권리금 계약 파기, 계약 순서 5단계별 깨지는 지점과 서명 전 예방 특약

권리금 계약은 서명 한 번으로 끝나는 계약처럼 보이지만, 실제로는 다른 계약 하나에 기대고 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정의합니다. 권리금 계약의 당사자는 기존 임차인(양도인)과 새로 들어오려는 사람(양수인)이고, 임대인은 당사자가 아닙니다.

그런데 양수인이 실제로 영업하려면 임대인과 임대차계약을 따로 맺어야 합니다. 권리금 계약 파기가 '두 계약 사이의 순서'에서 자주 생기는 이유입니다. 이 글은 파기 뒤의 대응보다 파기 지점을 미리 막는 쪽에 무게를 둡니다.

권리금 계약 파기는 어느 단계에서 가장 많이 일어나나요?

권리금 계약 파기가 자주 생기는 곳은 계약금이 오간 뒤부터 임대차계약이 확정되기 전까지의 빈틈입니다. 양수인이 계약금을 냈어도 그 자리에서 영업할 수 있을지는 아직 정해지지 않은 상태이기 때문입니다.

양도인 쪽 사정으로 깨지기도 합니다. 다른 사람이 더 좋은 조건을 내밀어 양도인이 계약을 미루거나, 넘기기로 한 시설·비품 목록을 두고 기억이 달라지는 경우입니다. 상가 권리금 거래에서 파기 위험을 줄이는 방법은 계약 순서를 바로잡고, 순서마다 생기는 빈틈을 특약으로 미리 메우는 것입니다.

권리금 계약 순서 5단계와 단계별 파기 지점

권리금 계약 파기를 줄이는 권리금 계약 순서는 조건 협의, 임대인 의사 확인, 권리금 계약 체결과 계약금, 임대차계약 체결, 잔금·인도의 5단계입니다. 핵심은 2단계를 3단계보다 앞에 두고, 4단계가 끝나기 전에는 큰돈이 오가지 않게 하는 것입니다.

표의 '미리 넣을 장치'는 특약이나 별지로 옮길 수 있는 항목입니다. 서명 전에 양쪽이 같은 내용으로 이해했는지 확인하세요.

중도금을 둔다면 4단계 뒤로 미루는 편이 안전합니다. 임대차계약 확정 전에 중도금이 오가면 '이행에 착수했다'는 다툼이 생겨 계약을 정리하기가 더 어려워질 수 있습니다.

권리금 계약 방법: '임대차계약이 체결되지 않으면' 조건 특약 넣기

권리금 계약 방법에서 가장 중요한 장치는 양수인과 임대인 사이의 임대차계약이 성사되지 않을 때의 처리를 미리 적어 두는 조건 특약입니다. 이 문구가 없으면 계약금 반환 여부부터 다투게 됩니다.

조건 특약의 법적 성질과 효력은 문구와 당사자의 의사에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 민법 제147조 제2항은 "해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다"고 정합니다. '효력을 잃는다'고 쓸지 '해제할 수 있다'고 쓸지에 따라 해석이 달라질 여지가 있으니 문구를 선명하게 고르세요.

단서 문장도 넣는 편이 좋습니다. 양수인이 일부러 면담을 피해 '불성립'을 만든 경우까지 계약금을 돌려받게 하면 양도인에게 불공평하기 때문입니다. 서명 전에는 아래 6칸을 짚어 보세요.

4번 칸이 필요한 이유는 민법 제565조 제1항이 해약금을 "당사자간에 다른 약정이 없는 한" 인정하기 때문입니다. 계약금을 포기하고 빠져나가는 길을 열어 둘지 합의해 적어 두면 다툴 범위가 줄어듭니다.

계약금만 포기하면 권리금 계약 파기가 가능한가요?

계약금만 포기하고 권리금 계약을 끝낼 수 있는지는 민법 제565조의 해약금 규정이 그 계약에 준용되는지, 그리고 상대방이 이미 이행에 착수했는지에 따라 달라집니다.

