결론부터 - 임대인의 권리금 요구는 그 자체로 위법입니다

상담을 하다 보면 "건물주가 신규임차인한테 따로 얼마를 요구했다더라"는 이야기를 뒤늦게 전해 듣는 경우가 적지 않습니다. 신규임차인 입장에서는 임대인과 새로 계약을 맺어야 하는 처지라 요구를 거절하기 어렵고, 결국 조용히 돈을 건네고 넘어가는 일이 생깁니다. 그 과정에서 정작 기존 임차인은 자신이 받아야 할 권리금 협상 기회를 통째로 빼앗기게 됩니다. 이런 사정을 뒤늦게 알았더라도 법적으로 늦은 것은 아니며, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이 글에서는 임대인이 권리금을 요구하는 전형적인 방식이 무엇인지, 신규임차인이 이미 임대인에게 건넨 돈은 법적으로 어떻게 처리되는지, 그리고 임차인이 최종적으로 청구할 수 있는 손해배상액은 어떤 기준으로 정해지는지를 순서대로 짚어보겠습니다. 감정적인 대응보다 사실관계와 증거를 정리하는 것이 먼저입니다.

특히 이 유형은 임대인과 신규임차인 사이에서 벌어지는 일이라 기존 임차인이 상황을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많다는 특징이 있습니다. 계약이 이미 끝나가는 시점에 우연히 전해 들은 이야기라도, 사실관계를 정리해 보면 충분히 손해배상 청구로 이어질 수 있는 사안인 경우가 적지 않습니다. 지금 상황이 애매하게 느껴진다면, 확인된 사실만이라도 시간순으로 메모해 두는 것부터 시작해 보시길 권합니다.

임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하면 왜 문제가 될까요?

상가건물임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 그 방해행위의 첫 번째 유형이 바로 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 실제로 수수하는 행위입니다. 권리금은 기존 임차인이 영업시설·거래처·신용·노하우·위치 이점 같은 유무형의 가치를 다음 임차인에게 넘겨주는 대가로 받는 돈이지, 임대인이 자신의 지위를 이용해 별도로 받아야 할 돈이 아니라는 취지입니다.

이 조문이 문제 삼는 것은 임대인이 임대차 관계의 우월한 지위를 이용해 권리금의 흐름에 끼어드는 상황 그 자체입니다. 임대인이 신규임차인과 새 임대차계약을 체결해야 하는 지위에 있다 보니, 계약 조건을 인질 삼아 "권리금 일부를 나에게 달라"는 식으로 요구할 여지가 생깁니다. 신규임차인 입장에서는 임대인과 척을 지면 계약 자체가 무산될 수 있으니 요구에 응하게 되고, 그 결과 기존 임차인이 받아야 할 권리금 총액이 줄어들거나 협상 자체가 왜곡됩니다.

실무에서는 임대인이 직접 "권리금을 나눠 달라"고 말하는 경우도 있지만, 신규임차인 쪽에서 "건물주한테 따로 인사를 해야 들어갈 수 있다더라"는 식으로 우회적으로 전달받는 경우가 더 흔합니다. 어느 쪽이든 임대인이 권리금의 요구·수수 흐름에 실질적으로 관여했다는 사실관계만 인정되면 방해행위로 평가될 수 있습니다. 임대인이 직접 서명한 서류가 없더라도, 문자메시지나 통화 녹음, 신규임차인의 진술 등으로 사실관계를 재구성하는 것이 실무의 핵심입니다.

여기서 한 가지 분명히 해 둘 점은, 이 유형에는 임대인이 내세울 만한 '정당한 사유' 항변이 원칙적으로 없다는 것입니다. 상가건물임대차보호법이 정한 정당한 사유는 주로 계약 거절이나 조건 변경과 관련된 유형에 적용되는 개념이고, 임대인이 직접 권리금을 요구·수수하는 행위 자체를 정당화할 사유는 법 구조상 마련되어 있지 않습니다. 다만 임대차기간 만료를 앞두고 임대인에게 갱신을 거절할 수 있는 별도의 사유, 예를 들어 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있는 경우처럼 갱신거절 사유 자체가 존재한다면, 권리금 회수기회 보호 규정 전체가 적용되지 않을 수 있다는 점은 함께 점검해야 합니다.

