많은 임차인이 폐업이나 이전을 준비하며 몇 달간 공들여 신규임차인을 구했는데, 정작 계약 직전 임대인으로부터 "그 사람 말고 내가 직접 운영할 생각"이라는 통보를 받고 당황합니다. 권리금을 한 푼도 회수하지 못한 채 가게를 비워줘야 하는 상황이 눈앞에 닥치는 것입니다. 특히 임대인이 상가 위치나 상권이 좋다는 것을 알고 뒤늦게 직접 운영 욕심을 내는 경우, 임차인 입장에서는 수년간 쌓아온 단골과 신용, 인테리어 투자금을 고스란히 임대인에게 빼앗기는 것과 다름없는 결과를 맞게 됩니다.

이런 상황에서 임차인들이 가장 먼저 하는 실수는 임대인의 말을 곧이곧대로 받아들여 신규임차인 주선 자체를 포기하는 것입니다. "임대인이 저렇게 나오면 어차피 소용없겠지"라는 생각에 권리금 회수 절차를 진행하지 않고 그냥 가게를 비워주는 경우가 적지 않습니다. 그러나 법적으로는 임대인의 거절이 정당한 사유에 해당하는지를 먼저 따져보아야 하고, 정당한 사유가 없다면 오히려 임차인에게 손해배상을 청구할 권리가 생기는 상황입니다. 섣불리 포기하기보다는 정확한 법적 판단을 받아본 뒤 대응 방향을 정하는 것이 바람직합니다.

아래 항목에 해당한다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다.

• 신규임차인을 직접 구해 임대인에게 소개하고 권리금 계약까지 진행했는데, 임대인이 "내가 직접 쓰겠다"며 계약을 거절했다
• 임대차 종료가 임박해 신규임차인을 급히 구해야 하는데, 임대인이 "어차피 내가 직접 할 거라 필요 없다"고 미리 못 박고 있다
• 임대인의 거절이 정당한 것인지, 손해배상을 청구할 수 있는 상황인지 스스로 판단하기 어렵다

임대인이 "내가 직접 하겠다"고 하면 법적으로 무슨 일이 벌어지나

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 동안, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 이 조항이 만들어진 배경은 간단합니다. 임차인이 오랜 기간 가게를 운영하며 쌓아온 단골, 신용, 영업 노하우, 시설 투자 같은 유무형의 가치는 임차인이 직접 만들어낸 것이므로, 임대차가 끝난다고 해서 그 가치를 임대인이 아무 대가 없이 가져가서는 안 된다는 취지입니다.

법이 정한 권리금 회수 방법은 임차인이 직접 신규임차인을 구해 그로부터 권리금을 받는 방식입니다. 즉 권리금은 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라, 새로 들어올 임차인으로부터 받는 돈입니다. 그런데 임대인이 그 신규임차인과의 계약 체결 자체를 막아버리면, 임차인은 아무리 좋은 조건의 신규임차인을 구해와도 권리금을 한 푼도 받지 못하게 됩니다. 법은 이런 상황을 막기 위해 제10조의4에서 네 가지 유형의 방해행위를 명시하고 있습니다.

여기에 더해 ④정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위도 방해행위로 명시되어 있습니다. 임대인이 "내가 직접 장사하겠다"며 신규임차인과의 계약을 거절하는 상황은 바로 이 네 번째 유형에 해당하는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 결국 이 문제는 임대인의 거절에 '정당한 사유'가 있는지 없는지로 판가름 납니다.

주의할 점은 네 가지 유형 중 어느 하나에라도 해당하면 방해행위로 인정될 수 있다는 것입니다. 즉 임대인이 계약 체결을 명시적으로 거절하지 않았더라도, 신규임차인에게 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구해 사실상 계약을 무산시켰다면 이는 ③유형에 해당할 수 있습니다. 또한 임대인이 신규임차인에게 "권리금은 나에게 따로 내라"고 요구했다면 ①유형에 해당합니다. 실무에서는 이 네 가지 유형이 복합적으로 나타나는 경우도 많으므로, 임대인의 언행 전체를 시간 순서대로 정리해두는 것이 유리합니다.

