시설권리금 처리 방법, 넘길지·청구할지·철거할지 4갈래 판정표

시설권리금은 인테리어·주방설비·집기처럼 눈에 보이는 재산의 가치를 두고 오가는 돈입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 영업시설·비품이 그 첫머리에 있으므로 시설분도 권리금의 한 요소입니다.

문제는 같은 인테리어라도 누구에게, 어떤 근거로 청구하느냐에 따라 돌려받는 길이 완전히 달라진다는 점입니다. 시설권리금 처리 방법을 정할 때는 시설의 성질, 임대인 동의 여부, 계약서 특약이라는 세 가지 갈림길을 차례로 확인해야 합니다.

STEP 1 · 판정표시설권리금 처리 방법, 네 갈래 판정표

시설권리금 처리 방법은 신규임차인에게 넘기기, 임대인에게 손해배상 청구, 부속물매수청구·유익비 상환 청구, 원상회복 범위의 철거라는 네 갈래로 나뉩니다. 어느 갈래로 갈지는 계약서 특약과 시설의 성질이 정하고, 위쪽 갈래가 막히면 다음 갈래로 내려가며 검토하는 것이 일반적입니다.

판정표에서 가장 먼저 볼 칸은 막히는 지점입니다. 임대인 동의 없이 설치한 설비라면 세 번째 갈래 중 부속물매수청구가 요건에서 걸리고, 계약기간 한가운데서 이전하는 경우라면 두 번째 갈래가 보호 기간 밖이 되기 쉽습니다. 내 시설이 어느 칸에서 막히는지 표시해 두면, 남는 갈래가 곧 현실적인 시설권리금 처리 방법이 됩니다.

갈래 ① · 넘기기신규임차인에게 넘길 때, 시설 목록과 감가 주장에 대비하기

신규임차인에게 넘기는 길은 시설권리금을 가장 온전하게 회수할 수 있는 갈래입니다. 상가법 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하므로, 시설값은 임대인이 아니라 들어오는 사람에게서 받는 돈입니다.

신규임차인 후보는 흔히 설비가 오래됐다거나 업종이 달라 쓸모가 없다며 시설분을 깎자고 합니다. 법에는 시설 감가를 몇 년에 얼마씩 하라는 기준이 없으므로 결국 자료로 설득하는 협상이 됩니다. 업종이 다른 후보라면 철거 부담을 누가 질지도 권리금 계약서에 함께 적어 두어야 종료 시점의 원상회복 다툼을 줄일 수 있습니다.

아래 정리표는 넘기기·청구·철거 어느 갈래로 가든 공통으로 쓰이는 1차 자료입니다. 표준권리금계약서(상가법 제10조의6, 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정하고 사용을 권장할 수 있는 양식)를 쓰더라도 업종 특성상 중요한 설비는 별지 목록으로 따로 붙이는 편이 안전합니다.

갈래 ② · 손해배상임대인이 신규임차인을 거절하면 시설권리금은 손해배상으로 처리되나요?

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 방해행위를 해 권리금 회수를 막았다면, 그 권리금에 포함된 시설권리금은 상가법 제10조의4③의 손해배상으로 다투는 길이 열립니다. 방해행위는 제10조의4① 각 호에 정해져 있고, 네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위라는 점이 핵심입니다.

• 1호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
• 2호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 3호: 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 4호: 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(제10조의4③), 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(④). 조문은 시설분과 영업분을 나누지 않고 권리금 전체를 기준으로 상한을 두므로, 시설권리금은 권리금 계약에 적힌 금액 안에서 함께 다투는 구조가 됩니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

임대인이 책임을 벗는 경로도 조문에 있습니다. 제10조의4① 단서는 제10조① 각 호의 사유(예: 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우)가 있으면 그러하지 아니하다고 정하고, ②는 4호의 거절에 한해 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 자력 부족·의무 위반 우려 등, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다.

거절 사유가 세 가지 중 어디에 걸리는지는 문자·메일 기록과 계약서를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 확인해 드립니다.

갈래 ③ · 매수·상환부속물매수청구와 유익비 상환, 무엇이 다른가요?

부속물매수청구와 유익비 상환은 둘 다 넘길 신규임차인이 없을 때 임대인에게 시설값을 묻는 길이지만, 요건과 특약의 힘이 다릅니다. 민법 제646조①은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차 종료 시 매수를 청구할 수 있게 하고, 민법 제626조②는 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인이 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하도록 정합니다.

두 제도를 가르는 첫 갈림길은 시설이 건물과 별개의 독립된 물건인지, 건물의 구성부분이 되었는지입니다. 떼어 내도 따로 쓸 수 있는 설비는 부속물 쪽에서, 바닥·벽처럼 건물과 한 몸이 된 공사는 유익비 쪽에서 논의되는 경우가 많지만, 구분은 판례 취지에 따라 사안별로 판단되어 단정하기 어렵습니다. 두 번째 갈림길은 설치 전에 임대인의 동의를 얻었는지이며, 공사 협의 문자나 도면 회신이 그 흔적이 됩니다.

세 번째 갈림길은 특약입니다. 민법 제652조는 제646조를 강행규정으로 열거하므로 부속물매수청구를 미리 막는 약정은 임차인이나 전차인에게 불리하면 효력이 없습니다. 반면 유익비 상환을 포기하는 특약은 제652조 열거에 없어 그 효력이 특약 문언과 사정에 따라 따로 판단됩니다. 같은 원상복구 문구라도 어느 청구를 겨냥한 것인지에 따라 결론이 갈릴 수 있습니다.

갈래 ④ · 철거원상회복 특약이 있을 때 철거 범위는 어디까지인가요?

원상회복 특약이 있으면 임차인은 특약 문언이 정한 범위에서 시설을 철거하고 점포를 돌려줄 의무를 지는 것이 출발점입니다. 특약이 없더라도 민법 제654조로 임대차에 준용되는 제615조는 차용물을 반환하는 때에 원상에 회복하여야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다.

다툼은 어디까지가 원상인가에서 생깁니다. 입점 당시 이미 전 임차인의 시설이 있던 점포라면, 그 시설까지 걷어 내야 하는지는 계약 당시 상태와 특약 문언, 시설 승계 경위에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 입점 때 사진과 인수 목록이 철거 범위를 좁히는 자료가 됩니다.

원상회복 특약이 있다고 시설값을 받을 길이 모두 닫히는 것은 아닙니다. 임대인이 시설을 그대로 두기를 원하면 철거 대신 시설 인수 대가를 협의할 수 있고, 특약이 부속물매수청구까지 막는 취지라면 제652조와의 관계를 따져 볼 여지가 있습니다.

타이밍폐업·중도 이전 때 시설권리금은 어떻게 되나요?

폐업이나 중도 이전 때에는 시설권리금 처리 방법이 계약 만료 때보다 좁아집니다. 상가법 제10조의4①이 임대인의 방해를 금지하는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지이므로, 계약기간 한가운데서 가게를 넘기려다 막히면 원칙적으로 이 조문의 보호를 기대하기 어렵습니다.

기간 중간에 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 점포를 전대하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 민법 제629조①은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하게 하고, ②는 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 동의 없이 양도를 밀어붙이면 시설권리금을 받기는커녕 해지와 원상회복 부담이 먼저 닥칠 수 있습니다.

만료가 6개월 안으로 들어왔다면 주선을 시작할 때입니다. 아래 일정표대로 움직이면 어느 갈래로 가든 자료가 쌓입니다.

FAQ시설권리금 처리 방법, 자주 묻는 질문 3가지