권리금을 주고받는 과정에서 상대방이 애초부터 지급할 의사나 능력이 없었다는 사실이 뒤늦게 드러나는 경우가 있습니다. 상가를 넘겨주기로 하고 계약 관련 명목의 돈을 받은 뒤 연락을 끊거나, 실제로는 아무런 권한이 없으면서 마치 정당한 거래 당사자인 것처럼 행세해 돈을 가져가는 경우가 대표적입니다. 이런 상황에서는 권리금 사기 형사고소가 가능한지, 이미 나간 돈은 어떻게 회수해야 하는지가 동시에 문제됩니다.

이 글에서는 권리금 거래 과정에서 발생하는 편취형 분쟁을 기준으로, 형법 제347조가 정한 사기죄의 성립 요건과 형사고소 절차, 그리고 이와 별도로 진행할 수 있는 민사상 손해배상·부당이득 반환청구를 어떻게 병행하는지를 절차 중심으로 안내합니다. 다만 기망의 고의가 있었는지, 단순한 채무불이행에 그치는지는 개별 사실관계에 따라 달라지는 영역이므로 특정 사안의 결론을 단정하지 않습니다. 아울러 실제로 돈을 회수하기 위해 함께 검토할 수 있는 가압류 절차, 그리고 애초에 이런 피해를 줄이기 위한 계약 단계의 확인 사항까지 함께 다룹니다.

권리금 사기, 실제로 어떤 상황에서 문제가 될까요

권리금을 둘러싼 편취형 분쟁은 방향을 가리지 않고 나타납니다. 한쪽은 신규임차인이 되겠다며 접근해 기존임차인 쪽으로부터 계약금·중도금·시설 인수 관련 비용 등 각종 명목의 금전을 받아낸 뒤 실제로는 임대차 계약이나 사업자등록 절차를 진행하지 않고 연락을 끊는 유형입니다. 다른 한쪽은 반대로 기존임차인이나 그 대리인 행세를 하면서 실제로는 그 상가에 대한 아무런 권리가 없는 사람이 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금 계약금 명목의 돈을 받고 잠적하는 유형입니다.

두 유형 모두 겉으로는 정상적인 권리금 계약 체결 과정처럼 보인다는 공통점이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3②이 정한 권리금 계약, 즉 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약의 외형을 갖추고 있어, 피해자 입장에서는 계약이 이행되지 않는 초기 단계에서 이를 단순한 이행 지연으로 오인하기 쉽습니다. 상대방이 처음부터 이행할 생각이 없었는지, 사정이 생겨 나중에 이행하지 못하게 된 것인지는 계약 체결 전후의 정황을 종합해야 드러나는 경우가 많습니다.

중개를 자처하는 제3자가 끼어 있는 경우에는 사실관계가 한층 복잡해집니다. 스스로를 컨설턴트나 중개인이라고 소개하며 기존임차인과 신규임차인 사이에서 권리금 계약을 주선하는 것처럼 행동하다가, 정작 어느 한쪽으로부터 받은 돈을 전달하지 않고 가로채는 사례도 있습니다. 이런 구조에서는 실제 계약 당사자가 아닌 제3자를 상대로도 형사고소나 민사상 청구를 검토할 수 있는지가 함께 문제 되는데, 그 제3자가 계약 체결과 금전 수수 과정에서 어떤 역할을 했는지에 따라 책임의 범위가 달라질 수 있어 개별 사안의 사실관계를 세밀히 살펴야 합니다.

실무에서 자주 확인되는 정황으로는 계약 체결 당시 제시한 신분·연락처가 확인되지 않는 경우, 권리금의 산정 근거가 되는 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등 상가건물 임대차보호법 제10조의3①이 정한 권리금 요소에 대한 구체적 설명 없이 막연히 큰 금액을 요구한 경우, 계약금 등을 받은 직후부터 연락이 두절되는 경우 등이 있습니다. 다만 이런 정황이 있다고 해서 곧바로 사기죄가 성립한다고 단정할 수는 없고, 아래에서 보는 형법상 요건을 따로 살펴야 합니다.

