권리금보호법, 지켜 주는 것·지켜 주지 않는 것과 보호 대상 5문항 진단

아래에서는 네 가지 상황에서 보호가 켜지고 꺼지는 지점을 조문 순서대로 짚습니다. 법도 권리금소송센터 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 권리금 상담에서 확인하는 순서를 기준으로 구성했습니다.

01권리금보호법은 따로 있나요? 상가법 안 다섯 조문 지도

권리금보호법이라는 이름의 독립된 법률은 없습니다. 권리금을 다루는 규정은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 안에 제10조의3부터 제10조의7까지 다섯 조문으로 들어 있고, 흔히 부르는 상가권리금보호법이나 권리금 보호법은 이 묶음을 가리키는 별칭입니다.

다섯 조문은 역할이 분명히 나뉩니다. 개념을 세우는 조문, 실제로 임차인을 지켜 주는 조문, 보호를 끄는 조문, 그리고 국가가 양식과 평가기준을 마련할 수 있게 한 조문입니다. 표로 먼저 확인해 두면 뒤의 자가진단이 쉬워집니다.

제10조의3①은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다. 제10조의3②는 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 회수기회 보호가 겨냥하는 권리금은 임대인에게 돌려받는 돈이 아니라, 다음 임차인에게서 받는 돈이라는 점이 출발점입니다.

02권리금보호법이 지켜 주는 것과 지켜 주지 않는 것

상가법이 지켜 주는 것은 권리금을 받을 기회이지 권리금 액수가 아닙니다. 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 “방해하여서는 아니 된다”고 정합니다. 금지되는 행위는 네 가지입니다.

1. 권리금 요구·수수 — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 지급 방해 — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 현저한 고액 요구 — 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 정당한 사유 없는 거절 — 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

임대인이 제10조의4①을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(③). 다만 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 소송에서 감정평가 등으로 다퉈질 수 있어서, 상한이 곧 받을 금액이 되는 것도 아닙니다.

처벌 문제도 오해가 많습니다. 상가법 안에는 제10조의4 위반에 대한 벌칙이나 과태료 조문이 없고, 이 법이 마련한 구제 수단은 민사상 손해배상입니다. 임대인의 다른 행위가 별도의 법률 문제가 되는지는 사실관계에 따라 따로 판단해야 하므로, 처벌을 전제로 대응을 짜는 것은 위험합니다.

임차인에게도 의무가 있습니다. 제10조의4⑤는 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 정합니다. 신규임차인의 자금 사정과 영업 계획을 아는 범위에서 성실히 전달해 두는 것이 좋습니다.

03내 가게가 보호 대상인지 5문항 자가진단

권리금보호법의 보호 대상인지는 다섯 질문으로 대부분 걸러집니다. 1~3번은 ‘예’여야 보호가 켜지고, 4~5번은 ‘예’가 나오면 보호가 꺼지는 질문입니다. 하나라도 애매하다면 그 항목이 바로 서류를 놓고 확인해야 할 쟁점입니다.

1번에서 말하는 상가건물은 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물이고, 상가법은 그 임대차에 적용되며 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 그 임대차에 포함됩니다(제2조①). 간판보다 사업자등록과 실제 사용 형태를 먼저 봅니다.

2번은 가장 자주 막히는 질문으로, 원칙적으로 주선은 임차인이 해야 합니다. 임대인이 주선 전부터 누구와도 계약하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혀 둔 경우를 어떻게 볼지는 대법원 판결이 다뤄 온 영역이어서, 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

04요건을 갖춰도 보호가 꺼지는 세 갈림길

권리금 회수기회 보호는 요건을 갖춰도 세 갈림길에서 꺼질 수 있습니다. 상가법은 단서, 적용 제외, 정당한 사유 간주라는 서로 다른 장치로 임대인이 책임을 벗는 길을 열어 두었고, 장치마다 효과가 다르므로 섞어 읽으면 안 됩니다.

세 갈림길 중 하나라도 걸리는 것 같다면 계약서, 차임 내역, 임대인과 주고받은 문자를 함께 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

05권리금 보호기간은 언제부터 언제까지인가요?

권리금 보호기간은 방해가 금지되는 기간과 손해배상을 청구할 수 있는 기간, 두 가지로 나눠 봐야 합니다. 앞의 기간은 임대인의 행위가 일어난 시점을, 뒤의 기간은 임차인이 권리를 행사할 시한을 정합니다.

6개월은 권리금 계약 체결일 요건이 아니라 임대인의 방해행위가 있었던 시기의 기준입니다. 임대차가 끝난 뒤에야 신규임차인을 찾기 시작하면 방해 금지 기간 밖이어서 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵고, 기준이 되는 만료일은 계약서 문구와 갱신 여부에 따라 달라질 수 있으니 날짜 계산이 애매하면 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

06환산보증금 초과 상가에도 권리금보호법이 적용되나요?

환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 권리금 회수기회 보호 규정은 적용됩니다. 상가법 제2조①은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 원칙적으로 법 적용에서 빼지만, 제2조③은 그 경우에도 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 적용한다고 정합니다. 권리금 다섯 조문은 모두 이 범위 안에 들어 있습니다.

다만 상가법 전체가 적용된다고 넓혀 읽으면 안 됩니다. 제2조③에 열거되지 않은 조문, 예컨대 제10조④의 법정갱신이나 제15조의 강행규정은 환산보증금을 넘는 임대차에는 적용되지 않습니다. 보증금 외에 차임이 있을 때 환산하는 비율은 제2조②가 대통령령에 맡겨 두었으므로, 내 계약이 기준을 넘는지는 계약서 금액과 지역 기준을 함께 놓고 따져야 합니다.

07권리금보호법에 대한 흔한 오해 4가지

상담에서 반복되는 오해 네 가지를 오해와 실제, 조문 근거 순서로 정리했습니다.

실제 분쟁은 누가 신규임차인을 주선했는지, 임대인이 언제 어떤 말을 했는지, 거절 사유가 무엇이었는지라는 사실관계에서 갈립니다.

08전화로 확인하면 좋은 질문 3가지

09권리금 보호·권리금 회수기회 보호 자주 묻는 질문