몇 달에 걸쳐 신규임차인을 어렵게 구해 권리금 협의를 거의 마무리해가던 중, 임대인이 갑자기 그 신규임차인에게 직접 연락을 취하는 경우가 있습니다. "나한테도 따로 얼마를 내야 한다"거나, "그 사람한테는 권리금을 주지 마라"는 식으로 임차인을 건너뛰고 신규임차인과 직접 이야기를 나누는 것입니다. 이런 일이 벌어지면 임차인 입장에서는 자신이 애써 성사시킨 거래가 눈앞에서 흔들리는 것을 지켜볼 수밖에 없는 난처한 상황에 놓입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 임대인이 신규임차인에게 직접 연락해 별도의 돈을 요구하고 있다
• 임대인이 신규임차인에게 "권리금 주지 말라"는 식으로 종용하고 있다
• 신규임차인이 겁을 먹고 계약을 망설이거나 발을 빼려 하고 있다
• 이런 상황이 법 위반인지, 어떻게 증거를 남겨야 하는지 궁금하다

임대인이 신규임차인에게 직접 연락하면 어떤 문제가 되나요

본래 임대차 계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 권리금은 임차인과 신규임차인 사이의 별도 계약으로, 원칙적으로 임대인이 개입할 사안이 아닙니다. 그런데 실제 현장에서는 임대인이 건물주라는 위치를 이용해 신규임차인에게 직접 연락하는 일이 생각보다 적지 않게 벌어집니다. "임차인한테 권리금 줄 필요 없다", "나한테도 따로 사례를 해야 계약해주겠다"는 식의 말들이 대표적입니다.

이런 행위는 임차인의 권리금 회수기회를 정면으로 침해하는 행위로 평가될 수 있습니다. 임차인이 오랜 시간 발품을 팔아 신규임차인을 구해도, 임대인이 중간에서 판을 흔들어버리면 그동안의 노력이 물거품이 되기 때문입니다. 법이 이런 유형의 행위를 별도로 금지 조항에 명시해둔 이유도 바로 여기에 있습니다.

문제는 이런 접촉이 대체로 은밀하게 이루어지는 경우가 많아 임차인이 나중에야 알게 되는 경우가 대부분이라는 점입니다. 신규임차인이 갑자기 태도를 바꾸거나 연락이 뜸해지면, 그 배경에 임대인의 개입이 있었는지부터 확인해야 할 필요가 있습니다. 신규임차인에게 직접 물어보는 것이 가장 빠른 확인 방법이 될 수 있습니다.

확인 결과 임대인의 개입 정황이 드러났다면, 그때부터는 감정적으로 항의하기보다 차분히 사실관계와 증거를 정리하는 쪽으로 방향을 잡아야 합니다. 흥분해서 임대인과 언성을 높이다 보면 정작 중요한 증거를 남기지 못하고 감정싸움으로 번지는 경우가 많기 때문입니다. 특히 임대인과 직접 통화하며 항의하는 과정에서 자신도 모르게 사실관계를 잘못 언급하거나 불리한 발언을 하게 될 수도 있으므로, 가능하다면 첫 대응은 문자나 서면 등 기록이 남는 방식으로 진행하는 편이 안전합니다.

유형 하나 — 임대인이 신규임차인에게 별도 권리금을 요구·수수하는 경우

상가건물임대차보호법 제10조의4①1호는 임대인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 이를 지급받는 행위를 권리금 회수기회 방해행위로 명시하고 있습니다. 임대인이 "이 자리 넘겨주는 대가로 나한테도 얼마를 달라"는 식으로 신규임차인에게 금전을 요구하는 것이 전형적인 사례입니다.

이 유형에서 특히 주의할 점은, 신규임차인이 실제로 임대인에게 돈을 지급했는지 여부입니다. 만약 신규임차인이 임대인에게 별도의 금원을 지급했다면, 그만큼 임차인에게 지급할 여력이 줄어들어 임차인이 받기로 한 권리금 액수 자체가 깎이거나 계약이 아예 무산될 위험이 커집니다. 이런 경우 임차인은 신규임차인이 임대인에게 실제로 지급한 금액과 경위를 확인해 두어야 합니다.