정당한 사유 네 가지, 왜 '직접 영업'은 포함되지 않는가

상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항은 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유를 한정적으로 열거하고 있습니다. 법이 이렇게 사유를 미리 못 박아 둔 이유는, 임대인이 자의적인 이유로 계약을 거절해 임차인의 권리금 회수기회를 무력화하는 것을 막기 위함입니다. 그 네 가지 사유를 하나씩 살펴보겠습니다.

이 네 가지를 다시 읽어보면 공통점이 있습니다. 모두 신규임차인 쪽의 사정이거나 임대인의 실제 영업 상태(1년 6개월 이상 방치)와 관련된 사유라는 점입니다. "임대인 본인이 직접 장사를 하고 싶다"는 임대인 자신의 계획이나 의사는 이 네 가지 중 어디에도 해당하지 않습니다. 법 문언을 엄격하게 새기는 것이 원칙이므로, 열거되지 않은 사유를 근거로 거절하는 것은 원칙적으로 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다.

그래도 보호받지 못하는 경우가 있다 — 단서와 예외 상황

제10조의4 제1항에는 단서 조항이 붙어 있습니다. "다만, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"는 내용입니다. 이는 애초에 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 상황이라면, 권리금 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않는다는 뜻입니다.

제10조 제1항이 정하는 갱신거절 사유에는 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 임차인이 고의나 중대한 과실로 목적물을 파손한 경우, 임대인이 목적물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적물을 점유할 필요가 있는 경우 등 여러 사유가 포함됩니다. 이런 사유가 실제로 존재한다면, 임대인이 "직접 영업하겠다"는 말을 하지 않았더라도 애초에 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않을 수 있습니다.

위 두 가지 경우를 나누어 보는 이유는, 상담을 받으러 오는 임차인들 중 상당수가 자신의 상황이 어느 쪽에 속하는지 스스로 판단하지 못한 채 막연히 불안해하는 경우가 많기 때문입니다. 임대인이 여러 이유를 한꺼번에 늘어놓으면 임차인 입장에서는 무엇이 핵심 쟁점인지 파악하기 어렵습니다. 이럴 때는 임대인이 제시한 사유를 하나씩 분리해, 각각이 법이 정한 갱신거절 사유나 권리금 정당한 사유에 해당하는지를 순서대로 점검해보는 방식이 도움이 됩니다.

따라서 임대인이 "직접 영업하겠다"는 말과 함께 다른 갱신거절 사유를 함께 주장하고 있다면, 그 사유가 실제로 존재하는지부터 확인해야 합니다. 반대로 그런 사유가 전혀 없는데도 오직 직접 영업 의사만을 이유로 거절하는 상황이라면, 방해행위로 다툴 여지가 상당히 큰 사안이라고 볼 수 있습니다.

실무에서는 임대인이 여러 사유를 동시에 섞어서 주장하는 경우가 많습니다. 예를 들어 "차임을 몇 달 늦게 낸 적이 있지 않느냐"는 식으로 연체 사실을 함께 거론하면서 직접 영업 의사를 밝히는 경우입니다. 이런 상황에서는 실제로 3기 이상 연체가 있었는지, 있었다면 그 시점과 규모가 갱신거절 사유로 인정될 정도인지를 구체적으로 따져보아야 합니다. 단순히 한두 달 늦게 낸 사실이 있다고 해서 곧바로 3기 연체 요건을 충족하는 것은 아니므로, 차임 납부 내역을 통장 거래내역 등으로 정리해 실제 연체 횟수와 기간을 정확히 확인하는 작업이 선행되어야 합니다.

보호기간은 언제부터 언제까지인가

권리금 회수기회 보호가 적용되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지입니다. 이 기간 밖에서 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절한 경우에는 원칙적으로 이 조항의 보호 대상이 아닙니다. 예를 들어 임대차 종료를 1년 앞두고 신규임차인을 데려갔는데 임대인이 거절했다면, 그 시점은 아직 보호기간에 진입하지 않았을 수 있어 별도의 검토가 필요합니다.

