권리금 소송 약국 사건, 분쟁 4유형별 상대방과 청구 근거 판정표

권리금 소송 약국 사건은 일반 상가와 무엇이 다른가요?

권리금 소송 약국 사건에 적용되는 기본 조문은 일반 상가와 같고, 달라지는 것은 분쟁이 생기는 원인과 모아야 할 증거입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)에는 약국만을 위한 별도 조문이 없으며, 임대인의 방해 금지와 손해배상은 제10조의4가, 권리금 계약의 뜻은 제10조의3제2항이 정합니다.

약국은 점포 안의 시설보다 병원과의 거리, 처방 흐름 같은 점포 밖 사정이 영업 가치에 크게 작용하고, 인수할 수 있는 사람도 약사나 한약사 자격을 갖춘 사람으로 좁혀집니다. 임대인이 병원 쪽과 얽혀 있거나, 계약 뒤 병원이 옮겨 가거나, 자격·명의 문제가 끼어들면 식당이나 카페와는 모양이 다른 분쟁이 됩니다.

돈의 방향도 먼저 바로잡아야 합니다. 권리금 계약에서 권리금은 신규임차인이 되려는 인수 약사가 임차인인 양도 약사에게 지급하기로 한 돈이므로, 임대인에게 청구하는 것은 권리금 반환이 아니라 회수를 방해받아 생긴 손해의 배상입니다. 반대로 계약이 깨졌을 때 인수 약사가 양도 약사에게 구하는 것은 원상회복입니다. 같은 권리금 소송이라는 말 아래 전혀 다른 청구가 들어 있는 셈입니다.

약국 분쟁 4유형과 상대방은 어떻게 판정하나요?

약국 권리금 분쟁은 누가 막았는지와 무엇이 깨졌는지를 기준으로 네 유형으로 나누면 상대방이 정해집니다. 아래 표에서 내 사건과 가장 가까운 줄을 먼저 찾아보세요.

유형은 겹칠 수 있습니다. 가상의 예를 들면, 양도 약사가 구한 인수 약사가 임대인의 거절로 들어오지 못했다면 유형 1이고, 같은 인수 약사가 거절과 상관없이 잔금을 내지 않았다면 유형 3입니다. 인수 약사가 떠난 이유에 따라 청구 상대가 바뀌므로, 당시 오간 문자와 통지의 날짜가 판정의 출발점이 됩니다.

중개사가 관여한 사건은 별도 줄로 봅니다. 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때의 배상 책임을 정하는데, 권리금 계약이 여기의 중개에 해당하는지는 사안별로 따져야 하므로 단정할 수 없습니다.

유형 1: 임대인이 임차인이 주선한 인수 약사를 받지 않을 때

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 약사와 임대차계약의 체결을 거절하면 상가법 제10조의4제1항제4호의 방해행위가 문제됩니다. 이 금지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 적용되는데, 이 기간은 임대인의 방해행위를 보는 기간이지 권리금 계약 체결일의 요건이 아닙니다.

임대인은 거절 이유를 대기 마련이고, 그 말이 제10조의4제2항의 어느 호에 닿는지, 닿지 않더라도 정당한 사유가 되는지가 쟁점이 됩니다. 대표적인 세 가지 말을 조문에 대입하면 다음과 같습니다.

제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4제1항 단서에 따라 방해 금지가 적용되지 않습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우가 대표적입니다. 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유재산·공유재산인 건물의 약국이라면 제10조의5에 따라 제10조의4 자체가 적용되지 않습니다.

임대인이 배상할 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4제3항). 약정한 권리금을 그대로 받는다는 뜻이 아니고, 임대차 종료 당시의 권리금은 소송에서 감정평가로 다투는 것이 보통입니다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 하므로(제10조의4제5항), 그 기록도 함께 남겨야 합니다.

유형 2: 병원 쪽과 얽힌 임대인이 주선된 인수 약사에게 돈이나 높은 임대 조건을 요구할 때

임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 약사에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하면 상가법 제10조의4제1항제1호가, 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면 제3호가 문제됩니다. 병원 관계자가 건물주이거나 임대인이 병원 입점을 내세워 조건을 올리는 장면이라면 먼저 살펴볼 조문입니다.

제3호의 기준은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액인지입니다. 주변 시세 자료와 임대인이 제시한 조건을 나란히 남겨야 하는 이유입니다. 제3호는 차임과 보증금 요구에 한정되므로, 그 외의 조건을 떠안으라는 요구는 제4호의 거절로 볼 수 있는지 따로 따져야 합니다.