• 권리금 계약금을 보냈는데 상대방과 연락이 두절됐다
• 신규임차인이라던 상대방이 실제로는 임대차 계약을 진행한 적이 없다
• 계약 체결 전 제시한 정보(신분, 자금 출처)가 사실과 다르다는 정황이 있다
• 형사고소와 별도로 민사상 손해배상·부당이득 반환청구도 함께 준비하고 싶다

형법 제347조 사기죄, 어떤 요건을 갖춰야 성립할까

사기죄의 근거 조문인 형법 제347조①은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 처벌 대상으로 정하고 있습니다. 여기서 기망이란 상대방을 착오에 빠뜨리는 행위를 말하는데, 권리금 거래에서는 지급할 의사나 능력이 없으면서도 있는 것처럼 말하거나, 상가에 대한 권한이 없으면서도 있는 것처럼 행세하는 것이 기망행위에 해당할 수 있는 대표적인 모습입니다. 다만 어떤 발언이나 행동이 기망에 해당하는지는 계약 체결 전후의 구체적 정황을 종합해 판단할 문제입니다.

형법 제347조②은 같은 방법으로 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 같은 조문이 적용된다고 정하고 있습니다. 이는 브로커나 중개인 등 제3자를 거쳐 돈이 흘러가는 구조에서도 사기죄가 성립할 수 있음을 보여주는 부분으로, 권리금 계약이 여러 사람을 거쳐 체결되는 실무 관행을 고려할 때 의미가 있는 조문입니다. 다만 그 제3자가 기망행위에 관여했는지, 단순히 자금을 전달만 한 것인지는 사안별로 다르게 평가될 수 있습니다.

사기죄가 성립하려면 기망행위, 그로 인한 상대방의 착오, 착오에 기한 재산 처분행위, 그리고 재물 교부 또는 재산상 이익 취득이라는 결과 사이에 인과관계가 인정되어야 하고, 무엇보다 행위자에게 기망의 고의가 있었어야 합니다. 계약을 이행하지 못한 결과만으로 곧바로 고의가 인정되는 것은 아니며, 계약 체결 당시부터 이행할 의사나 능력이 없었다는 사정이 함께 확인되어야 단순 채무불이행과 구별됩니다. 이 부분은 수사기관과 법원이 증거를 통해 판단할 사실관계의 영역이므로, 특정 사안에서 사기죄가 성립하는지 성립하지 않는지를 이 단계에서 단정할 수는 없습니다.

기망의 고의를 뒷받침하는 정황으로는 계약 체결 당시 상대방의 자금 사정이 실제로는 권리금을 지급할 형편이 되지 않았다는 사실, 비슷한 방식으로 다른 상가에서도 계약금만 받고 잠적한 이력이 있다는 사실, 계약 체결 직후부터 별다른 이행 준비 없이 곧바로 연락을 끊었다는 정황 등이 있습니다. 이러한 정황이 하나둘 쌓일수록 단순한 이행 지연이 아니라 처음부터 이행할 뜻이 없었다는 쪽으로 평가될 가능성이 높아지지만, 이 역시 개별 사건에서 확보된 증거의 양과 질에 따라 판단이 달라지는 부분입니다.

권리금 사기 형사고소, 절차는 이렇게 진행됩니다

권리금 사기 형사고소를 준비할 때는 우선 피해 경위와 상대방의 기망행위로 볼 수 있는 정황을 시간 순서대로 정리하는 작업이 필요합니다. 계약 체결 경위, 상대방이 자신을 어떻게 소개했는지, 돈을 지급한 시점과 방법, 이후 연락이 끊긴 경위 등을 구체적으로 기재한 고소장을 작성해 관할 경찰서나 검찰청에 접수하는 것이 첫 단계입니다. 고소장에는 계약서, 입금 내역, 문자·메신저 대화 내용 등 뒷받침할 수 있는 자료를 함께 첨부하는 것이 일반적입니다.

고소장이 접수되면 수사기관은 고소인과 피고소인을 조사하고, 필요한 경우 관련 계좌 내역이나 통신 자료를 확인하는 절차를 거칩니다. 이 과정에서 피고소인의 소재가 파악되지 않으면 수사가 장기화될 수 있고, 소재가 파악되더라도 기망의 고의를 인정할 증거가 충분한지에 따라 기소 여부가 갈립니다. 수사 결과는 기소, 불기소(혐의없음, 증거불충분 등) 등으로 나뉘는데, 어떤 결론이 나올지는 사안마다 다르므로 특정 결과를 미리 단정할 수 없습니다.

