시설권리금 영업권리금, 넘겨받는 방식 차이와 경업 특약·계약서 칸 정리

양도양수 계약에서 결론을 가르는 갈림길은 세 가지입니다. 양수인이 같은 업종을 이어 가는지, 거래처와 노하우를 넘겨주겠다는 약속이 계약서에 구체적으로 적혀 있는지, 권리금이 항목별로 나뉘어 적혀 있는지입니다.

01 · 개념시설권리금 영업권리금, 각각 무엇의 대가인가요?

시설권리금은 영업시설·비품이라는 유형의 재산적 가치에 대한 대가이고, 영업권리금은 거래처·신용·영업상의 노하우 같은 무형의 재산적 가치에 대한 대가입니다. 두 요소는 모두 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의3 제1항이 정한 권리금의 정의 안에 예시로 들어 있습니다. 두 이름은 법률 용어가 아니라 거래 현장에서 권리금의 구성 요소를 나눠 부르는 말입니다.

정의 문장에 들어 있는 '등'은 예시라는 뜻이어서, 권리금의 요소를 몇 가지로 한정할 수 없습니다. 흔히 말하는 바닥권리금은 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점에 가깝고, 시설·영업과는 또 다른 축으로 다뤄집니다. 실제 거래에서는 세 요소가 한 금액에 섞여 계약서에 총액 한 줄만 적히는 경우가 많습니다.

권리금을 주고받는 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의됩니다(상가임대차법 제10조의3 제2항). 그래서 시설권리금 영업권리금을 나누는 작업은 양도인(기존 임차인)과 양수인(신규임차인이 되려는 자) 사이의 계약 내용을 정하는 일이고, 임대인과 정할 문제가 아닙니다.

02 · 비교시설권리금과 영업권리금을 가르는 기준표

시설권리금과 영업권리금은 대상, 넘겨받는 방식, 가치가 변하는 이유, 인수 뒤 생기는 문제의 성격, 남겨야 할 증빙에서 서로 다릅니다. 계약 전에 아래 표로 항목별로 대조해 보세요.

시설은 '물건'의 문제이고 영업은 '사람의 협조'의 문제입니다. 시설은 인도받는 날 눈으로 확인할 수 있지만, 영업은 인수 뒤 몇 주에서 몇 달에 걸쳐 실제로 넘어오는지가 드러납니다.

가상의 예를 들어 보겠습니다. 동네 분식점을 인수하는 양수인이 권리금 총액만 적고 계약했다면, 튀김기가 고장 났을 때와 단골 납품처가 끊겼을 때 각각 어느 범위를 문제 삼을 수 있는지 기준이 없어 협의가 길어집니다.

03 · 인수인계시설은 물건 인도, 영업은 이전 협조: 인수인계 방식은 어떻게 다른가요?

시설권리금은 대개 물건을 인도받는 방식으로 넘겨받고, 영업권리금은 양도인의 이전 협조가 함께 있어야 실제로 넘겨받을 수 있습니다. 냉장고와 테이블은 열쇠를 받는 순간 양수인이 점유하게 되지만, 단골 거래처와 손맛은 양도인이 소개하고 가르쳐 주지 않으면 이름뿐인 권리로 남습니다.

회원 명단이나 예약 고객 연락처는 영업권리금의 핵심인 경우가 많지만, 개인정보가 담겨 있어 명단을 통째로 넘기는 방식은 관련 법령상 제약이 따를 수 있습니다. 고객에게 안내 문자를 보내 새 운영자를 소개하는 방식처럼, 넘기는 방법 자체를 미리 합의해 두는 편이 안전합니다.

1차 조치로 쓸 인수인계 체크리스트를 네 시점으로 나눴습니다.

1. 1
   계약 전시설 목록표 작성, 리스·할부 여부 확인, 매출 자료와 거래처 현황 열람
2. 2
   계약 시시설·영업 항목별 금액, 영업 이전 항목과 기한, 경업 금지 특약을 계약서에 기재
3. 3
   인도 당일목록 대조와 작동 확인, 사진 기록, 양측이 서명한 인수 확인서 작성
4. 4
   인수 후 약정 기간거래처 소개와 노하우 전수를 진행하고, 완료할 때마다 문자로 남김

양도인도 무엇을 언제까지 넘겼는지 기록을 남겨 두면, 나중에 넘겨받은 것이 없다는 주장에 대응할 근거가 됩니다.

04 · 인수 후 문제인수 후 설비가 고장 나거나 매출이 급감하면 어느 쪽 문제인가요?

