• 매장 일부를 다른 사업자나 지인에게 내주고 사용료를 받고 있다
• 숍인숍·매대 형태로 운영 중인데 임대인에게 별도 동의를 받은 적이 없다
• 임대차 종료가 다가오는데 이 부분이 권리금 회수에 문제가 될지 궁금하다
• 임대인이 동의 없이 전대했다는 이유로 계약갱신을 거절하겠다고 말한 적이 있다

숍인숍·매대 임대, 권리금과 무슨 상관인가

카페 한쪽에 베이커리 코너를 두거나, 편의점 안에 즉석조리 매대를 들이거나, 옷가게 진열대 일부를 액세서리 브랜드에 내주는 식의 숍인숍·매대 임대는 이제 낯설지 않은 운영 방식입니다. 임차인 입장에서는 비어 있는 공간을 활용해 추가 수익을 얻을 수 있고, 들어오는 사업자 역시 별도 매장을 구하지 않고 손쉽게 영업을 시작할 수 있어 서로에게 이익이 되는 구조로 여겨집니다. 그런데 이 구조를 임대차가 끝나는 시점까지 그대로 끌고 가면, 전혀 예상하지 못한 지점에서 문제가 불거질 수 있습니다.

상가건물임대차보호법은 임차인이 계약이 끝나기 전에 새 임차인을 데려와 권리금을 받으려 할 때, 임대인이 이를 방해하지 못하도록 정하고 있습니다. 방해가 있었다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 이 권리를 흔히 권리금 회수기회 보호라고 부릅니다. 여기서 꼭 짚어야 할 부분은, 권리금은 신규임차인에게서 받는 돈이고, 임대인을 상대로 하는 청구는 돈을 돌려받는 반환이 아니라 방해행위에 대한 손해배상이라는 점입니다.

그런데 이 보호를 받으려면 몇 가지 전제가 갖춰져 있어야 합니다. 그중 하나가 임대인에게 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 없어야 한다는 것입니다. 상가건물임대차보호법이 정한 갱신거절 사유 중에는 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우가 포함되어 있는데, 바로 이 대목이 숍인숍·매대 임대와 부딪힐 수 있는 지점입니다.

이 글에서는 매장 공간을 다른 사업자에게 내주는 행위가 민법과 상가건물임대차보호법에서 각각 어떻게 다르게 취급되는지, 그리고 권리금 회수기회 보호와는 어떤 식으로 연결되는지를 정리합니다. 결론을 먼저 말하면, 어디까지가 괜찮고 어디부터 위험한지는 숫자로 딱 잘라 정해져 있지 않습니다. 그래서 판단 구조를 이해하고 미리 준비해두는 것이 무엇보다 중요합니다.

실제 상담 사례를 보면, 처음에는 지인에게 자리를 잠깐 내주는 정도의 단순한 편의 제공이었다가 시간이 지나면서 매출 비중이 커지고 별도 사업자등록까지 이루어지는 식으로, 관계가 점점 전대에 가까운 형태로 변해가는 경우가 적지 않습니다. 매장을 처음 열 때 가볍게 생각했던 부분이, 몇 년이 지난 뒤에는 전혀 다른 무게로 다가오는 것입니다. 그 사이 임차인 스스로도 이 부분을 대수롭지 않게 여기고 특별히 기록을 남기지 않는 경우가 많다는 점도 문제를 키우는 요인이 됩니다.

임차인들이 이 문제를 처음부터 심각하게 받아들이지 않는 이유도 있습니다. 임대인과의 관계가 원만하게 유지되는 동안에는 숍인숍이나 매대 임대가 별다른 문제 없이 지나가기 때문입니다. 그러나 임대차 종료가 다가오거나 임대인이 건물을 재건축하거나 매도하려는 상황이 되면, 그동안 별다른 문제 없이 지나갔던 부분이 갑자기 쟁점으로 떠오르는 경우가 많습니다. 평소에는 드러나지 않던 사정이 이해관계가 첨예해지는 시점에 표면화되는 것이며, 이때는 이미 대응할 시간이 넉넉하지 않은 경우가 대부분입니다.