형사 절차가 진행되는 동안 확보되는 수사기관의 조사 내용이나 확인된 사실관계는 이후 민사소송에서 증거로 활용될 수 있다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 다만 형사 절차와 민사 절차는 입증책임의 정도나 판단 기준이 다르므로, 형사상 불기소 처분이 나왔다고 해서 민사상 책임까지 자동으로 부정되는 것은 아니라는 점을 다음 항목에서 살펴보겠습니다.

민사상 손해배상·부당이득 반환청구도 별도로 진행할 수 있습니다

권리금 거래에서 상대방이 계약 내용대로 이행하지 않았다면, 형사고소와는 별개로 민사상 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우 채권자가 손해배상을 청구할 수 있되, 채무자에게 고의나 과실이 없었다면 그러하지 않다고 정하고 있습니다. 권리금 계약에 따라 지급하기로 한 돈을 지급하지 않은 것 역시 이 채무불이행 책임의 대상이 될 수 있습니다.

한편 상대방이 애초부터 이행할 뜻이나 권한 없이 돈을 받아 간 경우라면, 그 돈은 법률상 원인 없이 취득한 이익으로 보아 민법 제741조에 따른 부당이득 반환청구도 함께 검토할 수 있습니다. 부당이득 반환청구는 상대방의 고의나 과실을 요건으로 하지 않는다는 점에서, 기망의 고의 입증이 관건인 형사고소나 계약상 채무 존재를 전제로 하는 채무불이행 손해배상청구와는 구조가 다릅니다. 사안에 따라 이 세 가지 청구원인을 함께 주장하며 소송을 진행하는 경우도 있습니다.

손해배상금이나 부당이득 반환금에 지급이 지체되는 동안 발생하는 지연손해금은 원칙적으로 민법 제379조 본문이 정한 연 5%의 법정이율에 따라 계산됩니다. 다만 실제 청구 금액과 지연손해금 산정은 계약 내용, 지급 시기, 소송 진행 경과에 따라 달라지므로 개별 사안에 맞춰 정리할 필요가 있습니다.

채무불이행 손해배상과 부당이득 반환청구를 함께 주장하더라도, 이는 같은 피해를 회복하기 위한 두 가지 법적 구성을 나란히 제시하는 것일 뿐이지 같은 손해를 이중으로 배상받는다는 의미는 아닙니다. 법원은 소송 진행 과정에서 확인된 실제 손해와 취득 이익의 범위를 살펴 어느 청구원인으로 얼마를 인정할지 판단하게 되므로, 두 가지를 함께 주장했다고 해서 반드시 합산된 금액 전부가 인정되는 것은 아니라는 점도 함께 고려해야 합니다.

받아간 돈, 가압류로 미리 묶어둘 수 있을까요

민사소송은 판결이 확정될 때까지 상당한 시간이 걸리는데, 그 사이 상대방이 재산을 처분하거나 숨겨 버리면 나중에 승소 판결을 받더라도 실제로 돈을 회수하기 어려워질 수 있습니다. 이런 상황을 막기 위해 검토할 수 있는 절차가 가압류입니다. 민사집행법 제276조①은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정하고 있고, ②은 그 채권에 조건이 붙어 있거나 기한이 도래하지 않은 경우에도 가압류를 할 수 있다고 정하고 있습니다.

같은 법 제277조는 가압류를 하지 않으면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 가압류를 할 수 있다고 정해, 보전의 필요성이라는 요건을 함께 요구하고 있습니다. 권리금 사기 사안에서는 상대방이 이미 연락을 끊었거나 재산을 은닉할 가능성이 엿보이는 정황이 있다면 이 보전의 필요성이 인정될 여지가 있지만, 실제로 법원이 가압류를 인용할지는 소명자료의 정도에 따라 달라지는 부분입니다.