임대인이 명목을 바꿔 요구하는 경우도 있습니다. "권리금"이라는 표현 대신 "시설 사용료", "명도 협조비", "임대차 승계 사례금" 등으로 이름을 바꿔 요구하더라도, 실질이 신규임차인으로부터 금전을 받는 것이라면 같은 유형의 방해행위로 평가될 수 있습니다. 명목이 무엇이든 실질을 따져보는 것이 중요합니다. 계약서나 영수증에 다른 명목으로 기재되어 있더라도, 실제 지급 경위와 대화 내용을 통해 그 돈이 사실상 자리를 넘겨받는 대가였다는 점을 밝힐 수 있다면 방해행위 판단에서 실질이 우선될 가능성이 있습니다.

이런 요구가 확인되면, 신규임차인에게 그 요구를 받은 경위와 내용을 문자나 서면으로 남겨달라고 요청하는 것이 좋습니다. 신규임차인 입장에서도 나중에 분쟁에 휘말리는 것을 피하고 싶어하므로, 사실관계를 정리해 협조를 구하면 의외로 순순히 응하는 경우가 많습니다. 협조를 구할 때는 신규임차인을 다그치기보다, 이 문제가 결국 신규임차인 본인의 안정적인 영업 개시에도 중요한 문제라는 점을 함께 설명하면 훨씬 원만하게 협조를 얻어낼 수 있습니다.

유형 둘 — 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 경우

제10조의4①2호는 임대인이 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위도 금지하고 있습니다. "저 사람(기존 임차인)한테는 권리금 줄 필요 없다", "권리금 안 줘도 내가 다 알아서 해주겠다"는 식으로 신규임차인을 회유하거나 압박하는 경우가 대표적으로 여기에 해당합니다.

이 유형은 신규임차인 입장에서도 곤란한 처지에 놓이게 만듭니다. 신규임차인은 애초에 기존 임차인과 권리금 계약을 맺기로 하고 준비를 진행해왔는데, 건물주가 나서서 "권리금 안 줘도 된다"고 말하면 신규임차인으로서는 그 말을 믿고 싶은 유혹과, 이미 진행 중인 협의를 깨야 하는 부담 사이에서 갈등하게 됩니다. 당장 눈앞의 비용을 아낄 수 있다는 유혹은 크지만, 그 판단이 나중에 더 큰 법적 분쟁으로 되돌아올 수 있다는 점까지는 미처 생각하지 못하는 경우가 대부분입니다.

이럴 때는 신규임차인에게 이 문제가 결국 신규임차인 본인에게도 법적 위험이 될 수 있음을 차분히 설명하는 것이 도움이 됩니다. 신규임차인이 임대인의 말만 믿고 권리금을 지급하지 않은 채 영업을 시작했다가, 이후 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 소송을 제기하는 과정에서 신규임차인도 관련자로 조사받거나 증인으로 소환될 가능성이 있기 때문입니다.

이 유형에서는 임대인의 발언 자체가 핵심 증거가 됩니다. 신규임차인이 임대인으로부터 어떤 말을 들었는지, 그 말이 언제 어떤 방식(대면, 전화, 문자)으로 전달되었는지를 최대한 구체적으로 확보해 두어야 나중에 방해행위를 입증하기 수월합니다. 말 한마디라도 정확한 표현 그대로 옮겨 적어두는 것이 나중에 유리하며, 신규임차인의 기억이 흐려지기 전에 최대한 빨리 확인해두는 것이 좋습니다.

두 유형이 뒤섞여 나타나는 현장, 실제로는 이런 식입니다

실제 상담 사례를 보면 위 두 유형이 따로따로 나타나기보다 뒤섞여 순차적으로 진행되는 경우가 많습니다. 처음에는 임대인이 신규임차인에게 "권리금 신경 쓰지 마라"고 말해 두었다가(②유형), 신규임차인이 그 말을 믿고 협의를 미루는 사이 다시 임대인이 "그럼 나한테 얼마를 달라"고 요구하는(①유형) 식으로 흘러가는 경우입니다.

이런 흐름에서는 시점별로 어떤 말이 오갔는지를 정리하는 것이 특히 중요합니다. 처음에는 임대인이 권리금 자체를 부정하는 듯한 태도를 보이다가, 나중에는 자신에게 금전을 요구하는 방향으로 태도가 바뀌었다면, 그 변화 과정 자체가 임대인의 개입이 얼마나 계획적이고 지속적이었는지를 보여주는 유력한 정황이 됩니다.