민법 제565조 제1항은 매매 규정으로, 계약금 등을 교부한 때 다른 약정이 없는 한 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지" 교부자는 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 해제할 수 있게 합니다. 민법 제567조는 이 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하면서 "그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다"고 덧붙입니다. 권리금 계약도 대가를 주고받는 계약이라 준용될 여지가 있지만, 개별 계약의 성질과 특약을 보고 판단해야 하므로 단정할 수 없습니다.

매매 사건에서 대법원 판결은 중도금 지급을 이행의 착수로 보는 취지입니다. 가상의 예로, 양수인이 계약금만 보낸 뒤 대출이 막혀 그만두려 한다면 해약금 배제 특약이 있는지가 먼저 문제 됩니다. 반대로 중도금까지 받은 양도인이 다른 사람에게 넘기려 한다면, 배액 상환만으로 해제할 수 있는지가 다퉈집니다.

위 두 갈래 중 어디에 해당하는지는 계약서 문구와 돈이 오간 날짜를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

위약금 약정이 지나치게 크면 줄일 수 있나요?

권리금 위약금 약정은 민법상 손해배상액의 예정으로 추정되고, 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 정한 액수가 그대로 인정된다는 보장은 없습니다.

민법 제398조 제1항은 "당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다"고 정하고, 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 정합니다. 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 정합니다.

다만 손해배상과 별개인 '위약벌'로 해석되면 감액 규정이 그대로 적용되지 않는다고 볼 여지가 있고, 어느 쪽인지는 문구와 계약 경위를 보는 해석 문제라 단정할 수 없습니다.

서명 전이라면 위약금을 양쪽에 같은 기준으로 적고, 계약금을 위약금으로 보는지 따로 내는지를 한 문장으로 정리해 두세요. 한쪽에만 무거운 위약금이 걸린 양식이라면 서명 전에 고쳐 달라고 요청하는 편이 낫습니다.

상대가 이행하지 않을 때: 최고, 해제, 원상회복 순서

상대방이 잔금을 내지 않거나 가게를 넘기지 않아 권리금 계약 파기를 고민한다면, 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 그 기간 안에 이행이 없을 때 해제하는 것이 기본 순서입니다. "계약은 끝났다"는 통보만으로는 해제 요건이 갖춰지지 않을 수 있습니다.

민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않은 때 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 단서는 "채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다"입니다. 제546조는 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정합니다.

해제가 되면 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 제2항은 "반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다"고 정합니다. 제551조는 "계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다"고 정합니다.

파기 원인이 임대인이라면, 상가법 제10조의4와는 어떻게 연결되나요?

임대인의 거절로 권리금 계약이 깨졌을 때 그 손해를 임대인에게 물을 수 있다면, 청구하는 사람은 기존 임차인인 양도인이고 근거는 상가법 제10조의4입니다(기간·정당한 사유 등 요건을 갖춰야 합니다). 양수인이 낸 계약금을 돌려받는 근거는 이 조문이 아니라 권리금 계약 자체와 민법입니다.

상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 "방해하여서는 아니 된다"고 정합니다. 그중 4호는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 제2항 각 호에 해당하면 정당한 사유가 있는 것으로 보고, 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 제1항 단서에 따라 그러하지 아니합니다.

임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 제3항에 따라 손해를 배상할 책임이 있고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 제4항에 따라 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 권리금 회수기회 보호는 금액 보장이 아니라 방해 금지 제도입니다.

기간도 중요합니다. 임대차기간이 많이 남은 시점에 임대인이 거절했다면 조문이 정한 기간 밖이어서 같은 보호를 기대하기 어려울 수 있습니다. 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 상가건물에는 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않습니다. 권리금 계약서와 임대인의 거절 기록은 양도인의 손해배상 청구에서 핵심 자료이므로 계약이 깨져도 보관해야 합니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 경험으로, 특약 문구와 돈이 오간 순서를 먼저 확인해 어느 갈림길인지 정리해 드립니다.

권리금 계약, 자주 묻는 질문