• 권리금을 준 신규임차인 입장에서, 약속받은 시설이나 거래처를 넘겨받지 못해 반환을 고민하고 있다
• 임대인이 이런저런 이유로 방해해서 권리금을 받지 못했는데, 대체 누구에게 청구해야 하는지 모르겠다
• 임대인에게 권리금을 돌려달라고 요구했더니 "나는 권리금을 받은 적이 없다"는 답만 돌아왔다
• 권리금계약서와 임대차계약서, 두 계약이 어떤 관계인지 헷갈려서 정리가 안 된다
• 3년이라는 시효가 있다는 말은 들었는데 정확히 언제부터 계산되는지 모르겠다

권리금 반환 청구, 왜 상대방부터 따져야 할까요

상가를 운영하다 보면 보증금과는 별도로 권리금을 주고받는 일이 흔합니다. 문제는 이 권리금이 얽힌 분쟁이 생겼을 때, 정작 누구를 상대로 무엇을 청구해야 하는지부터 헷갈려 하는 분들이 많다는 점입니다. "권리금을 돌려받고 싶다"는 마음은 같아도, 실제 법률관계는 전혀 다른 두 가지 상황이 뒤섞여 있는 경우가 대부분입니다.

법도 권리금소송센터에 상담을 요청하시는 분들의 사례를 보면, 신규임차인에게 권리금을 지급했는데 약속과 다르다며 그 신규임차인 혹은 기존 임차인을 상대로 반환을 구하려는 경우와, 임대인의 방해로 권리금을 받지 못해 임대인을 상대로 무언가를 받아내려는 경우가 자주 섞여서 문의로 들어옵니다. 그런데 이 둘은 청구의 법적 근거, 상대방, 입증책임, 받을 수 있는 금액의 범위까지 전부 다릅니다.

특히 임대인을 상대로 한 청구를 두고 "권리금을 돌려달라"는 표현을 그대로 쓰다 보면, 정작 법적으로는 성립하기 어려운 청구를 준비하느라 시간과 비용을 낭비하는 경우도 적지 않습니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니기 때문에, 임대인에게 청구할 수 있는 것은 원칙적으로 "반환"이 아니라 방해행위로 인한 "손해배상"이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

이 글에서는 (1) 신규임차인에게 권리금 반환을 구하는 경우와 (2) 임대인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 구하는 경우를 나누어, 각각의 법적 근거와 요건, 시효, 그리고 받을 수 있는 금액의 한계까지 순서대로 정리합니다. 본인의 상황이 어느 쪽에 해당하는지부터 확인하시면 이후 대응 방향이 훨씬 명확해집니다.

두 청구를 혼동한 채로 진행하면 벌어지는 일은 생각보다 심각합니다. 예를 들어 임대인을 상대로 "권리금계약 위반"을 주장하며 소송을 준비하다가, 정작 임대인은 권리금계약의 당사자가 아니라는 이유로 청구 자체가 배척되는 경우가 있습니다. 반대로 신규임차인을 상대로 상가건물임대차보호법 제10조의4를 근거로 내세웠다가, 그 조문은 임대인의 방해행위를 전제로 하는 것이어서 적용될 여지가 없다는 지적을 받는 경우도 있습니다. 이런 시행착오를 줄이려면 청구를 준비하는 첫 단계에서부터 상대방과 근거 조문을 정확히 매칭시켜야 합니다.

신규임차인에게 하는 권리금 반환청구, 근거는 권리금계약입니다

먼저 권리금이라는 개념부터 짚어보겠습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 "영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"로 정의하고 있습니다. 그리고 이 정의에 이어 "권리금계약"이란 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다고 규정합니다. 즉 권리금계약의 당사자는 처음부터 "신규임차인이 되려는 자"와 "임차인"이지, 임대인이 아닙니다.