결국 이 문제의 본질은 매장을 어떻게 운영해왔느냐가 임대차가 끝나는 시점에 받을 수 있는 권리금의 크기를 좌우할 수 있다는 데 있습니다. 권리금은 대체로 적지 않은 금액이 오가는 문제이기 때문에, 뒤늦게 후회하기보다 지금부터 하나씩 점검해보는 것이 현실적인 대응입니다.

결론부터: 소부분 사용과 일부 전대는 다르게 취급된다

아래에서는 다음 순서로 짚어보겠습니다. 먼저 민법이 소부분 사용을 어떻게 예외로 두고 있는지, 다음으로 상가건물임대차보호법이 전대를 어떻게 갱신거절 사유로 삼고 있는지, 그 다음으로 실제 판단이 사안마다 어떻게 갈릴 수 있는지, 마지막으로 권리금을 지키기 위해 지금 무엇을 준비해야 하는지의 순서입니다. 각 단계를 이해하고 나면 지금 자신의 매장 운영 형태가 어느 지점에 가까운지 스스로 점검해볼 수 있습니다.

특히 계약 기간이 오래된 매장일수록 처음 계약할 때는 없던 숍인숍 운영이 나중에 자연스럽게 생겨난 경우가 많아, 정작 당사자들도 언제부터 이런 형태가 시작됐는지 정확히 기억하지 못하는 경우가 흔합니다. 그런 상태에서 분쟁이 시작되면 사실관계를 정리하는 것부터 쉽지 않은 싸움이 되므로, 지금 시점에서 시작 시기와 경위를 한 번 정리해보는 것만으로도 의미가 있습니다.

민법 제632조 — 매장 소부분 사용은 전대 규제 대상이 아니다

민법은 원칙적으로 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하는 것을 금지하고 있습니다(제629조 제1항). 임대인의 동의 없이 제3자에게 사용·수익하게 하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(같은 조 제2항). 이것이 임대차 관계에서 전대를 다루는 기본 원칙입니다.

그런데 민법 제632조는 이 원칙에 예외를 두고 있습니다. 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지의 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있는 것입니다. 쉽게 말해 매장의 아주 작은 부분을 잠깐 내주는 정도라면, 임대인의 동의가 없었다고 해서 곧바로 민법상 해지 사유가 되지는 않을 수 있다는 뜻입니다.

이런 예외를 두는 이유를 상식적으로 생각해보면, 매장 구석의 작은 진열대 하나를 지인에게 며칠 빌려주는 정도까지 매번 임대인의 동의를 받아야 한다면, 임차인의 일상적인 영업활동이 지나치게 제약될 수 있기 때문으로 이해할 수 있습니다. 다만 이 조항이 말하는 소부분이 구체적으로 어느 정도의 면적이나 비중을 뜻하는지는 법에 숫자로 정해져 있지 않습니다.

소부분 사용으로 볼 수 있는 사례를 상식적으로 떠올려보면, 매장 구석에 놓인 자판기 한 대를 다른 업체가 관리하도록 맡기거나, 계산대 옆 작은 매대에 지인의 상품을 잠깐 진열해주는 것처럼 부수적이고 제한적인 활용을 예로 들 수 있습니다. 이런 경우라면 매장 운영의 본질은 여전히 임차인에게 있고, 내준 부분은 전체 영업에서 극히 일부에 그치는 경우가 많습니다. 손님도 그 매장을 여전히 임차인의 가게로 인식하는 경우가 대부분입니다.

반대로 이 조항이 적용되지 않는다고 볼 수 있는 방향도 있습니다. 매장 면적의 상당 부분을 별도의 벽이나 진열대로 구분해 다른 사업자가 독자적인 영업 공간처럼 꾸미고, 손님을 직접 상대하며 독립적으로 매출을 올리는 형태로 운영된다면, 이미 소부분이라는 말의 통상적인 의미를 넘어선 것으로 다투어질 가능성이 있습니다. 이 경우 손님들도 그 공간을 별도의 가게로 인식하는 경우가 많아, 실질적으로 하나의 매장 안에 두 개의 영업이 존재하는 모습이 됩니다.

