부동산권리금 반환, 중개 거래가 깨졌을 때 받을 상대 3곳과 수수료 처리

STEP 01 · 청구 상대부동산권리금 반환, 누구에게 청구하나요?

부동산권리금 반환 청구의 상대는 권리금을 누구에게 냈고 왜 못 받게 됐는지에 따라 양도인, 임대인, 중개사 셋 중 하나로 정해집니다. 상대가 달라지면 법적 근거도, 받을 수 있는 범위도, 지켜야 할 기한도 함께 달라집니다.

중개사무소에서 가게를 소개받아 권리금 계약을 맺은 양수인은 보통 양도인(기존 임차인)에게 계약금이나 중도금을 건넵니다. 임대인이 새 임대차를 받아 주지 않거나 양도인이 시설을 넘기지 않아 거래가 깨지면, 양수인이 돌려받을 돈은 양도인에게 간 돈입니다. 반대로 가게를 넘기려던 임차인이 임대인 때문에 권리금을 못 받고 나가게 됐다면, 그 임차인이 임대인에게 묻는 것은 돈을 돌려달라는 청구가 아니라 손해를 물어내라는 청구입니다.

세 방향을 한 표로 정리하면 다음과 같습니다. 같은 거래에서 두 방향이 함께 문제 되기도 하므로 내 돈이 어느 칸인지 먼저 짚어 보세요.

기한 계산이 애매하거나 두 칸에 걸쳐 있다면 계약서와 이체내역을 놓고 판단하는 것이 정확합니다.

STEP 02 · 돈의 방향권리금은 원칙적으로 임대인이 돌려주는 돈이 아닌 이유

상가 권리금은 보증금처럼 임대인이 맡아 두었다가 돌려주는 돈이 아니라, 다음 영업자가 앞 영업자에게 영업 가치의 대가로 지급하는 돈이라는 점에서 출발합니다. 그래서 부동산권리금 반환을 생각할 때 가장 먼저 버려야 할 오해가 "나갈 때 건물주가 돌려준다"는 생각입니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 정의 자체에는 임대인에게 지급하는 대가도 들어 있습니다. 다만 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하고, 법이 회수기회를 보호하는 것도 이 계약입니다.

임대인에게 직접 낸 권리금을 돌려받을 수 있는지는 약정 내용과 경위에 따라 갈리는 문제입니다. 대법원 판결은 임대인이 권리금을 받았다는 사정만으로 곧바로 반환의무가 생기지는 않고, 약정한 기간 동안 영업할 수 있게 보장하지 못한 경우처럼 특별한 사정이 있을 때 반환 문제가 생길 수 있다는 취지입니다. 사안마다 결론이 달라질 수 있어 계약서 문구와 지급 명목을 먼저 확인해야 합니다.

STEP 03 · 양수인권리금 계약이 깨졌을 때 양수인이 돌려받는 구조

권리금 계약이 깨진 양수인은 해제 사유가 있을 때 계약을 해제하고 원상회복으로 낸 권리금을 돌려받는 구조로 접근합니다. 해제 사유는 계약서에 정해 둔 약정해제 사유일 수도 있고, 양도인의 채무불이행에 따른 법정해제 사유일 수도 있습니다.

양도인이 약속한 시설 인도나 임대인과의 임대차 체결 협조를 하지 않는다면, 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 양도인이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시했다면 최고를 하지 않아도 됩니다. 해제는 민법 제543조 제1항에 따라 상대방에 대한 의사표시로 하고, 같은 조 제2항에 따라 한 번 한 해제 의사표시는 철회하지 못하므로 보내기 전에 문구를 점검해야 합니다.

해제가 되면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 상대방에 대해 원상회복의 의무를 집니다. 양도인은 받은 권리금을, 양수인은 넘겨받은 시설·비품과 열쇠 등을 돌려주는 식입니다. 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가하여야 한다고 정하므로, 양수인은 원금과 함께 지급일부터의 이자를 청구할 수 있습니다. 다만 해제로 제삼자의 권리를 해하지는 못합니다.

계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제하는 해약금 규정(민법 제565조 제1항)은 매매 규정이고, 제567조에 따라 매매 이외의 유상계약에 준용되지만 계약의 성질이 허용하지 않으면 준용되지 않습니다. 권리금 계약에 해약금 규정이 그대로 적용되는지는 사안별로 볼 문제여서, 계약서에 계약금 조항이 어떻게 적혀 있는지가 먼저입니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

STEP 04 · 임차인임대인 방해로 못 받은 권리금, 반환 대신 손해배상

임대인 때문에 권리금을 받지 못한 임차인이 임대인에게 청구하는 것은 권리금 반환이 아니라 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상입니다. 임대인은 처음부터 그 권리금을 받은 적이 없기 때문에 돌려줄 돈이 아니라 물어낼 손해의 문제로 구성됩니다.

