권리금 계약서, 중개사무소 양식·행정사·샘플별 빠지는 칸 채우는 법

Q1 · 효력권리금 계약서, 누가 써도 효력은 같나요?

권리금 계약서의 효력은 작성을 도와준 사람이 아니라 당사자가 합의해 서명한 내용으로 정해집니다. 중개사무소 양식이든 행정사가 정리한 문서든 직접 쓴 합의서든, 양도인(기존 임차인)과 양수인(신규임차인이 되려는 사람)이 서명한 조항이 그대로 두 사람을 묶습니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 권리금 자체는 같은 조 제1항에서 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의됩니다. 법이 계약서의 형식을 따로 정해 두지 않았기 때문에, 어느 경로로 쓰든 무엇을 언제 어떤 조건으로 넘기는지가 문서에 남아 있어야 합니다.

국토교통부가 정한 표준 서식도 같은 맥락에서 이해하면 됩니다. 상가법 제10조의6은 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정할 뿐, 이 양식을 써야만 효력이 생긴다고 하지 않습니다. 표준양식은 빠뜨리기 쉬운 항목을 보여 주는 뼈대로 쓰고, 내 거래에만 있는 사정은 특약으로 보태는 방식이 안전합니다. 표준양식으로 쓴 문서가 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 자료가 될 수는 있어도, 적힌 내용이 그대로 인정된다는 보장까지 있는 것은 아닙니다.

필수 기재권리금 계약서 필수 칸 표, 서명 전에 채워야 할 7칸

권리금 계약서에서 결과를 가르는 칸은 금액보다 조건과 대상과 날짜입니다. 아래 표는 어느 작성 경로로 쓰든 서명 전에 채워져 있어야 할 칸과, 그 칸이 비어 있을 때 생길 수 있는 다툼을 정리한 것입니다.

강조 표시한 세 칸(양도 대상 목록·불성립 처리·날짜 연결)이 가장 자주 비어 있습니다. 세 칸은 시중 양식 자체에 넉넉한 자리가 없는 경우가 많아서, 누가 작성하든 당사자가 문구를 직접 요구해야 들어갑니다. 금액란을 꼼꼼히 채우고도 이 세 칸이 비어 있으면 분쟁이 났을 때 정작 따질 근거가 부족해집니다.

경로 1 · 중개사무소부동산 권리금 계약서: 중개사무소 양식에서 빠지기 쉬운 칸

부동산 권리금 계약서, 즉 중개사무소가 내미는 양식은 불성립 처리 조항과 양도 대상 목록이 한두 줄로 간단히 처리되는 경우가 있어 그 두 칸부터 확인해야 합니다. 권리금 계약서 부동산 양식은 거래 현장에서 바로 쓸 수 있고 임대차 계약 일정과 함께 움직이기 편하다는 장점이 있습니다. 다만 인쇄된 문구는 모든 거래에 공통이라, 내 거래에만 있는 사정은 특약란에 따로 적어야 남습니다.

개업공인중개사의 책임도 갈림길이 됩니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 다만 권리금 거래를 주선하거나 계약서를 작성해 준 일이 이 조문의 중개행위 범위에 들어가는지는 거래 구조에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 그래서 중개사가 권리금 부분까지 관여했다면 누가 양식을 주고 누가 조항을 설명했는지를 문자나 메모로 남겨 두는 편이 낫습니다.

공인중개사 자격을 함께 가진 엄정숙 변호사가 계약서를 볼 때도 먼저 확인하는 것은 인쇄된 문구가 아니라 손으로 써 넣은 특약과 빈칸입니다. 분쟁은 대개 그 거래에만 있는 사정이 문서에서 빠진 자리에서 시작되기 때문입니다.

경로 2 · 행정사행정사 권리금계약서: 작성 대행이 맡는 일과 당사자가 결정할 일

행정사 권리금계약서는 문서의 형식과 문장을 정리해 주는 데 의미가 있고, 어떤 조건으로 거래할지는 여전히 당사자가 정해야 합니다. 권리금 계약서 행정사 작성을 맡기더라도 금액을 어떻게 나눌지, 임대차가 안 되면 받은 돈을 언제 돌려줄지, 같은 업종 영업을 어디까지 막을지는 의뢰인이 정해 전달해야 문서에 들어갑니다.