가압류는 본안소송을 제기하기 전에도 신청할 수 있는 절차이므로, 형사고소를 준비하는 단계에서 상대방의 재산 상황을 파악할 수 있다면 민사소송 제기와 별도로 가압류부터 서둘러 검토하는 경우도 실무에서 드물지 않습니다. 다만 가압류를 신청하려면 상대방 명의의 구체적인 재산(부동산, 예금채권 등)을 특정해야 하는 경우가 많아, 상대방의 재산 상태를 파악하는 작업이 선행되어야 한다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

형사고소 진행 중에 확보한 상대방의 인적사항이나 계좌 정보가 가압류 신청을 위한 재산 조사에 실마리가 되기도 합니다. 반대로 가압류 절차에서 밝혀진 재산 관계가 형사 수사에 참고자료로 전달되는 경우도 있어, 결국 형사고소·가압류·민사소송 세 절차를 유기적으로 연결해 준비하는 것이 피해 회복 가능성을 높이는 실무적인 방법이 됩니다.

형사고소와 민사소송, 동시에 진행해도 될까요

결론부터 말하면 형사고소와 민사소송은 서로 다른 법적 근거와 절차를 가진 별개의 제도이므로, 하나의 결과를 기다리지 않고 동시에 진행할 수 있습니다. 형사고소는 국가가 상대방을 처벌할 것인지를 판단하는 절차이고, 민사소송은 피해자가 상대방으로부터 금전을 회수하기 위한 절차라는 점에서 목적 자체가 다릅니다. 다급하게 하나만 먼저 진행하고 다른 하나를 미루기보다는, 초기 단계에서부터 증거를 함께 정리해 두 절차를 나란히 준비하는 편이 효율적인 경우가 많습니다.

다만 두 절차의 결론이 항상 일치하는 것은 아니라는 점도 함께 알아두어야 합니다. 형사 절차에서 불기소 처분을 받았다고 해서 민사상 채무불이행 책임이나 부당이득 반환책임까지 곧바로 부정되는 것은 아니고, 반대로 형사 절차에서 기소되었다고 해서 민사소송의 승패가 자동으로 결정되는 것도 아닙니다. 두 절차는 입증책임의 정도, 판단 기준, 증거 채택 방식이 서로 다르게 운영되기 때문입니다.

실무적으로는 형사고소를 위해 정리한 자료를 민사소송의 증거로도 함께 활용하고, 반대로 민사소송 과정에서 확인된 자료를 형사 절차에 제출하는 방식으로 두 절차를 연계해 진행하는 경우가 많습니다. 다만 어느 절차를 먼저 진행할지, 두 절차를 어떤 순서로 배치할지는 사안의 긴급성과 증거 확보 상황에 따라 달라지므로, 개별 사건의 사실관계를 두고 판단할 부분입니다.

수사나 소송이 진행되는 도중 상대방이 합의를 제안하는 경우도 있습니다. 합의금 지급으로 일부 피해가 회복된다면 이는 나쁘지 않은 결과일 수 있지만, 합의서를 작성할 때는 그 합의가 형사 절차와 민사 절차 중 어느 범위까지 효력을 미치는지를 분명히 기재해 두어야 합니다. 형사상 처벌불원 의사만 담긴 합의서인지, 민사상 손해배상 채무까지 포함해 정산한다는 취지의 합의서인지에 따라 이후 남은 절차가 달라질 수 있기 때문입니다.

증거 수집, 무엇을 챙겨야 할까요

권리금 사기 형사고소와 민사소송 모두에서 가장 중요한 것은 결국 증거입니다. 계약서나 각서가 있다면 원본을 보관하고, 계좌이체 내역이나 현금 지급 영수증 등 금전이 오간 기록을 빠짐없이 정리해야 합니다. 상대방과 주고받은 문자메시지나 메신저 대화 내용도 캡처해 보관하는 것이 좋으며, 대화 내용 중 상대방이 자신의 신분이나 권한을 설명한 부분, 지급 약속을 한 부분이 있다면 특히 중요한 자료가 됩니다.

당사자가 직접 참여한 통화나 대면 대화를 스스로 녹음해 두는 것도 증거 확보의 한 방법으로 활용될 수 있습니다. 다만 그 녹음이 실제 수사나 재판 과정에서 어떻게 평가되고 채택되는지는 수사기관과 법원의 판단에 달려 있는 부분이므로, 녹음 자료가 있다고 해서 곧바로 유리한 결론이 보장된다고 단정할 수는 없습니다.

