상가 양도양수 절차, 두 갈래 순서표·당사자별 할 일과 복비 구조

상가 양도양수 절차, 내 거래는 두 갈래 중 어느 쪽인가요?

상가 양도양수 절차는 임대인이 기존 임차권을 넘기는 데 동의하는 '동의형'과, 임대인이 양수인과 새 임대차계약을 맺는 '새 계약형' 중 어느 쪽이냐에 따라 순서와 서류가 달라집니다. 「민법」 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하지 못하게 하고, 제2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 따라서 양도인과 양수인 둘이서만 계약서를 써서는 임차권이 안전하게 넘어가지 않습니다.

동의형은 양수인이 기존 임대차의 조건과 남은 기간을 이어받는 구조로 진행되는 것이 보통이어서, 임대인 동의서를 받거나 기존 계약서에 동의 사실을 적는 방식이 쓰입니다. 새 계약형은 양도인의 임대차를 끝내고 임대인과 양수인이 차임·보증금·기간을 새로 정하므로, 조건이 바뀔 수 있다는 점을 처음부터 염두에 두어야 합니다. 갈래는 임대인이 실제로 어떤 서류에 서명하는지로 판단하는 것이 정확합니다.

두 갈래는 큰 흐름이 같아도 구간마다 필요한 서명이 다르므로, 아래 순서표에 내 거래를 대입해 보세요.

표: 임대인 관여 방식별 상가 양도양수 순서

순서표에서 가장 자주 어긋나는 곳은 권리금 계약과 임대인과의 계약 사이입니다. 잔금을 먼저 치르고 임대인 서명을 나중에 받으면, 임대인이 거부하거나 조건을 바꿀 때 양수인은 임대차 없이 돈만 낸 상태가 됩니다.

계약서로 먼저 확인할 것 — 잔여기간·갱신 범위·연체 이력

상가 양도양수 절차를 시작하기 전에 기존 임대차계약서로 확인할 핵심은 남은 기간, 갱신요구권을 쓸 수 있는 범위, 차임 연체 이력 세 가지입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 어느 갈래로 넘기느냐에 따라 양수인의 갱신 계산 출발점이 달라질 수 있어 미리 확인해야 합니다.

연체 이력은 양도인의 권리금 회수에 직접 영향을 줍니다. 상가법 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 두고, 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 연체 사실이 있다면 양도 협상 전에 정리 방법부터 점검하는 편이 안전합니다.

대법원 판결은 전체 임대차기간이 10년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다는 취지이지만, 개별 사건의 사정에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

권리금 계약 때 넣을 것 — 표준권리금계약서와 불성립 대비 조항

권리금 계약은 상가법 제10조의3 제2항에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 상가 양도양수에서 권리금은 양수인이 양도인에게 지급하는 돈이고, 임대인에게서 돌려받는 돈이 아닙니다. 권리금 계약서에서 가장 중요한 부분은 임대차가 성립하지 않을 경우를 미리 정해 두는 조항입니다.

상가법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 사용이 강제되는 양식은 아니고, 썼다고 소송에서 내용이 그대로 인정된다는 보장도 없지만, 시설·비품 목록과 영업 인계 범위, 잔금일과 인도일을 나눠 적는 틀로 쓰기에 좋습니다.

불성립 조항이 없으면 임대인의 거절이 누구 책임인지를 두고 양도인과 양수인이 다투게 되고, 조항이 너무 넓으면 단순 변심도 빠져나갈 길이 됩니다. 사유를 예시처럼 특정해 두는 편이 좋습니다.

임대인과의 계약, 상가법은 언제부터 양도인을 지켜주나요?

상가법 제10조의4 제1항의 방해 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용됩니다. 이 기간에 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 수수하는 행위(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호), 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호) 등으로 권리금 지급을 방해해서는 안 됩니다.

만료까지 6개월보다 많이 남은 중도 양도라면 제10조의4 제1항의 방해 금지 기간에 들어가지 않으므로, 거래의 중심은 민법 제629조의 임대인 동의 문제가 됩니다.

