결론부터 — "권리금 반환 청구권"은 법전 어디에도 없습니다

상담을 하다 보면 임차인분들이 가장 많이 쓰는 표현이 "권리금 반환 청구권을 행사하고 싶다"는 말입니다. 마치 임대차보증금반환청구권처럼 법에 이름 붙은 단일한 권리가 따로 존재한다고 여기시는 경우가 많습니다. 그러나 상가건물임대차보호법을 아무리 뒤져 봐도 "권리금 반환 청구권"이라는 표제의 조문은 존재하지 않습니다. 이 법이 보장하는 것은 권리금 자체의 반환이 아니라, 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 그 기회를 임대인이 방해하지 못하게 하는 것, 즉 회수기회의 보호입니다.

그래서 "권리금을 돌려받고 싶다"는 하나의 바람 안에도 실제로는 서로 다른 두 가지 법률관계가 섞여 있습니다. 하나는 임차인이 새로 들어오는 신규임차인과 맺은 권리금 계약이 틀어졌을 때의 문제이고, 다른 하나는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때의 문제입니다. 두 경우는 청구 상대방도 다르고, 청구의 법적 성격도 다르고, 인정되는 금액의 상한도 다릅니다. 이 글에서는 이 두 갈래를 하나씩 분리해서 정리하고, 어느 쪽에도 해당하지 않는 경우까지 함께 짚어 드리겠습니다.

실무에서 이 구분을 명확히 하지 않고 소송을 시작하면, 애초에 청구할 수 없는 상대방에게 청구취지를 잡거나, 반환이라는 이름으로 손해배상 사건을 접근해 요건 사실을 잘못 주장하는 일이 생깁니다. 그 결과 시간과 비용만 소모하고 정작 받아야 할 돈은 받지 못하는 경우를 여러 차례 보아 왔습니다. 무료 전화상담(02-591-5657)에서 상황을 말씀해 주시면 어느 갈래에 해당하는지부터 먼저 짚어 드립니다.

왜 "권리금 반환 청구권"이라는 이름이 이렇게 널리 퍼졌을까

상가건물임대차보호법 제10조의4는 2015년에 신설된 조문으로, 그 이전까지 권리금은 순전히 당사자 사이의 사적 거래로만 취급되었습니다. 세입자들 사이에서 오가는 돈일 뿐 법이 굳이 개입하지 않는다는 것이 오랜 통념이었습니다. 그런데 이 조문이 생기면서 언론과 여러 안내 자료들이 "권리금을 법으로 보호받게 되었다"는 문구를 대대적으로 알렸고, 그 과정에서 "권리금 보호"라는 표현이 어느새 "권리금 반환"이라는 표현으로 축약되어 퍼진 것으로 보입니다.

하지만 조문의 실제 제목과 문언을 보면 이야기가 다릅니다. 제10조의4의 표제는 "권리금 회수기회 보호 등"입니다. 반환이 아니라 회수기회입니다. 이 차이는 단순한 단어 선택의 문제가 아니라 법이 규율하는 대상 자체가 다르다는 뜻입니다. 회수기회를 보호한다는 것은, 임차인이 스스로 구한 신규임차인으로부터 권리금을 받아낼 수 있는 통로를 임대인이 막지 못하게 한다는 의미이지, 임대인이 권리금을 대신 물어주거나 돌려준다는 의미가 아닙니다.

이 지점을 정확히 이해하지 못한 채 임대인을 상대로 곧바로 "권리금을 반환하라"는 소장을 내는 경우, 법원에서 청구원인 자체가 성립하지 않는다는 판단을 받을 위험이 있습니다. 임대인은 애초에 권리금이라는 돈을 받은 사실이 없는 경우가 대부분이기 때문입니다. 청구의 뿌리가 되는 사실관계, 즉 누가 누구에게 얼마를 받았는지, 그리고 그 과정에서 누가 어떤 의무를 위반했는지를 먼저 정리해야 정확한 법적 구성이 가능합니다.

