권리금방해소송, 종료 전·직후·시효 임박 세 시점별로 먼저 할 일

권리금방해소송은 누가 누구에게 무엇을 청구하나요?

권리금방해소송은 상가 임차인이 임대인을 상대로 「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제10조의4 제3항에 따른 손해배상을 청구하는 소송입니다. 권리금은 원래 신규임차인에게서 받는 돈이므로, 임대인에게 하는 청구는 권리금 '반환'이 아니라 회수 기회를 방해받아 생긴 손해의 '배상'입니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 네 가지 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 1호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 2호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다.

3호는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 4호는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다. 환산보증금을 넘는 상가도 제2조제3항이 제10조의4를 적용 조문으로 열거하고 있어 보호 대상에 들어갑니다.

배상액 기준은 상한일 뿐이어서 실제로 생긴 손해는 따로 입증해야 하고, 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 따라서 권리금방해소송에서 "권리금을 그대로 돌려받는다"는 기대보다, 방해행위와 손해를 어떤 자료로 보여 줄지를 먼저 정리하는 편이 현실적입니다.

지금 나는 어느 시점인가: 권리금방해소송 3시점 판정표

권리금방해소송 준비는 임대차가 종료한 날을 기준으로 세 시점으로 나누면 순서가 분명해집니다. 방해 금지 기간은 임대차 종료 시에 끝나고, 손해배상청구권의 3년 시효는 임대차가 종료한 날부터 진행하므로 같은 종료일이 두 시계의 경계가 됩니다.

판정표에서 두 시점에 걸쳐 있다고 느껴진다면 더 늦은 시점의 할 일까지 함께 챙기는 것이 안전합니다. 예를 들어 종료 직후라도 종료일이 계약서와 다르게 정리될 여지가 있다면 시점3의 종료일 확정 작업을 미리 해 두는 편이 좋습니다.

시점1 종료 전, 권리금 방해가 진행 중일 때 소송보다 먼저 남길 것

임대차기간이 남아 있는 임차인은 소송을 서두르기보다 방해 사실을 날짜가 남는 기록으로 만드는 일이 먼저입니다. 종료 전의 기록이 나중에 임대인의 행위가 제10조의4 제1항 몇 호에 해당하는지를 보여 주는 핵심 증거가 되기 때문입니다.

방해 금지 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 임대차가 끝난 뒤에야 주선을 시작하면 이 기간 밖이 되어 보호를 기대하기 어려울 수 있으므로, 주선과 계약 체결 요청은 종료 전에 마쳐 두는 것이 좋습니다.

• 서면 계약 체결 요청 · 임대인에게 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결해 달라고 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 요청합니다.
• 신규임차인 쪽 자료 · 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 권리금 계약서, 계약을 포기한 이유를 적은 확인서, 연락처를 확보합니다.
• 정보제공 기록 · 제10조의4 제5항에 따라 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
• 임대인의 답변 원본 · 거절 문자, 새로 제시한 차임·보증금 조건, 면담 날짜를 시간순으로 정리해 둡니다.

문구 예시는 사실관계를 정리해 전달하는 틀일 뿐 그 자체로 법률 효과를 보장하지는 않습니다. 권리금 계약 체결 전에 임대인이 미리 거절 의사를 밝힌 경우처럼 사정이 다르면 문구도 달라져야 하므로, 보내기 전에 계약서와 대화 기록을 함께 놓고 점검하는 것이 좋습니다.

시점2 종료 직후, 권리금방해소송 전에 고를 수 있는 선택지 비교

임대차가 막 끝난 임차인은 바로 소를 제기할 수도 있지만, 그 전에 내용증명·민사조정·가압류 세 가지 선택지를 비교해 볼 만합니다. 세 가지는 목적이 서로 달라 하나만 고르는 문제가 아니라 사건 상황에 맞게 순서를 정하는 문제에 가깝습니다.

「민사집행법」 제276조 제1항은 "가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다"고 정합니다. 권리금 손해배상채권은 금전채권이므로 검토 대상이 될 수 있지만, 청구채권과 보전의 필요성을 보여 줄 자료가 갖춰져 있어야 하고 담보 제공 문제도 함께 따져야 합니다.

내용증명이나 조정 신청이 3년 시효에 어떤 영향을 주는지는 조치의 종류와 이후 진행에 따라 달라질 수 있습니다. 종료 직후에는 시간이 넉넉해 보여도, 협의가 길어질수록 시점3으로 넘어간다는 점을 계산에 넣어 두어야 합니다.

시점3 시효가 다가올 때: 3년 계산표와 소장에 반드시 적을 것

종료 후 시간이 흐른 임차인이 가장 먼저 할 일은 임대차가 종료한 날을 하루 단위로 확정하는 것입니다. 상가임대차법 제10조의4 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리를 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다.

가상의 예로, 임차인이 종료일을 계약서상 만료일로만 기억하고 있었는데 실제로는 합의로 몇 달 앞당겨 해지한 기록이 있다면 3년의 끝도 그만큼 앞당겨질 수 있습니다. 계약서가 여러 장이거나 갱신 방식이 불분명하면 어느 날을 종료일로 볼지부터 확인하고, 마지막 날에 맞추기보다 여유를 두는 것이 좋습니다.

「민사소송법」 제249조 제1항은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다"고 정합니다. 권리금방해소송의 소장이라면 당사자 칸에 원고인 임차인과 피고인 임대인을, 청구의 취지에 지급을 구하는 손해배상금과 지연손해금을, 청구의 원인에 임대차계약, 권리금 계약, 방해행위가 제10조의4 제1항 몇 호에 해당하는지, 손해와 상한 계산을 차례로 적습니다.

임대인이 내세우는 세 갈래 길 한눈에 보기

임대인이 권리금 방해 책임을 다투는 경로는 하나가 아니라 세 갈래입니다. 보호를 벗어나는 사유가 제10조제1항 각 호뿐인 것은 아니므로, 시점별 준비를 하면서 세 경로를 모두 대조해 두어야 합니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 걸린다면 계약서·문자·납부 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657에서 내 사건이 어느 쪽인지 확인해 드립니다.

권리금방해소송 기간·비용을 좌우하는 변수는 무엇인가요?

권리금방해소송의 기간과 비용은 정해진 표가 있는 것이 아니라 사건마다 다른 변수에 따라 움직입니다. 아래 여섯 가지 변수 중 내 사건에 해당하는 것이 많을수록 준비 기간을 넉넉하게 잡는 편이 좋습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로, 첫 상담에서 사건이 어느 시점에 있고 어떤 변수가 걸려 있는지부터 정리합니다. 비용 구조는 사건 변수에 따라 달라지므로 상단 메뉴의 비용 안내를 참고하거나 상담 때 확인하시면 됩니다.

권리금 방해, 자주 묻는 질문