왜 권리금 알선은 '중개'가 아닌가

공인중개사법이 말하는 중개는 토지·건물 등 중개대상물에 관한 거래를 알선하는 행위입니다. 그런데 권리금은 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 이점 등 유·무형의 재산적 가치에 대한 대가입니다. 건물 자체가 아니라 '영업'에 붙는 가치라는 점에서, 대법원 판례는 권리금계약의 알선이 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다는 취지로 판단해 왔습니다.

이 구분이 실무에서 중요한 이유는 두 가지입니다. 첫째, 법정 중개보수 상한 요율은 임대차계약 중개에 적용될 뿐 권리금 알선에는 적용되지 않으므로, 권리금 알선의 대가는 금액과 지급 조건을 당사자가 별도로 약정해야 합니다. 둘째, 권리금 알선 부분은 공인중개사의 법정 책임 체계와 동일하게 규율되지 않으므로, 계약 내용의 확인 책임이 상당 부분 거래 당사자 본인에게 돌아옵니다.

즉 같은 사무소에서 임대차계약과 권리금계약을 한 번에 진행하더라도, 법적으로는 성격이 다른 두 개의 거래가 동시에 이루어지는 것입니다. 각각의 계약서와 각각의 보수를 분리해서 확인해야 합니다.

하는 일과 못 하는 일 — 한눈에 구분

중개사무소가 점포 자리를 소개하고 당사자를 연결하는 역할은 실무상 매우 크지만, 그 연결이 곧 계약의 안전을 보장하지는 않습니다. 특히 "임대인은 문제 없다"는 구두 설명만 믿고 권리금부터 지급하는 것은 위험합니다. 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하면, 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상 문제로 넘어가야 할 수 있기 때문입니다.

수수료(알선 대가) — 반드시 서면으로

권리금계약서, 중개사무소 양식에만 맡기면 생기는 공백

실무에서 쓰이는 권리금계약서 양식은 금액과 지급일 위주로 간단하게 구성된 경우가 많습니다. 그러나 권리금 거래에서 진짜 분쟁은 "임대인이 임대차계약을 거절하면 어떻게 되는가"에서 발생합니다. 이 부분을 다루는 조항이 없으면, 계약금을 건넨 뒤 거래가 무산되었을 때 반환을 둘러싼 다툼이 커집니다.

권리금계약서에는 최소한 ① 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약 체결을 조건으로 한다는 점, ② 임대인의 거절로 임대차계약이 체결되지 못하면 권리금계약이 해제되고 이미 지급한 금원을 반환한다는 점, ③ 시설·비품의 목록과 인계 범위, ④ 기존 임차인의 채무(관리비 등) 정산 방법이 들어가야 합니다.

또한 임차인 입장에서는 신규임차인을 주선하는 행위 자체가 상가건물임대차보호법 제10조의4의 보호를 받는 시점, 즉 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 이루어져야 한다는 점을 기억해야 합니다. 중개사무소를 통해 신규임차인을 구하더라도 이 기간 안에 임대인에게 주선 사실이 전달되도록 진행 경과를 문자·내용증명 등으로 남기는 것이 안전합니다.

임대인이 거절하면 — 중개 단계에서 소송 단계로

중개사무소가 신규임차인을 구해 왔는데도 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하거나, 신규임차인에게 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 권리금을 직접 요구하는 경우가 있습니다. 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항이 정한 권리금 회수기회 방해행위에 해당할 수 있습니다.

이때 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있으며, 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가) 중 낮은 금액을 상한으로 합니다. 이 청구권은 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸리므로 시기를 놓치면 안 됩니다. 소송으로 가면 소장 송달 다음날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 지연이자가 붙습니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산소송을 다루어 온 사무소로, 부동산 관련소송 7,000건 이상의 경험을 바탕으로 중개 단계의 증거(주선 경과, 계약 조건, 거절 통보)를 소송에서 어떻게 쓰는지까지 함께 검토해 드립니다. 권리금소송의 처리기간은 사무소 실데이터 기준 평균 10~14개월입니다.

자주 묻는 질문

Q. 중개사무소가 권리금의 일정 비율을 수수료로 요구합니다. 법정 요율이 있나요?

권리금 알선은 판례 취지상 공인중개사법상 중개행위가 아니어서 법정 중개보수 요율이 적용되지 않습니다. 결국 당사자 간 약정의 문제이므로, 비율·금액·지급 조건을 서면으로 합의하고 과도하다고 판단되면 조정 협의를 하시기 바랍니다.

Q. 중개사무소를 통해 신규임차인을 구했는데 임대인이 계약을 거절합니다.

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지의 주선이었다면, 정당한 사유 없는 거절은 상가건물임대차보호법 제10조의4의 방해행위가 될 수 있습니다. 주선 경과와 거절 통보를 증거로 남기고 손해배상 청구를 검토하십시오. 소멸시효는 임대차 종료일부터 3년입니다.

Q. 권리금계약서를 중개사무소 양식으로 썼는데 임대인 거절 조항이 없습니다.

조항이 없다고 곧바로 불리해지는 것은 아니지만, 계약금 반환을 둘러싼 다툼이 길어질 수 있습니다. 계약서·지급 내역·교섭 기록을 가지고 상담을 받아 해제와 반환 논리를 정리하는 것이 좋습니다.