권리금 계약, 건물주 아들이나 관리인과 해도 되나

상가 권리금 계약은 원칙적으로 임대인 본인이 당사자가 되는 계약이 아니라 임차인과 신규임차인이 되려는 사람 사이에서 이뤄지는 계약입니다. 그런데 실제 협상 과정에서는 건물주의 아들, 배우자, 상가를 관리하는 위탁관리업체 직원 등이 임대인을 대신해 전면에 나서는 경우가 적지 않습니다. 임대인이 고령이거나 지방에 거주하는 경우, 여러 건물을 소유해 관리를 위임한 경우 특히 그렇습니다.

문제는 임대차가 끝나갈 무렵 임대인이 그 사람에게 위임한 적 없다거나 그런 계약을 승인한 적이 없다며 발을 빼는 순간부터 시작됩니다. 신규임차인에게 고액의 차임을 요구한 정황, 계약 체결을 미루거나 거절한 정황 등 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 방해행위가 실제로는 임대인의 대리인을 통해 이뤄졌다면, 그 행위를 임대인 본인의 행위로 볼 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

이때 살펴야 하는 것이 민법이 정한 대리 제도, 그중에서도 외관을 믿고 거래한 상대방을 보호하는 표현대리 규정입니다. 표현대리가 인정되면 실제로 대리권이 없었거나 대리권의 범위를 넘었더라도 마치 정식으로 대리권을 받은 것처럼 임대인 본인에게 효과가 미칩니다.

반대로 표현대리 요건을 갖추지 못하면 그 계약은 임대인이 추인하지 않는 한 임대인에게는 효력이 없는 무권대리로 처리되고, 권리금 회수기회 보호의 상대방을 임대인으로 특정하기도 어려워집니다. 그래서 계약 체결 단계부터 상대방이 실제로 어떤 권한을 갖고 있었는지, 임대인이 그 권한을 외부에 어떤 방식으로 표시했는지를 기록해 두는 것이 이후 분쟁에서 결정적인 차이를 만듭니다.

특히 권리금 계약은 신규임차인과 임차인 사이의 계약이지만 임대인의 협조가 사실상 필수적인 구조이기 때문에, 처음부터 임대인 측 협상 창구가 누구인지와 그 권한 범위를 서면으로 확인해 두는 습관이 이후의 분쟁을 크게 줄여줍니다.

임대인 측 협상 창구가 여러 명으로 바뀌는 경우도 흔합니다. 초기에는 공인중개사가 나섰다가 중반에는 관리인으로, 막판에는 아들로 바뀌는 식입니다. 이렇게 창구가 여러 차례 바뀌면 어느 시점의 발언과 행위를 기준으로 대리권 수여의 표시를 판단할지가 더 복잡해지므로, 창구가 바뀔 때마다 그 사실을 문자나 메일로 확인받아 두는 것이 좋습니다.

대리권 수여를 표시한 임대인의 책임, 민법 제125조

민법 제125조는 제3자에게 타인에게 대리권을 수여했다는 사실을 표시한 사람은 그 표시한 범위 안에서 이뤄진 대리행위에 대해 책임을 진다고 정합니다. 예를 들어 임대인이 신규임차인 후보나 중개인에게 앞으로 상가 관련한 일은 아들과 상의하면 된다고 명시적으로 말했거나, 아들 명의로 발급한 위임장을 상가 관리사무소에 게시해 두었다면 대리권 수여를 표시한 것으로 볼 여지가 있습니다.

표시의 방법이 반드시 문서일 필요는 없습니다. 임대인이 여러 차례 협상 자리에 관리인을 동석시키거나, 관리인이 보낸 문자와 통화 내용을 임대인이 알면서도 묵인해 온 정황, 임대료는 임대인 명의 계좌로 받으면서 계약 관련 소통은 전부 관리인을 통해 해온 관행 등도 표시로 평가될 수 있습니다. 다만 이런 정황은 사안마다 다르게 판단되므로 구체적인 자료를 갖춰 상담받는 것이 안전합니다.