임대인이 받는 돈의 이름이 지원금이든 협력금이든 실질이 권리금 요구인지가 쟁점이 될 수 있습니다. 병원 관계자에게 돈을 주는 약정이 끼어 있다면 약사 관련 법령상 별도의 문제가 생길 수 있으니, 약정서에 서명하기 전에 확인하는 편이 안전합니다.

임대인의 말이 몇 호에 닿는지, 인수 약사가 어느 쪽인지는 문자와 계약서를 보아야 정확히 판단됩니다. 하나라도 애매하면 무료 전화상담 02-591-5657에서 확인해 보세요.

유형 3: 인수 약사와의 계약이 깨지면 누가 누구에게 돌려주나요?

약국 양도 권리금 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지고, 권리금을 받은 양도 약사는 반환할 금전에 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다(민법 제548조). 임대인이 아니라 계약 상대 약사를 향한 청구이므로 상가법 제10조의4제3항의 상한과 제4항의 시효가 바로 적용되는 장면이 아닙니다.

해제에는 근거가 필요합니다. 임대차가 성립하지 않았다는 사정만으로 계약이 저절로 풀린다고 단정할 수는 없으므로 계약서의 약정 해제 조항을 먼저 찾고, 없으면 이행지체 해제를 검토합니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니할 때 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하면 해제할 수 있다고 하며, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다.

계약금만 오간 단계라면 민법 제565조제1항의 해약금 규정이 떠오릅니다. 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 규정인데, 제567조로 매매 이외의 유상계약에 준용되더라도 성질이 허용하지 않으면 제외되므로 권리금 계약에 그대로 적용된다고 단정할 수 없습니다. 계약서에 계약금 해제 문구를 따로 두었는지 확인하세요.

이행 최고 문구의 효과는 계약 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 보내기 전에 계약서 조항과 대조하고 도달 기록이 남는 방식으로 발송합니다.

유형 4: 병원 이전을 몰랐다고 주장할 수 있나요?

병원 이전을 모른 채 약국 권리금 계약을 했다면 착오나 사기를 이유로 취소를 주장할 여지가 있지만, 결론은 계약 당시 사정에 따라 갈리므로 단정할 수 없습니다. 민법 제109조제1항은 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있되, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다.

민법 제110조제1항은 사기나 강박에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 합니다. 양도 약사가 이전 계획을 알면서 숨겼거나 사실과 다르게 말했는지가 쟁점이 되고, 상대방 있는 의사표시에서 제3자가 사기를 행한 경우에는 제2항에 따라 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 취소할 수 있습니다. 형법 제347조의 사기 문제로 이어지는지도 사안별로 달라지므로 자료 정리가 먼저입니다.

양도 약사라면 아는 사정을 계약 전에 문자나 특약으로 남겨 두는 것이 뒤의 분쟁을 줄입니다. 병원 이전은 임대인을 상대로 한 사건에서도 임대차 종료 당시의 권리금을 두고 다툼이 될 수 있어, 언제 어떤 소식이 있었는지 기록해 두면 쓰임이 있습니다.

약국 자격·명의 문제가 끼면 무엇을 조심해야 하나요?

약국 양도에 자격·명의 문제가 끼어 있으면 권리금 청구에 앞서 계약의 효력과 당사자부터 다퉈질 수 있습니다. 약국은 약사나 한약사 자격을 갖춘 사람이 개설등록 절차를 밟아 운영하는 업종이어서, 임대차 명의자와 실제 운영자, 개설자가 서로 다르면 누가 권리금 계약의 당사자이고 누가 임차인인지부터 정리해야 합니다.

자격 없는 사람의 자금이 들어갔거나 이름을 빌린 구조라면 약사 관련 법령 문제가 함께 제기될 수 있고, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위를 무효로 하는 민법 제103조가 거론될 여지도 있습니다. 다만 그런 약정이나 권리금 계약이 곧바로 무효가 되는지는 사실관계에 따라 달라 단정할 수 없습니다. 서류를 고치거나 없애지 말고 있는 그대로 먼저 검토받으세요.

권리금 소송 약국 사건의 증거와 기한은 어떻게 정리하나요?

권리금 소송 약국 사건의 증거는 유형마다 다르므로 상대방별로 문서함을 나누어 모으는 것이 출발입니다. 하나의 묶음에 섞어 두면 어떤 서류가 어느 주장을 뒷받침하는지 나중에 가려내기 어렵습니다.

기한은 상대방과 청구 근거에 따라 달라지므로 아래 표로 내 사건의 칸을 확인합니다. 계산이 애매하면 서둘러 확인하는 편이 안전합니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치

권리금 소송에서 약사들이 자주 묻는 질문