실제로 상담을 진행하다 보면, 임차인분들이 인터넷에서 접한 정보만으로 "권리금 반환 청구권"이라는 표현을 그대로 소장에 옮겨 적어 오시는 경우가 종종 있습니다. 표현 하나가 뭐 그리 중요하냐고 생각하실 수 있지만, 청구원인을 어떻게 구성하느냐에 따라 입증책임의 방향과 주장해야 할 요건사실 자체가 달라지기 때문에 결코 사소한 문제가 아닙니다. 처음부터 정확한 법률 구성으로 접근해야 같은 사건을 두 번 다투는 비효율을 피할 수 있고, 상대방의 반박에도 흔들리지 않는 단단한 청구가 만들어집니다.

결국 정확한 표현은 상황에 따라 나뉩니다. 신규임차인을 상대로는 권리금 계약의 이행·해제·취소에 관한 문제이고, 임대인을 상대로는 회수기회 침해에 따른 손해배상의 문제입니다. 이 글의 나머지 부분에서 각각을 순서대로 살펴보겠습니다.

신규임차인에게 청구하는 경우 — 권리금 계약이 기초입니다

임차인이 영업을 정리하고 나가면서 새로 들어오는 신규임차인으로부터 권리금을 받기로 하는 계약, 이것이 바로 권리금 계약입니다. 이 계약은 임대인이 당사자가 아니라 기존임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이에서 체결되는 사적 계약입니다. 계약금이나 중도금 명목으로 돈이 오간 뒤 잔금 지급 전에 신규임차인이 마음을 바꾸거나, 반대로 기존임차인이 약속한 시설이나 영업 상태를 제대로 인계하지 않는 등 문제가 생기면 여기서부터 진짜 반환 문제가 시작됩니다.

이때 근거가 되는 것은 상가건물임대차보호법이 아니라 민법입니다. 계약이 정당한 사유로 해제되면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 원상회복 의무를 부담합니다. 이미 받은 계약금이나 중도금이 있다면 돌려주어야 한다는 뜻입니다. 그리고 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여야 한다고 정하고 있어서, 단순히 원금만 돌려받는 데 그치지 않고 지급받은 시점부터의 이자까지 함께 청구할 수 있습니다.

계약 해제 사유가 명확하지 않거나 상대방이 다투는 경우에는 채무불이행을 원인으로 손해배상을 구성할 수도 있습니다. 예컨대 신규임차인이 되기로 약정해 놓고 정당한 이유 없이 잔금 지급을 거부한다면, 기존임차인 입장에서는 그로 인해 다른 신규임차인을 구하지 못해 발생한 손해까지 주장할 여지가 생깁니다. 반대로 기존임차인이 시설 상태나 매출 자료 등을 속여서 신규임차인이 권리금 계약을 체결하도록 했다면, 신규임차인 쪽에서 민법 제110조의 기망에 의한 의사표시를 이유로 계약을 취소하고 이미 지급한 돈의 반환을 구할 수도 있습니다.

이처럼 신규임차인과의 관계에서는 계약 해제에 따른 원상회복, 채무불이행에 따른 손해배상, 기망에 의한 취소 후 부당이득 반환 중 사안에 맞는 구성을 골라야 합니다. 어느 쪽으로 접근하느냐에 따라 입증해야 할 사실과 청구 가능한 범위가 달라지므로, 계약서와 오간 대화 내용, 입금 내역을 먼저 정리해 상담받으시는 것이 좋습니다.

임대인에게 청구하는 경우 — 반환이 아니라 손해배상입니다

기존임차인이 신규임차인을 어렵게 구해 권리금 계약까지 다 맺어 놓았는데, 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거부하거나 직접 권리금을 요구하는 등의 방식으로 훼방을 놓아 결국 권리금을 받지 못하게 되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 것이 바로 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상청구입니다. 여기서도 마찬가지로 "반환"이 아니라 "배상"이라는 점을 분명히 해야 합니다.