제125조에는 예외도 있습니다. 신규임차인이 되려는 사람이나 임차인이 대리인에게 실제로는 대리권이 없다는 사실을 알았거나, 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었던 경우에는 임대인이 책임을 지지 않습니다. 따라서 상대방 쪽에서도 계약 전에 위임 여부를 확인하려는 노력을 기울였는지가 함께 문제 됩니다.

반대로 임대인이 평소 관리인이나 가족의 협상 개입 사실을 전혀 몰랐고, 오히려 알게 된 즉시 이의를 제기했다면 대리권 수여의 표시로 보기 어려워질 수 있습니다. 임대인이 그 사실을 알고도 방치했는지, 적극적으로 이의를 제기했는지가 함께 살펴야 할 사정입니다.

결국 이 조문은 임대인이 스스로 만들어 낸 외관을 믿고 거래한 상대방을 보호하려는 취지입니다. 권리금 계약 국면에서는 임대인이 자신의 관리인이나 가족을 앞세워 협상을 진행하도록 해 왔다면, 나중에 그 사람에게 위임한 적 없다고 주장하더라도 그 책임에서 쉽게 벗어나기 어렵습니다.

대리권 수여의 표시가 있었다는 사실은 결국 이를 주장하는 임차인 쪽이 증명해야 합니다. 문자 메시지, 카카오톡 대화, 통화 녹음, 협상 자리에 함께 있었던 공인중개사나 다른 임차인의 진술 등이 모두 증거가 될 수 있으므로, 협상 과정에서부터 기록을 남기는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

권한을 넘은 대리행위, 민법 제126조 정당한 이유

민법 제126조는 대리인이 원래 주어진 권한을 넘어서는 행위를 한 경우에도, 상대방이 그 대리인에게 그런 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다면 임대인 본인이 책임을 지도록 정합니다. 이를 권한을 넘은 표현대리라고 부릅니다.

예를 들어 임대인이 관리인에게 단순히 임대료 수납과 시설 점검 권한만 주었는데, 그 관리인이 권리금 협상까지 나서서 신규임차인에게 구체적인 조건을 제시하고 합의서까지 작성했다면 이는 원래 권한을 넘어선 행위입니다. 이런 경우에도 신규임차인이나 임차인이 관리인에게 그럴 권한이 있다고 믿을 만한 사정, 예를 들어 임대인이 그동안 상가 관련 협상을 전부 그 관리인에게 맡겨 온 관행, 임대인 명함이나 직인이 찍힌 서류를 관리인이 사용해 온 정황 등이 있었다면 정당한 이유가 인정될 여지가 있습니다.

정당한 이유가 있는지는 상대방이 대리인의 권한을 확인하기 위해 기울인 주의의 정도, 거래 규모와 중요성, 종전 거래 관행 등을 종합적으로 살펴 판단됩니다. 권리금은 금액이 크고 임차인의 영업 기반이 걸린 문제인 만큼, 상대방도 위임장이나 임대인 본인의 확인을 요구하는 것이 일반적인 주의의무로 평가될 가능성이 있습니다.

제125조와 제126조는 서로 별개로 주장할 수 있는 조문입니다. 대리권 수여의 표시가 분명하지 않은 사안이라도 대리인이 실제로 일정한 권한, 예를 들어 임대차 관리 권한을 갖고 있었고 그 권한을 넘어선 것으로 볼 수 있다면 제126조로 다시 검토할 수 있습니다. 두 조문을 함께 살펴 상대방을 특정하는 것이 권리금 소송 실무에서 흔히 쓰이는 접근입니다.

권한을 넘은 표현대리 주장은 원래 권한이 어디까지였는지를 먼저 확정해야 하므로, 관리위탁계약서나 종전 업무 범위를 보여주는 자료가 있다면 함께 준비해 두는 것이 좋습니다. 자료가 부족하다면 지금이라도 남아 있는 문자, 통화 기록, 협상 참석자 진술 등을 정리해 두는 것이 이후 절차에 도움이 됩니다.

제125조와 제126조가 함께 문제 되는 사안도 있습니다. 임대인이 처음에는 관리인에게 협상 창구 역할만 맡긴다고 알렸지만, 관리인이 그 범위를 넘어 계약 체결까지 나아간 경우가 대표적입니다. 이런 사안에서는 두 조문의 요건을 각각 따져보고, 어느 하나라도 충족되면 표현대리를 주장할 수 있다는 점을 염두에 두고 자료를 준비하는 것이 유리합니다.