또한 임대인이 여러 명의 신규임차인 후보에게 각각 접촉했다는 사실이 드러나는 경우도 있습니다. 임차인이 데려온 신규임차인 외에 임대인이 별도로 물색한 후보가 있고, 그 후보로부터 권리금을 받으려 한 정황이 확인되면 이는 방해행위를 뒷받침하는 강력한 자료가 될 수 있습니다.

이처럼 현장의 상황은 조문 하나로 딱 떨어지게 정리되지 않는 경우가 많으므로, 시간 순서에 따라 사실관계를 촘촘히 기록해 두고 어느 시점에 어떤 유형의 행위가 있었는지 나중에 전문가와 함께 분류해보는 작업이 필요합니다.

간혹 임대인이 부동산 중개사를 통해 간접적으로 신규임차인에게 메시지를 전달하는 경우도 있습니다. "건물주 쪽에서 따로 얘기가 있었다"는 식으로 중개사가 전달자 역할을 하는 것인데, 이 경우에도 실질적으로 임대인의 의사가 신규임차인에게 전달되었다면 방해행위의 정황으로 볼 수 있습니다. 중개사를 통한 전달이었다면 그 중개사에게도 당시 상황을 확인해두는 것이 좋고, 중개사가 임대인으로부터 어떤 지시를 받았는지 함께 파악해두면 사실관계를 재구성하는 데 도움이 됩니다.

예방이 최선 — 통지·주선 단계에서 미리 대비하는 법

임대인의 직접 접촉 문제는 일이 벌어진 뒤에 대응하는 것보다, 애초에 신규임차인 주선 단계에서부터 미리 대비해두면 훨씬 수월하게 넘어갈 수 있습니다. 신규임차인을 구하는 즉시 임대인에게 그 사실을 공식적으로 통지해두면, 임대인이 나중에 "그런 사람이 있는지 몰랐다"거나 "협의가 안 끝난 상태였다"는 식으로 발뺌하기 어려워집니다.

신규임차인과 처음 만날 때부터 "임대인이 혹시 따로 연락하면 반드시 저에게 알려달라"고 미리 부탁해두는 것도 실질적인 도움이 됩니다. 신규임차인 입장에서도 임대인과 임차인 사이에서 곤란한 상황에 놓일 수 있다는 점을 미리 알고 있으면, 실제로 임대인이 접촉해왔을 때 훨씬 침착하게 대응할 수 있습니다.

권리금 계약서를 작성할 때도 "임대인의 개입이나 방해가 있을 경우 상호 통지하고 협의한다"는 취지의 조항을 넣어두면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 신규임차인에게 협조를 구하는 근거로 활용할 수 있습니다. 계약서 자체가 완벽한 방어막이 되지는 않지만, 서로의 의무와 기대를 명확히 해둔다는 점에서 예방적 효과가 있습니다.

무엇보다 임대인과의 관계에서 평소 소통을 문서로 남기는 습관을 들여두는 것이 장기적으로 도움이 됩니다. 구두로만 오가는 대화는 나중에 "그런 말 한 적 없다"는 다툼으로 이어지기 쉽지만, 문자나 카카오톡으로 소통한 기록은 그 자체로 나중에 신뢰할 수 있는 자료가 됩니다.

임대인에게 보내는 내용증명, 무엇을 어떻게 써야 하나

방해행위 정황이 확인되었다면, 임대인에게 내용증명을 통해 공식적으로 문제를 제기하는 것이 다음 단계입니다. 내용증명은 소송에서 곧바로 증거로 쓰이기보다, 임대인에게 문제 인식을 명확히 전달하고 이후 협의나 소송 과정에서 "임차인이 이 시점에 이미 문제를 제기했다"는 사실을 남기는 역할을 합니다.

내용증명에는 신규임차인 주선 사실과 그 시점, 임대인이 신규임차인에게 접촉한 구체적인 날짜와 발언 내용, 그로 인해 임차인이 입은 불이익(협의 지연, 신규임차인의 이탈 우려 등)을 순서대로 명확히 적는 것이 좋습니다. 막연하게 "방해하지 말라"고만 적기보다, 사실관계를 구체적으로 특정해야 나중에 소송에서도 일관된 주장을 펼치기 쉽습니다.

