외국인 사장님 권리금, 국적과 무관하게 상가임대차보호법으로 보호됩니다

01법에는 국적 요건이 없습니다

상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 적용됩니다. 법이 묻는 것은 "어떤 건물을 어떤 용도로 임차했는가"이지 "임차인이 어느 나라 사람인가"가 아닙니다. 외국인이라는 이유만으로 상임법의 적용에서 배제된다는 규정은 없으며, 외국인도 국내 상가 임대차에서 동일하게 보호받는 것이 일반적인 법리입니다.

권리금 규정도 마찬가지입니다. 2015년 5월 13일 신설된 상임법 제10조의4는 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하거나, 신규임차인에게 권리금을 직접 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 등의 방해행위를 금지하고, 위반 시 손해배상 책임을 지웁니다. 이 조문 어디에도 국적 요건은 없습니다.

또한 권리금 회수기회 보호는 환산보증금 액수와 무관하게 모든 상가 임대차에 적용됩니다(상임법 제2조 제3항). 규모가 큰 점포를 운영하는 외국인 사장님도, 작은 가게를 운영하는 분도 권리금 보호에서는 같은 출발선에 서 있습니다.

02보호받기 위한 요건은 내국인과 동일합니다

외국인이라고 해서 요건이 가중되지도, 완화되지도 않습니다. 권리금 손해배상을 청구하려면 내국인 임차인과 똑같이 다음 요건을 갖추어야 합니다.

손해배상액의 상한도 동일합니다. 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 2019년 5월 16일 대법원 전원합의체 판결(2017다225312)에 따라 10년을 초과해 영업한 임차인도 권리금 보호를 받는다는 법리 역시 외국인 임차인에게 다르게 적용될 이유가 없습니다.

03실무에서 정말 문제되는 것들 — 유의점 체크리스트

법의 보호는 동일하지만, 실무에서는 외국인 사장님 사안에서 유독 자주 걸리는 지점들이 있습니다. 소송은 결국 증거 싸움이고, 증거는 계약서·통지·기록에서 나오기 때문입니다. 아래 체크리스트를 미리 점검해 두시면 분쟁이 생겼을 때 대응이 훨씬 수월해집니다.

• 계약서 명의와 실제 운영자의 일치. 지인이나 가족 명의로 계약하고 실제로는 본인이 운영하는 경우, 권리금 보호를 주장할 당사자가 누구인지부터 다툼이 생깁니다. 임대차계약서의 임차인 명의를 실제 운영자와 일치시키는 것이 원칙입니다.
• 사업자등록. 상임법은 사업자등록 대상이 되는 영업용 건물 임대차에 적용되므로, 본인 명의의 사업자등록을 갖추어 영업 실체를 분명히 해 두는 것이 안전합니다. 등록 관련 절차는 개별 사정에 따라 다를 수 있으니 미리 확인하시기 바랍니다.
• 통지와 기록은 문서로. 임대인과의 대화가 구두로만 오가면 나중에 입증이 어렵습니다. 갱신 의사, 신규임차인 주선, 임대인의 거절 답변은 내용증명·문자 등 남는 형태로 확보해 두십시오. 한국어 문서의 의미가 불확실하면 서명 전에 반드시 검토를 받으셔야 합니다.
• 출국 계획과 일정 관리. 귀국·이주 일정이 있다면 소멸시효 3년과 소송 기간을 함께 계산해야 합니다. 소송 진행 중 연락과 서류 수령이 가능하도록 대리인 선임과 연락 체계를 먼저 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 권리금계약서의 언어. 신규임차인과 권리금계약을 맺을 때는 금액·지급 조건이 명확한 계약서를 작성하고, 내용을 정확히 이해한 뒤 서명해야 합니다. 이 계약서의 권리금 액수가 손해배상 상한 판단의 기준 중 하나가 됩니다.

권리금 손해배상금을 받은 경우의 과세는 사안별로 다르므로, 세금 문제는 반드시 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

04임대인이 "외국인이라 안 된다"고 할 때

실무에서 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절하면서 "외국인 임차인과는 더 거래하지 않겠다"거나 "외국인이 데려온 사람은 믿을 수 없다"는 식의 태도를 보이는 경우가 있습니다. 임대인이 계약 체결을 거절하려면 상임법 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유 — 예컨대 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 비영리 사용 등 — 가 있어야 하며, 임차인의 국적 그 자체는 이러한 정당한 사유에 해당한다고 보기 어렵습니다.

이때 중요한 것은 감정적 대응이 아니라 기록입니다. 임대인의 거절 의사와 그 이유를 문자나 내용증명 회신으로 남기고, 주선한 신규임차인의 인적사항·자력 자료(임대차 이행 능력을 보여줄 자료)를 정리해 두면, 나중에 "정당한 사유 없는 거절"을 입증하는 데 큰 힘이 됩니다.

임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못했다면 손해배상 청구로 나아갈 수 있고, 소송에서 승소하면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자도 청구할 수 있습니다. 법도 권리금소송센터의 실데이터 기준 처리기간은 평균 10~14개월이며, 구체적인 전망은 사안에 따라 다르므로 무료 전화상담(02-591-5657)에서 사실관계를 두고 확인하시는 것이 정확합니다.

05자주 묻는 질문