권리금 계약의 계약금·중도금은 어떤 의미인가

권리금 계약을 체결할 때도 일반적인 매매·임대차 거래와 비슷하게 계약금과 중도금, 잔금을 나누어 지급하는 방식이 널리 쓰입니다. 계약 체결과 동시에 권리금 총액의 일부를 계약금으로 먼저 지급하고, 이후 정해진 일정에 따라 중도금을 지급한 뒤, 실제로 가게를 인도받는 시점에 잔금을 치르는 구조입니다. 이렇게 금액을 단계별로 나누어 지급하는 이유는 신규임차인 입장에서 전액을 한꺼번에 내주었다가 상대방이 약속을 어기는 위험을 줄이고, 기존 임차인 입장에서도 계약이 진행되고 있다는 확신을 단계마다 확인받기 위해서입니다.

이때 계약금의 법적 성격이 중요한 의미를 가집니다. 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전이나 물건을 계약금·보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 조문은 원래 매매에 관한 규정이지만, 실무에서는 권리금 계약처럼 유상으로 재산적 가치를 넘기는 계약에도 이 법리가 준용되거나 유추적용되는 방식으로 널리 처리되는 경우가 많습니다.

다시 말해 계약금은 단순히 대금의 일부를 미리 낸 것에 그치지 않고, 그 자체로 "이 금액을 포기하거나 두 배로 물어주면 계약에서 빠져나올 수 있다"는 해제권을 만들어내는 특별한 성격의 돈으로 취급됩니다. 그래서 계약금 단계에서 마음이 바뀌었다면 생각보다 간단하게 정리될 수 있지만, 중도금까지 넘어간 뒤에는 이 해약금 법리를 그대로 적용하기 어려워지는 경우가 많다는 점이 이 글에서 반드시 짚어야 할 핵심입니다.

한편 중도금은 계약금과 성격이 다릅니다. 중도금은 통상 계약이 예정대로 진행되고 있음을 전제로 지급되는 돈이어서, 계약금처럼 그 자체에 포기·배액상환이라는 해제 기능이 당연히 따라붙는 것은 아닙니다. 중도금까지 지급했다는 사실은 오히려 뒤에서 설명드릴 "이행의 착수"를 인정하는 유력한 근거로 작용하는 경우가 많아서, 중도금 지급 이후에는 단순 변심을 이유로 계약에서 빠져나오기가 훨씬 어려워집니다. 그래서 계약금과 중도금은 액수만 다른 것이 아니라 법적으로 전혀 다른 역할을 한다는 점을 계약 초기부터 정확히 이해하고 계셔야 합니다.

해약금에 의한 해제 — 이행 착수 전까지만 가능

민법 제565조가 정하는 해약금 해제는 어디까지나 "당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지"라는 시간적 제한 안에서만 가능합니다. 신규임차인이 계약금만 지급한 상태에서 아직 아무런 이행 행위도 시작되지 않았다면, 신규임차인은 이미 지급한 계약금을 포기하는 것으로 계약에서 빠져나올 수 있고, 반대로 기존 임차인 쪽에서 계약을 그만두고 싶다면 받은 계약금의 두 배를 신규임차인에게 상환하는 것으로 해제할 수 있습니다. 이 방식의 장점은 상대방의 채무불이행 여부를 따지거나 손해액을 입증할 필요 없이, 정해진 금액만 주고받으면 신속하게 관계를 정리할 수 있다는 점입니다.

다만 이 법리가 적용되려면 몇 가지 전제가 충족되어야 합니다. 우선 계약서나 당사자 간의 약정으로 "계약금을 포기하거나 배액상환하는 방식의 해제는 허용하지 않는다"는 취지의 다른 약정을 별도로 하지 않았어야 합니다. 조문 자체가 "당사자 간에 다른 약정이 없는 한"이라는 단서를 달고 있기 때문에, 계약서에 이와 다른 내용을 명시해 두었다면 그 약정이 우선 적용됩니다. 또한 이 해제권은 계약금을 준 쪽과 받은 쪽 모두에게 인정되는 쌍방향의 권리이므로, 신규임차인만 일방적으로 행사할 수 있는 것이 아니라 기존 임차인도 배액을 상환하고 계약에서 벗어날 수 있다는 점을 함께 알아 두셔야 합니다.

