권리금 반환계약서, 누가·언제·얼마 칸별 작성법과 건물주 변경 대비 문구

권리금 반환계약서, 확약서·특약과 무엇이 다른가요?

권리금 반환계약서는 권리금을 돌려줄 사람, 돌려줄 조건, 돌려줄 금액과 기한을 한 문서에 모아 둔 별도 약정서입니다. 임대차계약서 특약란의 한 줄이나 한쪽만 서명하는 확약서와 달리, 양쪽이 권리와 의무를 조항별로 나누어 적고 함께 서명한다는 점이 다릅니다. 문서 이름이 계약서든 확약서든 법률 효과는 제목이 아니라 적힌 내용으로 판단되므로, 핵심은 칸을 빠짐없이 채우는 데 있습니다.

먼저 구분할 점은 권리금 반환계약서가 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의4의 권리금 회수기회 보호와 별개인 약정 책임이라는 것입니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 반면 반환계약서는 당사자가 스스로 정한 약속이어서, 효력과 범위가 적힌 문구에 따라 정해집니다.

상가법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 임대인에게 낸 돈도 권리금이 될 수 있지만 그 돈을 돌려줄 일반적인 의무를 정한 조문은 상가법에 없어, 돌려받기로 했다면 약속을 문서로 남기는 것이 출발점입니다.

특약 한 줄이 효력이 없다는 뜻은 아닙니다. 다만 다툼이 생기면 빈칸을 두고 해석 싸움이 벌어지고, 그 사실을 증명하는 부담은 돌려받으려는 쪽이 지는 경우가 많습니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 계약서 상담에서 가장 먼저 보는 곳도 바로 이 빈칸입니다.

권리금 반환계약서 필수 기재 칸 7가지

권리금 반환계약서의 필수 칸은 당사자, 대상 권리금, 반환 조건, 금액 산정, 지급 기한, 지연·위약, 서명·첨부의 7가지입니다. 아래 표에 칸별로 적을 내용과 자주 비는 부분을 정리했습니다.

7칸 가운데 가장 많이 다투어지는 곳은 ③ 반환 조건과 ④ 금액 산정입니다.

당사자 칸의 갈림길은 반환 의무자입니다. 임대인이 돌려주기로 했다면 등기상 소유자 전원이 서명했는지, 양도인(기존 임차인)이 돌려주기로 했다면 원 권리금 계약서와 금액 범위가 맞는지 확인해야 합니다. 상가법 제10조의3 제2항의 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다.

반환 조건 문구, 정지조건으로 쓰는 법과 조건 성취 증명 자료

권리금 반환 조건은 '어떤 사실이 생기면 돌려준다'는 정지조건 형태로 쓰는 것이 기본입니다. 민법 제147조 제1항은 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다고 정합니다. 따라서 반환 의무는 조건이 된 사실이 실제로 생긴 때부터 발생하고, 그 전에는 청구할 수 없는 구조가 됩니다.

민법 제147조 제3항은 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정합니다. 소급을 원한다면 그 뜻을 문구로 분명히 적어야 하고, 적지 않으면 조건이 성취한 때부터 효력이 생깁니다.

조건 성취를 증명할 자료는 계약서 첨부 목록에 미리 적어 두면 좋습니다. 임대인의 거절 문자나 통지서, 임대인과 주고받은 협의 기록, 정해진 날짜가 지났다는 사실을 보여 주는 자료가 대표적입니다.

돌려줄 사람, 조건의 확인 방법, 금액 방식 가운데 하나라도 애매하다면 문구를 직접 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

반환 금액을 정하는 세 가지 방식

권리금 반환계약서의 금액 칸은 고정액형, 기간 경과 감액형, 감정 연동형 가운데 하나로 설계하는 것이 일반적입니다. 어느 방식이든 계산 기준과 날짜를 끝까지 정해 두어야 금액 다툼이 생기지 않습니다.

상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 이 상한은 법정 손해배상에 관한 규정이고, 당사자가 따로 정한 반환 금액에 그대로 적용된다고 볼 문언은 조문에 없습니다. 다만 위약금을 크게 덧붙이면 아래의 감액 문제가 생길 수 있습니다.

가상의 예로, 임대인이 입점 때 받은 권리금을 종료 시 돌려주기로 하며 기간 경과 감액형을 택했다면 원금, 전체 약정 기간, 남은 기간을 세는 기준일을 모두 적어야 합니다. 기준일이 임대차 종료일인지 점포를 비운 날인지에 따라서도 결과가 달라집니다.