아울러 임대인에게 일정 기한을 정해 답변이나 시정을 요구하는 문구를 넣어두면, 그 기한이 지난 뒤에도 임대인이 아무런 조치를 취하지 않았다는 사실 자체가 이후 소송에서 임대인의 태도를 보여주는 자료가 될 수 있습니다. 다만 기한을 지나치게 짧게 잡으면 오히려 협의의 여지를 좁힐 수 있으니, 통상 1~2주 정도의 합리적인 기간을 두는 것이 무난합니다.

내용증명을 보낸 뒤 임대인이 태도를 바꾸어 협조적으로 나오는 경우도 있고, 반대로 더 강경하게 나오는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 그 이후의 반응 역시 하나의 자료가 되므로, 내용증명 발송 이후의 임대인 태도 변화도 계속 기록해두는 것이 좋습니다.

증거 확보 — 문자·카톡·녹취를 어떻게 남겨야 하나

이런 유형의 분쟁에서 승패를 가르는 것은 결국 기록입니다. 임대인과 신규임차인 사이에 오간 대화를 임차인이 직접 확보하기는 어려우므로, 신규임차인의 협조를 구해 문자나 카카오톡 대화 캡처, 통화 녹음 등을 받아두는 것이 가장 현실적인 방법입니다. 신규임차인이 협조를 꺼린다면, 적어도 그 대화의 요지를 서면으로 정리해 서명을 받아두는 방법도 있습니다.

통신비밀보호법은 공개되지 않은 타인 간의 대화를 녹음·청취하는 것을 금지하고 있습니다. 다만 이는 제3자가 남의 대화를 몰래 엿듣는 경우를 규율하는 것으로 이해되며, 자신이 직접 참여한 대화를 스스로 녹음하는 것은 이 조문이 말하는 '타인 간의 대화'와는 성격이 다릅니다. 다만 그 녹음이 재판에서 증거로 최종적으로 받아들여질지는 법원이 개별 사안마다 판단하는 문제이므로, 녹음 방법이나 활용에 대해서는 사전에 전문가와 상의하는 것이 안전합니다.

임대인이 신규임차인에게 보낸 문자나 카카오톡 메시지는 가장 강력한 증거가 됩니다. 신규임차인이 화면을 캡처해 전달해주는 것만으로도 충분하지만, 캡처본은 조작 의혹을 받을 수 있으므로 가능하다면 원본 대화가 남아있는 상태에서 함께 확인하거나 공증을 받아두는 것이 더 안전합니다.

이 외에도 임대인과 신규임차인이 실제로 만난 날짜와 장소, 그 자리에 동석한 사람이 있었는지도 함께 기록해 두면 좋습니다. 목격자가 있다면 추후 진술을 확보할 수 있는지도 미리 확인해 두는 것이 도움이 됩니다. 만남이 카페나 사무실처럼 CCTV가 설치된 장소에서 이루어졌다면, 영상 보관 기간이 지나기 전에 해당 자료를 확보할 수 있는지도 함께 확인해 두는 것이 좋습니다. 영상 자료는 보관 기간이 짧은 경우가 많아 시기를 놓치면 다시 구하기 어려울 수 있습니다.

손해배상 청구의 구조와 상한

임대인의 이런 행위가 권리금 회수기회 방해행위로 인정되면, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 집니다. 다만 손해배상액에는 상한이 있습니다. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과, 임대차 종료 당시의 권리금(통상 법원 감정을 통해 산정) 중 더 낮은 금액을 한도로 합니다. 임대인에게 요구받은 금액이나 신규임차인이 임대인에게 지급한 금액과는 별개의 산정 기준이라는 점을 기억해야 합니다.

청구 기간에도 제한이 있습니다. 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 청구해야 하며, 이 기간이 지나면 청구권이 소멸할 수 있습니다. 임대인의 개입으로 신규임차인과의 계약이 무산되고 다시 새로운 신규임차인을 찾는 데 시간이 걸리는 경우가 많으므로, 시효를 염두에 두고 서둘러 절차를 준비하는 것이 좋습니다.