실무에서는 이 해약금 해제가 서로에게 나쁘지 않은 해결책으로 작동하는 경우가 의외로 많습니다. 다른 조건이 더 좋은 신규임차인 후보가 나타났다거나, 신규임차인 쪽에서 다른 상가를 알아보게 되었다거나 하는 사정 변경이 있을 때, 굳이 채무불이행을 따지며 소송으로 다투기보다 계약금 포기나 배액상환으로 깔끔하게 정리하는 편이 시간과 비용 면에서 합리적일 수 있습니다. 다만 배액을 상환해야 하는 쪽 입장에서는 상당한 금액 부담이 따르므로, 해제를 결정하기 전에 실제로 이행에 착수한 것으로 볼 사정이 있는지부터 먼저 점검하시는 것이 순서입니다.

또한 해약금 해제는 상대방의 잘못을 전혀 전제로 하지 않는다는 점에서 채무불이행 해제와 근본적으로 다릅니다. 채무불이행 해제는 상대방이 계약을 어겼다는 사실을 입증해야 하고 그 과정에서 감정적인 다툼이 커지기 쉬운 반면, 해약금 해제는 누구의 잘못도 묻지 않고 정해진 금액만으로 관계를 정리하는 방식입니다. 그래서 두 방식 중 어느 쪽을 선택할지는 단순히 법적으로 가능한지 여부뿐 아니라, 상대방과의 관계를 어떻게 마무리하고 싶은지, 소송까지 갈 실익이 있는지를 함께 고려해서 정하는 것이 현명합니다.

"이행의 착수"는 어디부터인가 — 분쟁의 핵심

해약금 해제를 둘러싼 분쟁에서 가장 자주 다투어지는 지점이 바로 "이행에 착수했다"는 것을 어디부터로 볼 것인가입니다. 조문의 문구만 보면 단순해 보이지만, 실제 사례에서는 중도금을 지급했는지, 시설 인수 작업을 시작했는지, 인테리어 공사에 착수했는지 등 다양한 사실관계가 얽혀 있어 판단이 쉽지 않습니다. 일반적으로 중도금을 지급한 경우는 이행에 착수한 것으로 보는 경향이 강한데, 중도금 지급 자체가 계약을 계속 진행하겠다는 의사를 명확히 보여주는 행위이기 때문입니다.

시설 인수를 시작한 경우도 마찬가지입니다. 신규임차인이 기존 임차인으로부터 열쇠를 넘겨받아 실제로 매장에 출입하며 인테리어 변경 작업을 시작했거나, 거래처 인수인계를 위해 미팅을 진행하는 등 구체적인 행위가 있었다면 이 역시 이행 착수로 평가될 가능성이 높아집니다. 반면 단순히 계약서에 서명하고 계약금만 주고받은 뒤 아무런 후속 행위 없이 시간이 흐른 경우라면, 아직 이행에 착수하지 않은 것으로 보아 해약금 해제가 여전히 가능하다고 판단될 여지가 큽니다.

그래서 계약금만 지급한 상태에서 해제를 고려하고 계신다면, 지금 시점에서 상대방이나 자신이 어떤 행위까지 했는지를 시간 순서대로 정리해 보시는 것이 첫 번째 할 일입니다. 반대로 중도금까지 이미 지급했거나 인수 작업이 상당 부분 진행되었다면, 단순히 계약금을 포기하는 것만으로 빠져나오기는 어려울 가능성이 높고, 이 경우에는 다음에 설명드릴 채무불이행 해제나 합의 해제 같은 다른 경로를 검토해야 합니다.

한 가지 유의하실 점은, 중도금을 지급했다고 해서 무조건 이행 착수로 단정되는 것은 아니라는 사실입니다. 중도금 지급의 경위, 계약서에 중도금 지급 시기가 어떻게 정해져 있었는지, 그 시점에 다른 이행 행위가 함께 있었는지 등을 종합적으로 살펴야 하므로, 이 부분의 판단이 애매하다면 섣불리 결론을 내리기보다 사실관계 전체를 놓고 상담을 받아 보시는 것이 안전합니다.

실무적으로는 계약서에 중도금 지급 시기와 함께 "중도금 지급 이후에는 정당한 사유 없이 일방적으로 해제할 수 없다"는 취지의 조항을 넣어 두는 경우도 있습니다. 이런 조항이 있으면 중도금 지급 시점부터는 사실상 해약금 해제의 여지를 계약서 자체에서 명시적으로 배제하는 셈이 되어, 나중에 이행 착수 여부를 놓고 다툴 필요 없이 조항 하나로 결론이 분명해집니다. 계약서를 새로 작성하실 계획이 있다면 이런 조항을 미리 반영해 두시는 것도 분쟁을 예방하는 좋은 방법입니다.