보호기간 계산에서 중요한 것은 '임대차 종료일'을 정확히 특정하는 일입니다. 계약서상 만료일이 명확한 경우에는 그 날짜를 기준으로 6개월을 역산하면 되지만, 갱신이 반복되었거나 묵시적 갱신 상태에 있는 경우에는 종료일이 언제인지가 불분명해질 수 있습니다. 이런 경우에는 임대차 종료 시점을 먼저 확정한 뒤 보호기간을 계산해야 하므로, 계약서와 갱신 이력을 함께 정리해두는 것이 좋습니다.

실무적으로는 보호기간 진입 전이라도 임대인이 미리 "직접 영업하겠다"고 못 박아 두는 경우가 적지 않습니다. 이런 예고성 발언이 있었다면, 보호기간이 시작되는 시점에 실제로 신규임차인을 주선하고 그 사실을 서면이나 문자, 내용증명 등으로 명확히 남겨두는 것이 이후 분쟁에서 중요한 증거가 됩니다. 구두로만 주선 사실을 알린 경우 나중에 다툼이 생겼을 때 입증이 어려워질 수 있습니다.

임대인이 직접 영업을 이유로 거절할 때 지금 해야 할 대응 절차

임대인으로부터 직접 영업을 이유로 한 거절 통보를 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 절차를 하나씩 밟아나가는 것이 중요합니다. 아래 다섯 단계는 실제 분쟁 사안에서 임차인이 취할 수 있는 대응 순서를 정리한 것입니다.

이 다섯 단계에서 가장 많은 사람들이 놓치는 부분은 두 번째와 세 번째 단계입니다. 신규임차인을 구체적으로 특정하지 않고 막연히 "권리금 받을 사람 있으면 소개해달라"는 식으로만 접근하면, 나중에 임대인이 "실제로 계약할 사람을 데려온 적이 없다"고 주장할 여지를 남기게 됩니다. 신규임차인의 이름, 연락처, 희망 계약 조건을 구체적으로 갖춘 상태에서 서면으로 통지하는 것이 방해행위 입증의 출발점입니다.

다섯 단계 모두를 임차인 혼자서 진행하기 부담스럽다면, 초기 단계부터 전문가의 검토를 받아 진행하는 것도 방법입니다. 특히 내용증명의 문구, 통지 시점, 증거 수집 범위는 이후 소송 단계에서 그대로 쟁점이 되는 경우가 많아, 처음부터 방향을 잘못 잡으면 뒤늦게 바로잡기 어려운 경우도 있습니다. 절차를 밟아가는 중간중간 지금 하고 있는 대응이 맞는 방향인지 점검받는 것이 시간과 비용을 아끼는 길이 될 수 있습니다.

방해행위로 인정되면 얼마를 받을 수 있나

임대인의 거절이 정당한 사유 없는 방해행위로 인정되면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상받을 수 있는 금액에는 상한이 있다는 점을 정확히 알아두어야 합니다. 법은 손해배상액을 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가 등을 통해 산정) 중 낮은 금액을 한도로 정하고 있습니다.

즉 "신규임차인과 약속했던 권리금 전액을 무조건 다 받아낼 수 있다"는 생각은 정확하지 않습니다. 만약 종료 당시의 객관적인 권리금 시세가 신규임차인과 약정한 금액보다 낮게 평가된다면, 배상액은 그 낮은 금액으로 제한됩니다. 반대로 시세가 약정 금액보다 높더라도 약정 금액을 초과해 받을 수는 없습니다. 이 때문에 실제 소송 과정에서는 종료 당시 권리금 감정이 중요한 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

손해배상을 청구하기 위해서는 우선 임대인에게 방해행위가 있었음을 입증할 자료를 갖추어야 합니다. 신규임차인을 주선한 사실과 그 시점, 임대인에게 통지한 내용, 임대인의 거절 의사표시, 거절 사유로 제시한 내용(직접 영업 의사) 등을 문자메시지, 내용증명, 녹취, 계약서 초안 등으로 정리해두는 것이 좋습니다. 이런 자료가 충분히 갖추어질수록 방해행위 인정과 손해액 산정 모두에서 유리한 위치에 설 수 있습니다.