맡기기 전에 양도 대상 목록(시설·비품·거래처·상호·전화번호·온라인 계정), 임대인 면담 일정, 잔금일과 인도일, 원하는 특약을 한 장으로 정리해 건네면 빠지는 칸이 줄어듭니다. 임대인이 신규임차인을 꺼리는 기색이 있거나 양도인의 임대차 만료가 가까운 거래라면, 계약서 문구가 나중에 손해배상 청구의 자료가 될 수 있으므로 분쟁까지 내다본 검토가 필요한지 먼저 따져 보는 것이 좋습니다.

경로 3 · 샘플권리금 계약서 샘플을 쓸 때 반드시 고칠 세 곳

권리금 계약서 샘플은 구조를 익히는 데는 쓸모가 있지만, 그대로 베끼면 다른 업종과 다른 점포를 기준으로 한 문구가 남습니다. 샘플을 내 계약서로 바꿀 때 반드시 고칠 곳은 양도 대상 문구, 조건 조항, 날짜와 금액 세 곳입니다.

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   양도 대상 문구 · 샘플의 영업시설 일체 같은 포괄 문구를 내 업종의 실제 목록으로 바꾸고, 목록은 별지로 붙입니다. 음식점이면 주방 설비, 교습소면 교구와 수강생 관리 방식처럼 업종마다 넘기는 것이 다릅니다.
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   조건 조항 · 임대인과 임대차 계약이 체결되지 않을 때 어떻게 되는지를 정지조건 문구로 적습니다. 샘플에 이 조항이 없거나 해제 조항과 섞여 있으면 반드시 정리합니다.
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   날짜와 금액 · 샘플의 지급 일정을 실제 임대차 일정에 맞추고, 금액을 항목별로 나눠 적을지 한 줄로 적을지 정합니다.

금액 표기는 세 번째 갈림길입니다. 시설에 대한 대가와 영업상 이점에 대한 대가를 나눠 적으면 계약이 일부만 깨졌을 때 정리할 범위를 따지기 쉬워지는 반면, 항목별 평가를 두고 다툼이 생길 여지도 생깁니다. 어떻게 적느냐가 세금 처리와도 연결될 수 있어 이 부분은 단정하기 어렵고, 세무 전문가 확인을 함께 거치는 것이 안전합니다.

연결 조항임대차 권리금 계약서: 임대차 계약과 맞물리는 연결 조항

임대차 권리금 계약서에서 가장 중요한 연결 조항은 임대인과 신규 임대차 계약이 체결되어야 권리금 계약의 효력이 생긴다는 조건입니다. 민법 제147조 제1항은 "정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 양수인 입장에서는 임대인이 계약을 거절할 위험을 이 조건으로 대비하게 됩니다.

6개월이라는 기간도 오해가 많은 부분입니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 기간은 임대인의 방해 금지 기간이지, 권리금 계약을 그 안에 체결해야 한다는 요건이 아닙니다. 다만 방해가 문제 될 때 그 일이 기간 안에 있었는지를 따지므로 계약서와 주선 기록의 날짜가 정확해야 합니다.

임대인이 이를 위반해 손해가 생기면 임차인은 같은 조 제3항에 따라 배상을 청구할 수 있고, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 계약서의 금액란은 이 두 금액 중 앞쪽을 보여 주는 자료가 될 수 있으니 흐리게 두지 않는 것이 좋습니다. 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(제4항).

위 세 갈림길 중 내 거래가 어디에 해당하는지 애매하다면, 계약서 초안과 문자 기록을 보고 판단하는 것이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

서명 직전서명 전 점검표와 서명 순서

서명 전 점검은 경로와 상관없이 같은 순서로 하면 빠지는 칸이 줄어듭니다. 초안을 받은 뒤 바로 서명하지 말고, 아래 점검표에서 체크가 안 되는 칸을 먼저 고친 다음 임대인 면담과 서명으로 넘어가는 흐름이 안전합니다.

점검표 여섯 번째 항목은 상가법 제10조의5 때문에 넣었습니다. 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 제외) 국유재산·공유재산이면 제10조의4의 회수기회 보호가 적용되지 않습니다. 계약서를 아무리 잘 써도 보호 조문 자체가 적용되지 않는 점포라면 대비 방법이 달라집니다.

FAQ권리금 FAQ, 계약서를 쓰기 전 자주 묻는 질문