이처럼 소부분 사용인지 여부는 면적만으로 판가름 나지 않고, 그 공간이 매장 전체의 영업 안에서 어떤 위치를 차지하는지, 손님들이 그 공간을 어떻게 인식하는지까지 함께 살펴봐야 하는 문제입니다. 그래서 임차인 스스로도 자신의 운영 형태가 어느 쪽에 가까운지 한 번쯤은 냉정하게 점검해볼 필요가 있습니다.

상가건물임대차보호법은 다르게 본다 — 일부 전대는 갱신거절 사유

상가건물임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유들을 나열하고 있습니다. 그중 4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다. 여기서 핵심은 전부뿐 아니라 일부를 전대한 경우도 명시적으로 포함되어 있다는 점입니다.

이 사유가 왜 중요한지는 권리금 회수기회 보호 규정과 연결해보면 분명해집니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 권리금 회수기회 보호를 규정하면서, 단서로 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하고 있습니다. 즉 임대인에게 계약갱신을 거절할 정당한 사유가 있으면, 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않는 것입니다.

이 둘을 이어보면, 숍인숍이나 매대 임대가 상가건물임대차보호법상 일부 전대로 평가될 경우, 임차인이 아무리 좋은 신규임차인을 구해오더라도 임대인이 이를 근거로 권리금 회수기회 보호를 받을 수 없다고 주장할 여지가 생깁니다. 임차인 입장에서는 매장을 성실하게 운영해왔다고 생각했는데, 뜻하지 않게 권리금을 지키지 못하는 결과로 이어질 수 있는 대목입니다.

다만 민법 제632조에 따라 소부분 사용으로 인정된다고 해서, 그 판단이 상가건물임대차보호법상 갱신거절 사유 판단에도 그대로 이어진다고 단정할 수는 없습니다. 두 법은 서로 다른 목적과 맥락을 가진 규정이기 때문에, 실제로는 사안에 따라 다르게 다투어질 수 있는 영역으로 남아 있습니다. 그래서 임차인으로서는 민법상 문제없다는 판단만 믿고 안심하기보다, 상가건물임대차보호법의 시각에서도 함께 대비해두는 것이 안전합니다.

이 조항이 만들어진 배경을 상식적으로 이해해보면, 임대인이 자신이 임대한 건물의 사용 상태를 어느 정도는 파악하고 통제할 수 있어야 한다는 임대차 관계의 기본적인 원리가 상가 임대차에도 반영된 것으로 볼 수 있습니다. 임대인 입장에서는 자신의 건물에 누가 들어와 영업을 하고 있는지 전혀 모르는 상태로 임대차 관계를 유지하기는 어렵기 때문입니다. 이런 배경을 이해하면 왜 상가건물임대차보호법이 전대에 대해 민법보다 더 엄격한 태도를 취하는지도 함께 짐작해볼 수 있습니다.

실무에서 특히 문제가 되는 시점은 임대차 종료가 다가오고 신규임차인과의 권리금 협상이 한창 진행되는 무렵입니다. 이 시점에 임대인이 갑자기 과거의 숍인숍 운영을 문제 삼으며 계약갱신을 거절하려는 경우가 있는데, 이런 상황에서 뒤늦게 관련 자료를 준비하려 하면 시간이 부족해 대응이 어려워질 수 있습니다. 그래서 평소에 미리 준비해두는 것이 훨씬 유리하며, 이 부분은 뒤에서 다룰 예방책에서 자세히 짚어보겠습니다.

이처럼 같은 상황이라도 어떤 법의 잣대로 보느냐에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점이 숍인숍 임대에서 가장 까다로운 부분입니다. 아래에서는 실제로 이 판단이 어떤 요소들을 놓고 갈릴 수 있는지 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

숍인숍이 '소부분 사용'인지 '일부 전대'인지는 사안마다 다르다

실제 분쟁에서는 여러 사정이 함께 고려될 수 있습니다. 아래와 같은 요소들이 판단에 영향을 줄 수 있는 요소로 언급되지만, 이런 요소들이 실제로 어떤 비중으로 작용할지는 사안마다 다르게 판단될 수 있다는 점을 미리 알아두어야 합니다.