지연·위약 조항은 어떻게 적어야 감액 다툼이 줄어들까요?

지연 조항은 기한까지 돌려주지 않으면 어떻게 되는지를, 위약 조항은 약속을 어기면 무엇을 물어 주는지를 정합니다. 두 조항은 근거 조문이 다르므로 나누어 적는 것이 좋습니다.

권리금 반환 의무는 돈을 돌려주는 의무이므로, 기한을 넘기면 금전채무불이행이 됩니다. 민법 제397조 제2항에 따라 받을 사람은 손해를 따로 증명하지 않아도 되고, 돌려줄 사람은 과실이 없다는 이유로 책임을 벗지 못합니다. 이율을 따로 정하지 않았다면 민법 제379조의 법정이율이 기준이 되지만, 다른 법률의 규정이 적용되는 거래인지는 따로 확인해야 합니다.

위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다. 민법 제398조 제3항은 손해배상액의 예정이 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다고 정하므로, 위약금 약정이 있다고 해서 원래 돌려받을 권리금 청구가 사라지는 것은 아닙니다. 위약금의 성격은 문구와 사정에 따라 해석이 갈릴 수 있어 성격을 문구로 밝혀 두는 것이 좋습니다.

건물주가 바뀌면 권리금 반환 약속은 누가 지나요?

건물주가 바뀌었을 때 기존 건물주가 한 권리금 반환 약속을 새 건물주가 진다고 단정할 수는 없습니다. 상가법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하는데, 이 규정은 같은 조 제1항에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마쳐 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴 임대차를 전제로 합니다.

대비 방법은 두 가지입니다. 하나는 권리금 반환계약서에 '건물을 매도하는 경우 매수인이 이 계약의 반환 의무를 인수하도록 하고, 인수하지 않으면 매도인이 소유권 이전 전에 반환한다'는 취지의 조항을 넣는 것입니다. 다른 하나는 매매 때 새 건물주에게서 인수 문서를 받는 것입니다.

민법 제454조 제1항은 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정합니다. 새 건물주가 기존 건물주와의 계약으로 반환 의무를 인수한다면 돌려받을 사람의 승낙이 있어야 효력이 생기므로 승낙을 서면으로 남겨 둡니다. 채무인수 방식은 이것 하나가 아니므로 거래 구조에 맞춰 정합니다.

권리금 계약서·임대차계약서와 부딪힐 때의 우선순위 조항

권리금 반환계약서에는 다른 계약서와 내용이 다를 때 어느 문서를 따를지 정하는 우선순위 조항을 두는 것이 좋습니다. 세 문서의 금액·기한·조건이 서로 다르면 어느 문서가 기준인지부터 다툼이 됩니다. '권리금 반환에 관하여 이 계약과 다른 계약의 내용이 다를 때에는 이 계약을 우선한다'는 취지의 문구가 대표적입니다.

임대인이 반환을 약속했으면서 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절해 손해가 생겼다면, 임차인은 약정에 따른 청구와 상가법 제10조의4 제3항의 손해배상을 함께 검토하게 됩니다. 두 청구의 관계는 사안별로 다르므로 '이 계약은 법률상 권리를 제한하지 않는다'는 확인 문구를 두는 방법이 있습니다. 상가법 제10조의4 제4항의 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로, 약정 청구만 믿다가 기간을 놓치지 않도록 해야 합니다.

서명 전에 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 다음과 같습니다.

• 구두 약속이면 날짜·장소·내용을 메모하고 문자로 다시 확인받기
• 원 권리금 계약서, 권리금 이체 내역, 영수증 사본을 한 묶음으로 정리하기
• 위 7칸 표를 보며 지금 문서의 빈칸 표시하기
• 건물 등기사항을 열람해 소유자가 누구인지, 공동소유인지 확인하기
• 서명 전 초안을 보내 수정 의견을 서면으로 받기

증빙 첨부 목록에는 원 권리금 계약서 사본, 권리금 이체 내역, 임대차계약서 사본, 사업자등록증 사본, 조건 성취 확인에 쓸 자료의 종류를 적습니다. 첨부 서류에도 양쪽이 서명해 두면 대상 권리금을 특정하기 쉽습니다.

권리금 반환계약서 자주 묻는 질문