권리금산정뜻, 당사자·감정인·법원 세 주체별 의미와 오해 4가지 교정

01 · DEFINITION권리금산정뜻은 무엇인가요?

권리금산정뜻은 상가 임차인이 영업으로 쌓은 유형·무형의 가치를 돈으로 얼마라고 정하는 일을 말합니다. 그 대상인 권리금은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제1항이 정의합니다. 조문은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정하고 있습니다.

권리금 산정이라는 말은 쓰이는 장면에 따라 무게가 달라집니다. 실무에서는 크게 협상, 세무, 소송의 세 장면에서 이 말을 듣게 됩니다.

세 장면 모두 산정이라는 같은 단어를 쓰지만, 정하는 사람과 금액이 갖는 효력은 서로 다릅니다. 협상에서 정한 금액은 당사자 사이의 약속이고, 소송에서 다투는 금액은 배상액을 판단하는 자료입니다. 권리금 산정 뜻을 장면별로 나눠 두면 상대방이 말하는 산정이 어느 쪽인지부터 확인할 수 있습니다.

02 · ELEMENTS권리금 산정 대상, 조문이 든 요소부터 보기

권리금 산정 대상은 상가법 제10조의3 제1항이 예로 든 요소들입니다. 조문은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 들고 끝에 ‘등’을 붙였습니다. 다섯 가지로 한정한 목록이 아니라 예시이므로, 점포마다 다른 가치가 더해질 수 있습니다.

요소를 나눠 보는 이유는 산정할 때 요소마다 필요한 근거 자료가 다르기 때문입니다. 영업시설·비품은 설치 시기와 상태, 취득 자료로 설명할 수 있고, 거래처와 신용은 매출 흐름과 고객 기록으로 설명합니다. 위치에 따른 영업상의 이점은 점포 자체에 붙는 가치라서, 업종이 바뀌어도 남는지가 다툼이 되기도 합니다.

조문이 보증금과 차임 이외에 지급하는 대가라고 적은 만큼, 권리금 산정은 보증금이나 차임을 얼마로 정하느냐와는 다른 문제입니다.

03 · WHO권리금 산정은 누가 하나요? 당사자·감정인·법원의 자리

권리금 산정은 누가 하느냐에 따라 당사자 합의, 감정평가, 법원 판단의 세 자리로 나뉩니다. 계약 협상에서는 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 합의로 금액을 정하고, 손해배상 소송에서는 감정평가로 다투는 것이 보통입니다.

당사자가 합의한 금액과 감정평가로 나온 금액은 서로 다른 질문에 대한 답입니다. 당사자 금액은 신규임차인이 임차인에게 얼마를 주기로 했는가에 대한 답이고, 감정 금액은 주로 임대차 종료 당시 권리금이 얼마였는가를 다툴 때 쓰입니다. 두 금액이 모두 확인되어야 상가법 제10조의4 제3항의 상한을 비교할 수 있습니다.

법원은 당사자 주장과 증거를 함께 살피므로 감정평가 금액이 그대로 배상액이 된다고 단정할 수 없고, 감정에 쓰인 자료가 정확한지 점검하는 과정이 중요합니다.

04 · METHOD권리금 산정방식, 시장에서 쓰는 계산법은 법정 기준이 아니다

권리금 산정방식으로 흔히 듣는 ‘월 수익의 몇 배’ 같은 계산법은 법이 정한 기준이 아닙니다. 상가법에는 권리금을 계산하는 공식이 없고, 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정한 규정입니다. 거래 가격을 정해 주는 조문은 아닙니다.

시장의 어림셈이 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 양쪽이 같은 계산법을 받아들이면 그 결과가 권리금 계약의 금액이 되고, 그 금액은 나중에 상한을 비교할 때 한쪽 값으로 쓰입니다. 다만 계산법 자체에 법적 효력이 있는 것은 아닙니다.

표준권리금계약서도 같은 맥락에서 보면 됩니다. 상가법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 정합니다. 금액을 계산해 주는 서식이 아니며, 적힌 내용이 소송에서 그대로 인정된다는 보장도 없습니다.

05 · BY TRADE약국 권리금 산정·영업 권리금 산정, 업종마다 무게가 다른 이유

약국 권리금 산정과 음식점의 영업 권리금 산정은 같은 조문을 쓰지만 요소별 무게가 다릅니다. 조문이 든 요소 가운데 어떤 것이 그 업종의 매출을 만드는지가 다르기 때문입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 사건의 결과를 뜻하지 않습니다.

업종 차이는 결국 어느 요소의 자료를 더 남겨야 하느냐로 이어집니다. 위치 비중이 큰 업종은 주변 시설과 유동 흐름에 관한 자료를, 노하우와 신용 비중이 큰 업종은 매출 흐름과 고객 기록을 꾸준히 보관해 두는 편이 산정 때 설명하기 쉽습니다. 어느 자료가 감정에서 얼마나 반영되는지는 사안별로 달라질 수 있습니다.

약국처럼 개설·등록 절차가 있는 업종은 해당 법령이 따로 정한 요건이 있을 수 있으므로, 영업 권리금 산정과 별개로 계약 전에 확인해 두는 것이 안전합니다.

06 · IN COURT산정한 권리금은 소송에서 어디에 쓰이나요?

산정한 권리금은 소송에서 손해배상액의 상한을 비교하는 자리에 쓰입니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 권리금산정뜻을 소송 쪽에서 보면, 이 두 금액을 각각 확인하는 일이라고 할 수 있습니다.

1. 1
   권리금 계약 체결신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(제10조의3②)으로 약정 금액이 정해집니다.
2. 2
   방해 금지 기간임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다(제10조의4①). 다만 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다.
3. 3
   방해행위 해당 여부①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ②임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 해당합니다.
4. 4
   두 금액 비교약정 금액과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 배상액의 상한입니다.
5. 5
   청구 기한임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4④).

권리금 산정은 소송의 전부가 아니라 한 단계입니다. 방해행위가 있었는지, 제10조의4 제2항이 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우에 해당하는지, 손해가 발생했는지를 먼저 따진 뒤에 두 금액을 비교합니다. 상한은 그 금액까지 받는다는 보장이 아니라 그 금액을 넘을 수 없다는 한계라는 점도 기억해 두세요.

내 사건은 어느 쪽인지 가르는 갈림길 3가지

세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 애매하다면 계약서와 문자, 매출 자료를 함께 보고 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

07 · MYTHS권리금산정뜻을 잘못 알아 생기는 오해 4가지

권리금산정뜻을 잘못 이해하면 협상에서 불필요하게 물러서거나, 소송에서 받을 금액을 지나치게 크게 기대하게 됩니다. 자주 듣는 오해 네 가지를 조문과 함께 바로잡습니다.

네 가지 오해는 모두 산정을 하나의 정답 금액을 찾는 일로 본 데서 나옵니다. 실제로는 누가 어떤 목적으로 정하느냐에 따라 금액의 의미가 달라집니다.

08 · FAQ권리금 산정, 자주 묻는 질문