권리금을 주고받기로 합의는 했는데 계약서를 어떻게 써야 할지 막막해서 인터넷에 떠도는 양식을 그대로 내려받아 쓰려는 분들이 많습니다. 급하게 점포를 넘기는 일정에 쫓기다 보면 계약서 문구를 꼼꼼히 살필 여유조차 없는 경우도 흔합니다. 마침 국토교통부가 만든 상가 권리금 표준계약서라는 것이 있다는 이야기를 듣고 이거면 되겠다 싶어 검색해 보신 분도 있을 것입니다. 결론부터 말씀드리면 표준계약서는 매우 쓸모 있는 출발점이지만 그 자체로 완성된 계약서는 아닙니다. 어떤 부분이 미리 채워져 있고 어떤 부분은 직접 채워 넣어야 하는지를 모르고 그대로 서명하면, 정작 분쟁이 생겼을 때 계약서가 힘을 발휘하지 못하는 경우가 생깁니다.

이런 상황이라면 이 글이 특히 도움이 됩니다

• 권리금을 주고받기로 구두 합의는 됐는데 계약서 양식을 못 구해 검색 중인 임차인 또는 신규임차인
• 상가 권리금 표준계약서라는 말을 듣고 이것만 쓰면 다 해결되는지 궁금한 분
• 프랜차이즈 가맹점이나 인허가가 필요한 업종을 운영 중이라 계약서에 무엇을 추가해야 할지 고민하는 분
• 이전에 표준계약서를 그대로 써서 넘겼는데 나중에 인수인계 범위를 두고 다투게 된 분

상가 권리금 표준계약서, 법이 정한 근거는 무엇인가

상가 권리금 표준계약서라는 이름을 들으면 마치 법이 정한 필수 양식처럼 느껴지지만 정확히 말하면 그렇지 않습니다. 근거는 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제3항으로, 이 조항은 국토교통부장관이 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 핵심은 두 단어입니다. 하나는 정한다는 것이고 다른 하나는 권장한다는 것입니다. 정한다는 것은 정부가 표준 양식을 만들어 배포한다는 뜻이고, 권장한다는 것은 그 사용을 강제하지 않는다는 뜻입니다.

즉 법적으로 상가 권리금 표준계약서를 반드시 사용해야 할 의무는 어디에도 없습니다. 임대인과 신규임차인, 기존 임차인이 자유롭게 문구를 협의해서 별도 계약서를 작성해도 그 계약서는 유효합니다. 실무에서는 오히려 임대인이 계약 당사자로 참여하지 않고 기존 임차인과 신규임차인 두 사람만 서명하는 형태로 권리금 계약이 진행되는 경우가 많은데, 이때도 표준계약서 양식을 그대로 준용하면서 임대인란을 비워 두거나 별도 확인란을 추가하는 방식으로 응용할 수 있습니다. 다만 표준계약서가 널리 권장되는 이유는 따로 있습니다. 권리금 계약은 임대차계약과 달리 당사자들이 처음 접해 보는 경우가 많고, 어떤 항목을 넣어야 나중에 분쟁이 안 생기는지 스스로 판단하기 어렵습니다. 표준계약서는 그동안 쌓인 분쟁 사례를 반영해 필수적으로 확인해야 할 항목을 미리 배치해 둔 틀이라고 이해하시면 됩니다.

그래서 실무에서 저희가 상담을 할 때도 표준계약서 자체를 부정적으로 보지 않습니다. 오히려 아무 틀도 없이 백지에서 계약서를 쓰다가 중요한 항목을 빠뜨리는 것보다는, 표준계약서를 뼈대로 삼아 빠진 부분을 채우는 방식이 훨씬 안전합니다. 문제는 이 서식을 한 글자도 고치지 않고 그대로 서명해 버리는 태도입니다. 표준계약서는 일반적인 상황을 전제로 만들어졌기 때문에, 특수한 사정이 있는 점포일수록 표준 문구만으로는 부족한 지점이 생길 수밖에 없습니다.

