권리금방해시 해결방법, 종료 전·후 로드맵과 조정·소송·가압류 경로 비교

STEP 1 · 시점권리금방해시 해결방법, 방해 시점부터 확인해야 하는 이유

권리금방해시 해결방법을 고르는 첫 기준은 방해가 일어난 날짜와 임대차 종료일입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의4제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 이 기간 밖의 일은 같은 조로 보호받기 어려울 수 있으므로, 만료일과 문자·통화 날짜를 나란히 적어 두는 것이 출발점입니다.

임대차가 아직 끝나지 않았다면 해결의 목표는 회수 기회를 살리는 것입니다. 임대차가 이미 끝났다면 목표는 손해를 배상받는 것으로 바뀌고, 같은 조 제4항의 3년 시효 안에서 경로의 순서를 정합니다.

아래 로드맵 표의 두 칸은 끊어진 절차가 아닙니다. 종료 전에 남긴 기록이 종료 후 손해배상 단계에서 그대로 증거가 됩니다.

STEP 2 · 유형내 경우는 1~4호 중 어디인가요?

권리금 방해는 상가임대차법 제10조의4제1항 각 호가 정한 네 가지 행위로 판단하며, 네 가지 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위입니다. 임대인이 직접 데려온 사람과의 거래는 같은 틀로 곧바로 판단하기 어렵기 때문에, 그 신규임차인을 누가 소개했는지부터 확인합니다.

3호는 월세를 올렸다는 사실만으로 정해지지 않습니다. 조문이 비교 기준으로 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 그 밖의 부담을 들고 있으므로, 주변 시세 자료와 건물 관련 부담을 함께 모아야 현저히 고액인지 다툴 수 있습니다. 정당한 사유가 없을 것이라는 요건은 4호 거절에만 붙어 있다는 점도 기억해 둘 만합니다.

여러 호가 함께 문제되기도 합니다. 가상의 예로, 임대인이 큰 폭의 월세 인상을 제시했다가 신규임차인이 거부하자 계약을 거절했다면 3호와 4호가 함께 검토될 수 있습니다. 호에 따라 모을 자료가 달라집니다.

STEP 3 · 항변임대인이 내세우는 정당한 사유 4가지와 대응

상가임대차법 제10조의4제2항은 네 가지 경우를 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임대인의 거절 이유가 이 네 가지 중 하나에 해당하면 4호 방해로 다투기 어려워지므로, 임대인이 실제로 한 말과 그 말이 어느 경우에 맞닿는지를 나눠 봐야 합니다.

제2항 네 가지 외의 사유가 정당한 사유로 인정되는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있습니다. 말로 댄 이유는 서면으로 다시 받아 두면 쟁점이 선명해집니다.

STEP 4 · 기록방해 직후 할 일, 기록과 통지는 이 순서로

권리금 방해가 있었다고 느낀 직후 며칠 동안 무엇을 남기느냐가 이후 해결 경로를 정합니다. 신규임차인은 거래가 깨지면 다른 점포를 찾아 떠나기 쉬우므로, 신규임차인이 떠나기 전에 진술과 자료를 확보해 두는 것이 먼저입니다.

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   날짜 고정 — 계약 만료일, 신규임차인 소개일, 방해가 있었던 날을 한 장에 정리해 보호 기간 안인지 확인합니다.
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   말과 문서 보존 — 문자·메신저·이메일 원본, 본인이 참여한 대화의 녹음, 임대인이 제시한 조건표를 지우지 않고 보관합니다.
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   신규임차인 확인서 — 소개받은 경위, 임대인에게 들은 말, 계약을 접은 이유를 날짜와 함께 적고 서명을 받아 둡니다.
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   정보 제공 기록 — 제10조의4제5항에 따라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 알고 있는 정보를 제공한 기록을 남깁니다.
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   내용증명 발송 — 정보 제공, 계약 체결 협조 요청, 회신 기한 세 가지를 짧게 담아 보냅니다.

