이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

권리금 문제로 상담을 준비하는 임차인들이 가장 먼저 막히는 지점은 의외로 손해액이나 절차가 아니라 "누구를 상대로 청구해야 하는가"입니다. 특히 신규임차인과 권리금 계약까지 마쳤는데 정작 돈을 받지 못한 경우, 화가 나는 대상은 눈앞의 신규임차인이지만 법이 정한 권리금 회수 청구권의 상대방은 전혀 다른 곳을 가리키고 있을 수 있습니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면 청구 상대방부터 다시 정리해 볼 필요가 있습니다.

• 신규임차인과 권리금 계약까지 했는데 상대가 잔금을 주지 않는다
• 임대인이 "권리금은 내가 아니라 신규임차인한테 받으라"고 말한다
• 권리금 소송을 준비하며 소장에 누구를 피고로 적어야 할지 헷갈린다
• 임대인의 방해행위로 신규임차인과의 계약 자체가 아예 무산됐다
• 내용증명을 누구 앞으로 보내야 할지부터 판단이 서지 않는다

이 네 상황은 겉보기에는 모두 "권리금을 못 받은 상황"으로 비슷해 보이지만, 법적으로 청구할 수 있는 상대방과 근거 조문은 서로 다릅니다. 첫 번째와 세 번째 상황은 신규임차인 개인의 계약 불이행 문제에 가깝고, 두 번째와 네 번째 상황은 임대인의 방해행위로 인한 손해배상 문제에 가깝습니다. 이 구분을 처음부터 하지 않으면 애써 준비한 자료와 시간을 엉뚱한 상대를 향한 주장에 쓰게 될 위험이 있습니다.

실제로 상담을 진행하다 보면 신규임차인에게 배신감을 느낀 나머지 임대인과 신규임차인을 구분하지 않고 "권리금 소송"이라는 하나의 틀로만 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 상가건물임대차보호법이 마련한 권리금 회수 청구권은 임대인의 방해행위라는 특정한 원인에서 출발하는 권리이고, 신규임차인과의 계약 자체는 이와는 별개의 사법상 계약 관계입니다. 두 관계를 뒤섞어 하나의 청구로 뭉뚱그리면 정작 필요한 주장과 증거를 놓치게 될 수 있습니다.

권리금 회수 청구권, 결론부터 말하면 상대는 임대인입니다

권리금 회수 청구권이란 정확히 어떤 권리인가

이 지점을 제대로 이해하려면 먼저 권리금 자체의 정의와 권리금 계약의 당사자부터 짚어야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3①은 권리금을 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"로 정의합니다. 그리고 같은 조 ②은 "권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"이라고 정합니다.

이 정의만 보면 권리금은 신규임차인이 임차인에게 지급하는 돈이고, 그 지급을 약속하는 계약의 당사자도 신규임차인과 임차인입니다. 임대인은 이 계약의 당사자가 아닙니다. 그런데도 임차인이 권리금을 받지 못하는 상황이 생기는 이유는, 임대인이 계약 체결이나 이행 과정에 개입해 방해할 수 있는 지위에 있기 때문입니다. 임대차기간 만료를 앞둔 상가는 임대인의 협조 없이는 신규임차인이 들어올 수 없는 구조이고, 이 지점을 이용해 임대인이 권리금을 직접 요구하거나 계약 자체를 가로막는 사례가 실제로 발생합니다.

그래서 상가건물임대차보호법은 임대인에게 권리금을 지급하라고 명령하는 대신, 임대인이 그 회수 기회를 방해하지 못하도록 금지하는 방식을 택했습니다. 이것이 제10조의4가 "권리금 회수기회 보호"라는 제목 아래 두고 있는 규정의 핵심 구조입니다. 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 과정을 방해해서는 안 되고, 이를 위반해 손해를 발생시켰을 때 비로소 그 손해를 배상할 책임을 집니다. 다시 말해 권리금 회수 청구권은 권리금 그 자체를 청구하는 권리가 아니라, 임대인의 방해행위로 인한 손해를 임대인에게 묻는 손해배상청구권입니다.

이름만 보면 "권리금을 회수하는 권리"처럼 들리기 쉽지만, 실제 조문 구조를 따라가 보면 이 권리는 방해행위라는 임대인의 위법한 행동을 전제로 성립합니다. 임대인의 방해행위가 없었다면 애초에 이 청구권 자체가 발생하지 않습니다. 이 전제를 놓치면 신규임차인의 단순한 계약 불이행 상황에서도 임대인에게 책임을 묻고 싶어지는 오해가 생기기 쉽습니다.