표준계약서가 처음 마련된 배경도 함께 알아 두시면 이해가 쉽습니다. 권리금 계약은 오랫동안 구두 약속이나 간단한 메모 수준으로 처리되는 경우가 많았고, 그 결과 나중에 무엇을 어떻게 넘기기로 했는지를 두고 다투는 사건이 반복적으로 발생했습니다. 이런 분쟁을 줄이기 위해 정부가 표준화된 서식을 마련해 배포하기 시작한 것이고, 그 사용을 권장하는 근거를 법률에 명시적으로 두게 된 것입니다. 따라서 표준계약서는 단순히 행정 편의를 위한 양식이 아니라, 그동안의 분쟁 경험이 응축된 결과물이라고 이해하시는 편이 정확합니다. 다만 응축된 결과물이라 해도 모든 사건을 미리 예상해 담을 수는 없으므로, 앞서 말씀드린 대로 특약으로 메우는 절차가 여전히 필요합니다.

권리금의 법적 정의와 '이전 대상' 항목의 연결

표준계약서를 제대로 활용하려면 먼저 권리금이 법적으로 무엇을 가리키는지부터 알아야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의하고 있습니다. 문장이 길어 어렵게 느껴지지만 결국 다섯 가지 요소로 요약됩니다.

영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점이 그것입니다. 표준계약서의 이전 대상 항목은 바로 이 다섯 가지를 실제 점포에 맞게 구체적으로 적어 넣는 칸입니다. 그런데 이 칸을 대충 영업 일체 양도라고만 적어 놓으면, 나중에 정확히 무엇이 넘어갔는지를 두고 다시 다투게 됩니다. 예를 들어 냉장 진열대나 주방 설비 같은 영업시설·비품은 목록으로 정리해서 별지에 첨부하는 것이 안전하고, 단골 고객 명단이나 거래처 정보 같은 무형 자산도 어떤 형태로 인계되는지를 구체적으로 적어야 합니다.

영업상의 노하우 역시 마찬가지입니다. 조리법이나 운영 매뉴얼처럼 문서화할 수 있는 것은 문서로 남겨 인계하고, 그렇지 않은 구두 전수 방식이라면 언제까지 며칠간 함께 근무하며 알려주기로 했는지를 계약서에 명시해 두는 편이 좋습니다. 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점은 눈에 보이지 않는 요소지만, 이는 점포 자체의 입지 가치이므로 계약서에서 별도로 이전 대상으로 적기보다는 권리금 산정의 배경 사정으로 이해하시면 됩니다. 결국 표준계약서의 이전 대상 항목이 얼마나 구체적으로 채워지는지에 따라 계약의 완성도가 크게 달라집니다.

거래처와 신용 항목도 소홀히 다뤄지기 쉬운 부분입니다. 거래처는 원재료 납품업체나 협력업체와의 관계를 뜻하는데, 이 관계를 신규임차인이 그대로 이어받을 수 있는지는 거래처 쪽의 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 거래처 인계는 기존 임차인이 소개하는 형태로 진행하되, 실제 계약 지속 여부까지 기존 임차인이 보증하는 것은 아니라는 점을 특약으로 명확히 해 두는 편이 분쟁을 줄입니다. 신용은 흔히 단골 고객층이나 상호에 대한 인지도를 가리키는데, 상호 자체를 함께 쓸 수 있는지 아니면 신규임차인이 새로운 상호를 써야 하는지도 이전 대상 항목에서 함께 정리해 두어야 나중에 다시 문의를 받는 일이 없습니다.

상가 권리금 표준계약서를 쓰면 어떤 점이 달라지나요?

상담을 하다 보면 가장 자주 받는 질문 중 하나입니다. 표준계약서를 쓰면 무엇이 좋아지느냐는 것인데, 답은 빠뜨리기 쉬운 항목이 애초에 서식 안에 배치되어 있다는 점입니다. 권리금 계약을 처음 해 보는 분들은 대개 이전 대상, 임대차계약 불성립 시 처리, 인수인계 방법 이 세 가지를 놓치기 쉽습니다. 표준계약서는 이 세 항목을 빈칸으로 만들어 반드시 채우도록 구성되어 있어서, 최소한 이 부분을 완전히 빠뜨리는 실수는 막아 줍니다.

임대차계약 불성립 시 처리 항목이 특히 중요합니다. 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하고 계약금까지 걸었는데, 정작 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약이 성립되지 않는 경우가 실무에서 종종 발생합니다. 이럴 때 이미 지급한 권리금 계약금을 돌려줄 것인지, 돌려준다면 언제까지 어떤 방식으로 돌려줄 것인지를 미리 정해 두지 않으면 또 다른 분쟁의 씨앗이 됩니다. 표준계약서는 이 상황을 상정한 조항을 이미 담고 있어 당사자들이 놓치지 않도록 유도합니다.

