양도양수시 권리금 산정방법, 정산 분리부터 임대 조건 조정까지 3단계 순서

양도양수시 권리금 산정방법, 정산할 돈부터 떼어 낸다

양도양수시 권리금 산정방법의 첫 단계는 권리금이 아닌 돈을 먼저 걸러 내는 일입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 그래서 보증금이나 따로 값을 치를 재고가 총액에 섞여 있으면 산정의 출발점부터 흐려집니다.

현장에서는 양도인이 모든 것을 합친 한 덩어리 금액을 부르는 경우가 많습니다. 양수인은 그 총액 안에 무엇이 들어 있는지 항목별로 풀어 달라고 요청하고, 양도인도 처음부터 분리표를 내밀면 협상 시간이 줄어듭니다. 아래 표는 권리금과 따로 정산하는 것이 보통인 다섯 가지 돈입니다.

분리표를 만든 뒤에는 정산 기준일을 하나로 정합니다. 보통은 점포를 넘겨주는 인도일을 기준일로 삼고, 그날 재고 실사와 관리비 정산을 함께 하도록 계약서에 적어 두면 잔금 직전의 다툼이 줄어듭니다.

리스 장비는 특히 조심합니다. 리스 장비의 소유자는 리스사인 경우가 많아, 양도인이 시설 값에 포함해 부른 장비가 실제로는 양도인 소유가 아닐 수 있습니다. 리스 승계 여부와 잔금 부담자를 권리금 산정 전에 정해 두어야 시설 블록을 정확히 셀 수 있습니다.

권리금 산정은 블록별로 어떻게 나누나요?

권리금 산정은 정산을 마친 금액을 위치·시설·영업 세 블록으로 나눠 블록마다 근거를 붙일 때 가장 납득을 얻기 쉽습니다. 상가임대차법 제10조의3 제1항은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 들고 '등'으로 끝맺어, 이 요소들이 예시라는 점을 분명히 합니다.

세 블록은 법이 정한 칸이 아니라 양도양수시 권리금 산정방법을 대화로 정리하기 위한 틀입니다. 업종에 따라 블록 비중이 크게 다르고, 법령에 업종별 배수나 공식이 정해져 있지 않으므로 특정 업종은 몇 배라는 말은 참고 의견으로만 다루는 편이 안전합니다.

블록마다 값을 매길 때는 두 가지를 묻습니다. 근거 자료가 무엇인지, 그리고 그 가치가 양수인 손에서도 유지되는지입니다. 양도인 개인의 인맥으로 유지되던 거래처는 인수인계 없이는 사라질 수 있어 영업 블록에서 깎이는 일이 흔하고, 설비가 새것에 가깝다면 시설 블록의 근거가 탄탄해집니다.

가상의 예로, 같은 상권의 두 점포가 비슷한 총액을 부르더라도 한 곳은 시설 블록이, 다른 곳은 영업 블록이 대부분을 차지할 수 있습니다. 양수인이 같은 업종을 이어 갈지, 업종을 바꿀지에 따라 쓸모 있는 블록이 달라지므로 협상에서 깎을 자리도 달라집니다.

임대차 조건은 권리금을 어떻게 바꾸나요?

임대차 조건은 양도양수시 권리금 산정방법의 마지막 조정 변수로, 같은 매출이라도 남은 기간과 새 차임에 따라 양수인이 받아들일 금액이 달라집니다. 양수인에게 권리금은 앞으로 영업할 수 있는 시간과 그 기간의 임대 비용을 함께 따진 값이기 때문입니다.

첫 변수는 잔여 임대기간과 갱신 가능 기간입니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 양수인이 기존 임차권을 넘겨받는 구조인지, 임대인과 새 임대차계약을 맺는 구조인지에 따라 남은 기간을 어떻게 셀지가 달라질 수 있어 계약 구조부터 확인합니다.

둘째 변수는 새 차임입니다. 같은 법 제11조 제1항의 증액 제한은 기존 임대차 당사자 사이의 차임 증감청구에 관한 규정이라, 임대인이 신규임차인과 새로 맺는 계약 조건에 그대로 적용된다고 보기 어렵고 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다. 다만 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면 제10조의4 제1항 제3호의 방해행위가 쟁점이 됩니다.