인수 직후의 설비 고장은 주로 시설권리금 쪽 문제이고 매출 급감은 영업권리금 쪽 문제로 이어지는 경우가 많지만, 어떤 법리로 다툴 수 있는지는 사안마다 다릅니다. 설비 고장은 계약서에 적은 시설 목록과 작동 상태가 사실과 달랐는지가 출발점입니다. 정상 작동을 약속하고 인도했는데 곧바로 쓸 수 없었다면 약속대로 이행했는지가 문제 되고, 노후로 인한 자연스러운 고장이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

매출 급감은 더 복잡합니다. 매출은 계절과 상권에 따라 오르내리므로 줄었다는 사실만으로 양도인에게 책임을 묻기는 어렵습니다. 따져 볼 대상은 양도인이 약속한 이전 협조(거래처 소개, 노하우 전수)를 실제로 했는지, 계약 전에 보여 준 매출 자료가 사실과 맞았는지입니다.

세 가지 중 어느 것이 들어맞는지, 계약 전부를 문제 삼을지 일부 금액만 문제 삼을지는 계약서 문구와 대화 기록, 매출 자료를 함께 봐야 판단됩니다. 시설권리금 영업권리금이 계약서에 나뉘어 있으면 어느 부분에 문제가 생겼는지 범위를 좁혀 말하기가 쉬워집니다.

05 · 경업 문제양도인이 근처에 같은 가게를 열면 영업권리금은 어떻게 되나요?

양도인이 바로 근처에서 같은 업종을 다시 열면 영업권리금으로 넘겨받은 거래처와 신용이 다시 빠져나갈 수 있어, 양수인에게는 가장 직접적인 위협이 됩니다. 상법에는 영업을 양도한 사람의 경업을 제한하는 규정이 있지만, 가게 임차인끼리 맺은 권리금 계약이 그 규정이 말하는 영업양도에 해당해 곧바로 적용되는지는 사안에 따라 판단이 갈리는 영역입니다.

그래서 실무에서는 법 규정에 기대기보다 계약서에 경업 금지와 인수인계 협조를 직접 적어 두는 방식으로 대응합니다. 특약은 지역과 기간, 업종 범위를 구체적으로 정해야 다툼이 줄어들고, 범위가 지나치게 넓으면 효력이 문제 될 수 있습니다. 아래 문구는 구성을 보여 주기 위한 예시이며, 실제 법률 효과는 사안별로 달라질 수 있습니다.

경업 특약에는 위반 시 처리도 함께 적어야 실효성이 생기고, 위약금처럼 금액을 미리 정하는 조항은 효과를 두고 다툼이 생길 수 있어 서명 전에 문구를 점검받는 것이 좋습니다.

06 · 계약서계약서에 시설권리금 영업권리금을 나눠 적는 칸 예시

계약서에 시설권리금 영업권리금을 나눠 적으면 인수 뒤 문제가 생겼을 때 어느 부분의 문제인지 바로 특정할 수 있습니다. 총액 한 줄 대신 시설 부분, 영업 부분, 위치 이점 부분을 각각의 칸으로 두고, 칸마다 넘겨주는 대상과 방식, 기한을 함께 적는 것이 핵심입니다.

국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의6). 표준권리금계약서는 권리금 계약을 정리하는 참고 양식이지 반드시 써야 하는 법정 양식은 아니므로, 거래 내용에 맞게 시설·영업 항목 칸과 특약을 보완해 쓰면 됩니다. 계약서에 적힌 내용이 소송에서 그대로 인정된다는 보장은 없지만, 권리금의 존재와 범위를 보여 주는 참고 자료가 될 수 있습니다.

임대인과의 임대차계약이 체결되지 않을 때 이미 주고받은 돈을 어떻게 처리할지도 특약으로 정해 두면 양도인과 양수인 모두 부담이 줄어듭니다.

07 · 소송임대인의 방해로 소송이 되면 시설과 영업은 어떻게 다뤄지나요?

임대인이 권리금 회수를 방해해 손해배상 소송이 되면, 시설과 영업 요소는 권리금 전체의 손해액을 판단하는 재료로 함께 검토될 수 있습니다. 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 다만 같은 법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유(예를 들어 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우)가 있으면 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있습니다.

상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고, 그 손해배상액은 "신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다"고 정합니다. 신규임차인과 맺은 권리금 계약서에 시설·영업 항목이 나뉘어 있으면 앞쪽 금액의 구성을 설명하기 쉽고, 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 감정 결과는 업종과 제출 자료에 따라 달라 미리 단정할 수 없습니다.

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(상가임대차법 제10조의4 제4항). 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있어(같은 법 제10조의7), 시설 자료와 영업 자료를 나눠 보관해 두는 것이 평가에 대비하는 길입니다.

FAQ시설권리금·영업권리금 자주 묻는 질문