양도인에게도 지킬 의무가 있습니다. 상가법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 양수인의 업종·경력·자금 계획을 서면으로 전달해 두면 정보 부족을 이유로 한 거절에 대비할 수 있습니다.

임대인이 방해 금지 기간에 방해행위를 해 손해가 생기면 같은 조 제3항에 따라 손해배상 책임이 생기고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 청구권은 같은 조 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다.

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잔금·인도·사업자등록, 순서가 뒤바뀌면 무엇이 흔들리나요?

잔금은 임대인의 동의서 또는 새 임대차계약서 서명이 확인된 뒤에 치르는 것이 안전한 순서입니다. 상가법 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 양수인은 인도받은 뒤 사업자등록 신청을 미루지 않아야 건물 소유자가 바뀌는 등의 변화에도 임대차를 주장할 기반을 갖출 수 있습니다.

업종에 따라 영업신고·허가 등 인허가를 승계하거나 새로 받아야 하는 경우가 있고, 그 요건과 절차는 업종별 개별 법령에 따라 다릅니다. 승계 가능 여부는 관할 관청에 미리 확인하고 그 결과를 잔금 조건에 반영해 두세요.

가상의 예로, 양수인이 잔금까지 치른 뒤 임대인이 계약 기간을 줄이자고 하면 양수인은 이미 낸 돈 때문에 불리한 조건을 받아들일지 고민하게 됩니다. 임대인 서명을 잔금 조건으로 걸어 두었다면 계약금 반환 조항으로 정리할 길이 열립니다.

표: 상가 양도양수 당사자별 할 일(준비 서류: 기존 임대차계약서, 권리금 계약서, 시설·비품 목록, 임대인 동의서 또는 새 계약서, 사업자등록 서류)

상가 양도양수 복비·수수료는 어떤 구조로 정해지나요?

상가 양도양수 복비에는 성격이 다른 두 돈이 섞여 있는 경우가 많아, 임대차 중개에 대한 보수와 권리금 거래 알선에 대한 수수료를 나눠 보아야 합니다. 임대차계약의 중개는 공인중개사법의 중개보수 체계 안에서 다뤄지지만, 권리금 알선 대가에도 같은 상한이 적용되는지는 거래 구조에 따라 달리 볼 여지가 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

상가 양도양수 수수료를 둘러싼 다툼은 대개 업무 범위가 불분명한 데서 생깁니다. 의뢰할 때 어떤 업무에 대해 누가 얼마를 부담하는지, 거래가 무산되면 어떻게 처리할지 서면으로 적어 두는 것이 좋습니다. 수수료의 세금계산서·비용 처리 문제는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 중개사무소가 임대인 동의 여부나 연체 이력을 잘못 설명해 손해가 생겼다면 검토 대상이 되지만, 권리금 알선 부분이 중개행위에 해당하는지는 사안별로 따져야 합니다.

대전·대구·인천·원주 상가 양도양수, 지역마다 같은 것과 다른 것

대전 상가 양도양수든 인천 상가 양도양수든 상가 양도양수 절차의 뼈대는 전국이 같습니다. 민법 제629조의 동의 구조, 상가법 제10조의4와 제3조 제1항은 지역과 관계없이 같은 문언으로 적용됩니다.

지역에 따라 달라지는 것은 상가법의 보호 범위를 가르는 환산보증금 기준입니다. 상가법 제2조 제2항은 이 기준 금액을 해당 지역의 경제 여건과 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분해 정하고, 보증금 외에 차임이 있으면 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 대구 상가 양도 양수나 원주 상가 양도양수처럼 비슷한 조건의 점포라도 지역에 따라 기준 초과 여부가 달라질 수 있으므로 현행 시행령 기준으로 계산해 보아야 합니다.

환산보증금을 넘는 점포에도 상가법 제2조 제3항에 따라 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조는 적용되어, 대항력과 권리금 회수기회 보호는 기준을 넘어도 따질 수 있습니다. 반면 제11조나 제15조처럼 열거에 없는 조문은 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않으므로 새 계약형 협상에서 기준 초과 여부를 먼저 확인하세요.

상가 양도양수, 자주 묻는 질문 3가지