채무불이행 해제와 원상회복 — 이자까지 함께

이행 착수 이후 단계라도 상대방이 계약상 의무를 지키지 않으면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정하는 이행지체 해제를, 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 경우 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다고 정하는 이행불능 해제를 각각 규정하고 있습니다. 권리금 계약에서는 시설 인계를 미루거나 거부하는 경우가 이행지체에, 이미 시설을 다른 곳에 처분해 버려 인계 자체가 불가능해진 경우가 이행불능에 해당할 수 있습니다.

이렇게 채무불이행을 이유로 계약이 해제되면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 원상회복 의무를 부담합니다. 이미 지급된 계약금과 중도금은 모두 반환 대상이 되고, 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 정하고 있으므로, 계약금이든 중도금이든 받은 날부터 실제 반환일까지의 이자가 함께 계산됩니다. 여러 차례에 걸쳐 나누어 지급된 경우라면 각 지급일을 기준으로 이자 기산일이 달라지므로, 지급 내역을 날짜별로 정확히 정리해 두는 것이 정산 과정에서 매우 중요합니다.

다만 원상회복 의무에도 제548조 제1항 단서에 따른 제한이 있습니다. 해제로 인해 제3자의 권리를 해하지 못한다는 것인데, 예를 들어 계약 해제 전에 이미 형성된 제3자의 정당한 권리관계가 있다면 그 부분까지 원상회복의 이름으로 되돌릴 수는 없습니다. 이런 사정이 얽혀 있는 사건일수록 단순히 "돈을 돌려달라"는 청구만으로 끝나지 않고, 제3자와의 관계까지 함께 정리해야 하는 복잡한 사건으로 이어질 수 있습니다.

위약금 약정, 손해배상액의 예정과 감액

권리금 계약서에 "계약을 위반하면 얼마를 물어준다"는 식의 위약금 조항을 넣는 경우도 흔합니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정하고 있습니다. 즉 계약서에 위약금 액수만 정해 두었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 금액은 실제 손해와 무관하게 미리 정해 둔 배상액으로 취급되어, 채무불이행이 확인되면 실제 손해를 일일이 입증하지 않고도 정해진 위약금을 청구할 수 있다는 의미입니다. 이 점은 소송에서 손해액을 증명해야 하는 부담을 상당히 줄여주는 장점이 있습니다.

그런데 위약금 액수가 지나치게 크게 정해져 있는 경우도 실무에서 자주 문제 됩니다. 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있습니다. 예를 들어 권리금 계약금 액수에 비해 위약금이 지나치게 높게 책정되어 있거나, 실제로 발생했을 것으로 예상되는 손해에 비해 위약금이 명백히 과도하다고 판단되면, 법원은 당사자의 신청이 없더라도 직권으로 위약금을 낮추어 인정할 수 있습니다. 그래서 위약금 조항이 있다고 해서 반드시 그 액수 전부를 지급해야 하는 것은 아니며, 그 금액이 합리적인 범위 안에 있는지를 함께 다투어 볼 여지가 있습니다.

위약금 조항을 계약서에 넣을 때는 이 두 가지 성격을 모두 염두에 두고 액수를 정하는 것이 중요합니다. 너무 낮게 정하면 실제 손해를 입증하는 부담이 다시 커지고, 너무 높게 정하면 나중에 법원의 감액 대상이 되어 애초의 취지가 퇴색될 수 있습니다. 저희 사무소는 상담 과정에서 권리금 액수와 계약 이행에 걸리는 통상적인 기간, 유사 사례의 위약금 수준 등을 종합적으로 고려해 적정한 위약금 조항을 설계해 드리고 있으며, 이미 체결된 계약서의 위약금 조항이 과도하다고 판단되시는 경우에도 감액을 주장할 수 있는지 함께 검토해 드립니다.

위 표는 해제 유형별로 계약금·중도금이 정리되는 방향을 요약한 것이지만, 실제 사건에서는 이 다섯 가지 유형이 서로 겹쳐서 나타나는 경우가 더 많습니다. 예를 들어 중도금까지 지급된 상태에서 상대방의 채무불이행이 확인되고, 계약서에는 위약금 조항까지 있는 복합적인 사안이라면 원상회복과 이자, 위약금 청구를 함께 구성해야 하는 만큼, 표에 나온 결론을 그대로 대입하기보다 자신의 사안이 어느 유형에 가까운지 먼저 정확히 진단받으시는 것을 권해 드립니다.