만약 신규임차인과의 계약이 완전히 무산되지 않고, 임대인의 개입에도 불구하고 낮아진 금액으로라도 계약이 성사되었다면, 원래 협의했던 금액과 실제 성사된 금액의 차액을 손해로 주장할 수 있는지도 검토해볼 부분입니다. 다만 이 경우 인과관계와 손해액 산정이 더 복잡해질 수 있어 개별 사안에 따른 판단이 필요합니다. 예를 들어 신규임차인이 임대인에게 이미 일부 금원을 지급한 상태에서 임차인과의 권리금 계약을 낮춰 체결했다면, 그 낮아진 부분이 임대인의 방해행위와 직접적인 인과관계가 있는지를 별도로 소명해야 하는데, 이때는 원래 협의했던 금액이 얼마였는지를 뒷받침하는 초기 협의 자료가 결정적인 역할을 합니다.

절차는 대체로 내용증명을 통한 문제 제기와 협의 시도, 협의 결렬 시 소송 제기, 필요 시 감정 절차, 판결의 순서로 진행됩니다. 이 과정에서 신규임차인이 증인으로 협조해줄 수 있는지도 소송 전략에서 중요한 변수가 됩니다.

임대인이 자신은 몰랐다고 발뺌하면 어떻게 되나

소송이 시작되면 임대인 쪽에서 흔히 내놓는 방어 논리 중 하나가 "그런 접촉을 한 적이 없다"거나 "신규임차인이 먼저 찾아온 것일 뿐 요구한 적은 없다"는 부인입니다. 이런 경우 임차인 입장에서는 결국 확보해둔 증거의 구체성과 신빙성으로 승부를 봐야 합니다.

신규임차인의 증언은 이런 상황에서 특히 중요한 역할을 합니다. 신규임차인이 법정에서 임대인으로부터 실제로 어떤 말을 들었는지 증언해준다면, 문자나 녹취 같은 물적 증거가 다소 부족하더라도 사실관계를 인정받는 데 큰 도움이 됩니다. 다만 신규임차인이 이미 그 상가에서 영업을 시작한 경우, 임대인과의 관계를 의식해 증언을 꺼릴 수도 있으므로 사전에 충분한 소통과 협조 요청이 필요합니다.

임대인이 부인하는 경우에도, 정황증거를 여러 개 쌓아 올리는 방식으로 대응할 수 있습니다. 예를 들어 신규임차인의 태도가 특정 시점을 기점으로 갑자기 바뀌었다는 사실, 그 시점 전후로 임대인과 신규임차인이 만난 정황(차량 목격, 통화 기록의 존재 여부 등), 임대인이 그 무렵 다른 사람에게 흘린 말 등을 종합하면 법원이 전체적인 정황을 통해 사실관계를 인정하는 경우가 있습니다.

따라서 단 하나의 결정적 증거에만 의존하기보다, 확보할 수 있는 여러 자료를 폭넓게 모아두는 것이 실제 소송에서는 더 안전한 전략이 됩니다. 증거는 많을수록 좋고, 특히 시간 순서가 명확한 자료일수록 신빙성을 인정받기 쉽습니다.

한 가지 더 유념할 점은, 임대인이 소송 도중 태도를 바꾸어 갑자기 협의를 제안해오는 경우도 있다는 것입니다. 이때 섣불리 구두로만 합의하기보다는, 합의 내용을 서면으로 명확히 남기고 필요하다면 화해권고결정이나 조정 절차를 활용해 확정판결과 같은 효력을 가진 방식으로 마무리하는 것이 나중의 분쟁 재발을 막는 데 도움이 됩니다.

실제 대응 절차, 순서대로 정리

임대인의 직접 접촉 사실을 확인했다면, 감정적으로 대응하기보다 순서를 지켜 차분히 움직이는 것이 결과적으로 유리합니다. 아래는 실무에서 일반적으로 진행되는 절차를 단계별로 정리한 것입니다.

여기서 가장 흔히 놓치는 부분이 첫 번째 단계입니다. 임대인의 개입 사실에 화가 난 나머지 신규임차인에게 서운함을 표출하거나 관계를 끊어버리면, 정작 나중에 가장 중요한 증인이 될 수 있는 신규임차인의 협조를 잃게 됩니다. 감정은 잠시 접어두고, 신규임차인과의 신뢰 관계를 유지하는 것이 우선입니다.

내용증명을 보낼 때는 임대인의 구체적인 발언 내용과 일시, 그로 인해 임차인이 입은 불이익을 명확히 특정해서 기재하는 것이 좋습니다. 막연히 "방해하지 마라"는 식으로만 적으면 나중에 소송에서 방해행위의 구체적 내용을 다시 특정해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문