상가 권리금 계약, 체결 6단계 순서와 잔금일·개시일·남은 기간 맞추는 법

세 갈림길 가운데 어느 쪽에 서 있느냐에 따라 계약서 문구와 날짜 배치가 달라집니다. 가게를 넘기는 쪽이든 인수하는 쪽이든, 서명하기 전에 아래 순서를 한 번 대조해 보면 뒤늦게 다툴 일이 크게 줄어듭니다.

PART 1 · 당사자상가 권리금 계약은 누구와 누구의 계약인가요?

상가 권리금 계약의 당사자는 가게를 넘기는 기존 임차인과 그 자리를 이어받으려는 신규임차인 두 사람이며, 건물주인 임대인은 당사자가 아닙니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정하고 있습니다.

권리금 자체의 뜻은 같은 조 제1항에 있습니다. 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 조문이 든 요소는 "등"으로 끝나는 예시이므로, 계약서에는 실제로 넘기는 항목을 구체적으로 적어 두는 편이 안전합니다.

신규임차인이 실제로 그 가게에서 영업하려면 임대인과의 임대차 계약이 따로 있어야 합니다. 그래서 권리금 거래는 언제나 두 갈래로 움직입니다. 한 갈래는 임차인과 신규임차인의 권리금 계약이고, 다른 한 갈래는 임대인과 신규임차인의 임대차 계약입니다.

임차인이 기존 임차권 자체를 신규임차인에게 넘기는 양도 방식이라면 민법 제629조 제1항에 따라 임대인의 동의가 있어야 합니다. 신규임차인이 임대인과 새 임대차 계약을 맺는 방식이라면 임대인의 계약 체결이 필요합니다. 어느 방식이든 임대인이 움직이지 않으면 권리금 계약만으로는 가게를 넘길 수 없다는 점이 순서를 정할 때 가장 중요한 출발점입니다.

PART 2 · 순서상가 권리금 계약 체결 순서 6단계

권리금 계약 순서는 조건 협의에서 사업자등록까지 여섯 단계로 나누면 각 단계에서 무엇을 확인할지가 분명해집니다. 법이 순서를 정해 두지는 않았지만, 임대인과의 임대차 계약이 나중에 오기 때문에 그 전 단계의 약속에 조건을 달아 두는 것이 실무의 기본 구조입니다.

3단계의 정보 제공은 선택이 아닙니다. 상가임대차법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 언제, 어떤 방법으로 무엇을 알렸는지는 문자나 내용증명처럼 남는 방식으로 기록해 두는 것이 좋습니다.

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 그와 임대차계약의 체결을 거절하면 같은 조 제1항의 방해행위가 문제 됩니다. 3단계와 4단계에서 오간 대화와 문서가 나중에 손해배상 청구의 핵심 자료가 되는 이유입니다.

PART 3 · 기간상가 권리금 계약기간, 법이 정한 기간이 있나요?

상가 권리금 계약기간은 법에 따로 정해진 것이 없고, 당사자가 잔금일·임대차 개시일·남은 임대차 기간 세 날짜를 맞춰 정합니다. 권리금은 한 번 주고받는 대가라서 계약 자체에 존속기간을 두는 구조가 아니고, 실제로 문제 되는 것은 돈과 가게가 오가는 날짜의 배치입니다.

자주 헷갈리는 날짜가 하나 더 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항이 정한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지는 임대인이 방해행위를 해서는 안 되는 기간이지, 권리금 계약을 그 기간 안에 체결해야 한다는 요건이 아닙니다. 다만 임대인의 방해를 이유로 손해배상을 다투려면 그 기간 안에 주선과 방해가 있었는지가 따져지므로, 만료가 가까운 가게라면 날짜 기록이 특히 중요합니다.

남은 기간 계산도 단순하지 않습니다. 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 정합니다. 신규임차인이 기존 임차권을 양수한 경우와 임대인과 새 임대차 계약을 맺은 경우에 이 10년을 어디서부터 세는지는 계약 형태와 사정에 따라 달라질 수 있어, 계약서만 보고 단정하기 어렵습니다.

PART 4 · 비용상가권리금계약수수료와 중개수수료는 어떻게 나뉘나요?