• 내준 공간이 전체 매장 면적에서 차지하는 비중
• 숍인숍 사업자가 별도로 사업자등록을 하고 있는지
• 매출이 명확하게 구분되어 관리되는지
• 출입구나 계산대를 공유하는지, 별도 상호·간판을 내걸고 독립적으로 운영되는지

이런 요소들은 재판이나 협상 과정에서 어느 하나만으로 결론이 나기보다는, 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단되는 경향이 있다고 볼 수 있습니다. 그래서 임차인 입장에서는 유리한 사정 하나만 붙잡고 안심하기보다, 전체적인 운영 실태를 균형 있게 점검해보는 것이 필요합니다. 면적 비중은 작은데 매출 구분이 전혀 안 되어 있다거나, 사업자등록은 분리되어 있는데 실제로는 임차인이 모든 운영을 도맡아 하고 있다거나 하는 식으로, 여러 요소가 서로 다른 방향을 가리키는 경우도 적지 않습니다.

임차인들이 흔히 하는 오해 중 하나는 월세를 따로 받은 게 아니라 그냥 자리만 내준 것이라 전대가 아니라는 생각입니다. 그러나 대가를 받았는지 여부만으로 결론이 정해지는 것은 아니고, 실제로 다른 사업자가 그 공간에서 독립적으로 영업을 했는지, 그 실질이 무엇이었는지를 놓고 판단될 수 있습니다.

실제로는 임대인과 임차인 모두 자신에게 유리한 사실만 강조하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 제3자가 보더라도 명확하게 확인할 수 있는 기록, 예를 들어 계약서나 문자메시지, 사진 자료 등을 갖추고 있는 쪽이 협상이나 소송 과정에서 상대적으로 유리한 위치에 서게 됩니다. 기억에만 의존한 진술은 시간이 지날수록 힘을 잃는 경우가 많습니다.

사진을 찍어 날짜가 남도록 보관하거나, 대화 내용을 문자메시지로 남겨두는 정도의 간단한 습관만으로도 나중에 큰 차이를 만들 수 있습니다. 특별한 서식이 필요한 것이 아니라, 언제 어떤 형태로 공간을 내주었는지를 임차인 스스로 알 수 있도록 정리해두는 것이 핵심입니다.

결국 이 문제는 미리 명확히 해두느냐에 따라 분쟁의 크기가 크게 달라집니다. 애매한 상태로 운영을 계속하기보다, 지금 시점에서 관계를 문서로 정리해두는 것이 다음 항목에서 다룰 예방책의 핵심입니다.

전대차 자체에는 권리금 회수기회 규정이 준용되지 않는다

한 가지 더 짚어야 할 부분이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제13조 제1항은 전대인과 전차인 관계에 준용되는 조문들을 정하고 있는데, 이 목록에는 권리금 회수기회 보호를 규정한 제10조의4가 포함되어 있지 않습니다. 즉 임차인과 숍인숍 사업자 사이의 전대차 관계 자체에는 권리금 회수기회 보호 규정이 그대로 적용되지 않습니다.

이 조항이 실무에서 갖는 의미는 이렇습니다. 매장을 임차인에게서 다시 빌려 영업하던 숍인숍 사업자가, 나중에 그 관계가 끝나면서 나도 권리금을 회수할 권리가 있다고 주장하더라도, 이를 뒷받침할 법적 근거는 약하다는 것입니다. 임차인 입장에서는 이 구조를 미리 이해하고 있어야 숍인숍 사업자와의 관계를 정리할 때 혼선을 줄일 수 있습니다.

다만 이 글에서 다루는 핵심 질문은 원래 임차인 자신이 임대인으로부터 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지 여부이고, 그 답은 앞서 살펴본 대로 숍인숍 임대가 소부분 사용으로 볼 수 있는지, 일부 전대로 평가될 수 있는지에 달려 있습니다. 전차인과의 관계와 임대인과의 관계는 서로 다른 문제라는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

이 구조를 이해해야 하는 또 다른 이유가 있습니다. 숍인숍 사업자와 분쟁이 생겼을 때, 임차인은 임대인과의 관계에서는 보호가 필요한 입장이지만, 숍인숍 사업자와의 관계에서는 오히려 임대인과 비슷한 위치에 서게 될 수 있습니다. 이 경우 임차인이 숍인숍 사업자에게 어떤 책임을 지게 되는지, 반대로 어떤 권리를 주장할 수 있는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

