왜 상가 임대인 상대 집행에서 이 방법이 유효한가

권리금 손해배상 판결을 받은 뒤에도 임의 지급을 거부하는 임대인이 있습니다. 이때 임차인이 선택할 수 있는 강제집행에는 부동산 집행(경매), 유체동산 집행, 채권 집행 등이 있는데, 상가 임대인을 상대로는 채권 집행이 특히 실용적인 경우가 많습니다. 이유는 임대인의 재산 구조에 있습니다.

첫째, 건물주인 임대인에게는 통상 여러 임차인으로부터 다달이 들어오는 임대료채권이 있습니다. 임대료채권을 압류하면 다른 임차인들(제3채무자)이 임대인 대신 압류채권자에게 지급하게 되므로, 매달 발생하는 현금 흐름을 직접 겨냥할 수 있습니다. 둘째, 예금채권 압류는 절차가 비교적 신속하고, 압류 사실이 임대인에게 주는 압박이 커서 임의 변제 협의로 이어지는 경우도 있습니다. 부동산 경매는 확실한 수단이지만 절차가 무겁고 시간이 걸리는 반면, 채권압류는 기동성이 강점입니다.

법도 권리금소송센터는 2010년부터 15년 이상 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 수행하며, 판결을 받는 것 못지않게 "판결을 돈으로 바꾸는" 집행 설계가 중요하다는 점을 늘 강조해 왔습니다. 소송 단계에서 가압류로 재산을 묶어 두었다면 집행은 한결 수월해집니다.

신청의 전제 — 집행권원과 집행문

채권압류 및 추심명령을 신청하려면 먼저 집행권원이 필요합니다. 확정판결이 대표적이고, 가집행선고가 붙은 판결이라면 확정 전에도 집행에 나아갈 수 있습니다. 판결 외에 화해·조정조서 등도 집행권원이 될 수 있습니다. 집행권원에 집행문을 부여받고 송달·확정 관련 증명을 갖추면 신청 준비가 됩니다.

참고로 권리금 손해배상 판결에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 다음날부터 연 12%의 지연이자가 붙는 것이 일반적입니다(그 전까지는 민법상 법정이율 연 5%). 집행 단계에서는 원금과 함께 판결에서 인정된 지연이자까지 청구채권에 포함해 신청할 수 있으므로, 이자 계산을 정확히 하여 신청서에 반영해야 합니다.

무엇을 압류하는가 — 대표적인 대상 채권

절차의 흐름 — 신청부터 회수까지

신청 전에 점검할 사항

특히 압류가 경합하는 경우의 처리, 추심명령과 전부명령 중 어느 쪽을 선택할지의 문제는 사안의 채권 구조에 따라 유불리가 갈리므로 전문가 검토가 필요한 대목입니다. 전부명령은 대상 채권을 이전받는 대신 제3채무자의 지급 능력 위험을 떠안는 구조여서, 어느 쪽이 유리한지는 일률적으로 말할 수 없습니다.

자주 묻는 질문