인수인계 방법 항목도 마찬가지입니다. 언제 점포 열쇠와 시설물을 넘길지, 기존 임차인의 사업자등록 폐업 신고와 신규임차인의 개업 신고를 어떤 순서로 진행할지, 공과금 정산은 어느 시점을 기준으로 나눌지 등을 정리하도록 유도합니다. 이런 절차적 항목은 사소해 보이지만 실제 인계 당일 다툼이 가장 잦은 지점이기도 합니다. 표준계약서를 쓰면 이런 절차적 공백이 줄어든다는 것이 실무적으로 체감되는 가장 큰 장점입니다.

표준계약서를 그대로 쓰면 안 되는 이유

그렇다면 왜 표준계약서를 그대로 써서는 안 된다고 이 글에서 거듭 말씀드리는 것일까요. 이유는 표준계약서가 일반적인 상황을 전제로 만들어진 범용 서식이기 때문입니다. 업종과 점포 형태, 계약 당사자들의 사정은 저마다 다른데, 표준계약서는 이 모든 경우의 수를 담을 수 없습니다. 그래서 표준 문구만으로는 부족한 지점을 반드시 특약으로 보완해야 완성된 계약서가 됩니다. 특약 없이 표준 문구만 서명하고 끝내면, 나중에 계약서에 없는 부분에 대해 서로 다른 주장을 하게 됩니다.

대표적으로 두 가지 경우를 짚어 보겠습니다. 첫째는 프랜차이즈 가맹점입니다. 프랜차이즈 매장의 영업권은 가맹본부와의 계약 관계 위에 서 있기 때문에, 기존 가맹점주가 신규 가맹점주에게 영업을 넘기려면 본부의 승인 절차를 거쳐야 하는 경우가 대부분입니다. 표준계약서에는 이런 프랜차이즈 특유의 승인 절차 항목이 따로 없으므로, 본부 승인이 계약의 조건이 된다는 점과 승인이 나지 않았을 때 계약을 어떻게 처리할지를 반드시 특약으로 추가해야 합니다. 이를 빠뜨리면 본부 승인이 거절됐을 때 권리금 계약 자체가 붕 떠 버리는 상황이 생길 수 있습니다.

둘째는 인허가가 필요한 업종입니다. 음식점업이나 미용업처럼 관할 관청의 인허가나 신고가 필요한 업종은, 기존 사업자의 인허가가 신규 임차인에게 그대로 승계되는지 아니면 새로 신청해야 하는지가 업종마다 다릅니다. 어떤 업종은 시설 기준만 갖추면 비교적 수월하게 신규 허가를 받을 수 있지만, 어떤 업종은 총량 제한이나 거리 제한 같은 별도 요건 때문에 신규 허가 자체가 어려울 수도 있습니다. 이 부분을 확인하지 않고 계약부터 진행하면, 권리금은 이미 지급했는데 정작 영업을 개시하지 못하는 최악의 상황을 맞을 수 있습니다. 따라서 인허가 승계 가능 여부는 계약 체결 전에 반드시 확인하고, 그 결과를 계약서의 특약 사항으로 명시해 두어야 합니다. 확인은 관할 구청이나 시청의 담당 부서에 직접 문의하는 것이 가장 정확하며, 중개업소나 기존 임차인의 말만 듣고 넘어가지 않는 편이 안전합니다.

항목별로 보는 표준계약서 작성 요령

이제부터는 표준계약서의 주요 항목을 하나씩 짚어 보면서 무엇을 어떻게 채워야 하는지 실무적인 요령을 정리해 보겠습니다. 아래 다섯 단계의 흐름은 실제 계약서 순서와 대체로 일치하니, 계약서를 앞에 두고 하나씩 대조해 보시면 도움이 됩니다.

