임차인 권리금 보호 방법, 입점·갱신·양도 시점별 특약 문구와 피할 조항

임차인 권리금 보호 방법, 법이 지키는 것과 특약이 지킬 것

임차인 권리금 보호 방법의 중심은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4이고, 계약서 특약은 그 조문이 비워 둔 절차를 채우는 보조 장치입니다. 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 특약이 없어도 이 규정은 적용됩니다.

금지되는 행위는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

반면 법은 양도 동의를 구하는 방식, 신규임차인 정보를 건네는 형태, 시설을 넘기는 방법까지는 정하지 않습니다. 다툼이 생기기 쉬운 곳이 이 빈칸이므로, 특약은 법의 보호를 대신하는 문구가 아니라 빈칸을 미리 채우는 문구로 씁니다.

손해배상액에 상한이 있다는 점도 특약 설계의 출발점입니다. 제10조의4제3항 후문은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 그래서 권리금 계약서에 금액과 지급 조건을 분명히 남겨 두면 나중에 상한을 따질 때 근거가 됩니다.

입점 계약 때 넣을 임차인 권리금 보호 특약 4가지

입점 계약은 임차인 권리금 보호 특약을 가장 부담 없이 넣을 수 있는 시점입니다. 이해관계가 부딪히기 전이라 절차 문구를 합의하기가 수월하고, 나중에 가게를 넘길 때 그대로 꺼내 쓸 수 있습니다. 문구 예시는 법률 효과를 보장하지 않는 협의용 초안입니다.

특약을 넣을 때는 문구가 임차인 보호를 넓히는 방향인지 먼저 살핍니다. 임대인이 이유를 밝히지 않고 양도를 거절할 수 있다는 식의 문구가 섞이면 방향이 반대가 되고, 정당한 사유 없는 계약 체결 거절을 금지한 제10조의4제1항제4호와 부딪칠 소지가 있습니다.

계약서에 있으면 위험한 문구 3가지

계약서에 있으면 위험한 문구는 권리금 포기·불인정, 부속물매수청구 포기, 유익비 포기처럼 임차인이 가진 권리를 미리 내려놓게 하는 조항입니다. 세 문구는 근거 조문과 판단 구조가 서로 다릅니다.

위험 문구를 발견해도 문구 삭제나, 상가건물 임대차보호법이 정한 임차인의 권리를 제한하지 않는다는 확인 문구 추가로 조정을 시도할 수 있습니다.

권리금 포기 특약, 효력이 있나요?

권리금 포기 특약의 효력은 환산보증금 이하 상가인지, 초과 상가인지에 따라 판단 구조가 달라집니다. 환산보증금 이하 상가라면 제15조가 적용되므로, 회수기회 보호 규정에 위반되어 임차인에게 불리한 포기 약정은 효력이 없다는 방향으로 검토됩니다.

환산보증금 초과 상가는 사정이 다릅니다. 상가법 제2조제3항은 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 초과 임대차에도 적용한다고 열거합니다. 제10조의4는 이 열거에 들어 있어 초과 상가에도 회수기회 보호가 미치지만, 제15조는 열거에 없으므로 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

그 결과 초과 상가의 포기 특약은 제15조로 곧바로 효력이 부정되지 않고, 특약 문언, 체결 경위, 대가로 받은 조건이 있었는지 등을 놓고 일반 법리에 따라 판단됩니다. 효력은 사안별로 달라질 수 있어 단정하기 어렵고, 초과 상가일수록 서명 전에 문구를 고쳐 두는 것이 현실적인 대비입니다.

환산보증금은 보증금에, 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함해 정하고(제2조제2항), 기준 금액은 지역별로 대통령령에 정해져 있습니다. 내 상가가 어느 쪽인지는 계약서의 보증금·월 차임과 소재지를 함께 놓고 확인해야 합니다.

갱신 때 다시 볼 특약은 무엇인가요?

갱신 때 다시 볼 특약은 기존 계약서에서 그대로 넘어오는 조항과 새로 붙는 차임·보증금 조건입니다. 상가법 제10조제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다고 정하므로, 첫 계약서에 있던 위험 문구도 갱신 뒤에 그대로 이어질 수 있습니다.

차임과 보증금은 예외입니다. 같은 항 단서는 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정하고, 환산보증금 이하 상가의 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다(제11조제1항). 환산보증금 초과 상가는 제11조가 적용되지 않고, 제10조의2에 따라 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

갱신요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 해야 하고(제10조제1항), 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항). 새 계약서를 받으면 아래 세 가지를 먼저 대조해 보십시오.

• 기존 계약서에 없던 권리금 포기·불인정 문구가 새로 들어갔는가
• 임대차기간·원상회복 범위가 바뀌었는가
• 재건축·철거 계획을 새로 고지하는 문구가 있는가

양도할 때 권리금 계약서에 넣을 특약

양도할 때 권리금 계약서에는 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약이 성립하지 않을 경우의 처리를 먼저 적어 두는 것이 핵심입니다. 상가법 제10조의3제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 임대차계약이 체결되지 않으면 신규임차인은 영업을 시작할 수 없으므로 해제·반환 조건이 필요합니다.

상가법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 표준권리금계약서는 반드시 써야 하는 법정 양식이 아니므로, 항목을 채우는 데 쓰고 특약란에 위 문구를 보태면 됩니다. 다만 소송에서 계약서 내용이 그대로 인정된다는 보장은 없으므로, 금액 산정 근거와 주고받은 연락도 함께 보관해 두어야 합니다.

1. 1

   주선 준비

   방해 금지 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터이므로 그 무렵부터 후보를 찾습니다.
2. 2

   권리금 계약

   금액·지급 시기와 불성립 시 해제·반환 특약을 넣습니다.
3. 3

   임대인에게 정보 제공

   제10조의4제5항의 정보를 기록이 남는 방법으로 전달합니다.
4. 4

   임대차계약 협의

   임대인의 회신과 제시 조건을 서면으로 남깁니다.
5. 5

   잔금과 인도

   임대차계약 체결 확인 뒤 잔금을 받고 시설을 넘깁니다.

특약보다 먼저 지켜야 할 행동과 서명 전 점검표

특약이 잘 쓰여 있어도 주선 시기를 놓치거나 3기 차임 연체 사실이 생기면 임차인 권리금 보호 방법이 제 역할을 하기 어렵습니다. 첫째는 시기입니다. 방해 금지 기간이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지라서, 종료 뒤에 주선하면 이 기간을 벗어나 보호를 기대하기 어렵습니다.

둘째는 차임 관리입니다. 상가법 제10조제1항제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 두고, 제10조의4제1항 단서는 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 조문이 연체한 사실을 기준으로 삼으므로 연체 관리가 어떤 특약보다 먼저입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서 원문을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

서명 전 점검표

• 환산보증금 이하인지 초과인지 확인했다.
• 권리금·부속물매수청구·비용 청구 포기 문구가 없는지 읽었다.
• 양도·전대 동의 절차와 신규임차인 정보 제공 방식이 정해져 있다.
• 재건축·철거 계획 고지 여부를 문구로 확인했다.
• 계약서 사본과 협의 문자·메일을 보관했다.

권리금 보호, 자주 묻는 질문