시설권리금 계약서 작성 방법, 별지 목록 6칸·소유 4갈래와 특약 문구 4개

시설권리금은 법률에 따로 정의된 말이 아니라 거래 현장에서 쓰는 이름입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 그 가운데 영업시설·비품을 넘기는 대가로 정한 부분을 흔히 시설권리금이라고 부릅니다.

같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 시설권리금도 들어오는 사람(양수인, 신규임차인이 되려는 자)이 나가는 임차인(양도인)에게 주는 돈이고, 계약이 깨져 돌려줄 때는 반대 방향으로 움직입니다. 아래에서는 시설권리금 계약서 작성 방법을 여섯 단계로 나눠 서명 전에 채울 칸과 특약 문구를 정리합니다.

시설권리금 계약서 작성 방법, 필수 기재 항목은 무엇인가요?

시설권리금 계약서 작성 방법의 출발점은 무엇을, 누구 소유로, 어떤 상태로, 얼마에, 언제 넘기는지를 각각 다른 칸에 적는 것입니다. 시중 양식은 권리금 총액과 지급 일정 위주라 시설 부분이 '시설 일체' 한 줄로 끝나기 쉽고, 에어컨·간판이 포함인지, 고장을 알고 넘긴 것인지가 빠지면 서로의 기억만 남습니다.

필수 기재 항목표

표에서 가장 자주 비는 칸은 소유 관계와 원상회복이고, 양수인은 임대차가 끝날 무렵에야 문제를 발견하기 쉽습니다. 시설권리금을 영업·바닥 부분과 나눠 적어 두면 하자로 일부를 정산하거나 반환을 다툴 때 출발점이 되는 숫자가 계약서에 미리 생깁니다.

뼈대는 상가임대차법 제10조의6의 표준권리금계약서로 잡고, 시설 부분은 아래 별지와 특약으로 보강하는 방식이 다루기 편합니다(FAQ 3 참조).

시설 목록 별지는 어떻게 쓰나요? 사진·작동 확인일까지 남기는 법

시설 목록 별지는 품목·수량·상태·설치 시기·소유·비고 여섯 칸을 기본으로 하고, 품목마다 사진과 작동 확인일을 붙이는 방식이 다툼이 적습니다. 계약서 본문에는 별지 시설 목록이 이 계약의 일부를 이룬다는 문장을 넣고, 별지 각 장에 양측이 서명하거나 간인해 둡니다.

상태 칸에는 '양호'처럼 막연한 말보다 '정상 작동, 문 고무패킹 일부 손상'처럼 직접 확인한 사실을 적습니다. 설치 시기는 영수증 날짜나 양도인 진술임을 적고, 작동 확인일은 양측이 함께 전원을 넣어 본 날짜를 적은 뒤 인도 당일 한 번 더 추가합니다.

별지 시설 목록 칸 구성 (가상의 예)

목록에 없는 물건의 처리도 미리 정합니다. 가상의 예로, 양도인이 제빙기를 가져갔는데 계약서에 '주방 집기 일체'만 적혀 있다면 포함 여부부터 다투게 되므로, 아래 특약처럼 목록에 적힌 물건만 대상으로 삼습니다.

소유 관계를 가르는 4가지, 누구 물건인지부터 적어야 하는 이유

시설권리금 계약서에 넣을 물건은 임차인 소유, 리스·할부, 임대인 소유 또는 임대인 동의를 얻어 부속한 물건, 전 임차인에게서 승계한 물건의 네 갈래로 나눠 적어야 합니다.

리스·할부 시설은 계약 조건에 따라 리스 회사의 승낙이 있어야 이용자를 바꿀 수 있는 경우가 있습니다. 양수인이 양도인과 약정해 남은 리스료·할부금 채무를 떠안는 방식이라면, 민법 제454조 제1항은 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정합니다. 리스·할부 품목은 시설권리금 금액에서 따로 떼어 적고, 승낙을 받지 못하면 어떻게 정산할지까지 특약에 넣는 것이 안전합니다.

임대인 동의를 얻어 부속한 물건도 따로 봐야 합니다. 민법 제646조 제1항은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 양수인에게 넘겨 시설권리금으로 정산할지 따로 처리할지 정해 두지 않으면 같은 물건 값을 두 군데서 다툴 수 있습니다.

인수 후 하자가 나오면, 담보 조항 문구는 어떻게 쓰나요?

인수 후 설비가 고장 났다고 곧바로 시설권리금 일부를 돌려받는다고 단정할 수는 없고, 하자를 언제 알았는지와 계약서에 담보 조항이 어떻게 적혀 있는지에 따라 결론이 갈립니다.

민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다고 정합니다. 제575조 제1항의 구조에 따르면 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다. 이 권리는 민법 제582조에 따라 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 하고, 대법원 판결은 이 기간을 재판 밖에서도 행사할 수 있는 권리행사기간으로 보는 취지입니다.

문제는 권리금 계약이 매매 그 자체가 아니라는 점입니다. 민법 제567조는 매매 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 하자담보 규정이 시설권리금 부분에 그대로 준용되는지는 사안에 따라 다퉈질 여지가 있습니다. 민법 제105조는 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정하므로, 하자 통지 방법·기간과 정산 범위를 계약서에 직접 적어 두는 편이 분명합니다.

원상회복 책임은 누가 지나요? 시설권리금 계약서 작성 방법 중 승계 특약

원상회복은 임대차계약의 당사자인 임차인이 임대인에게 지는 의무여서, 양도인과 양수인이 승계 문구를 적었다는 사실만으로 임대인에게도 효력이 있다고 단정하기는 어렵습니다. 민법 제654조는 사용대차의 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하며 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다.

실제로는 양수인이 나중에 철거와 원상회복을 맡는 경우가 많습니다. 다만 원상회복 의무를 넘기는 약정이 채무인수로 평가된다면 앞에서 본 민법 제454조 제1항처럼 채권자인 임대인의 승낙이 문제될 수 있고, 실제 판단은 임대인의 동의 여부와 양수인이 임대인과 새로 맺는 임대차계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

두 갈림길 중 하나라도 해당하면 계약서 초안과 시설 목록을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

임대차계약이 안 되면 시설권리금은 어떻게 돌려받나요?

임대인과의 임대차계약이 체결되지 않을 때를 대비한 반환 조항이 없으면, 이미 건넨 시설권리금을 돌려받는 근거부터 다투게 됩니다. 권리금 계약과 임대인과의 임대차계약은 별개이기 때문입니다.

민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으나 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 정하고, 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 시설권리금 반환이라면 양도인이 받은 돈을 양수인에게 돌려주고, 이미 인도된 시설이 있으면 양수인이 양도인에게 돌려주는 방향입니다. 해제 사유를 계약서에 미리 적어 두어야 이 조문을 쓸 길이 분명해집니다.

계약금 명목으로 먼저 돈을 주고받았다면 해약금을 정한 민법 제565조 제1항이 떠오르지만, 해약금 조문은 매매 규정이고, 민법 제567조로 다른 유상계약에 준용되더라도 계약의 성질이 허용하지 않으면 제외되므로 권리금 계약에 그대로 적용되는지는 단정하기 어렵습니다. 임대차 불성립 시 전액 반환인지, 한쪽 사정으로 해제하면 계약금을 어떻게 처리하는지 특약에 적어야 합니다.

지급 시점별로 계약서에 적을 것

서명 전 점검표와 자주 묻는 질문

시설권리금 계약서 작성 방법을 한 장으로 줄이면 아래 점검표가 됩니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)는 계약서 검토 때 이 항목들을 순서대로 확인합니다.