종료 당시 권리금을 산정하는 과정에서는 통상 감정평가나 유사 상권의 거래 사례, 임차인이 실제로 신규임차인과 협의했던 금액 등이 참고 자료로 활용됩니다. 이 과정은 단순히 서류 몇 장으로 끝나는 것이 아니라 상권 분석, 시설 투자 내역, 영업 실적 등을 종합적으로 검토해야 하는 경우가 많습니다. 따라서 소송을 준비하는 단계에서부터 이런 자료를 미리 정리해두면 절차가 한층 수월하게 진행될 수 있습니다.

또한 손해배상 청구는 반드시 소송으로만 진행해야 하는 것은 아닙니다. 임대인과의 협의를 통해 합의금 형태로 조기에 해결되는 경우도 있고, 내용증명을 통한 최고 절차만으로도 임대인이 태도를 바꾸는 경우도 있습니다. 다만 임대인이 끝까지 방해행위 자체를 부인하거나 금액에 대한 이견이 클 경우에는 소송을 통해 법원의 판단을 받는 절차로 넘어가게 됩니다.

손해배상 청구권에는 3년의 시효가 있다

권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸합니다. 임대인의 방해행위로 마음이 상하고 새 자리를 구하는 데 정신이 없다 보니 이 기간을 놓치는 경우가 실제로 발생합니다. 종료일을 정확히 특정해 3년이라는 기간을 반드시 기억해두어야 합니다.

임대차 종료일은 계약서상 만료일, 합의해지일, 해지통보의 효력 발생일, 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지를 통고한 경우 그 효력이 발생하는 시점 등 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 종료일을 언제로 볼 것인지 자체가 다투어지는 경우도 있으므로, 임대차가 끝나가는 시점부터는 관련 서류와 날짜를 미리 정리해두는 것이 안전합니다. 시효가 임박한 사안일수록 시간을 지체하지 말고 조기에 절차를 검토하는 것이 바람직합니다.

3년이라는 기간이 길게 느껴질 수 있지만, 새로운 가게를 얻고 자리를 잡느라 정신없이 시간을 보내다 보면 생각보다 빨리 지나갑니다. 특히 임대인과의 감정적인 갈등 때문에 소송 자체를 미루다가 시효가 임박해서야 상담을 받으러 오는 경우도 종종 있습니다. 시효가 얼마 남지 않은 상태에서는 자료 수집과 절차 준비에 쓸 수 있는 시간이 그만큼 줄어들기 때문에, 임대차가 종료된 이후에는 가급적 빠른 시점에 방해행위 여부와 대응 방향을 확인해보는 것을 권합니다.

"직접 영업하겠다"던 임대인이 결국 다른 사람에게 임대했다면

실무에서 자주 접하는 유형 중 하나는, 임대인이 "내가 직접 장사하겠다"며 임차인이 데려온 신규임차인을 거절해놓고, 정작 임대차가 끝난 뒤에는 직접 영업하지 않고 제3자에게 다시 임대를 놓는 경우입니다. 이런 사정이 확인되면 임대인이 처음부터 직접 영업 의사가 있었던 것인지, 아니면 권리금 지급을 피하기 위한 명목상의 이유였는지가 강하게 의심받게 됩니다.

이 경우 임차인 입장에서는 임대인의 애초 거절 사유가 진실했는지를 다투는 유력한 근거를 확보하게 됩니다. 임대인이 실제로 직접 영업을 했는지, 했다면 얼마나 유지했는지, 아니면 애초부터 제3자와 임대차를 협의하고 있었던 것은 아닌지를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본, 새로운 임차인의 사업자등록 시점, 상가 관리비 납부 명의 변경 시점 등을 통해 정황을 파악할 수 있는 경우가 많습니다.

다만 이런 사정을 확인했다고 해서 곧바로 승소가 보장되는 것은 아니라는 점도 알아두어야 합니다. 임대인이 처음에는 직접 영업할 계획이었다가 사정이 바뀌어 제3자에게 임대했다고 주장할 수도 있기 때문입니다. 다만 애초 거절 시점과 새로운 임대차 체결 시점의 간격이 짧을수록, 그리고 새 임차인의 업종이 임차인이 소개했던 신규임차인의 업종과 유사할수록, 애초 거절 사유가 명목상의 것이었다는 정황은 더욱 강해지는 경향이 있습니다.

자주 묻는 질문