임대인이 권리금을 요구하는 전형적인 방식들

현장에서 반복적으로 확인되는 유형을 정리하면 대체로 아래 세 갈래로 나뉩니다. 어떤 방식이든 핵심은 임대인이 권리금이라는 명목의 돈을 직접 받으려 했다는 사실이지, 그 표현이 무엇이었는지는 부차적입니다.

세 유형 모두 공통적으로 신규임차인이 임대인에게 돈을 건넨 시점, 액수, 명목이 기록으로 남아 있어야 나중에 다툼이 쉬워집니다. 신규임차인이 협조적이라면 계좌이체 내역이나 영수증, 대화 내용을 확보해 두는 것이 가장 확실합니다. 신규임차인과 연락이 끊기거나 비협조적이라면 임차인 본인이 확보할 수 있는 간접 증거, 즉 임대인과의 문자·통화 기록부터 정리하는 것이 현실적인 출발점입니다.

신규임차인이 이미 임대인에게 낸 돈, 돌려받을 수 있을까요?

이 부분에서 혼동이 많습니다. 신규임차인이 임대인에게 이미 건넨 돈과, 기존 임차인이 임대인에게 청구하는 손해배상금은 성격이 다른 별개의 문제입니다. 신규임차인이 낸 돈은 애초에 임대인이 받을 법률상 원인이 없는 돈이므로, 민법 제741조가 정한 부당이득에 해당할 여지가 큽니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 끼쳤다면 그 이익을 반환해야 한다는 것이 부당이득 반환의 기본 구조입니다.

다만 부당이득 반환청구는 원칙적으로 그 돈을 실제로 낸 사람, 즉 신규임차인이 임대인을 상대로 행사하는 권리입니다. 기존 임차인이 이 돈을 직접 돌려받는 구조는 아니라는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 기존 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 것은 어디까지나 권리금 회수기회를 방해당한 데 따른 손해배상이며, 신규임차인이 낸 돈의 액수 자체가 손해배상액을 정하는 데 참고자료가 될 수는 있어도, 그 돈이 자동으로 임차인 몫이 되는 것은 아닙니다.

실무적으로는 신규임차인이 임대인에게 이미 건넨 금액과 명목을 확인해 두면, 임차인이 손해배상을 청구할 때 "신규임차인이 실제로 지급하기로 한 권리금 총액"을 산정하는 유력한 자료가 됩니다. 예를 들어 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금으로 얼마를 주기로 했는데 그중 일부가 임대인에게 흘러들어갔다면, 그 사실관계 전체가 손해액 산정의 기초가 될 수 있습니다. 신규임차인이 협조적으로 진술서를 써 준다면 이 부분 입증이 한결 수월해집니다.

한 가지 더 짚을 부분은, 임대인이 요구한 돈을 신규임차인이 실제로 지급했는지, 아니면 지급을 거부해서 계약이 무산됐는지에 따라 대응 방향이 달라진다는 점입니다. 후자의 경우라면 방해행위로 인해 신규임차인 주선 자체가 좌절된 것이므로, 손해배상 청구의 사실관계 구성이 오히려 더 명확해지는 측면도 있습니다. 어느 경우든 임대인에게 사실관계를 따지기 전에 확보 가능한 자료부터 정리하는 것이 우선입니다.

임차인 본인이 이 돈의 흐름을 처음부터 알고 있었던 경우도 있지만, 신규임차인과의 계약이 최종 성사된 뒤에야 우연히 알게 되는 경우도 많습니다. 어느 시점에 알게 됐는지는 소멸시효 기산과는 무관하며, 시효는 어디까지나 임대차가 종료된 날부터 계산됩니다. 뒤늦게 알았다는 사정 자체가 청구권 행사에 불리하게 작용하지는 않으니, 알게 된 시점을 기준으로 서두를 필요는 있어도 늦었다고 단정할 이유는 없습니다.

손해배상은 얼마까지 청구할 수 있나 - '전액'이 아닌 '낮은 금액'

임대인의 방해행위로 손해배상을 청구할 때 가장 많이 오해하는 부분이 배상액입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4③은 손해배상액의 상한을 임대차 종료 당시의 권리금, 즉 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액으로 정하고 있습니다. 다시 말해 신규임차인이 주기로 한 금액이 아무리 높아도, 종료 시점의 권리금 감정액이 더 낮다면 그 낮은 금액이 배상의 상한이 됩니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다.