이 지점이 중요한 이유는, 권리금계약이 임대차계약과는 별개의 독립된 계약이라는 점 때문입니다. 임대차계약은 임대인과 임차인 사이의 계약이고, 권리금계약은 기존 임차인과 신규임차인 사이의 계약입니다. 상가건물임대차보호법이 권리금이라는 개념 자체를 정의하고 있기는 하지만, 권리금계약에서 발생하는 반환청구 자체를 이 특별법이 직접 규율하는 것은 아닙니다. 이 영역에서는 계약의 성립과 해제, 채무불이행, 착오·기망에 의한 취소 등 민법상 계약 일반 법리가 그대로 적용됩니다.

실무에서 신규임차인이 기존 임차인을 상대로 권리금 반환을 구하는 전형적인 사유는 크게 세 가지로 나뉩니다. 첫째, 권리금계약 자체가 해제되거나 취소되는 경우입니다. 둘째, 기존 임차인이 약속한 시설이나 거래처, 영업 노하우 등을 실제로 넘겨주지 않아 채무불이행이 인정되는 경우입니다. 셋째, 매출이나 거래처 현황을 허위로 알려 신규임차인을 기망한 것으로 평가되어 계약이 취소되는 경우입니다.

실제 상담 사례를 보면, 권리금을 지급하고 인수했는데 알고 보니 기존 임차인이 알려준 월 매출이나 단골 거래처 정보가 상당 부분 과장되었거나, 넘겨주기로 한 시설·집기 중 일부가 실제로는 이전되지 않은 경우가 흔합니다. 이런 경우 채무불이행이나 기망을 근거로 권리금계약의 해제·취소를 주장하고, 이미 지급한 권리금의 반환을 구할 수 있습니다. 다만 이 유형의 청구는 계약 위반이나 기망 사실을 신규임차인 쪽에서 입증해야 하므로, 초기 대응이 결과를 크게 좌우합니다.

이 유형의 청구를 준비할 때는 권리금계약서, 권리금 지급 내역(계좌이체 내역 포함), 시설·비품 인수인계 관련 자료, 매출·거래처에 관해 주고받은 문자나 메신저 대화, 실제 확인된 매출이나 거래처 현황 자료 등을 최대한 폭넓게 확보해두는 것이 좋습니다. 구두로만 오간 약속이라도 이후 문자나 메신저로 확인 사살을 해두면 나중에 입증에 큰 도움이 됩니다.

여기서 한 가지 자주 나오는 질문이 있습니다. "권리금계약을 해제하면 신규임차인이 이미 넘겨받은 시설이나 영업권도 다시 돌려줘야 하느냐"는 것입니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 부담하는 것이 원칙이므로, 신규임차인은 지급한 권리금을 돌려받는 대신 넘겨받은 시설·집기나 영업상 지위를 반환해야 하는 관계가 성립할 수 있습니다. 다만 이미 영업을 상당 기간 계속해온 경우라면 원상회복의 범위나 방법을 두고 다시 다툼이 생기기 쉬우므로, 해제를 주장하기 전에 반환해야 할 부분까지 함께 검토해두는 것이 안전합니다.

임대인에게 하는 청구는 '반환'이 아니라 '손해배상'입니다

이번에는 반대 방향, 즉 기존 임차인이 임대인을 상대로 무언가를 청구하는 상황을 살펴보겠습니다. 앞서 설명드린 대로 임대인은 권리금계약의 당사자가 아닙니다. 임차인과 신규임차인 사이에서 오간 권리금을 임대인이 대신 갖고 있는 것이 아니기 때문에, 원칙적으로 임대인에게 "권리금을 돌려달라"고 청구할 근거 자체가 없습니다. 다만 예외적으로 임대인이 직접 권리금 명목의 돈을 받은 사실이 확인된다면, 그 부분은 별도의 반환 내지 부당이득 문제로 다루어질 수 있습니다.

그렇다면 기존 임차인이 임대인을 상대로 아무것도 청구할 수 없는가 하면 그렇지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 2015년 5월 13일 제10조의4를 신설해 "권리금 회수기회 보호" 제도를 도입했습니다. 이 조문의 핵심은, 임대차 기간이 끝나기 전에 임차인이 주선한 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 못하도록 임대인이 방해하는 행위를 금지하고, 이를 위반해 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 된 경우 임대인에게 손해배상 책임을 지우는 것입니다.