권리금 회수 청구권, 신규임차인에게도 행사할 수 있을까

많은 임차인이 궁금해하는 지점이 바로 여기입니다. 신규임차인이 계약금만 걸어두고 잔금을 주지 않거나, 계약서에 도장까지 찍고도 연락을 끊는 경우 그 신규임차인에게도 권리금 회수 청구권을 행사할 수 있는지 묻는 것입니다. 결론부터 말하면 앞서 살펴본 제10조의4③④의 문언에 신규임차인은 등장하지 않습니다. 손해배상 책임의 주체이자 청구권의 상대방은 오직 임대인입니다.

반면 신규임차인과 임차인 사이의 권리금 계약은 제10조의3②이 정한 별도의 사법상 계약입니다. 신규임차인이 이 계약에 따른 대금을 지급하지 않는다면, 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4가 규율하는 "임대인의 방해행위"와는 성격이 전혀 다른, 통상의 계약 불이행 문제입니다. 임차인이 신규임차인을 상대로 취할 수 있는 조치가 있다면 그것은 권리금 회수 청구권이 아니라 권리금 계약 자체에 근거한 대금 지급 청구나 계약 위반에 따른 손해배상 청구입니다.

두 청구는 근거 조문부터 다릅니다. 임대인을 상대로 한 청구는 상가건물임대차보호법 제10조의4③④에 뿌리를 두고 있고, 신규임차인을 상대로 한 청구는 당사자 사이에 체결된 권리금 계약, 즉 민법상 계약의 이행이나 불이행 법리에 뿌리를 두고 있습니다. 소송을 준비하며 이 두 근거를 뒤섞어 하나의 소장에 담으려 하면 청구원인 자체가 흔들릴 수 있으므로, 상대방과 근거를 먼저 나누어 정리하는 작업이 소송 준비의 출발점이 되어야 합니다.

물론 실제 사안에서는 두 상황이 겹쳐 보이는 경우도 있습니다. 예컨대 신규임차인이 잔금을 주지 않는 배경에 임대인의 개입이나 압박이 있었다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 그러나 이는 별도의 사실관계 확인이 필요한 영역이며, 신규임차인의 단순한 채무불이행 상황 자체가 곧바로 임대인에 대한 권리금 회수 청구권을 발생시키는 것은 아니라는 점을 먼저 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

표로 정리하면 단순해 보이지만, 실제 분쟁에서는 두 상황이 시간 순서대로 얽혀 나타나는 경우가 많습니다. 임대인이 먼저 방해행위를 해서 신규임차인과의 계약 자체가 무산됐다면 임대인을 상대로 한 청구가 문제 되고, 계약은 문제없이 체결됐는데 신규임차인 개인이 약속을 어겼다면 신규임차인을 상대로 한 청구가 문제 됩니다. 어느 쪽에 해당하는지는 방해행위가 실제로 있었는지, 있었다면 그것이 계약 무산과 인과관계가 있는지를 먼저 따져 봐야 확정할 수 있습니다.

예를 들어 임차인이 신규임차인을 어렵게 구해 계약 조건까지 협의를 마쳤는데, 임대인이 그 신규임차인에게 직접 연락해 별도의 웃돈을 요구하거나 계약을 미루도록 압박한 정황이 확인된다면, 이는 신규임차인이 아니라 임대인을 상대로 손해배상을 구해야 하는 전형적인 사례입니다. 반대로 임대인이 아무런 개입 없이 조용히 있었는데 신규임차인 스스로 자금 사정이 어려워져 잔금을 미루고 있다면, 이는 임차인과 신규임차인 두 사람 사이의 계약 문제로 남습니다. 두 사례는 결과만 보면 똑같이 "권리금을 못 받은 상황"이지만 원인을 들여다보는 순간 청구할 상대와 근거가 완전히 갈라집니다.

이처럼 원인 규명이 먼저라는 원칙은 소송을 실제로 준비하는 단계에서도 그대로 이어집니다. 임대인을 상대로 소장을 준비한다면 방해행위에 해당하는 구체적 언행과 시점을 정리해야 하고, 신규임차인을 상대로 준비한다면 권리금 계약서와 대금 지급 약정, 미지급 경위를 정리해야 합니다. 준비해야 할 자료의 종류 자체가 다르기 때문에, 상대방을 먼저 정하지 않은 채 자료부터 모으면 정작 필요한 자료를 놓치고 불필요한 자료만 쌓이는 경우가 생깁니다.

방해행위 4가지, 임대인 책임이 발생하는 순간들

그렇다면 임대인에게 권리금 회수 청구권을 행사하려면 어떤 사실관계가 필요할까요. 상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 네 가지 행위를 함으로써 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 이 네 가지 유형에 해당하는 사실관계가 확인되어야 비로소 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있는 출발선에 서게 됩니다.