임대인이 요구한 돈이 있었다는 사실은 방해행위를 입증하는 유력한 정황이지만, 그 금액이 그대로 손해배상액이 되는 것은 아닙니다. 손해배상액은 결국 위 두 금액을 비교해서 정해지고, 종료 당시 권리금은 소송 과정에서 법원이 선임한 감정인의 감정을 통해 확정되는 것이 일반적입니다. "임대인이 얼마를 요구했으니 그 돈을 그대로 돌려받겠다"는 접근보다, 정당한 손해배상액이 얼마인지를 처음부터 정확하게 산정해서 청구하는 편이 소송 결과를 예측 가능하게 만듭니다.

감정을 통해 산정되는 종료 당시 권리금은 시설투자 내역, 매출자료, 상권 시세, 잔여 임대차기간 등을 종합적으로 고려해 정해집니다. 임대인이 권리금을 요구한 사정 자체는 이 감정 절차와는 별개의 방해행위 입증 문제이므로, 두 갈래를 혼동하지 않고 각각의 자료를 따로 준비하는 것이 소송 진행에 도움이 됩니다. 세금이나 회계 처리와 관련된 부분은 개별 사정에 따라 달라질 수 있어 세무 전문가 확인을 함께 받는 것이 안전합니다.

간혹 신규임차인이 지급하기로 한 권리금 액수 자체가 불분명한 사건도 있습니다. 계약서 없이 구두로만 금액을 정했거나, 협상 도중 계약이 무산되어 정확한 합의 금액이 남아 있지 않은 경우입니다. 이런 상황이라면 협상 과정에서 오간 문자나 메모, 신규임차인의 진술을 통해 합의 직전 금액대를 재구성하고, 그 금액과 종료 당시 감정액을 비교하는 방식으로 청구액을 구성하게 됩니다. 처음부터 정확한 숫자가 없다고 해서 청구 자체를 포기할 이유는 없습니다.

임대인의 권리금 요구, 어떻게 증거로 남겨야 할까요?

• 문자·메신저 대화 - 임대인이 권리금을 요구하는 취지의 메시지는 화면 전체를 스크린샷으로 남기고, 날짜·발신자가 함께 보이도록 정리해 둡니다.
• 통화 녹음 - 자신이 참여한 대화의 녹음은 통신비밀보호법이 금지하는 '타인 간의 대화' 녹음이 아니므로, 임대인과의 직접 통화는 녹음해 두는 것이 유용합니다.
• 신규임차인의 진술·확인서 - 신규임차인이 협조한다면 임대인에게 얼마를, 어떤 명목으로 건넸는지 확인서 형태로 받아두면 입증력이 크게 올라갑니다.
• 계좌이체 내역 - 신규임차인이 임대인 계좌로 돈을 보냈다면 그 이체 기록과 적요는 요구·수수 사실을 뒷받침하는 객관적 자료가 됩니다.
• 중개사 진술 - 중개사무소를 경유한 요구였다면 담당 중개사의 진술이나 중개대상물 확인 자료도 정황 증거로 쓸 수 있습니다.

증거는 한 번에 완벽하게 모으려 하기보다, 확인되는 대로 그때그때 정리해 두는 습관이 중요합니다. 특히 신규임차인과의 관계가 틀어지기 전에 확인서나 진술을 받아두는 편이 시간이 지날수록 유리합니다. 임대차 종료가 임박했거나 이미 종료된 상태라도 소멸시효 3년 안이라면 자료를 모으는 데 늦은 시점은 없습니다.

여기서부터 소송까지, 진행 절차를 미리 그려두세요

전체 과정은 사건의 난이도와 상대방의 대응에 따라 평균 10~14개월 정도 소요되는 편입니다. 감정 절차가 들어가면 그만큼 기간이 늘어날 수 있고, 임대인이 방해행위 자체를 부인하며 다투는 경우에는 사실관계 입증에 더 많은 시간이 필요합니다. 처음부터 증거를 촘촘하게 준비해 두면 전체 소송 기간을 단축하는 데도 도움이 됩니다.