상가권리금계약수수료는 무엇에 대한 대가인지에 따라 성격이 갈리므로, 임대차 중개보수와 권리금 알선 대가를 나눠 확인하는 것이 첫걸음입니다. 같은 중개사무소에서 한꺼번에 청구하더라도 그 안에는 서로 다른 일에 대한 돈이 섞여 있을 수 있습니다.

상가권리금계약 중개수수료를 두고 흔히 나오는 질문은 중개보수와 별도로 권리금 수수료를 달라는 요구가 정당하냐는 것입니다. 권리금 알선이 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지, 그 대가가 법정 중개보수의 범위로 묶이는지는 무엇을 알선했는지와 약정 내용에 따라 판단이 달라질 수 있어 한 문장으로 답하기 어렵습니다. 그래서 금액보다 먼저 누가, 무엇에 대해, 언제 내는 돈인지를 서면으로 나눠 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

수수료 약정이 구두로만 있었다면 나중에 지급 범위를 두고 다투기 쉽습니다. 영수증이나 계좌이체 내역에 항목명을 구분해 남기고, 권리금 계약서 특약에 수수료 부담 주체를 적어 두면 임차인과 신규임차인 사이의 책임 다툼도 함께 막을 수 있습니다. 세금 처리와 관련된 부분은 세무 전문가 확인을 거치는 것이 좋습니다.

PART 5 · 책임공인중개사가 끼었을 때 확인할 책임과 서류

공인중개사가 관여한 상가 거래에서는 공인중개사법 제30조의 손해배상책임과 그 보장 제도를 서명 전에 확인해 두는 것이 좋습니다. 같은 조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.

제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정하고, 제5항은 중개가 완성된 때 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관과 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 정합니다. 계약 당일 이 증서 사본을 받았는지 확인하는 것만으로도 나중의 선택지가 넓어집니다.

주의할 점은 권리금 알선 부분까지 이 조문의 중개행위로 볼 수 있는지가 사안마다 다퉈질 수 있다는 것입니다. 임대차 중개와 권리금 알선을 한 사무소가 함께 맡았다면, 어느 단계에서 어떤 설명을 들었는지를 단계별로 메모해 두어야 책임 범위를 따질 때 근거가 됩니다.

PART 6 · 승낙 불발임대인 승낙이 안 나면 상가 권리금 계약은 어떻게 되나요?

임대인 승낙이 나지 않을 때 권리금 계약이 어떻게 정리되는지는 계약서에 승낙을 조건으로 한 특약이 있는지에 따라 크게 갈립니다. 특약이 있으면 그 문구대로 정리하는 것이 출발점이고, 특약이 없으면 계약금의 성격과 해제 사유를 하나씩 따져야 합니다.

당사자 일방이 계약을 해제하면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있고, 같은 조 제2항에 따라 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 권리금 계약에서 원상회복은 신규임차인이 낸 돈을 임차인이 돌려주는 방향이 기본이라는 점도 함께 기억해 두면 좋습니다.

임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절했다면, 기존 임차인은 별도로 임대인에게 상가임대차법 제10조의4 제3항의 손해배상을 청구하는 길을 검토할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 같은 조 제4항에 따라 그 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

PART 7 · 양식표준권리금계약서는 꼭 써야 하나요?

표준권리금계약서는 사용을 권장하는 양식일 뿐 반드시 써야 하는 법정 양식은 아닙니다. 상가임대차법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다.

표준권리금계약서의 장점은 빠뜨리기 쉬운 항목을 칸으로 보여 준다는 데 있습니다. 권리금 액수와 지급 일정, 넘길 유형·무형 자산의 목록, 임대차 계약이 체결되지 않을 때의 처리 같은 항목을 채우다 보면 앞에서 본 세 날짜와 승낙 조건을 자연스럽게 점검하게 됩니다.

다만 표준권리금계약서를 썼다고 해서 그 내용이 소송에서 그대로 인정된다는 보장은 없습니다. 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수 있을 뿐이므로, 가게 사정에 맞는 특약을 덧붙이고 매출 자료나 시설 목록 같은 뒷받침 자료를 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

FAQ권리금 계약, 자주 묻는 질문