임대인은 임차인과 신규임차인 사이의 권리금 계약에 당사자로 참여한 적이 없습니다. 돈을 받은 사실 자체가 없다는 뜻입니다. 그러니 임대인에게 "권리금을 돌려달라"고 요구하는 것은 애초에 논리적으로 성립하기 어렵습니다. 법이 임대인에게 지우는 책임은 자신이 권리금을 가로챘기 때문이 아니라, 임차인이 정당하게 회수할 수 있었던 권리금을 자신의 방해행위로 인해 받지 못하게 만들었기 때문에 그 손해를 물어내라는 것입니다.

손해배상액에도 상한이 있습니다. 제10조의4 제3항은 그 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다. 종료 당시의 권리금은 통상 감정을 통해 산정됩니다. 따라서 계약서에 적힌 금액을 무조건 전액 받아낼 수 있다고 단정하기보다는, 두 금액을 비교해 더 낮은 쪽이 기준이 된다는 점을 미리 알아 두셔야 협상이나 소송 과정에서 예상과 다른 결과에 당황하지 않으실 수 있습니다.

청구권 행사 기간에도 제한이 있습니다. 같은 조 제4항은 이 손해배상청구권이 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사되지 않으면 시효로 소멸한다고 정하고 있습니다. 기산점은 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날이라는 점에 유의해야 합니다. 임대차 종료 후 시간이 흘러 협상만 하다가 시효를 넘기는 경우가 실제로 발생하므로, 방해행위가 있었다고 판단되면 시효 관리 차원에서라도 조기에 법적 절차를 검토하시는 것이 안전합니다.

임대인의 손해배상 책임이 발생하는 방해행위 네 가지

임대인이 손해배상 책임을 지려면 먼저 법이 정한 방해행위에 해당하는 사실이 있어야 합니다. 아무 근거 없이 신규임차인과의 계약이 성사되지 않았다고 해서 곧바로 임대인 책임이 인정되는 것은 아닙니다. 제10조의4 제1항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 동안 임대인이 다음 네 가지 행위를 하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하고 그로 인해 손해를 발생하게 한 경우로 책임의 범위를 한정하고 있습니다.

첫째는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위입니다. 임대인이 직접 임차인의 자리에 끼어들어 권리금을 챙기려 하는 경우가 여기 해당합니다. 둘째는 임대인이 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다. 신규임차인 쪽에 압력을 넣어 권리금 지급 자체를 막는 방식입니다.

셋째는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다. 통상적인 수준을 훨씬 뛰어넘는 조건을 제시해 신규임차인이 스스로 포기하게 만드는 사실상의 방해입니다. 넷째는 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다. 다만 이 넷째 유형에는 법이 별도로 정당한 사유를 열거해 두었으므로, 그 사유에 해당하면 계약 체결을 거절해도 방해행위로 보지 않습니다.

이 네 가지 유형은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지라는 시간적 범위 안에서 발생해야 법이 정한 방해행위로 인정됩니다. 이 기간 밖에서 벌어진 사정, 예를 들어 임대차 초기에 있었던 다툼 등은 이 조문이 직접 규율하는 대상이 아닙니다. 따라서 방해행위 여부를 판단할 때는 언제 어떤 일이 있었는지 시점을 정확히 정리하는 작업이 선행되어야 합니다.

회수기회 보호 자체가 배제되는 경우가 있습니다

제10조의4 제1항에는 단서가 붙어 있습니다. 임대인이 위 네 가지 방해행위 중 하나를 했더라도, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 손해배상 책임을 지지 않는다는 내용입니다. 이는 갱신요구 거절 사유와 같은 맥락으로, 임차인 쪽에 계약관계를 유지하기 어려운 사정이 이미 있었다면 회수기회 보호라는 혜택 자체를 주장하기 어렵다는 취지입니다.