소송 도중 임대인이 화해를 제안하거나 법원이 화해권고결정을 내리는 경우도 드물지 않습니다. 판결까지 가지 않고 합의로 마무리하면 시간과 비용을 절약할 수 있지만, 합의 금액이 처음에 산정한 손해배상액에 비해 지나치게 낮다면 신중하게 검토해야 합니다. 화해권고결정에 이의가 있다면 정해진 기간 안에 이의신청을 해서 정식 재판 절차로 돌아갈 수 있으므로, 합의 여부는 매 단계마다 충분히 따져보고 결정하시길 권합니다.

자주 하는 오해 - "전액 다 받는다"는 말은 사실이 아닙니다

상담을 진행하다 보면 "임대인이 요구한 돈까지 전부 배상받을 수 있는 것 아니냐"고 묻는 경우가 많습니다. 하지만 손해배상은 앞서 설명한 대로 두 금액 중 낮은 금액을 상한으로 하는 제도이지, 임대인이 부당하게 챙기려 한 금액 전부를 자동으로 배상받는 구조가 아닙니다. 방해행위가 인정된다고 해서 청구 금액이 그대로 인용되는 것도 아니며, 법원의 심리와 감정을 거쳐 구체적인 액수가 정해집니다.

또 하나 흔한 오해는 "권리금 계약을 서면으로 안 했으니 아무것도 못 받는다"는 생각입니다. 권리금 계약서가 없더라도 신규임차인이 되려던 사람의 진술, 문자 기록, 계좌 내역 등으로 사실관계를 재구성할 수 있다면 손해배상 청구 자체는 충분히 가능합니다. 서류가 부족하다고 지레 포기하기보다, 남아 있는 자료를 먼저 점검해 보는 편이 맞습니다.

임대인이 내세우는 반박 논리, 이렇게 재반박합니다

소송이 시작되면 임대인 쪽에서도 나름의 방어 논리를 준비해 옵니다. 가장 흔한 첫 번째 반박은 "그런 돈을 받은 적이 없다"는 전면 부인입니다. 이 경우에는 신규임차인의 진술이나 계좌이체 내역, 문자 기록처럼 객관적으로 확인되는 자료가 핵심 승부처가 됩니다. 임대인 본인이 서명한 서류가 없더라도, 여러 정황 증거가 하나의 방향을 가리킨다면 법원이 사실관계를 인정하는 경우가 많습니다.

두 번째로 자주 나오는 반박은 "그 돈은 권리금이 아니라 공사 협조비나 시설 사용료였다"는 명목 전환 주장입니다. 이런 주장을 반박하려면 그 돈이 오간 시점이 신규임차인의 입점·권리금 협상 시점과 맞물려 있었는지, 실제로 어떤 공사나 시설 제공이 있었는지를 따져보는 것이 효과적입니다. 명목상 이름이 달라도 실질이 권리금 요구·수수라면 방해행위 평가는 달라지지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

세 번째는 "신규임차인이 자발적으로 준 돈이라 요구한 적이 없다"는 주장입니다. 그러나 신규임차인 입장에서 임대인과의 관계를 원만히 유지해야 새 계약을 체결할 수 있는 구조 자체가, 사실상 요구에 가까운 압박으로 작용했다는 정황을 함께 설명하면 이 반박의 설득력은 크게 떨어집니다. 신규임차인이 "주지 않으면 계약이 어려울 것 같아 어쩔 수 없이 줬다"는 취지로 진술해 준다면 특히 도움이 됩니다.

마지막으로 임대인이 갱신거절 사유, 예를 들어 차임 연체나 무단 전대와 같은 사정을 들어 "애초에 권리금 회수기회 보호 대상이 아니었다"고 다투는 경우도 있습니다. 이 부분은 별도의 사실관계 확인이 필요한 쟁점이므로, 임대차기간 중 연체나 계약 위반이 실제로 있었는지, 있었다면 그 정도가 어느 수준인지를 정확히 짚어보아야 합니다. 이런 반박이 예상된다면 소송 초기 단계부터 관련 자료를 함께 준비해 두는 것이 바람직합니다.

권리금 요구가 다른 방해행위와 함께 나타난다면

임대인의 권리금 요구는 단독으로 벌어지기도 하지만, 실무에서는 다른 방해행위와 겹쳐서 나타나는 경우도 적지 않습니다. 상가건물임대차보호법이 정한 방해행위는 임대인의 직접 요구·수수 외에도, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위, 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위, 그리고 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결 자체를 거절하는 행위까지 네 가지 유형으로 나뉩니다.