내용증명은 임차인이 회수 기회를 살리려 노력했고 정보를 제공했다는 사실을 날짜와 함께 남기는 도구입니다. 감정적인 표현은 빼고 사실 위주로 짧게 씁니다.

임대차기간이 남아 있다면 다른 신규임차인을 다시 주선하는 것도 해결 방법의 하나입니다. 새 신규임차인과 계약이 이뤄지면 분쟁 없이 권리금을 회수할 수 있습니다.

STEP 5 · 경로권리금 방해 해결 경로 비교, 협의·분쟁조정·민사조정·소송·가압류

권리금방해시 해결방법은 한 가지 절차로 끝나지 않고, 상황에 맞게 경로를 조합하는 것이 보통입니다. 부담이 적은 협의·조정부터 시도할지, 처음부터 소송과 가압류로 갈지는 아래 세 가지 질문으로 가늠합니다.

상가건물임대차분쟁조정위원회는 상가임대차법 제20조제2항제5호가 권리금에 관한 분쟁을 심의·조정 사항으로 정하고 있어 권리금 방해 분쟁도 신청할 수 있습니다. 다만 같은 법 제2조제3항이 환산보증금을 넘는 임대차에 적용하도록 열거한 조문에는 제20조가 들어 있지 않으므로, 보증금이 큰 상가라면 조정 신청이 가능한지 먼저 확인해야 합니다. 조정안을 통지받은 날부터 14일 이내에 수락한다는 뜻을 서면으로 밝히지 않으면 조정을 거부한 것으로 보게 되므로 기한도 함께 챙깁니다.

가압류는 손해배상 판결을 받기 전에 임대인의 재산을 묶어 두는 보전 절차입니다. 「민사집행법」 제276조제1항은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정하고, 제277조는 가압류를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 정합니다. 건물 매각 움직임처럼 그 염려를 보여 줄 사정을 소명하는 것이 핵심입니다.

STEP 6 · 배상손해배상은 얼마까지, 언제까지 청구할 수 있나요?

임대인이 상가임대차법 제10조의4제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(같은 조 제3항). 두 금액 가운데 낮은 쪽이 상한이므로, 신규임차인과 약속한 금액을 그대로 다 받는다고 생각하면 기대와 결과가 어긋날 수 있습니다.

임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통이고, 매출 자료·시설 투자 내역·영업 기간이 판단의 바탕이 됩니다. 상한은 넘을 수 없는 선일 뿐이므로, 실제 배상액은 손해의 내용과 양쪽 사정에 따라 그보다 낮게 정해질 수 있습니다.

손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(제10조의4제4항). 기산점은 방해가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 지연손해금은 민법 제397조제1항에 따라 법정이율에 의하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조). 소송 단계에서는 다른 법률이 정한 이율이 문제될 수 있어 계산은 따로 확인합니다.

STEP 7 · 대처소송에서 자주 나오는 임대인 측 주장과 대처

권리금방해시 해결방법을 손해배상 소송으로 정했다면, 임대인 쪽이 내놓을 주장을 미리 예상하고 자료를 맞춰 두는 것이 좋습니다. 상가임대차법에는 제10조의4 위반에 대한 벌칙 조문이 없어 해결의 중심은 민사 절차입니다.

권리금 계약을 실제로 맺기 전 단계에서 거래가 깨진 경우에도 방해로 볼 수 있는지는 대법원 판결의 취지와 사안별 사정에 따라 판단이 갈리는 영역이라 단정하기 어렵습니다. 신규임차인과 어디까지 이야기가 진행됐는지 날짜별로 정리해 둡니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로 부동산 관련사건 7,000건 이상을 다뤄 왔고, 상담에서는 같은 자료를 놓고 임대인 측 주장이 어디서 힘을 얻는지도 함께 점검합니다.

FAQ권리금 방해, 자주 묻는 질문 3가지