대표적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우가 이에 해당합니다. 그 밖에도 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 임차인이 고의나 중대한 과실로 임차물을 파손한 경우 등 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유들이 함께 적용됩니다. 그래서 실무에서는 임대인의 방해행위 여부를 따지기에 앞서, 임차인 본인에게 이런 사유가 있었는지를 먼저 점검하는 순서로 상담을 진행합니다. 이 순서를 건너뛰고 바로 임대인 책임만 주장하면, 상대방이 이 단서를 들어 방어하는 순간 청구 전체가 흔들릴 수 있습니다.

또한 제10조의4 제2항은 넷째 유형, 즉 계약 체결 거절과 관련해 정당한 사유로 인정되는 네 가지 경우를 별도로 정하고 있습니다. 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 감당할 자력이 없는 경우, 임대차 목적물을 인도받은 후 그 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 신규임차인이 되려는 자가 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 계약에 따른 권리금 지급 외에 다른 임차인에게 그 임대차 목적물을 다른 용도로 사용하지 않을 경우, 그리고 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우입니다.

이 중 실무에서 자주 다투어지는 것이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우입니다. 임대인이 상가를 비워 두거나 본인이 직접 비영리 용도로 쓰겠다고 하면서 신규임차인과의 계약을 거절하는 사례가 있는데, 이 경우 실제로 1년 6개월이라는 기간 요건과 영리목적 미사용이라는 요건을 모두 충족하는지가 쟁점이 됩니다. 이런 정당한 사유에 해당하는지 여부는 개별 사실관계에 따라 판단이 갈리므로, 임대인이 내세우는 사유가 실제 요건에 부합하는지를 꼼꼼히 따져 보아야 합니다.

손해배상액은 구체적으로 어떻게 계산되나요

임대인을 상대로 한 손해배상청구에서 가장 많이 받는 질문이 바로 "그래서 얼마를 받을 수 있느냐"입니다. 앞서 설명드린 대로 배상액의 상한은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다. 여기서 신규임차인이 지급하기로 한 금액은 권리금 계약서나 가계약서, 신규임차인과 주고받은 문자·메신저 대화 등을 통해 입증하는 것이 일반적입니다. 이런 자료가 남아 있지 않으면 애초에 신규임차인이 지급하기로 한 구체적 금액 자체를 법원에 소명하기 어려워지므로, 협상 초기 단계부터 문서화하는 습관이 중요합니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 통상 감정평가를 통해 산정됩니다. 시설, 비품, 영업권, 상권 등 여러 요소를 종합해 감정인이 평가한 금액이 기준이 되고, 이 금액이 계약서상 금액보다 낮게 나오는 경우도 실무에서는 드물지 않습니다. 예를 들어 신규임차인과는 권리금 1억원으로 합의했더라도, 감정 결과 해당 상가의 종료 당시 권리금이 7천만원으로 평가된다면 배상액의 상한은 더 낮은 7천만원이 됩니다. 반대의 경우도 마찬가지로 더 낮은 쪽이 기준이 됩니다.

여기에 더해 실제로 인정되는 손해배상액은 상한 자체가 아니라, 방해행위와 손해 사이의 인과관계, 그리고 임차인이 신규임차인을 구하기 위해 실제로 어떤 노력을 기울였는지에 따라 조정될 수 있습니다. 예컨대 임대인의 방해가 있었다고 하더라도 임차인이 신규임차인을 물색하려는 노력 자체를 전혀 하지 않았다면, 인과관계 판단에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 그래서 신규임차인을 구하기 위한 광고, 부동산 중개 의뢰, 협상 기록 등을 남겨 두는 것도 중요한 준비 과정입니다.