이 다섯 단계 중 어느 하나라도 빈칸으로 남겨 두면 계약서의 완성도가 떨어집니다. 특히 세 번째와 네 번째 단계는 서로 맞물려 있어서, 지급 단계를 인수인계 단계와 연동시켜 두어야 한쪽만 이행하고 다른 쪽은 이행하지 않는 상황을 막을 수 있습니다. 표준계약서 서식을 내려받으신 뒤에는 이 다섯 항목을 기준으로 빠진 부분이 없는지 스스로 점검해 보시길 권합니다.

덧붙여 계약서 보관과 관련해서도 실무 팁을 하나 드리고 싶습니다. 계약서는 당사자 각자가 원본 한 부씩 보관하는 것이 원칙이며, 이전 대상 목록처럼 별지로 첨부한 문서는 본문과 함께 간인해 분리되지 않도록 해 두는 것이 좋습니다. 사진이나 시설물 목록처럼 별도 자료로 남긴 것들은 계약서와 함께 스캔하거나 사본을 만들어 두면, 나중에 원본이 훼손되더라도 내용을 증명할 수 있는 수단이 됩니다. 특히 인수인계가 완료된 이후에는 열쇠 인도나 시설물 상태를 촬영해 남겨 두는 습관도 분쟁을 예방하는 데 실질적으로 도움이 됩니다.

특약 문구, 어떻게 써야 효력이 있는가

특약으로 보완해야 한다는 것은 알겠는데, 실제로 어떻게 문구를 써야 나중에 효력을 인정받을 수 있는지 궁금해하시는 분이 많습니다. 가장 중요한 원칙은 구체적인 사실관계를 근거로 쓰는 것입니다. 예를 들어 프랜차이즈 본부 승인이 필요하다면 단순히 본부 승인을 받는다고만 적을 것이 아니라, 어느 시점까지 승인 여부를 통보받기로 하는지, 승인이 거절되면 계약금은 어떻게 처리하는지까지 함께 적어야 특약이 실제로 작동합니다. 막연한 문구는 나중에 해석을 두고 또 다른 다툼을 낳을 뿐입니다.

두 번째 원칙은 법이 정한 임차인 보호 수준보다 임차인에게 불리한 내용을 넣지 않는 것입니다. 특약은 표준 문구의 공백을 메우기 위한 것이지, 법률상 인정되는 임차인의 권리를 축소하기 위한 것이 아닙니다. 만약 특약 내용이 법이 보장하는 회수기회 보호나 그 밖의 강행규정에 반한다면, 그 특약 부분은 효력을 인정받지 못할 가능성이 큽니다. 특약을 작성할 때는 이 특약이 누구에게 유리하고 누구에게 불리한지, 그리고 그 불균형이 법이 허용하는 범위 안에 있는지를 함께 검토해야 합니다.

세 번째 원칙은 특약도 반드시 서명 또는 기명날인의 대상이 되어야 한다는 것입니다. 계약서 본문 뒤에 특약사항을 별지로 붙이는 경우, 그 별지에도 당사자들의 서명이나 날인이 들어가야 계약서 본문과 동일한 효력을 인정받습니다. 실무에서는 본문에만 서명하고 특약 별지에는 서명을 빠뜨리는 실수가 종종 있는데, 이렇게 되면 나중에 그 특약이 실제 합의 내용이었는지를 두고 다시 다투게 될 수 있습니다. 표준계약서 양식을 쓰든 자유 양식을 쓰든, 특약을 포함한 모든 페이지에 서명 또는 간인을 남기는 습관을 들이시길 권합니다.

마지막으로 특약 문구는 계약 체결 시점의 사정을 반영하되, 이후 상황이 바뀔 가능성도 염두에 두고 작성하는 것이 좋습니다. 예를 들어 인허가 승계 여부를 확인 중이라면 확인이 끝나지 않은 상태에서 계약을 서두르기보다는, 확인이 끝날 때까지 계약의 효력을 유보하는 조건부 조항을 특약으로 넣는 방법도 고려할 수 있습니다. 이런 조건부 특약은 일반적인 표준계약서 문구만으로는 다루기 어려운 부분이므로, 계약 체결 전에 전문가의 검토를 받아 보시는 것이 안전합니다.