여기서 반드시 구분해야 할 표현이 바로 "반환"과 "손해배상"입니다. 임대인을 상대로 하는 청구는 임차인이 이미 받은 돈을 돌려달라는 반환청구가 아니라, 임대인의 방해행위 때문에 신규임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금을 받지 못하게 된 손해를 배상하라는 손해배상청구입니다. 이 차이는 단순한 용어 문제가 아니라, 청구원인을 어떻게 구성하는지, 무엇을 입증해야 하는지, 소멸시효는 언제부터 기산되는지에 직접 영향을 미치는 실체적인 차이입니다.

정리하면, 신규임차인을 상대로 한 반환청구는 "이미 지급한 돈을 계약이 깨졌으니 돌려달라"는 구조이고, 임대인을 상대로 한 손해배상청구는 "당신의 방해행위 때문에 받을 수 있었던 돈을 받지 못했으니 그 손해를 물어내라"는 구조입니다. 두 청구는 겉보기에는 모두 "권리금 반환 청구"라는 이름으로 불리기 쉽지만, 법적 성격이 근본적으로 다르다는 점을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

제10조의4가 이런 구조로 설계된 배경에는 나름의 입법 취지가 있습니다. 임차인이 오랜 기간 영업을 하면서 쌓아온 거래처, 신용, 노하우, 위치적 이점 등은 임차인 스스로의 노력으로 형성한 재산적 가치입니다. 그런데 임대차가 끝날 때 임대인이 부당하게 방해해서 이 가치를 신규임차인에게 넘기지 못하게 만든다면, 임차인이 쌓아온 무형의 가치를 임대인이 사실상 가로채는 결과가 됩니다. 제10조의4는 이런 상황을 막기 위해 임대인에게 "방해하지 말라"는 의무를 부과하고, 이를 어겼을 때 손해를 배상하도록 한 것입니다. 다만 권리금 자체를 국가가 보장해주는 제도는 아니라는 점, 즉 회수의 "기회"를 보호하는 데 그친다는 점은 분명히 구분해서 이해해야 합니다.

임대인에게 곧장 "권리금 돌려달라"고 할 수 없는 이유

상담을 진행하다 보면 "권리금은 결국 임대인 건물에서 발생한 가치인데, 임대인한테 청구하면 되는 것 아니냐"고 되물으시는 분들이 많습니다. 심정적으로는 이해가 가지만, 법적으로는 그렇게 단순하지 않습니다. 권리금은 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하는 돈이고, 그 돈이 임대인의 수중에 들어간 것이 아닌 이상 임대인은 반환할 대상 자체를 갖고 있지 않습니다.

물론 예외는 있습니다. 만약 임대인이 직접 나서서 신규임차인 혹은 기존 임차인으로부터 권리금 명목의 돈을 받았다는 사실이 확인된다면, 이는 임대인이 법률상 원인 없이 이익을 취한 것으로 볼 여지가 있어 별도의 반환 내지 부당이득 문제로 다루어집니다. 다만 이는 임대인이 방해행위를 통해 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수한 경우로, 뒤에서 설명할 "방해행위 4유형" 중 하나에도 해당할 수 있어 손해배상 청구와 함께 검토되는 경우가 많습니다.

결국 임대인을 상대로 한 청구의 출발점은 "임대인이 내 권리금을 갖고 있다"는 전제가 아니라 "임대인의 방해행위 때문에 내가 받을 수 있었던 권리금을 받지 못했다"는 전제여야 합니다. 이 전제를 정확히 세우지 않고 무작정 "권리금 돌려달라"는 취지로 접근하면, 청구원인 자체가 성립하지 않아 시간과 비용만 낭비하게 되는 경우를 실무에서 자주 봅니다.