방해 금지 조항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 임대인 행위를 대상으로 합니다. 이 기간은 권리금 계약을 언제 맺어야 한다는 요건이 아니라 임대인의 방해행위를 따지는 기간이므로, 임대인의 요구가 그 기간 안에 나왔는지, 어떤 말과 문서로 나왔는지에 따라 권리금을 깎아야 할 문제인지, 임대인에게 책임을 물을 문제인지가 갈립니다.

임대인이 제시한 조건이 어느 쪽인지 애매하다면 문자와 제안서를 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

양도인이 준비할 근거와 양수인이 확인할 자료는 무엇인가요?

양도인은 블록별 금액마다 근거 서류를 붙이고, 양수인은 그 서류가 신고 자료·실물과 맞는지 대조하는 것이 양도양수시 권리금 산정방법의 기본 짝입니다. 같은 자료를 두 사람이 다른 각도에서 보는 셈이라, 한 표에 나란히 놓으면 빠진 칸이 바로 보입니다.

• 양수인이 오늘 요청할 자료 — 매출 장부와 카드 매출 내역, 신고 자료, 시설 시공 영수증과 설비 목록, 리스·할부 계약서, 임대차계약서와 임대인 협의 기록, 미사용 이용권 목록
• 양도인이 미리 묶어 둘 자료 — 블록별 금액표, 근거 서류 사본, 매출과 신고 자료의 차이를 설명할 메모

매출 근거와 신고 자료가 어긋나면 갈림길 ③에 해당합니다. 양도인은 차이가 생긴 이유를 설명할 자료를 따로 준비하고, 양수인은 설명이 끝나기 전까지 영업 블록 금액을 확정하지 않는 편이 안전합니다. 신고 자료를 금액 근거로 삼을 때의 세무상 의미는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

산정 금액을 계약서에 적는 법, 총액 한 줄로 끝내지 않는다

양도양수시 권리금 산정방법으로 정한 금액은 권리금 계약서에 총액과 함께 블록별 금액을 나눠 적어야 이후 다툼에서 근거로 쓸 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인의 방해로 생긴 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하므로, 계약서에 적은 금액은 그 비교의 한쪽 기준이 됩니다.

블록별 기재가 힘을 발휘하는 장면은 하자 다툼입니다. 시설에 문제가 생겼을 때 시설 블록이 얼마였는지 적혀 있으면 다툼의 범위가 좁아지고, 총액만 있으면 어느 부분의 문제인지부터 다시 따져야 합니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 정하는 표준권리금계약서(같은 법 제10조의6)는 사용을 권장할 수 있는 양식이라 반드시 써야 하는 것은 아니지만, 빠진 항목을 찾는 점검표로 쓸 만합니다.

문구 하나로 법률 효과가 정해지는 것은 아니어서 실제 계약 구조에 맞춰 손보아야 합니다. 블록별 금액을 적는 방식이 세금 처리에 어떤 영향을 주는지도 세무 전문가와 함께 확인하는 것이 좋습니다.

산정이 어긋났을 때, 시설 하자는 어떻게 다투나요?

인수 뒤 시설 하자가 드러나면 권리금 계약에 민법의 하자담보책임을 끌어올 수 있는지가 먼저 쟁점이 되고, 결론은 계약 내용에 따라 갈릴 수 있습니다. 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용해, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 해제를, 그 밖의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있게 합니다. 다만 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다.

권리금 계약은 매매가 아니므로 민법 제567조가 연결 고리가 됩니다. 제567조는 매매 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하되 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 예외로 두고 있어, 권리금 계약에 하자담보 규정이 그대로 준용된다고 단정하기 어렵습니다. 계약서에 하자 처리 조항을 미리 두는 것이 가장 확실한 대비인 이유입니다.

기간도 챙겨야 합니다. 민법 제582조는 이 권리를 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다고 정합니다. 하자를 발견한 날짜와 내용을 사진·문자로 남기고 양도인에게 서면으로 알려 두면, 준용 여부를 다투는 단계에서도 기록이 흔들리지 않습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 거래 단계의 산정과 소송 단계의 다툼을 함께 봅니다. 산정이 어긋난 사건은 계약서 문구와 인수 당시 기록이 결론을 좌우하는 경우가 많아, 두 서류를 먼저 확인합니다.

권리금 산정, 자주 묻는 질문 3가지