표현대리가 인정되면 권리금 소송 상대방은 누구인가

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 정하고, 이를 위반하면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 여기서 손해배상 청구의 상대방은 어디까지나 임대인입니다.

그런데 실제로 신규임차인에게 고액의 차임을 요구하거나 계약 체결을 미루는 등 방해행위를 한 사람이 임대인 본인이 아니라 아들이나 관리인이었다면, 그 행위를 임대인 본인의 행위로 볼 수 있어야 비로소 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 지점에서 앞서 살펴본 표현대리 법리가 다시 의미를 갖습니다.

표현대리가 인정되면 대리인이 한 방해행위는 임대인 본인이 한 것과 같은 효과를 갖습니다. 따라서 손해배상 청구의 상대방을 임대인으로 특정하는 데 무리가 없습니다. 반대로 표현대리 요건을 갖추지 못했다면 그 대리인 개인에게 별도로 책임을 물을 수 있는지를 검토해야 하는 등 청구 구조가 복잡해질 수 있습니다.

손해배상의 범위는 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다는 점도 함께 기억해야 합니다. 표현대리로 상대방을 특정하는 문제와 손해배상액을 산정하는 문제는 서로 다른 단계이므로, 소송을 준비할 때는 두 쟁점을 나누어 자료를 모으는 것이 효율적입니다.

임대인을 상대로 손해배상을 청구하기 전에 표현대리 요건이 갖춰졌는지를 먼저 점검해 보는 것이 순서입니다. 이 부분이 불명확한 상태에서 소송을 서두르면 상대방 특정 자체가 흔들려 절차가 지연될 수 있습니다.

소장을 작성할 때는 임대인 본인을 피고로 삼되, 방해행위를 실제로 한 사람이 대리인이었다는 사실과 표현대리 요건에 해당하는 사정을 함께 청구원인에 적시하는 것이 일반적입니다. 임대인 측에서 무권대리를 주장하며 다툴 것을 대비해, 처음부터 증거를 충실히 갖춰 소송을 준비하는 것이 절차를 단축하는 방법입니다.

표현대리 계약에서 흔히 벌어지는 실수 유형

실제 상담 과정에서 자주 등장하는 상황을 유형별로 정리하면 아래와 같습니다. 각 유형은 판단 결과가 다르게 나뉠 수 있으므로 자신의 사례가 어디에 가까운지 먼저 가늠해 보는 것이 좋습니다.

어떤 유형에 해당하든 핵심은 결국 임대인이 그 사람의 행위를 알면서도 방치했는지, 상대방이 합리적인 확인 절차를 거쳤는지입니다. 계약 당시 오간 문자, 통화 녹음, 참석자 명단, 협상 장소와 일시 같은 기록을 가능한 한 많이 남겨두는 것이 나중에 결정적인 증거가 됩니다.

세 유형 모두 결국 임대인이 만들어 낸 외관의 정도와 상대방의 확인 노력이라는 두 축으로 판단된다는 공통점이 있습니다. 자신의 사례를 이 두 축에 대입해 정리해 보면 표현대리 주장의 가능성을 어느 정도 가늠할 수 있습니다.

드물지만 임대인이 공인중개사를 통해서만 협상하도록 명시적으로 제한해 둔 경우도 있습니다. 이런 경우 가족이나 관리인이 별도로 협상에 개입했다면 오히려 표현대리가 인정되기 더 어려울 수 있으므로, 임대인이 협상 창구를 어떻게 제한해 왔는지도 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

권리금 계약을 진행하기 전에 다음 사항을 점검해 두면 이후 표현대리 여부를 둘러싼 다툼을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

이 정도의 절차만 지켜도 나중에 임대인이 말을 바꾸는 상황을 상당 부분 예방할 수 있습니다. 이미 계약을 마친 뒤에 문제가 불거졌다면, 지금이라도 남아 있는 기록을 정리해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

체크리스트를 지키기 어려운 상황, 예를 들어 임대인이 해외에 거주해 본인 확인이 쉽지 않은 경우라면 대안으로 화상통화 확인, 인감증명서를 첨부한 위임장 등을 활용할 수 있습니다. 어떤 방법이든 나중에 제3자가 봐도 임대인의 의사가 확인됐다고 판단할 수 있는 객관적인 자료를 남기는 것이 목표입니다.