여기서 눈여겨봐야 할 표현이 있습니다. 1호와 2호, 4호는 모두 "임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자"를 전제로 합니다. 즉 임차인이 직접 물색하고 데려온 신규임차인을 상대로 임대인이 어떤 행위를 했는지가 문제 되는 구조입니다. 만약 임대인이 스스로 신규임차인을 데려와 그 사람으로부터 권리금 성격의 돈을 받았다면, 그것이 1호가 정한 방해행위에 그대로 해당하는지는 임차인이 주선한 사람인지 여부부터 다시 살펴봐야 하는 문제이며, 이 부분은 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

또한 제10조의4①의 문언은 임대인에게 "방해하여서는 아니 된다"는 금지 의무를 지우는 형태이지, 임대인에게 권리금을 지급하라거나 신규임차인과의 계약 체결을 강제하는 이행 의무를 지우는 형태가 아닙니다. 이 네 가지 유형 중 하나에 해당하는 사실관계가 확인되었다고 해서 곧바로 계약 체결을 강제할 수 있는 것은 아니고, 그로 인해 임차인에게 손해가 발생했을 때 그 손해를 배상하도록 하는 것이 조문이 예정한 효과입니다. 따라서 방해행위가 있었다는 사실과 그로 인한 손해가 실제로 발생했다는 사실은 별도로 정리해 두어야 합니다.

계약까지 됐는데 신규임차인이 돈을 안 준다면, 이것도 회수 청구권인가

실제 상담에서 가장 자주 등장하는 시나리오를 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 임차인과 신규임차인이 권리금 계약서까지 작성하고 계약금도 주고받았는데, 잔금 지급일이 다가오자 신규임차인이 연락을 끊거나 사정이 어려워졌다며 지급을 미루는 상황입니다. 이 경우 임대인이 계약 체결이나 이행 과정에 별다른 개입을 하지 않았다면, 이는 신규임차인 개인의 채무불이행 문제에 해당할 가능성이 큽니다.

이런 상황에서는 임차인이 신규임차인을 상대로 권리금 계약에 따른 잔금 지급을 청구하거나, 계약 위반을 이유로 한 손해배상을 검토하는 것이 자연스러운 순서입니다. 임대인에게 권리금 회수 청구권을 행사하려면 임대인의 방해행위라는 별도의 사실관계가 확인되어야 하는데, 신규임차인 개인의 사정으로 지급이 지연되거나 중단된 경우에는 그 요건 자체가 충족되지 않을 수 있기 때문입니다.

다만 여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 신규임차인이 잔금을 주지 못하게 된 배경에 임대인의 개입이 있었다면 상황은 달라질 수 있습니다. 예컨대 임대인이 신규임차인에게 별도로 접촉해 고액의 차임이나 보증금을 요구하거나, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 압박한 정황이 확인된다면 앞서 살펴본 방해행위 2호나 3호에 해당할 여지가 생깁니다. 이 경우에는 신규임차인의 불이행이 표면적인 원인일 뿐, 그 배후에 임대인의 방해행위가 자리 잡고 있는 것인지를 함께 살펴봐야 합니다.

결국 신규임차인이 돈을 주지 않는다는 사실 하나만으로는 이것이 신규임차인 개인의 문제인지, 임대인의 방해행위가 원인이 된 문제인지 단정할 수 없습니다. 신규임차인과 임대인 사이에 어떤 접촉이 있었는지, 그 접촉이 지급 중단과 실제로 이어졌는지를 확인하는 작업이 먼저이고, 그 결과에 따라 청구 상대방과 근거가 정해집니다. 이 확인 과정을 건너뛰고 곧바로 임대인을 상대로 소송을 준비하면 정작 필요한 주장과 증거가 빠질 수 있습니다.

청구 상대를 정하기 전에 확인할 절차 순서

지금까지 살펴본 구분을 실제 대응 순서로 정리하면 다음과 같습니다.

이 순서에서 가장 중요한 것은 1번과 2번 단계, 즉 방해행위 여부와 신규임차인의 불이행 원인을 먼저 확인하는 작업입니다. 이 확인 없이 곧바로 소송부터 준비하면, 소송이 진행되는 도중에 청구 상대방이나 청구원인을 다시 정리해야 하는 상황이 생길 수 있고 이는 시간과 비용의 손실로 이어집니다. 처음 상담을 받을 때 이 두 단계에 해당하는 자료, 즉 임대인과 신규임차인 사이에 오간 연락이나 정황을 최대한 정리해서 가져가는 것이 도움이 됩니다.

임대인이 자주 하는 말, 그대로 믿으면 안 되는 이유

실제 협상이나 내용증명 답변 과정에서 임대인들이 흔히 내세우는 논리 몇 가지를 짚어보겠습니다.

