배상액은 두 개의 권리금 중 '낮은 금액'을 넘지 못한다

권리금 분쟁에서 가장 많이 오해하는 지점이 있습니다. 임대인이 방해했다고 해서 청구한 권리금을 전부 받는 것이 아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항은 손해배상액의 상한을 아주 명확하게 정해 두었습니다.

바로 이 기준 ②(임대차 종료 당시의 권리금)을 객관적으로 확정하는 절차가 권리금 감정평가입니다. 신규임차인과의 권리금 계약이 있어도, 그 금액이 시장에서 인정되는 '종료 당시 권리금'보다 높다면 상한은 낮은 쪽으로 내려갑니다. 반대로 계약서상 금액이 상대적으로 낮다면 그 금액이 상한이 됩니다. 결국 권리금 감정평가 결과가 실제 받을 수 있는 배상액을 좌우하는 셈입니다.

권리금 감정평가는 언제, 어떻게 진행되나

감정평가는 소송을 걸기 전에 미리 받아 두는 것이 아니라, 소송이 진행되는 도중에 법원 절차로 이루어집니다. 흐름은 크게 세 단계로 나눌 수 있습니다.

권리금 액수는 무엇으로 입증하나 — 감정을 뒷받침하는 자료들

감정인이 임대차 종료 당시의 권리금을 산정할 때, 아무 근거 없이 숫자를 정하지는 않습니다. 임차인이 그동안 쌓아 온 영업의 가치를 보여 주는 객관적 자료가 많을수록 산정의 토대가 탄탄해집니다. 권리금은 원래 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치상의 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 담은 대가이기 때문입니다.

이 자료들은 감정평가의 토대가 될 뿐 아니라, 임대인의 방해행위를 다투는 소송 전체의 기반이 됩니다. 문제는 이런 자료가 시간이 지나면 흩어지고 확보가 어려워진다는 점입니다. 그래서 계약만료가 다가올수록, 매출·시설·주선 기록을 미리 정리해 두는 것이 유리합니다.

감정 이전에 — 권리금소송이 되는 사건인지부터

감정평가는 소송이 시작된 뒤의 절차입니다. 그 앞단에는 이 사건이 권리금소송으로 성립하는지라는 관문이 있습니다. 권리금소송은 억울함만으로 이기는 소송이 아니라, 요건과 증거로 이기는 소송입니다. 대표적으로 다음을 갖춰야 합니다.

여기에 상가가 대규모·준대규모점포의 일부가 아닐 것, 국가·공공 소유 건물이 아닐 것, 사업자등록을 했을 것 등도 함께 봅니다. 임대인 쪽에도 정당한 거절 사유(신규임차인의 자력 부족 등)가 있을 수 있고, 임차인에게는 정보제공의무가 있습니다. 이렇게 양쪽 요건이 얽혀 있기에, 감정 이전에 요건 충족 여부를 먼저 점검하는 것이 순서입니다.

판결을 넘어 '실제 회수'까지

감정으로 배상액이 정해지고 판결을 받아도, 그것이 곧바로 통장에 들어오는 돈은 아닙니다. 판결 이후 실제 회수까지 이어질 때 비로소 권리금이 돈으로 돌아옵니다.

법도 권리금소송센터를 운영하는 법도 종합법률사무소의 엄정숙 대표변호사는 대한변협 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사이자 공인중개사이며, 한국경제에 '아하! 부동산 법률'을 정기 연재하고 있습니다. 판결문을 실제 회수로 잇는 경험이, 감정평가와 방해행위 입증이라는 승부처에서도 힘이 됩니다.

권리금 감정평가, 이런 점이 궁금합니다