표현대리가 인정되지 않을 때의 위험과 대응

표현대리 요건을 갖추지 못했다고 판단되면 권리금 계약은 임대인에게는 효력이 없는 무권대리 상태로 남습니다. 임대인이 나중에 그 계약 내용을 추인하면 처음부터 효력이 있었던 것으로 인정되지만, 임대인이 추인을 거부하면 임차인은 다른 방법을 찾아야 합니다.

이때는 무권대리 행위를 한 사람, 즉 관리인이나 아들 개인을 상대로 책임을 물을 수 있는지를 별도로 검토하게 됩니다. 다만 개인을 상대로 한 청구는 자력이나 입증의 어려움이 있을 수 있어 임대인을 상대로 한 청구보다 실무적으로 까다로운 경우가 많습니다.

소송 이전 단계에서 무권대리 상태임을 알게 됐다면 당황하지 말고 임대인에게 추인을 요청하는 것이 우선입니다. 추인은 명시적인 서면뿐 아니라 임대인이 계약 내용에 따라 행동하는 묵시적 방법으로도 이뤄질 수 있으므로, 이후 임대인의 언행을 꼼꼼히 기록해 두는 것이 좋습니다. 그래서 계약 단계에서부터 표현대리 요건을 갖추도록 자료를 준비해 두는 예방적 접근이 가장 중요합니다. 이미 임대차 종료 시점이 다가오고 있다면, 지금까지 오간 자료를 정리해 표현대리 주장이 가능한지 먼저 점검하고 그에 맞춰 권리금 회수기회 보호 청구나 손해배상 청구를 준비하는 것이 순서입니다.

상황에 따라 표현대리 주장과 함께 임대인의 방해행위 자체를 별도로 구성하는 방법도 검토할 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 관리인의 행위를 사후에라도 알고 이를 묵인했다면 그 자체가 추인에 해당할 수 있는지도 함께 살펴볼 부분입니다.

예방이 최선이지만 이미 분쟁이 시작된 상황이라면, 지금까지 확보한 자료만으로 표현대리 주장이 가능한지, 부족하다면 어떤 자료를 추가로 확보해야 하는지부터 점검하는 것이 효율적인 순서입니다. 혼자 판단하기 어려운 부분은 상단 메뉴의 상담 안내를 통해 정리해 볼 수 있습니다.

권리금 계약서에 대리인 조항을 넣는 방법

앞으로 권리금 계약을 앞두고 있다면, 계약서 자체에 대리인 관련 조항을 명확히 넣어두는 것이 가장 확실한 예방책입니다. 계약서 첫머리에 임대인 본인의 성명과 함께 협상 및 계약 체결을 위임받은 대리인의 성명, 위임 범위를 구체적으로 기재하는 방식이 흔히 쓰입니다.

위임 범위는 단순히 협상 참여인지, 조건 제시까지인지, 최종 계약서 서명까지인지를 구분해 적어야 합니다. 범위가 모호하면 나중에 그 행위가 권한 내인지 권한 밖인지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

위임 기간을 함께 명시하는 것도 중요합니다. 협상이 길어지면서 처음 위임했던 기간이 지났는데도 같은 대리인이 계속 협상을 이어가는 경우, 기간 경과 이후의 행위까지 위임 범위에 포함되는지가 별도로 문제 될 수 있기 때문입니다. 기간을 정하지 않았다면 협상이 마무리될 때까지로 넓게 해석될 여지도 있지만, 다툼을 줄이려면 처음부터 명확하게 명시해 두는 편이 훨씬 낫습니다.

대리인이 서명하는 경우에는 위임장 원본이나 사본을 계약서에 첨부하고, 위임장에는 임대인의 인감도장 날인과 인감증명서를 함께 준비하는 것이 안전합니다. 최근에는 임대인 본인과의 화상통화를 녹화해 계약서 부속 자료로 남겨두는 경우도 늘고 있습니다. 공인중개사를 통해 거래한다면 중개사에게 임대인 본인 확인 절차를 거쳤는지, 그 근거 자료를 보관하고 있는지 함께 확인해 두는 것도 좋은 방법입니다.