세 가지 발언 모두 언뜻 그럴듯하게 들리지만, 공통적으로 청구 근거를 "권리금 계약의 당사자"라는 기준으로만 좁혀서 말한다는 특징이 있습니다. 그러나 권리금 회수 청구권의 근거는 계약이 아니라 방해행위이므로, 임대인이 계약 당사자인지 여부와 무관하게 방해행위 사실관계가 확인되면 책임을 물을 수 있는 구조입니다. 이 구조를 알고 있어야 임대인의 이런 발언에 흔들리지 않고 필요한 자료를 계속 모아나갈 수 있습니다.

정당한 사유가 인정되면 청구권 자체가 막힐 수 있다

청구 상대방이 임대인으로 정해졌다고 해서 항상 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 제10조의4①은 방해행위 금지 규정에 단서를 두어, 상가건물임대차보호법 제10조①이 정한 갱신거절 사유 중 하나에 해당하는 사정이 있다면 그러한 방해 금지 자체가 적용되지 않는다고 정합니다. 예컨대 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등이 여기에 해당합니다.

또한 제10조의4②은 임대인의 계약 체결 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 간주되는 네 가지 경우를 별도로 두고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자에게 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 그리고 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다. 이 중 마지막 경우는 앞서 살펴본 "임대인이 직접 데려온 신규임차인" 상황과 맞닿아 있는데, 그 신규임차인이 임차인과 실제로 권리금 계약을 맺고 권리금까지 지급했다면 정당한 사유가 있는 것으로 간주되어 임대인의 책임이 인정되지 않을 수 있습니다.

이처럼 청구 상대방을 임대인으로 올바르게 특정했다 하더라도, 그 임대인에게 정당한 사유로 간주되는 사정이 있었는지는 또 하나의 확인 단계입니다. 방해행위 유형 대조와 정당한 사유 확인, 이 두 단계를 모두 거쳐야 비로소 청구가 실제로 받아들여질 가능성이 있는지를 가늠할 수 있습니다. 다만 개별 사안에서 이 사유들이 실제로 인정되는지는 구체적 사실관계에 따라 다투어질 수 있는 영역이라 결론을 미리 단정하기는 어렵습니다.

정리하면, 청구 전에 반드시 구분해야 할 두 가지

지금까지 살펴본 내용을 정리하면, 권리금 회수 청구권을 둘러싼 혼동은 대부분 "권리금을 못 받았다"는 결과만 보고 그 원인을 따져보지 않은 데서 비롯됩니다. 원인이 임대인의 방해행위라면 상가건물임대차보호법 제10조의4③④에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 원인이 신규임차인 개인의 계약 불이행이라면 권리금 계약 자체에 근거해 신규임차인을 상대로 별도의 청구를 검토해야 합니다.

따라서 실제로 청구를 준비하기 전에는 다음 두 가지를 반드시 먼저 구분해야 합니다. 첫째, 임대인이 방해행위 4유형 중 하나에 해당하는 행동을 했는지, 그리고 그 행동에 갱신거절 사유나 정당한 사유로 간주되는 사정이 끼어들지는 않았는지를 확인합니다. 둘째, 신규임차인과의 계약이 실제로 체결됐는지, 체결됐다면 이행되지 않은 원인이 신규임차인 개인의 사정인지 임대인의 개입 때문인지를 가려냅니다. 이 두 가지가 정리되어야 비로소 소장에 적을 청구 상대방과 청구원인이 확정됩니다.

권리금 회수 청구권이라는 이름 때문에 마치 권리금 자체를 돌려받는 절차처럼 오해하기 쉽지만, 실제로는 임대인의 방해행위로 발생한 손해를 임대인에게 묻는 손해배상청구권이라는 점, 그리고 신규임차인과의 문제는 이와 별개의 계약 문제라는 점을 기억해 두시기 바랍니다. 청구 상대방을 처음부터 정확히 특정해야 시간과 비용을 낭비하지 않고 필요한 절차로 곧장 나아갈 수 있습니다.

특히 임대차 종료가 임박한 시점일수록 마음이 급해져 상대방을 제대로 가리지 않고 눈에 보이는 사람에게 먼저 항의성 연락을 하는 경우가 많습니다. 그러나 방해행위 여부와 손해 발생 사이의 인과관계를 정리하지 않은 채 성급하게 내용증명부터 보내면, 정작 필요한 상대방에게는 아무런 통지도 하지 못한 채 시간만 흘러가는 결과가 될 수 있습니다. 종료일부터 3년이라는 시효가 정해져 있는 만큼, 처음 며칠을 상대방 확정에 쓰는 것이 전체 대응 속도를 늦추는 것이 아니라 오히려 빠르게 만드는 길입니다.

자주 묻는 질문