시설권리금 계약서 양식, 영업권리금계약서 양식과 칸별 대조표·나눌지 판단법

상가를 넘기거나 인수하려는 양도인·양수인이 시설권리금 계약서 양식을 찾다 보면 영업권리금계약서 양식도 함께 보게 됩니다. 두 양식은 넘기는 대상이 달라 들어갈 칸도 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정합니다.

상가법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정의합니다. 정의에 영업시설·비품이 들어 있으므로 시설권리금도 권리금의 한 갈래이고, 시설분과 영업분을 어떻게 적느냐에 따라 나중에 세금·하자·손해배상 문제에서 쓸 기록이 달라집니다.

COMPARE시설권리금 계약서 양식과 영업권리금계약서 양식은 무엇이 다른가요?

시설권리금 계약서 양식은 눈에 보이는 시설·비품의 목록과 상태를, 영업권리금계약서 양식은 매출·거래처·노하우처럼 눈에 보이지 않는 영업 가치의 인계 방법을 적는 데 무게가 있습니다. 두 양식 모두 권리금 계약이라는 점은 같지만, 무엇을 넘기느냐에 따라 확인하고 적어야 할 사실이 다릅니다.

두 양식의 차이는 결국 증명할 대상의 차이입니다. 시설은 눈으로 확인할 수 있어 목록과 사진이, 영업은 숫자와 관계로 이뤄져 있어 자료 제공 범위와 인계 절차가 중심입니다.

시중의 권리금 계약서 양식은 대개 한 장에 두 내용을 함께 담도록 만들어져 있어, 어느 쪽 칸이 비어 있는지 직접 점검해야 합니다.

DECIDE시설권리금 계약서 양식, 한 장으로 쓸까 두 장으로 나눌까?

시설권리금 계약서 양식과 영업 양식은 한 장에 묶어도 되고 두 장으로 나눠도 됩니다. 중요한 것은 장수가 아니라 금액·인계 대상·하자 책임이 항목별로 구분되어 있느냐입니다. 판단 기준은 세 가지입니다.

금액 칸에는 특히 무게가 실립니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 방해 금지 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 그 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 계약서에 적힌 금액이 비교 기준 중 하나가 되므로, 시설분을 권리금 계약 밖의 별도 거래처럼 적어 두면 어디까지가 지급하기로 한 권리금인지를 두고 다툼이 생길 여지가 있습니다.

FACILITY시설 칸: 목록, 소유 확인, 작동 상태

시설 칸은 무엇을, 누구 소유로, 어떤 상태에서 넘기는지 세 가지를 적는 자리입니다. 품목명만 나열하면 인도일에 빠진 물건이나 원래 있던 고장을 확인할 방법이 없습니다. 가장 먼저 채울 칸은 소유 칸이고, 소유는 보통 네 갈래로 나뉩니다.

시설 목록 별지는 품목·수량·소유·상태·인계일 다섯 칸이면 됩니다. 상태 칸에는 정상 작동, 부분 고장(내용), 확인 불가처럼 구체적으로 적고, 인도일에 함께 작동을 확인한 뒤 사진을 남겨 두면 하자 다툼의 출발점이 됩니다. 아래는 가상의 예로 만든 별지 틀입니다.

BUSINESS영업권리금계약서 양식의 영업 칸에는 무엇을 적나요?

영업권리금계약서 양식의 영업 칸은 보이지 않는 가치를 어떤 자료와 절차로 넘기는지 적는 자리입니다. 매출이 좋았다는 말보다 어떤 자료를 보여 주었고 무엇을 언제 인계하는지가 남아야 합니다.

• 매출 자료 제공 범위 — 신고 매출 자료, 카드 매출 내역, 배달 앱 정산 내역 가운데 무엇을 어느 기간 분량으로 열람시켰는지 적습니다.
• 거래처·상호·전화번호·주문 계정 — 대표 전화번호, 예약·주문 플랫폼 계정, 거래처 연락처를 넘기는지, 명의 변경을 누가 언제까지 진행하는지 정합니다.
• 교육 기간 — 조리법·운영 방식 교육의 기간과 방식, 교육 미이행 때의 처리를 적습니다.
• 경업 금지 — 양도인이 일정 기간, 일정 지역에서 같은 업종을 하지 않기로 하는 약정입니다. 범위가 지나치게 넓으면 효력이 제한될 여지가 있어 기간·지역·업종을 구체적으로 좁혀 적는 것이 일반적입니다.

고객 명단처럼 개인정보가 담긴 자료는 넘기는 방식에 따라 별도의 법률 문제가 생길 수 있습니다. 영업권리금 계약서에는 대표 연락 수단 인계처럼 범위만 정해 두고 구체적 처리는 전문가와 상의하는 편이 안전합니다.

COMMON공통 칸: 임대차 불성립 시 처리와 해제·위약금

공통 칸에서 가장 중요한 것은 임대인과의 임대차계약이 성립하지 않을 때 권리금 계약을 어떻게 처리할지입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 임대인과 새 임대차계약을 맺어야 의미가 있는데, 그 계약은 양도인 뜻대로 정할 수 없기 때문입니다.

실무에서는 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약 체결을 조건으로 권리금 계약의 효력을 발생시키는 방식이 자주 쓰입니다. 민법 제147조 제1항은 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다고 정합니다. 조건이 성취되지 않을 때 계약금을 언제 어떻게 돌려줄지도 함께 적어야 합니다.

임대인이 계약을 거절하는 경우도 대비해야 합니다. 상가법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 그 가운데 하나가 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)입니다. 다만 상가법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우는 예외입니다.

해제·위약금 칸도 공통입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정하고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약금을 높게 정해도 분쟁에서는 감액 주장이 나올 수 있으므로 해제 사유와 위약금을 구체적으로 짝지어 적는 편이 낫습니다.

시설 소유가 섞였거나, 철거가 예정됐거나, 영업 자료 범위가 미정이라면 초안과 별지를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

DEFECT & RESTORE하자와 원상회복: 인수 시설의 책임과 철거 부담 특약

인수 시설의 하자와 임대차 종료 때의 원상회복을 누가 책임지는지는 시설권리금 계약서 양식에 미리 정해 두어야 합니다.

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용하되, 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 민법 제567조는 매매에 관한 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정하는데, 권리금 계약에 하자담보 규정이 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다. 그래서 인도 후 일정 기간 안에 드러난 고장의 수리 책임을 특약으로 정해 두는 방법이 쓰입니다.

임대차 종료 때의 원상회복도 미리 정해야 합니다. 민법 제654조는 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 넘겨받은 시설의 철거 주체나 전 임차인 설치 부분이 원상회복 범위에 드는지는 임대차계약 내용과 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

CHECKLIST시설권리금 계약서 양식 서명 전 점검표와 특약 문구 예시

서명 직전에는 칸이 채워졌는지보다 칸끼리 서로 맞는지를 봅니다. 아래 점검표로 두 양식을 함께 확인해 보세요.

아래 특약 문구는 가상의 거래를 전제로 한 예시이고, 법률 효과는 거래 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

특약 문구는 거래에 맞게 고쳐 써야 합니다. 같은 문구라도 임대차계약 내용과 시설의 소유 관계에 따라 효과가 달라질 수 있습니다. 법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로, 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 계약서 칸 사이의 빈틈을 함께 점검합니다.

FAQ시설권리금 계약서, 자주 묻는 질문