권리금 계약 특유의 해제 사유 — 임대차계약 체결 무산

권리금 계약에서만 특별히 문제 되는 해제 사유가 하나 더 있습니다. 바로 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못해 권리금 계약 자체가 무산되는 경우입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 그 상가에 들어가 영업을 하는 것을 전제로 체결되므로, 임대인과의 임대차계약이 성사되지 않으면 권리금 계약을 유지할 실익 자체가 사라지는 경우가 대부분입니다. 문제는 이 상황에서 계약금과 중도금을 어떻게 정리할지가 임대차계약이 무산된 원인이 누구에게 있는지에 따라 크게 달라진다는 점입니다.

만약 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절했다면, 이는 신규임차인의 잘못이 아니므로 신규임차인은 이미 지급한 계약금과 중도금 전액을 기존 임차인으로부터 돌려받을 수 있어야 한다는 것이 자연스러운 결론입니다. 반대로 신규임차인 자신의 자력이 부족해 임대인이 임대차계약 체결을 거절한 것이라면, 신규임차인 쪽의 사정으로 계약이 무산된 것이므로 계약금 반환 여부나 범위가 달라질 수 있습니다. 이처럼 같은 "계약 체결 무산"이라는 결과 안에서도 누구의 책임인지에 따라 계약금·중도금의 향방이 완전히 달라지므로, 이 부분을 미리 계약서에 명시해 두지 않으면 나중에 큰 다툼으로 번지기 쉽습니다.

실제 상담 사례를 보면 이 유형의 분쟁은 감정적으로도 가장 억울함이 큰 경우가 많습니다. 신규임차인 입장에서는 자신이 잘못한 것이 전혀 없는데 임대인의 거절 한 번으로 계약금과 중도금이 묶여버렸다고 느끼기 쉽고, 기존 임차인 입장에서도 이미 다른 곳으로 이사를 준비하는 등 되돌리기 어려운 상황에 놓여 있는 경우가 흔합니다. 그래서 이런 사안일수록 감정적인 다툼으로 번지기 전에, 임대인이 거절한 구체적인 사유가 무엇이었는지를 문서나 통화 녹음 등 객관적인 자료로 먼저 확인하는 작업이 우선되어야 합니다.

그래서 저희 사무소는 권리금 계약서를 작성하실 때, 임대차계약 체결이 무산되는 상황을 미리 상정해 그 원인별로 계약금·중도금 처리 방법을 조문으로 명확히 적어 두시라고 권해 드립니다. 예를 들어 "임대인의 거절로 임대차계약이 체결되지 못한 경우 기존 임차인은 지급받은 금액 전액을 반환한다", "신규임차인의 귀책사유로 임대차계약이 무산된 경우 계약금은 반환하지 않는다"는 식으로 원인별 처리를 구체적으로 나누어 적어 두면, 실제로 이런 상황이 벌어졌을 때 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다. 계약서를 작성하는 단계에서 이런 조항 하나를 더 넣는 수고가, 분쟁이 발생한 뒤 소송으로 몇 달을 소모하는 것보다 훨씬 효율적이라는 점을 늘 강조해 드리고 있습니다.

계약금을 아직 주고받지 않은 단계라면

한편 아직 계약금조차 주고받지 않은 협상 단계에서 이야기가 틀어진 경우라면, 지금까지 설명드린 해약금 법리는 애초에 적용될 여지가 없다는 점도 알아 두셔야 합니다. 해약금 해제는 계약금 등이 실제로 교부된 것을 전제로 하는 법리이므로, 구두로 권리금 액수만 합의하고 아직 아무런 금전도 오가지 않았다면 어느 한쪽이 마음을 바꾸어도 해약금을 포기하거나 배액을 상환할 의무 자체가 발생하지 않습니다.

다만 이 단계에서도 계약이 사실상 성립되었다고 볼 수 있을 정도로 구체적인 합의가 있었고, 한쪽이 이를 신뢰해 이미 상당한 비용을 지출했다면 계약 체결상의 과실 등 별도의 법리로 손해배상이 문제 될 여지는 남아 있습니다. 그래서 협상 단계에서라도 중요한 조건에 합의했다면 이를 서면으로 남겨 두는 것이 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 반대로 아직 계약금도 주고받지 않은 단계에서 상대방이 과도한 위약금이나 배액상환을 요구한다면, 그 요구가 법적 근거를 갖추었는지부터 먼저 냉정하게 따져 보셔야 합니다.