계약서를 잘 써도 남는 문제, 권리금 회수기회 보호

계약서를 아무리 꼼꼼하게 써도 해결되지 않는 부분이 있습니다. 바로 임대인이 애초에 신규임차인과의 계약 자체를 방해하는 경우입니다. 이 부분은 표준계약서의 영역이 아니라 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호 제도의 영역입니다. 표준계약서 작성 요령을 다루는 글에서 이 제도를 함께 짚어 드리는 이유는, 계약서 작성과 회수기회 보호가 서로 다른 층위의 문제이지만 실무에서는 늘 함께 검토되기 때문입니다.

회수기회 보호 제도의 골격을 간단히 정리하면 이렇습니다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 동안, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 방해해서는 안 됩니다. 방해로 인정되는 대표적인 행위는 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 임차인이 받을 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위입니다.

다만 임대인의 계약 거절이 항상 방해로 인정되는 것은 아닙니다. 법은 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인의 거절을 방해행위로 보지 않는데, 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없다고 판단되는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 직접 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우 등이 정당한 사유로 인정됩니다. 즉 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절했다고 해서 곧바로 손해배상 책임이 발생하는 것은 아니고, 거절 사유가 이런 정당한 사유에 해당하는지를 개별적으로 따져 보아야 합니다.

만약 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받지 못했다면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상액에는 상한이 있는데, 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 것이 법 제10조의4 제3항의 내용입니다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸하므로, 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 실제로 대법원도 임대차 기간이 10년을 넘긴 경우까지 이 회수기회 보호가 미친다고 판단한 바 있어(2017다225312), 계약 갱신을 오래 거듭한 점포라 해서 보호가 배제되는 것은 아니라는 점도 함께 알아 두시면 좋습니다.

여기에 더해 임차인에게도 협력 의무가 있다는 점을 알아 두시면 좋습니다. 임차인은 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금과 차임을 지급할 자력이나 그 밖의 의무를 이행할 의사와 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 이는 임대인의 방해 행위만을 일방적으로 규제하는 구조가 아니라, 임차인 쪽에서도 신규임차인에 대한 최소한의 정보를 성실하게 제공하도록 균형을 맞춘 것입니다. 표준계약서를 작성하는 단계에서 신규임차인에 대한 기본 정보를 정리해 두면, 이런 정보제공 의무를 이행하는 데도 도움이 됩니다.

상가 권리금 표준계약서만 쓰면 권리금을 안전하게 받을 수 있나요?

결론적으로 표준계약서는 신규임차인과의 관계를 정리하는 서류이지, 임대인의 방해 행위로부터 권리금을 지켜 주는 서류는 아닙니다. 두 가지는 목적이 다릅니다. 표준계약서를 아무리 완벽하게 준비해 두어도 임대인이 애초에 신규임차인과의 계약 체결 자체를 거절해 버리면, 표준계약서에 적힌 이전 대상이나 지급 방식 조항은 실행될 기회조차 얻지 못합니다. 이런 상황에서 임차인을 보호하는 근거는 계약서가 아니라 법 제10조의4가 정한 회수기회 보호 규정입니다.

그렇다고 표준계약서 작성이 의미 없다는 뜻은 결코 아닙니다. 오히려 순서를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 먼저 임대인의 방해 없이 신규임차인과의 협의가 원만히 진행되는 것이 가장 좋은 시나리오이고, 이 단계에서 표준계약서를 특약으로 보완해 잘 작성해 두면 인수인계 과정의 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다. 반면 임대인이 방해 행위를 하는 상황이라면 이는 계약서 문구의 문제가 아니라 법이 정한 회수기회 보호 규정을 근거로 대응해야 하는 국면입니다. 두 국면을 구분하지 못하고 계약서만 붙들고 있으면 정작 필요한 대응 시기를 놓칠 수 있습니다.

실무에서 저희가 권해 드리는 순서는 다음과 같습니다. 먼저 신규임차인과의 협의가 시작되면 표준계약서를 뼈대로 특약을 보완해 계약서 초안을 준비합니다. 동시에 임대인에게 신규임차인 주선 사실을 통지하고, 임대인의 반응을 지켜봅니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 미루거나 거절하는 낌새가 보인다면, 이 시점부터는 계약서 문구를 다듬는 것보다 방해행위에 해당하는지를 법적으로 검토하고 대응 시기를 계산하는 일이 더 급해집니다. 두 단계를 미리 나누어 생각해 두면, 실제로 어느 국면에 놓이더라도 당황하지 않고 다음 절차로 넘어갈 수 있습니다.

자주 묻는 질문