실제로 상담 중에는 "임대인이 새 세입자에게서 권리금을 받은 정황이 있는 것 같다"는 문의도 종종 들어옵니다. 이런 경우라면 단순히 방해행위에 따른 손해배상만 검토할 것이 아니라, 임대인이 실제로 금전을 수수했는지, 그 금액이 얼마인지를 먼저 확인하는 작업이 선행되어야 합니다. 임대인 명의 계좌로 직접 송금된 내역이 있는지, 임대인이 신규임차인과 별도로 작성한 서면이 있는지 등을 확인하면 청구의 방향을 더 정확하게 세울 수 있습니다. 이처럼 같은 "임대인을 상대로 한 청구"라도 사실관계에 따라 접근 방식이 달라질 수 있으므로, 초기 상담 단계에서 사실관계를 최대한 구체적으로 정리해두시는 것이 좋습니다.

권리금 회수 방해행위, 어떤 경우에 해당할까요

상가건물임대차보호법 제10조의4가 정하는 방해행위는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료할 때까지의 기간 동안 발생한 것을 말합니다. 이 기간 안에 임대인이 아래 네 가지 유형 중 하나에 해당하는 행위를 해서 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해했다면, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

이 네 가지 유형 중 어느 하나에 해당하는지를 먼저 확인하는 것이 임대인을 상대로 한 손해배상청구의 출발점입니다. 특히 세 번째와 네 번째 유형은 "정당한 사유"가 있었는지를 두고 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 예를 들어 임대인이 그 상가를 직접 사용할 목적이 있었거나, 신규임차인의 자력이나 신용에 실제로 문제가 있었던 경우라면 정당한 사유로 인정될 여지가 있으므로, 개별 사정을 꼼꼼히 따져보아야 합니다.

각 유형별로 준비해두면 좋은 자료도 다릅니다. 첫 번째와 두 번째 유형은 임대인이 신규임차인에게 직접 요구하거나 지급을 막는 정황이 드러나는 대화 내용, 문자, 녹취 등이 핵심 증거가 됩니다. 세 번째 유형은 주변 시세와 비교할 수 있는 인근 상가의 차임·보증금 자료, 부동산중개업소를 통해 확인한 시세 정보가 도움이 됩니다. 네 번째 유형은 임차인이 신규임차인을 주선했다는 사실을 임대인에게 통지한 내역과, 임대인이 계약 체결을 거절한 경위를 보여주는 문자나 내용증명이 중요한 자료가 됩니다. 방해행위가 발생하는 시점, 즉 임대차 기간 만료 6개월 전부터는 관련 대화나 통지를 가급적 서면이나 문자로 남겨두는 습관이 이후 소송에서 큰 차이를 만듭니다.

손해배상 상한과 3년 시효, 놓치면 못 받습니다

임대인의 방해행위가 인정되더라도, 손해배상액이 무제한으로 인정되는 것은 아닙니다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차가 종료할 당시의 권리금(통상 감정 등을 통해 산정됩니다) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. "임대인 방해로 못 받은 권리금 전액을 다 받아낼 수 있다"는 생각은 오해이며, 실제 소송에서는 이 상한 안에서 구체적인 손해액을 다투게 됩니다.

시효도 반드시 챙겨야 합니다. 임대인을 상대로 한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 이 기간을 넘기면 방해행위가 아무리 명백해도 청구권 자체가 소멸해 손해배상을 받을 수 없게 됩니다. 임대차가 끝난 뒤 새로운 가게를 준비하느라, 혹은 협상으로 해결될 것이라 믿고 미루다가 시효를 넘기는 사례가 실제로 적지 않으므로, 임대차 종료일을 정확히 기록해두고 일정을 관리할 필요가 있습니다.

한 가지 더 유의할 예외가 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 등 상가건물임대차보호법이 정한 일정한 사유에 해당하면, 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외될 수 있습니다. 즉 임대인의 방해행위가 있었다 하더라도, 임차인 쪽에 이런 사정이 있었다면 손해배상 청구가 어려워질 수 있다는 점도 함께 검토해야 합니다.