증거를 정리할 때는 시간 순서에 따라 정리하는 것이 특히 중요합니다. 최초 접촉 시점부터 계약 체결, 금전 지급, 연락 두절에 이르기까지의 흐름을 일목요연하게 구성해 두면, 형사고소장을 작성할 때는 물론 민사소송에서 채무불이행이나 부당이득을 주장할 때도 설득력 있는 자료가 됩니다. 자료가 방대하거나 정리 방향이 막막하다면 상단 메뉴를 통한 상담으로 어떤 자료가 필요한지부터 확인하는 것도 방법입니다.

권리금 사기, 혼자 대응하기 어려운 이유

권리금 사기 사건은 겉으로는 단순한 계약 불이행처럼 보이지만, 실제로는 기망의 고의를 어떻게 입증할 것인지, 형사고소와 민사소송을 어떤 순서와 방식으로 병행할 것인지, 증거를 어떻게 구성해야 두 절차 모두에서 설득력을 가질 수 있는지가 복잡하게 얽혀 있는 사안입니다. 고소장 기재 방식이나 청구원인 구성 하나에 따라 절차 진행 속도와 결과가 달라질 수 있어, 전문가의 조력 없이 혼자 대응하다가 시간만 흘려보내는 경우도 적지 않습니다.

법도 권리금소송센터는 상가 권리금 분쟁을 비롯한 부동산 관련사건을 7,000건 넘게 처리해 온 경험을 바탕으로, 형사고소 준비와 민사상 손해배상·부당이득 반환청구를 병행하는 실무를 다루고 있습니다. 대표 변호사인 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격도 함께 보유하고 있어, 권리금 거래의 구조적 특성과 법적 쟁점을 함께 살피는 방식으로 사건을 진행합니다.

착수금은 사안에 따라 300만원부터 시작되며(부가가치세 별도), 감정이 필요한 경우 발생하는 감정료 등 실비는 별도로 안내해 드립니다. 사건 처리에는 통상 10개월에서 14개월 정도가 소요되는 경우가 많으나, 형사 절차의 진행 속도나 상대방의 소재 파악 여부에 따라 기간은 달라질 수 있습니다. 정확한 진행 방향과 예상 절차는 무료 전화상담 02-591-5657로 문의하시면 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

권리금 계약 전, 사기 피해를 줄이려면 무엇을 확인해야 할까요

이미 피해를 입은 뒤라면 형사고소와 민사소송으로 대응하는 수밖에 없지만, 계약 전 단계에서 몇 가지를 확인해 두면 애초에 이런 분쟁에 휘말릴 위험을 낮출 수 있습니다. 우선 상대방이 실제로 그 상가의 임차인인지, 또는 신규임차인이 되려는 사람이 맞는지를 임대차계약서나 사업자등록 관련 서류로 확인하는 절차가 필요합니다. 상대방이 제시하는 신분증, 연락처, 사업자등록 여부 등을 교차로 확인하는 것만으로도 상당수의 편취형 거래를 사전에 걸러낼 수 있습니다.

권리금 계약서를 작성할 때는 상가건물 임대차보호법 제10조의3①이 정한 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등 권리금의 구성 요소를 구체적으로 기재하고, 계약금이나 중도금을 지급하는 시기와 방법도 명확히 특정해 두는 것이 좋습니다. 막연히 총액만 기재하고 세부 항목을 생략한 계약서는 나중에 분쟁이 생겼을 때 그 돈의 성격이 무엇이었는지를 두고 다시 다투게 될 위험이 있습니다.

거래 규모가 크거나 상대방에 대한 정보가 충분하지 않다면, 계약금 지급을 계좌이체로 진행해 기록을 남기고, 계약 체결 과정을 문서나 녹음으로 정리해 두는 것도 방법입니다. 다만 이러한 예방 조치들은 어디까지나 분쟁 발생 가능성을 낮추는 참고 사항일 뿐, 상대방의 기망 의도를 사전에 완전히 차단할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 계약 내용이나 상대방에 대해 의심스러운 정황이 있다면 계약 체결 전에 미리 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문