안전장치 없는 분할 합의가 위험한 이유

분할 지급 합의는 임차인 입장에서도 매력이 있습니다. 소송을 평균 10~14개월(법도 권리금소송센터 수행 사건 기준, 사안·법원 일정에 따라 다름) 끌고 가는 대신 빨리 마무리할 수 있고, 임대인의 자금 사정상 일시 지급이 어려운 경우 현실적인 타협이 되기도 합니다.

문제는 합의서가 단순 각서 수준일 때입니다. 임대인이 첫 몇 회만 지급하고 중단해 버리면, 임차인 손에 남는 것은 "지급하겠다"는 약속이 적힌 종이뿐입니다. 그 종이만으로는 임대인의 재산을 강제로 집행할 수 없어서, 결국 합의금 청구 소송을 새로 시작해야 합니다. 시간을 아끼려던 합의가 오히려 시간을 늘리는 결과가 됩니다.

안전장치 1 — 기한이익 상실 조항

기한이익이란 채무자가 정해진 기한까지 돈을 나눠 갚을 수 있는 이익을 말합니다. 분할 지급 합의는 임대인에게 이 기한이익을 주는 것입니다. 기한이익 상실 조항은 임대인이 어느 한 회차라도 지급을 지체하면 그 이익을 잃고, 남은 금액 전부를 즉시 지급해야 한다는 내용의 약정입니다.

이 조항이 없으면 임대인이 3회차를 연체해도 임차인은 그 3회차분만 청구할 수 있을 뿐, 아직 기한이 오지 않은 잔여 회차는 기다려야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 연체가 반복될 때마다 회차별로 쫓아다니며 청구해야 하는 소모전이 되는 것입니다.

기한이익 상실 조항을 넣을 때는 상실 요건을 명확히 적어야 합니다. 몇 회차든 지급기일에 지급하지 않으면 별도 통지 없이(또는 일정한 최고 후) 기한이익을 상실한다는 점, 상실 시 잔액 전부와 지연손해금을 함께 지급한다는 점, 지연손해금의 이율 약정까지 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 문구가 모호하면 상실 여부 자체가 새로운 다툼거리가 됩니다.

안전장치 2 — 집행권원 확보

기한이익 상실 조항이 "전부를 청구할 권리"를 만들어 준다면, 집행권원은 "그 권리를 강제로 실현할 힘"을 만들어 줍니다. 집행권원이란 확정판결처럼 강제집행의 근거가 되는 문서를 말합니다. 집행권원이 있어야 임대인이 지급을 어겼을 때 별도의 소송 없이 임대인의 예금채권이나 다른 임차인들에 대한 임대료채권 등에 대해 채권압류 및 추심명령 같은 집행 절차로 나아갈 수 있습니다.

확보하는 방법

분할 지급 합의서 조항 점검표

합의 전 마지막 확인 — 청구권의 토대

분할 합의는 어디까지나 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따른 손해배상 청구권이 성립한다는 전제 위에서 이루어집니다. 임대인의 방해행위(신규임차인에 대한 권리금 직접 요구, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절 등) 증거와 신규임차인 주선 자료가 탄탄할수록 협상에서 요구할 수 있는 조건도 좋아집니다. 반대로 입증이 약하면 임대인이 합의 자체를 뒤집으려 들 수 있습니다.

합의서 문구는 한 번 서명하면 되돌리기 어렵습니다. 기한이익 상실 조항의 요건, 집행권원의 형태, 기존 청구권 처리 문구는 사안에 따라 설계가 달라져야 하므로, 서명 전에 전문가 검토를 거치는 것이 가장 싼 보험입니다. 법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 넘게 부동산 관련소송 7,000건 이상을 다뤄 왔습니다. 무료 전화상담 02-591-5657로 합의서 초안을 점검받아 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문