참고할 만한 판례로 대법원 2017다225312 판결(2019. 5. 16. 선고, 전원합의체)이 있습니다. 이 판결은 임대차 기간이 10년을 초과하더라도 권리금 회수기회는 보호되어야 한다는 취지로, 임대차 기간이 오래되었다는 이유만으로 권리금 보호를 포기해야 하는 것은 아니라는 점을 확인해주었습니다. 다만 구체적인 사건에서 방해행위 해당 여부와 손해액 산정은 사안마다 달라지므로, 이 판례의 취지를 참고하되 개별 상담을 통해 본인의 상황을 확인하시는 것이 안전합니다.

실무적으로는 임대차 종료 당시의 권리금을 어떻게 산정하느냐도 중요한 쟁점이 됩니다. 소송 과정에서는 감정평가를 통해 당시 권리금 수준을 산정하는 경우가 많고, 이 감정 결과가 손해배상액 상한을 정하는 기준 중 하나로 작용합니다. 또한 손해배상금을 늦게 지급하는 경우에는 별도로 지연손해금이 발생할 수 있는데, 통상 민법상 법정이율인 연 5%, 소송이 제기되어 이행을 명하는 판결이 선고된 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율이 적용되는 구조입니다. 이런 절차와 기준을 미리 이해하고 있으면, 소송이 얼마나 걸릴지, 어떤 자료를 준비해야 할지를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

권리금 반환 청구, 혼자 진행해도 괜찮을까요?

지금까지 정리한 내용을 바탕으로, 실무에서 자주 듣는 오해 몇 가지를 짚어보겠습니다. 아래와 같은 생각으로 접근하시면 청구 자체가 어그러지거나, 받을 수 있었던 금액보다 적게 인정받는 경우가 많습니다.

혼자서 진행하셔도 절차 자체는 가능합니다. 다만 방해행위 해당 여부 판단, 손해액 산정을 위한 자료 준비, 임대인 측 반박에 대한 대응까지 혼자 챙기다 보면 상한선 이하로도 제대로 인정받지 못하는 경우를 자주 봅니다. 특히 신규임차인 상대 반환청구와 임대인 상대 손해배상청구를 함께 검토해야 하는 상황이라면, 초기 단계에서 방향을 정확히 잡는 것이 전체 결과에 큰 영향을 미칩니다.

법도 권리금소송센터가 함께 확인해 드립니다

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 분야를 전문으로 다루는 엄정숙 변호사가 이끄는 상가 권리금 분쟁 전문 상담 창구입니다. 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 함께 갖추고 있어, 권리금 산정의 기초가 되는 부동산 시세와 상가 임대차 실무를 함께 이해한 상태에서 사건을 검토합니다. 지금까지 부동산 관련 소송을 7,000건 이상 다뤄온 경험을 바탕으로, 신규임차인 상대 반환청구인지 임대인 상대 손해배상청구인지부터 정확히 가려낸 뒤 사건별 대응 방향을 안내해 드립니다.

모든 사건이 같은 방식으로 진행되지는 않습니다. 어떤 사건은 신규임차인과의 대화로 비교적 빠르게 정리되기도 하고, 어떤 사건은 임대인의 방해행위 입증을 위해 여러 단계의 자료 수집과 소송 절차를 거쳐야 하기도 합니다. 본인의 사안이 어느 쪽에 가까운지, 그리고 지금 단계에서 무엇을 준비해야 하는지 궁금하시다면 상단 메뉴의 비용 안내를 참고하시고, 구체적인 사실관계는 전화 상담을 통해 확인해 보시기를 권해 드립니다.

상담을 신청하실 때는 임대차계약서와 권리금계약서(있는 경우), 권리금 지급 내역, 임대인 또는 신규임차인과 주고받은 문자·메신저 대화, 임대차 종료일이 언제인지를 미리 정리해서 말씀해 주시면 상담 진행이 한결 수월합니다. 특히 임대차 종료일은 손해배상청구권의 3년 시효를 계산하는 기준점이 되므로, 계약서나 등기부, 통지 문서 등을 통해 정확한 날짜를 먼저 확인해 두시는 것을 권해 드립니다. 사실관계가 복잡하게 얽혀 있는 사건일수록 초기 정리가 잘 되어 있어야 이후 대응 방향을 빠르게 잡을 수 있습니다.

자주 묻는 질문