상가 권리금 계약서 주의사항, 서명 전 네 묶음 9칸과 양측 대조표

상가 권리금 계약서 주의사항, 무엇이 분쟁으로 번지나요?

상가 권리금 계약서 주의사항의 핵심은 돈을 낸 뒤 임대차가 끊기는 상황을 서명 전에 문구로 막아 두는 일입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정합니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니므로, 양도인과 양수인이 서명을 마쳐도 임대인과의 임대차가 저절로 생기지는 않습니다.

권리금 분쟁은 대개 서명 당시에는 사소해 보이던 칸에서 시작됩니다. 금액이 실제와 다르게 적혀 있거나, 잔금일이 임대차 체결일보다 앞서 있거나, 리스 장비가 시설 목록에 섞여 있는 경우가 대표적입니다. 상가 권리금 계약서 주의사항을 네 묶음 아홉 칸으로 나누면 아래와 같습니다.

돈 묶음: 금액과 지급 일정은 왜 따로 점검해야 하나요?

권리금 금액 칸은 거래 대금이면서 나중에 손해배상 상한을 비교할 때 쓰이는 숫자입니다. 상가법 제10조의4 제3항은 임대인이 같은 조 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 계약서 금액이 실제와 다르면 이 비교의 한쪽이 흔들리고, 어느 금액이 진짜 약정인지부터 입증해야 할 수 있습니다.

세금을 이유로 금액을 낮춰 적자는 제안을 받는 경우도 있습니다. 세금 처리는 사업자 여부와 거래 구조에 따라 달라지므로 세무 전문가 확인이 필요하고, 법률 쪽에서는 계약서 금액과 실제 지급 금액을 일치시키는 편이 분쟁을 줄입니다. 시설·영업·재고를 하나로 묶은 금액인지, 권리금 외에 따로 정산할 돈이 있는지도 금액 칸 바로 아래에 적어 둡니다.

지급 일정의 원칙은 어느 한쪽이 먼저 위험을 지는 구간을 줄이는 것입니다. 아래 예시는 구조를 보여 주는 가상의 문구이며, 효과는 사건 구조에 따라 달라질 수 있습니다.

임대차 묶음: 임차권 양도인가요, 새 임대차인가요?

임대차 묶음에서 먼저 정할 것은 거래 구조이며, 임차권 양도인지 새 임대차인지에 따라 임대인에게서 받아 둘 것이 달라집니다.

남은 임대차 기간은 양수인이 나중에 권리금을 회수할 시간과 직결됩니다. 상가법 제10조 제1항의 갱신요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있고, 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 임차권을 양수한 경우 전 임차인의 기간이 합산되는지는 구조와 사안에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정하기 어렵습니다. 지금까지의 임대차 기간과 남은 기간을 계약서에 함께 적어 두면 판단 자료가 됩니다.

임대차 불성립 처리는 상가 권리금 계약서 주의사항 가운데 가장 먼저 문구로 남길 칸입니다. 임대차가 성립하지 않았다는 사정만으로 권리금 계약이 자동으로 해제된다고 생각하면 위험합니다. 해제에는 근거가 필요하며, 약정 해제 조항이 있거나 민법 제544조의 요건을 갖춘 경우가 대표적입니다. 민법 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 정하고, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다.

권리금 계약이 해제되면 민법 제548조에 따라 각 당사자는 원상회복의 의무를 지고, 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다.

1. 임대인 의사 확인면담 일시와 답변을 문자로 남깁니다.
2. 조건 정리보증금·차임·기간을 양수인이 직접 확인합니다.
3. 임대차 체결 확인계약서나 동의서를 눈으로 봅니다.
4. 잔금·인도같은 날 맞물려 처리하고 영수증을 받습니다.

영업 묶음: 시설·리스·재고와 인허가 이력은 어떻게 적나요?

영업 묶음의 주의사항은 넘어가는 것과 넘어가지 않는 것을 목록으로 가르는 일입니다. 상가법 제10조의3 제1항은 권리금을 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 권리금의 대상이 넓은 만큼 계약서에 "시설 일체"라고만 쓰면 무엇을 넘기기로 했는지 다툼이 남습니다.