상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위. 둘째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 셋째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 넷째, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

다만 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 따라 같은 법 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있으면 방해 금지가 적용되지 않습니다. 또 상가임대차법 제10조의4 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등 네 가지를 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 상가임대차법 제10조의4는 환산보증금을 넘는 상가에도 적용되는 조문이어서 보증금 규모만으로 포기할 일은 아닙니다.

손해배상액에는 상한이 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항 후문은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이어서, 신규임차인과 맺은 권리금 계약서와 매출 자료를 미리 갖춰 두는 것이 좋습니다. 청구할 권리는 상가임대차법 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

STEP 05 · 수수료부동산 권리금 수수료, 계약이 깨지면 돌려받을 수 있나요?

부동산 권리금 수수료를 돌려받을 수 있는지는 그 돈이 임대차 중개의 보수인지, 권리금 거래를 주선한 대가로 따로 약정한 돈인지에 따라 갈립니다. 영수증과 문자에 적힌 명목보다 실제로 무엇의 대가였는지가 기준이 됩니다.

임대차 중개보수는 공인중개사법상 중개보수 규정이 적용되는 돈입니다. 같은 규정은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못하게 정하고 있습니다. 따라서 중개사의 잘못으로 임대차가 깨졌다면 보수 반환을 요구할 근거가 생길 수 있지만, 임대인이나 양도인의 사정으로 깨졌다면 중개사의 과실이 있는지부터 따져야 합니다.

권리금 거래를 주선한 대가로 따로 받은 수수료는 공인중개사법의 중개보수 규정이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵고, 당사자 사이 약정이 1차 기준입니다. 성공을 조건으로 한 약정인지, 계약금 단계에서 미리 받은 것인지, 거래가 무산되면 돌려준다는 문구가 있는지를 확인해야 합니다.

중개사의 잘못으로 손해를 입었다면 공인중개사법 제30조 제1항이 근거가 됩니다. 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 권리금 부분까지 중개행위에 들어가는지는 사안마다 다툼이 생기는 지점이어서, 중개사가 권리금 계약서 작성과 금액 협상에 어디까지 관여했는지 기록을 모아 두어야 합니다. 같은 조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정하고 있으니, 중개가 완성될 때 받은 보장 관계 증서 사본도 함께 챙겨 두는 것이 좋습니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격을 함께 갖추고 있어 중개 현장의 서류 흐름을 기준으로 이 부분을 점검합니다.

STEP 06 · 1차 조치부동산권리금 반환 청구 전 오늘 할 일

부동산권리금 반환 청구를 준비할 때 오늘 할 일은 서류를 한곳에 묶고, 날짜를 정리하고, 상대에게 보낼 서면 문구를 점검하는 세 가지입니다. 상대가 연락을 피하기 시작하면 증거가 빠르게 흩어집니다.

1. 서류 묶기 · 권리금 계약서, 임대차계약서(또는 초안), 계좌 이체내역, 영수증, 중개사와 주고받은 문자·메신저를 한 파일로 모읍니다.
2. 날짜표 만들기 · 권리금 계약일, 회차별 지급일, 임대인 거절일, 최고 도달일, 해제 통지 도달일, 임대차 종료일을 한 줄씩 적습니다.
3. 최고 보내기 · 양도인의 이행이 남아 있다면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 서면을 내용증명으로 보냅니다.
4. 해제 통지와 정산 · 기간이 지나도 이행이 없으면 해제 의사표시를 하고, 돌려받을 돈과 돌려줄 물건을 목록으로 정리합니다.

위 문구는 가상의 예시입니다. 법률 효과는 계약서 내용과 경위에 따라 달라질 수 있으니, 보내기 전에 계약 조항과 맞는지 확인하세요.

STEP 07 · 항변 대응상대방이 내세우는 항변과 대응

상대방의 항변은 대부분 책임이 없다, 이미 쓴 만큼 빼야 한다, 고를 권리가 있다는 세 갈래로 나옵니다. 항변이 어떤 조건에서 맞고 틀린지 나눠 대응하는 편이 설득력이 있습니다.

FAQ권리금 반환, 자주 묻는 질문 3가지