예를 들어 임대인이 신규임차인에게 권리금 일부를 요구하면서 동시에 새 임대차계약의 보증금이나 차임을 주변 시세보다 지나치게 높게 부르는 경우가 있습니다. 이런 사안은 요구·수수 유형과 고액 차임 요구 유형이 함께 문제 되는 것으로, 손해배상을 청구할 때 각 사실관계를 나누어 정리해 두면 법원이 전체 정황을 파악하는 데 도움이 됩니다. 어느 한 유형만 입증하더라도 방해행위 자체는 인정될 수 있지만, 여러 정황이 겹쳐 있다는 사실을 함께 제시하면 임대인의 의도를 설명하기가 더 수월해집니다.

반대로 임대인이 권리금을 요구했다가 신규임차인이 거절하자, 그 이후 아예 계약 체결 자체를 거부해 버리는 경우도 있습니다. 이 경우 처음의 요구 행위와 나중의 계약 거절 행위가 하나의 흐름으로 이어져 있다는 점을 시간순으로 정리하는 것이 중요합니다. 방해행위가 여러 단계에 걸쳐 발생했다면, 그 전체 과정을 하나의 사건 경위로 서술하는 편이 개별 행위를 따로 주장하는 것보다 설득력이 높은 경우가 많습니다.

지금 확인이 필요한 이유, 그리고 처음 상담에서 준비할 것

임대인이 권리금을 요구한 정황이 있다는 이야기를 듣고도 많은 임차인들이 "확실하지 않은데 상담을 받아도 될까"라는 생각에 시기를 늦춥니다. 그러나 사실관계가 명확하지 않을수록 오히려 초기에 방향을 잡는 것이 중요합니다. 시간이 지날수록 신규임차인과의 연락이 끊기거나 기억이 흐려져 정황을 재구성하기가 더 어려워지기 때문입니다. 확실하지 않은 정보라도 있는 그대로 정리해서 가져오시면, 그 안에서 입증 가능한 부분과 보완이 필요한 부분을 함께 짚어드릴 수 있습니다.

사건마다 신규임차인의 협조 정도, 임대인과의 관계, 임대차 종료까지 남은 시간이 모두 다르기 때문에, 같은 유형의 사건이라도 대응 방향은 사건별로 조금씩 달라집니다. 서면으로 명확히 남은 증거가 없다고 해서 손해배상 청구가 불가능하다고 단정할 필요는 없으며, 반대로 증거가 많아 보여도 정작 핵심 사실관계가 빠져 있어 보완이 필요한 경우도 있습니다. 이런 판단은 사건을 구체적으로 들여다봐야 정확해지는 부분입니다.

법도 권리금소송센터는 부동산·민사 소송을 다수 수행해 온 엄정숙 변호사가 공인중개사 자격을 함께 갖추고 있어, 권리금 분쟁에서 자주 쟁점이 되는 시세·감정 자료의 흐름까지 함께 살펴볼 수 있다는 점이 특징입니다. 임대인이 권리금을 요구한 정황처럼 사실관계 확인이 우선인 사건일수록, 처음 상담 단계에서 어떤 자료를 더 모아야 하는지 구체적으로 짚어드리는 것이 이후 소송 진행의 방향을 좌우합니다.

특히 임대차 종료일이 이미 지났거나 얼마 남지 않은 경우라면, 소멸시효와 증거 확보라는 두 가지 시계를 동시에 신경 써야 합니다. 종료일부터 3년이라는 기간 자체는 넉넉해 보일 수 있지만, 그 사이 신규임차인이 다른 지역으로 이전하거나 연락이 끊기는 일이 흔하기 때문에 실질적으로는 서두르는 편이 유리합니다. 지금 상황을 정리해서 전화 한 통으로 먼저 확인해 보시길 권해 드립니다.

가게를 정리하고 나온 뒤에도 이 문제를 뒤늦게 떠올리는 분들이 많습니다. 이미 다른 일을 시작했거나 새로운 자리를 알아보는 중이라도, 예전 임대인이 권리금 요구에 관여했던 정황이 있다면 그 사실 하나만으로도 상담을 받아볼 이유는 충분합니다. 지나간 계약이라고 해서 권리를 포기할 필요는 없으며, 종료일 기준으로 시효가 남아 있는 한 언제든 다시 짚어볼 수 있는 사안입니다.

자주 묻는 질문