인허가 칸은 업종마다 달라 담당 행정기관에 먼저 확인해야 합니다. 업종에 따라 영업 신고·허가나 지위 승계 절차가 있을 수 있고, 이전 처분 이력이 양수인에게 어떤 영향을 주는지는 업종과 법령에 따라 달라 단정하기 어렵습니다. 양수인은 영업 신고증이나 허가증, 건축물대장, 처분 이력을 확인하는 편이 안전합니다. 양도인은 자신이 아는 처분 이력을 별지에 적어 두면 나중에 숨겼다는 주장을 줄일 수 있습니다.

책임 묶음: 채무 정산과 위약, 경업은 무엇을 적어야 하나요?

채무 정산 칸은 잔금일이나 인도일을 기준으로 남은 채무를 누가 부담할지 적는 자리입니다. 밀린 차임·관리비·공과금, 거래처 미지급금, 리스료가 대표적입니다. 다만 그 합의를 채권자에게 그대로 주장할 수 있는지는 별개 문제이므로 양수인은 미납 내역을 따로 확인해야 합니다.

위약 조항은 액수보다 어떤 위반에 적용되는지를 먼저 정해야 합니다. 민법 제398조 제1항은 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 하고, 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 제2항에 따라 적당히 감액할 수 있으므로, 크게 적었다고 그대로 받는다고 볼 수는 없습니다.

경업 조항은 양도인이 근처에서 같은 영업을 다시 여는 상황에 대비하는 칸입니다. 업종의 범위, 거리, 기간을 구체적으로 적어야 다툼이 줄어듭니다. 문구가 없을 때의 처리나 지나치게 넓은 제한의 효력은 거래의 실질에 따라 달리 볼 여지가 있어 단정하기 어렵습니다.

양도인과 양수인은 같은 계약서에서 무엇을 다르게 봐야 하나요?

양도인은 돈을 받고 점포에서 나가는 쪽이고 양수인은 돈을 내고 점포에 들어가는 쪽이어서, 같은 칸에서도 막아야 할 위험이 다릅니다. 상가 권리금 계약서 주의사항을 양쪽 자리에서 나누면 다음과 같습니다.

양도인은 상가법 제10조의4 제5항에 따라 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다. 정보를 제공한 일시와 방법을 기록하고, 그 사람이 떠났다면 떠난 날짜와 경위를 문자나 메모로 남겨 두세요. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 등 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 같은 항 본문의 방해 금지가 적용되지 않으므로 이력도 미리 점검합니다. 임대인을 상대로 한 손해배상 청구권은 제10조의4 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다.

양수인은 등기부로 임대인을 확인하고, 임대차계약을 체결하려는 자로서 상가법 제4조 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 요청할 수 있는 정보의 범위는 같은 조 제5항에 따라 대통령령으로 정하고, 제4조는 제2조 제3항의 열거에 없어 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다. 건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나(전통시장은 제외) 국유재산·공유재산이면 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않으므로, 나중에 나갈 때의 회수 전망까지 계산해 들어가야 합니다.

중개사가 권리금 계약서를 작성해 주면 안심해도 되나요?

중개사가 작성했다는 사실만으로 계약 내용이 안전해지지는 않으며, 서명하는 사람이 칸을 직접 확인해야 합니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때의 배상 책임을 정하고, 제5항은 중개가 완성된 때 보장금액과 보장기간 등을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 전자문서를 제공하도록 정합니다. 다만 권리금 계약 자체가 이 법의 중개에 해당하는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

법도 권리금소송센터의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문변호사이자 공인중개사로서, 법도그룹의 부동산 관련사건 7,000건 이상 경험을 바탕으로 거래 현장에서 흔히 듣는 말을 다음처럼 짚어 봅니다.

서명 직전 9칸 점검표로 무엇을 확인하나요?

상가 권리금 계약서 주의사항을 마지막으로 점검할 때는 아래 아홉 칸에 모두 "예"라고 답할 수 있는지 확인합니다. 답하지 못하는 칸이 바로 서명 전에 고칠 자리입니다. 초안을 인쇄해 칸마다 예·아니오를 표시하고, 아니오가 나온 칸만 상대방에게 수정을 요청하세요.

아홉 칸을 모두 채워도 거래 구조와 임대인의 태도에 따라 칸의 무게는 달라지므로, 가장 약한 칸을 다시 살펴야 합니다.

권리금 계약서와 상가 권리금, 자주 묻는 질문