이 단계에서 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법은 결국 서면화입니다. 구두로만 오간 합의는 나중에 "그런 말은 한 적 없다"는 식의 진술 다툼으로 번지기 쉽고, 이 경우 어느 쪽 말이 맞는지를 법원이 가려내는 데도 상당한 시간이 걸립니다. 반면 짧은 메모나 문자메시지 형태로라도 합의 내용을 남겨 두면, 나중에 계약금 단계로 넘어가기 전에 협상이 깨지더라도 어디까지 합의가 되어 있었는지를 객관적으로 확인할 수 있어 분쟁 자체를 예방하는 효과가 큽니다.

협의가 안 될 때, 소송으로 정산하는 절차

계약금·중도금의 처리 방향에 대해 서로 의견이 좁혀지지 않으면 결국 소송으로 정산할 수밖에 없습니다. 이때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 청구의 성격을 정확히 잡는 일입니다. 해약금 해제를 주장하는 사건이라면 포기 또는 배액상환이라는 비교적 단순한 금액 계산이 중심이 되지만, 채무불이행 해제를 주장하는 사건이라면 원상회복의 범위와 이자, 여기에 위약금까지 겹치면 청구 항목이 여러 갈래로 늘어나므로 소장 단계에서부터 각 항목을 명확히 구분해 청구 취지를 구성해야 합니다.

입증책임의 측면에서도 유형별로 준비할 자료가 달라집니다. 이행 착수 여부를 다투는 사건이라면 중도금 지급 내역, 시설 인수 관련 사진이나 문서, 인테리어 공사 계약서 등이 핵심 증거가 됩니다. 채무불이행을 주장하는 사건이라면 상대방에게 이행을 요구한 내용증명이나 문자메시지, 실제로 이행되지 않았다는 사실을 뒷받침하는 자료가 필요합니다. 위약금 감액을 주장하는 사건이라면 반대로 위약금 액수가 실제 손해에 비해 과도하다는 점을 보여줄 자료, 예컨대 유사한 권리금 계약에서의 통상적인 위약금 수준 등을 함께 준비하는 것이 도움이 됩니다.

비용과 기간 측면에서는 앞서 다른 유형의 사건들과 크게 다르지 않습니다. 착수금은 사안의 난이도에 따라 300만원부터 시작하며 부가가치세와 실비는 별도로 산정되고, 저희 사무소가 처리한 관련 사건들의 평균 처리 기간은 10개월에서 14개월 정도입니다. 다만 계약금·중도금 정산 사건은 금액 산정 자체가 비교적 명확한 경우가 많아, 사실관계만 정리되면 다른 유형의 사건보다 협의나 조정으로 비교적 이른 시점에 마무리되는 경우도 적지 않습니다.

소송 결과 반환금 지급을 명하는 판결이 확정되었는데도 상대방이 임의로 이행하지 않는다면 강제집행 절차로 넘어가야 하며, 이 경우 지연에 따른 이자는 민법이 정한 연 5%와 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%가 시기별로 나뉘어 적용됩니다. 결국 계약금·중도금 분쟁은 처음의 금액 자체는 크지 않아 보여도, 이자와 지연손해금이 누적되면 최종적으로 받아낼 금액이 상당히 달라질 수 있으므로 초기 대응 속도가 결과에 미치는 영향이 작지 않습니다. 시간을 끌수록 유리해지는 쪽은 대체로 돈을 돌려줘야 하는 쪽이므로, 반환을 구하는 입장이라면 협의가 늦어지기 전에 내용증명 발송과 소송 준비를 서둘러 병행하시는 것을 권해 드립니다.

지금 무엇을 준비해야 하는가

• 계약금과 중도금을 각각 언제, 얼마씩 지급했는지 날짜별로 정리해 두셨나요.
• 시설 인수나 인테리어 착수 등 이행 행위가 있었는지 확인해 보셨나요.
• 계약서에 위약금이나 해약금 배제 약정이 있는지 다시 읽어 보셨나요.
• 임대차계약 체결 무산의 책임이 누구에게 있는지 자료로 확인할 수 있나요.

자주 묻는 질문