신규임차인이 되려는 사람 입장에서도 이런 자료를 요구하는 것이 이후 자신을 보호하는 방법이 됩니다. 임대인이 자료 제공을 거부하거나 얼버무린다면, 그 자체가 오히려 위임 관계가 불명확하다는 신호일 수 있으므로 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다. 특히 권리금 액수가 큰 계약일수록 이런 절차를 생략했을 때 감수해야 할 위험도 함께 커진다는 점을 유념해야 합니다.

이미 계약을 진행하는 중이라도 늦지 않았다면 지금부터라도 임대인 본인의 확인을 받아두는 절차를 추가하는 것을 권합니다. 계약 체결 이후에 임대인이 사후 승인 의사를 문자나 서면으로 표시하게 하는 것도 추인으로 인정받을 수 있는 유효한 방법입니다.

표현대리 분쟁, 소송 전에 협상으로 풀 수 있나

표현대리 여부가 애매한 사안이라면 곧바로 소송부터 시작하기보다 내용증명을 통해 임대인에게 입장을 먼저 확인해 보는 방법도 있습니다. 내용증명에는 그동안 협상이 어떤 경위로 진행됐는지, 대리인이 어떤 발언과 행위를 했는지를 구체적으로 적어 임대인의 답변을 받아두는 것이 목적입니다.

이 단계에서 임대인이 대리인의 행위를 인정하거나 일부라도 수긍하는 취지의 답변을 보낸다면, 그 자체가 추인이나 대리권 수여 표시의 증거로 쓰일 수 있습니다. 반대로 임대인이 명확히 부인한다면 소송으로 넘어가기 전에 어떤 자료가 더 필요한지를 미리 가늠해 볼 수 있는 기회가 됩니다. 답변조차 없이 무응답으로 일관하는 경우도 있는데, 이 역시 이후 절차에서 임대인의 태도를 보여주는 정황 자료가 될 수 있습니다.

협상 단계에서는 신규임차인 쪽과의 관계도 함께 정리해 두어야 합니다. 신규임차인이 이미 권리금 일부를 지급했거나 시설 공사를 시작한 상태라면, 표현대리 여부와 별개로 신규임차인과의 계약 관계를 어떻게 정리할지도 함께 협의해야 하는 경우가 많습니다.

협상으로 해결되지 않으면 결국 소송으로 넘어가게 되는데, 이때도 협상 과정에서 오간 내용증명과 답변서는 그대로 소송 자료로 활용할 수 있습니다. 따라서 협상 단계라고 해서 자료 정리를 소홀히 할 이유는 없습니다.

어느 단계에 있든 임차인 스스로 상황을 정확히 파악하는 것이 우선입니다. 지금까지 오간 자료를 한 번 정리해 상담을 받아보면, 협상으로 풀 수 있는 사안인지 소송이 필요한 사안인지 방향을 잡는 데 도움이 됩니다.

내용증명을 보낼 때는 감정적인 표현보다 사실관계를 시간 순서대로 정리하는 방식이 효과적입니다. 언제 누구와 만났는지, 어떤 조건이 오갔는지, 임대인이 이를 알았다고 볼 만한 정황이 무엇인지를 구체적으로 적어야 나중에 소송 자료로도 그대로 활용할 수 있습니다.

협상과 소송을 병행하는 경우도 있습니다. 소멸시효나 임대차 종료 시점이 임박해 있다면, 협상 결과를 기다리다가 청구 기간을 놓치지 않도록 소송 제기와 협상을 동시에 진행하는 방안도 검토할 수 있습니다.

신규임차인 쪽에서도 표현대리 문제로 계약이 흔들릴 것을 우려해 협상 테이블에서 발을 빼려 하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 임차인이 먼저 신규임차인에게 현재 상황과 앞으로의 진행 계획을 투명하게 설명해 신뢰를 유지하는 것이 권리금 계약 자체를 지키는 데 도움이 됩니다. 신뢰가 흔들리면 어렵게 구한 신규임차인마저 놓칠 수 있으므로, 상황 설명은 미루지 않는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문