그래서 숍인숍 사업자와 맺는 계약도 구두로만 진행하기보다 문서로 남겨두는 것이 임차인 자신을 보호하는 방법이 됩니다. 사용 기간, 사용료, 사용 공간의 범위, 종료 시 처리 방법 등을 명확히 해두면 나중에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다. 이 부분은 다음 항목에서 다룰 예방책과도 자연스럽게 이어집니다.

이 부분까지 고려하고 나면, 숍인숍 임대라는 하나의 운영 방식 안에 임대인과의 관계, 숍인숍 사업자와의 관계라는 두 겹의 법률관계가 동시에 존재한다는 점이 분명해집니다. 두 관계를 모두 문서로 정리해두는 것이 결국 임차인 자신을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

임대차 계약을 처음 맺을 때부터 숍인숍이나 매대 임대 계획이 있다면, 계약 체결 시점에 이 내용을 아예 명시해두는 것이 가장 깨끗한 방법입니다. 이미 운영 중인 경우라도 지금부터라도 하나씩 정리해나가면 늦지 않습니다. 결국 중요한 것은 임대인과 임차인, 그리고 숍인숍 사업자까지 세 당사자 사이의 관계를 누가 보아도 알 수 있도록 투명하게 만들어두는 일입니다.

권리금을 지키려면 지금 무엇을 준비해야 하나

1. 1

   임대인의 서면 동의 확보

   구두로만 양해를 구하면 나중에 동의한 적 없다는 임대인의 말과 임차인의 기억이 부딪힙니다. 문자메시지, 이메일, 내용증명 등 기록으로 남는 형태가 핵심입니다.

2. 2

   계약서에 특약 반영

   매장 내 일부 공간을 제3자가 사용하도록 할 수 있고 임대인이 이를 동의한다는 내용을 계약서에 명시하면, 나중에 동의 없는 전대라는 주장 자체가 성립하기 어려워집니다.

3. 3

   사업자등록·매출·출입 구조 분리

   숍인숍 사업자가 별도로 사업자등록을 하고 매출이 구분되어 있다면, 나중에 소부분 사용이었다는 주장을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

4. 4

   종료 6개월 전 점검

   권리금 회수기회 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 시작됩니다. 그 전에 정비를 마쳐두는 것이 바람직하며, 애매하다면 전화상담(02-591-5657)으로 미리 점검해볼 수 있습니다.

위 네 가지를 한꺼번에 모두 갖추기 어렵다면 우선순위를 정하는 것도 방법입니다. 임대차 종료 시점이 가까운 경우라면 서면 동의와 특약 정리를 가장 먼저 진행하고, 아직 시간이 남아 있는 경우라면 사업자등록과 매출 구분 체계부터 차근차근 정리해나가는 식으로 순서를 정할 수 있습니다. 어느 쪽이든 지금 아무것도 하지 않는 것보다는, 할 수 있는 것부터 하나씩 시작하는 것이 낫습니다. 나중에 분쟁이 커진 다음에 준비하려 하면 이미 되돌릴 수 없는 부분이 생길 수도 있습니다.

확신이 서지 않는다면 혼자 판단하기보다 지금까지의 계약서와 운영 자료를 챙겨 상담을 받아보는 것이 좋습니다. 서류를 미리 정리해가면 상담 시간도 훨씬 효율적으로 활용할 수 있고, 놓치고 있던 부분을 짚어내는 데도 도움이 됩니다.

예를 들어 매장을 재계약할 시점이 다가온다면, 그 전에 임대인과 자리를 마련해 지금까지의 운영 형태를 솔직하게 설명하고 서면으로 정리해두는 것도 방법입니다. 갑작스럽게 문제가 불거지기 전에 먼저 대화를 시작하는 쪽이 대체로 더 유리한 결과로 이어지며, 감정적으로 대응하기보다 사실관계를 차분히 정리하는 태도가 협상에서도 도움이 됩니다.

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