지도 특약으로 정리해 두어야 합니다. 인도 시점에 발견되지 않았던 하자가 나중에 발견되었을 때 누구의 책임인지, 그리고 훗날 신규임차인이 다시 가게를 넘기거나 임대차계약이 종료될 때 원상복구 비용을 누가 부담할지를 미리 정해두지 않으면, 시간이 한참 지난 뒤에 이 문제로 다시 다투게 되는 경우가 많습니다.

마지막으로 잔금 지급과 시설 인도 시기를 서로 연동시키는 특약도 실무에서 자주 활용됩니다. "잔금 지급과 동시에 시설을 인도한다" 또는 "시설 인도를 완료한 날 잔금을 지급한다"는 식으로 두 의무의 이행 시기를 맞물려 두면, 어느 한쪽이 먼저 의무를 이행하지 않았을 때 상대방도 자신의 의무 이행을 미룰 수 있는 근거가 계약서 안에 분명하게 남습니다. 이런 동시이행 구조는 임차인과 신규임차인 모두에게 공평하게 작용하기 때문에 특약 중에서도 특히 다툼의 소지가 적은 조항으로 꼽힙니다.

여기까지 살펴본 반환 조건, 경업금지, 인계 방법, 하자 부담, 잔금 연동 다섯 가지는 모두 상가건물임대차보호법이 특별히 규율하지 않는 영역을 당사자가 구체화하는 조항이라는 공통점이 있습니다. 법이 강제하지 않는 부분이기 때문에 오히려 계약서에 자세히 적어둘수록 분쟁 예방 효과가 커지고, 법적으로도 아무런 문제 없이 유효하게 인정받습니다. 특약란을 채울 때는 이 다섯 가지를 하나의 체크리스트처럼 활용하시길 권해드립니다.

권리금 계약서 특약 중 어떤 것이 무효가 될 위험이 큰가요?

실무에서 가장 자주 문제가 되는 특약은 임대인이 기존 임차인에게 요구하는 "권리금을 포기한다"는 취지의 각서입니다. 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 조건으로, 기존 임차인에게 향후 권리금과 관련한 어떠한 청구도 하지 않겠다는 각서에 서명해 달라고 요구하는 경우가 있습니다.

이런 각서나 특약이 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호를 배제하는 내용이라면, 같은 법 제15조에 따라 효력이 부정될 수 있습니다. 다만 모든 포기 각서가 자동으로 무효가 되는 것은 아니고, 그 문구가 실제로 어떤 권리를 어떤 방식으로 배제하는지, 당사자가 처한 구체적인 사정이 무엇인지에 따라 법원이 사안별로 판단합니다. 그래서 이런 각서를 요구받았다면 서명 전에 문구가 정확히 어떤 의미인지, 어떤 권리를 포기하게 되는 것인지부터 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

이 외에도 임차인이나 신규임차인 어느 한쪽에게만 일방적으로 불리한 위약금 조항, 예를 들어 신규임차인이 계약을 어기면 지급한 금액 전부를 몰취하면서 임차인이 계약을 어겼을 때는 아무런 제재가 없는 식의 불균형한 조항도 강행규정 위반까지는 아니더라도 실제 분쟁에서 법원이 과도한 부분을 조정할 가능성이 있는 영역입니다. 특약을 정할 때는 양쪽 모두에게 공평하게 작용하는 구조인지 점검하는 습관이 필요합니다.

포기 각서 문제로 상담을 요청하시는 분들께 공통적으로 안내해 드리는 것은, 서명을 하기 전에 문구를 있는 그대로 두 번, 세 번 읽어보시라는 점입니다. "권리금을 포기한다"는 표현이 명시적으로 들어가지 않더라도, "임대인에게 어떠한 이의도 제기하지 않는다"거나 "향후 임대인을 상대로 손해배상을 청구하지 않는다"는 식의 우회적인 문구도 실질적으로는 회수기회 보호를 배제하는 효과를 낼 수 있습니다. 문구가 완곡하다고 해서 안심할 것이 아니라, 그 문구가 실제로 어떤 권리를 포기하게 만드는지를 기준으로 판단해야 합니다.

특약 작성 시 자주 하는 실수 세 가지

상담을 진행하다 보면 특약란을 채우면서 비슷한 실수를 반복하는 경우를 자주 마주칩니다. 아래 세 가지는 실제로 분쟁으로 이어졌던 사례에서 공통적으로 발견되는 패턴입니다. 계약서를 검토하실 때 참고해 보시기 바랍니다.

세 가지 실수 모두 공통점이 있습니다. 특약을 급하게 처리하려다 보니 벌어지는 일이라는 점입니다. 권리금 계약은 대개 임대차 만료가 임박한 시점에 서둘러 진행되는 경우가 많아서, 정작 가장 중요한 특약란은 시간에 쫓겨 대충 채우고 넘어가기 쉽습니다. 하지만 분쟁이 생겼을 때 결정적인 증거가 되는 것은 결국 계약서에 남은 문구이므로, 시간이 부족하더라도 특약란만큼은 서두르지 않고 꼼꼼히 채우시길 권해드립니다.

가능하다면 계약서 초안을 작성한 뒤 서명 며칠 전에 미리 상대방과 공유하고, 특약 문구에 대해 서로 의견을 조율할 시간을 확보하는 것도 좋은 방법입니다. 계약 당일 현장에서 즉석으로 특약을 추가하거나 수정하다 보면 문구가 엉성해지기 쉽고, 당사자 모두가 조항의 의미를 충분히 이해하지 못한 채 서명하는 상황이 벌어질 수 있습니다.

권리금 계약서 특약, 유효와 무효를 가르는 기준 한눈에 보기

지금까지 살펴본 내용을 바탕으로, 넣어도 되는 특약과 넣으면 문제가 될 수 있는 특약을 비교해서 정리해 드립니다. 각 특약을 검토할 때 이 기준표를 함께 참고하시면 도움이 됩니다.

이 표에서 눈여겨보실 부분은 왼쪽과 오른쪽의 차이가 "얼마나 구체적으로 정했는가"가 아니라 "누구에게 불리하게 작용하는가"에 있다는 점입니다. 반환 조건이나 경업금지처럼 왼쪽에 속하는 특약은 아무리 구체적으로 정해도 법이 정한 보호 수준을 낮추는 방향이 아니기 때문에 유효합니다. 반면 오른쪽에 속하는 특약은 문구가 아무리 정교하게 다듬어져 있어도, 결과적으로 임차인의 법적 권리를 축소하는 방향이라면 효력을 인정받기 어렵습니다.

계약서를 작성하거나 검토하는 입장이라면, 특약 문구 하나하나를 이 표에 대입해서 왼쪽에 가까운지 오른쪽에 가까운지 스스로 가늠해 보는 것만으로도 위험한 조항을 상당 부분 걸러낼 수 있습니다. 다만 실제 사안에서는 문구의 뉘앙스나 계약 체결 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있는 경계선상의 특약도 적지 않으므로, 애매하다고 느껴지는 조항이 있다면 서명 전에 전문가의 확인을 받아보시길 권해드립니다. 특약은 한 번 서명하고 나면 나중에 되돌리기가 쉽지 않은 만큼, 서명 전 검토에 들이는 시간이 서명 후 분쟁을 해결하는 데 드는 시간과 비용보다 훨씬 적다는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

권리금 계약서 특약 자주 묻는 질문