지연손해금 문제도 함께 고려해야 합니다. 소송 과정에서 임대인이 배상의무 자체를 다투는 경우, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12퍼센트의 이율이, 그 이전 기간에 대해서는 민법이 정한 연 5퍼센트의 법정이율이 적용되는 방식으로 지연손해금이 계산되는 것이 일반적인 실무입니다. 이 부분까지 미리 계산에 넣어 두면 협상 테이블에서든 소송 과정에서든 전체 회수 가능 금액을 보다 현실적으로 가늠하실 수 있습니다.

청구 전에 반드시 챙겨야 할 자료가 있습니다

어느 쪽을 상대로 청구하든 결국 소송이나 협상의 승패를 가르는 것은 자료입니다. 권리금 계약과 관련해서는 계약서 원본은 물론이고, 계약 체결 전후로 오간 문자메시지나 메신저 대화, 계좌이체 내역, 시설물 인수인계서 등을 빠짐없이 모아 두어야 합니다. 특히 계약 해제나 취소를 주장하려면 상대방의 위반 사실이나 기망 사실을 뒷받침할 구체적인 정황이 필요하므로, 통화 녹음이나 현장 사진처럼 나중에는 구하기 어려운 자료를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.

임대인을 상대로 한 손해배상청구를 준비할 때는 조금 다른 종류의 자료가 필요합니다. 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구했거나 고액의 차임을 제시했다는 정황, 계약 체결을 거절한 경위를 보여주는 내용증명이나 문자메시지, 신규임차인이 임대인의 태도 때문에 계약을 포기했다는 취지의 진술이나 확인서 등이 핵심 자료가 됩니다. 신규임차인이 협조적이라면 진술서나 사실확인서를 받아 두는 것이 소송에서 큰 힘이 됩니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전이라는 시점 요건도 자료로 뒷받침되어야 합니다. 임대인의 방해행위가 정확히 언제 있었는지, 임대차 종료일이 언제인지를 달력으로 짚어 가며 정리해 두면, 법이 정한 보호 기간 안에 있었던 행위인지를 명확히 소명할 수 있습니다. 이 시점 계산을 소홀히 하면 방해행위 자체는 인정되더라도 보호 기간 밖의 일이라는 이유로 청구가 배척될 위험이 있습니다.

마지막으로 임차인 본인에게 3기 차임 연체나 무단전대 같은 사유가 없었는지도 스스로 점검해 자료로 정리해 두시길 권합니다. 상대방이 이런 사유를 항변으로 제시할 가능성이 높은 사안이라면, 미리 반박 자료를 준비해 두는 것이 소송 진행을 훨씬 수월하게 만듭니다. 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 어떤 자료가 부족한지, 지금 상태로 청구가 가능한지를 먼저 점검받아 보시길 권해 드립니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 신규임차인이 잔금을 안 주거나 계약을 파기해 권리금을 못 받은 경우
• 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 이유 없이 거절한 경우
• 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 고액의 차임을 요구한 경우
• 내가 3기 연체 등 갱신거절 사유에 해당하는지 먼저 확인하고 싶은 경우
• 손해배상액 상한과 3년 시효를 정확히 계산해 보고 싶은 경우

위 다섯 가지 중 하나라도 해당하신다면, 지금 상황이 신규임차인을 상대로 한 권리금 계약 문제인지, 아니면 임대인을 상대로 한 회수기회 방해 문제인지부터 구분하는 것이 순서입니다. 두 문제가 동시에 얽혀 있는 경우도 실무에서는 드물지 않습니다. 예를 들어 신규임차인과의 계약은 무사히 유지되고 있는데 임대인이 뒤늦게 끼어들어 조건을 바꾸려 하는 경우처럼, 하나의 사건 안에 두 갈래 청구가 함께 검토되어야 하는 사례도 있습니다. 이런 복합적인 사안일수록 처음부터 전체 구도를 정리하고 접근하는 것이 시행착오를 줄이는 길입니다.

자주 묻는 질문